АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-33568/2017 

Дата принятия решения –  22 декабря 2017 года.

Дата объявления резолютивной части –  15 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего: судьи Андреева К.П.,

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО2, Республика Саха Якутия, п.Батагай, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 735 410 руб. долга, о расторжении договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №НчФ/266/12 от 25.02.2012

с участием:

от истца -   представитель по доверенности от 11.09.2017г. ФИО3

от ответчика  – представитель по доверенности от 26.01.2017г. ФИО4

установил:

Истец, Индивидуальный предприниматель ФИО2, Республика Саха Якутия, п.Батагай обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику, Акционерному обществу "Тандер", г.Краснодар, Акционерное общество "Тандер" о взыскании 735 410 руб. долга за период с 31.03.2016г. по 30.09.2017г., о расторжении договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №НчФ/266/12 от 25.02.2012.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.11.2017г. судом ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено в части 456 000 руб. задолженности по арендной плате, в части 397 563 руб. задолженности за дополнительно занимаемую площадь ходатайство удовлетворению не подлежит, поскольку оно является новым, ранее не заявленным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества с оборудованием №НЧФ/266/12 от 25.05.2012г., согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, часть нежилого помещения общей площадью 397,9 кв.м., расположенные на первом этаже здания литер А1, А3, помещение 1Н, находящегося по адресу, 

<

...>, а также энергопринимающее оборудование, встроено-распределительное устройство (ВРУ), технические характеристики которого содержатся в акте разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Объект предоставляется арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В силу п.6.1 договор заключается на 7 лет.

Дополнительным соглашением №3 от 24.03.2017г. стороны продлили действие договора на срок до 30.06.2027г.

Согласно п.5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из постоянной части и переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

В соответствии с п.5.2 договора постоянная часть арендной платы составляет с даты подписания акта приема-передачи по 31.05.2012г. 217 000 руб. без НДС, с 01.06.2012г. и последующие месяцы 250 000 руб. без НДС. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающим оборудованием.

В силу п.5.2.2 договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, в случае изменения (понижения или повышения) уровня инфляции в целом по данному субъекту РФ. Первое изменение размера постоянной части арендной платы возможно по истечении двенадцатого месяца аренды, исчисляемого с момента подписания акта приема-передачи.

Согласно п.5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств не позднее 15 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Дополнительным соглашением №1 от 01.07.2013г. стороны установили размер постоянной части арендной платы с 01.07.2013г. в сумме 275 000 руб.

Дополнительным соглашением №3 от 24.03.2017г. стороны установили размер постоянной части арендной платы с 01.04.2017г. по 31.03.2018г. в сумме 267 300 руб., а также установили п.5.2.2 договора в следующее редакции: «Размер постоянной части арендной может быть изменен не более, чем на индекс инфляции по Республике Татарстан, по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен, но не более чем на 10%, не чаще чем каждые 12 месяцев аренды. Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствие с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору. Не позднее 10 дней после получения уведомления арендатором, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение с установлением измененного размера постоянной части арендной платы, указанного в уведомлении. В случае отказа арендатора от подписания дополнительного соглашения, размер постоянной части арендной платы считается измененным по истечении 10 дней с момента получения уведомления арендодателя».

20.01.2016г. истец направил ответчику уведомление с предложением заключить дополнительное соглашение, установив размер арендной платы с 01.02.2016г. по 29.02.2016г. 335 000 руб., с 01.03.2016г. и далее в сумме 342 070 руб.

Ответчиком указанное дополнительное соглашение не было подписано.

03.02.2016г. истец направил ответчику письмо с требованием оплатить задолженность по договору аренды.

26.12.2016г. истец обратился к ответчику с письмом, просил оплатить 368 230 руб. долга либо освободить помещение. В письме указано, что в случае невыполнения требований истец будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании долга, расторжении договора.

16.06.2017г. истец направил ответчику письмо, содержащее требование об оплате 585 910 руб. долга, возникшего в связи с увеличением размера арендной платы истцом, либо об освобождении занимаемого помещения. В письме указано, что в случае невыполнения требований истец будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании долга, расторжении договора.

Истец полагает, что у ответчика имеется долг по арендной плате за период с 31.03.2016г. по 01.04.2017г., состоящий из разницы между суммой арендной платы, которую должен был оплачивать ответчик с учетом уведомления истца от 20.01.2016г., и суммой арендной платы, которую фактически оплачивал ответчик, в размере 456 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском.

Ответчик иск не признал, представил отзыв на иск, сослался на следующие обстоятельства.

В силу п.5.2.2 договора размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон в случае изменения (понижения или повышения) уровня инфляции в целом по данному субъекту РФ.

Согласно новой редакции п.5.2.2 договора, утвержденной дополнительным соглашением №3 от 24.03.2017г., изменение размера постоянной части арендной платы в соответствие с настоящим пунктом производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору. Не позднее 10 дней после получения уведомления арендатором, стороны обязуются заключить дополнительное соглашение с установлением измененного размера постоянной части арендной платы, указанного в уведомлении. В случае отказа арендатора от подписания дополнительного соглашения, размер постоянной части арендной платы считается измененным по истечении 10 дней с момента получения уведомления арендодателя.

Ответчик подчеркнул, что в силу условий договора для изменения размера арендной платы необходимо подписание сторонами дополнительного соглашения.

Ответчиком в материалы дела представлены платежные поручения об оплате арендной платы по договору, а именно №3537 от 03.03.2016г., №5479 от 08.04.2016г., №7575 от 11.05.2016г., №9273 от 09.06.2016г., №10638 от 06.07.2016г., №12545 от 04.08.2016г., №14284 от 05.09.2016г., №15915 от 05.10.2016г., №17888 от 07.11.2016г., №19673 от 05.12.2016г., №678 от 10.01.2017г., №2153 от 08.02.2017г., №3750 от 03.03.2017г., №5885 от 06.04.2017г., №7774 от 03.05.2017г., №9853 от 06.06.2017г., №11818 от 06.07.2017г., №13889 от 07.08.2017г., №15815 от 05.09.2017г., №17940 от 06.10.2017г., №19936 от 03.11.2017г.

Судом платежные поручения исследованы.

Судом установлено, что дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы в сумме 342 070 руб. в месяц не было подписано ни со стороны истца, ни со стороны ответчика.

В соответствии с п.3 ст.614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что истец и ответчик конклюдентными действиями пришли к соглашению об изменении арендной платы до 342 070 руб.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования пункта 5.2.2 договора следует, что стороны определили, что размер постоянной части арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон.

Поскольку сторонами не было заключено дополнительное соглашение об установлении размера ежемесячной арендной платы в сумме 342 070 руб., у истца не имелось оснований для начисления арендной платы с учетом уведомления арендодателя от 20.01.2016г.

Суд приходит к выводу, что начисление арендной платы следовало производить согласно подписанным сторонами дополнительным соглашениям.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В нарушении указанных выше процессуальных норм истцом не были представлены допустимые доказательства наличия у ответчика задолженности по арендной плате в размере 456 000 руб. долга за период с 31.03.2016г. по 01.04.2017г.

Таким образом, с учетом отсутствия соглашения на установление размера арендной платы в сумме 342 070 руб., а также с учетом представленных ответчиком платежных поручений об оплате за аренду по данному договору, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании 456 000 руб. задолженности по арендной плате.

Истцом также было заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №НчФ/266/12 от 25.02.2012.

Правила расторжения договора определены в ст. 450 ГК РФ, из которой следует, что расторжение договора возможно по соглашению сторон и в случае одностороннего отказа от договора, либо по решению суда.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (п. 8 ч. 2 ст. 125 и п. 7 ч. 2 ст. 126 АПК РФ). Уведомление о расторжении договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора истец предоставил направленное в адрес ответчика письмо от 26.12.2016г., которое содержит требование об уплате задолженности по арендной плате и указание на то, что в случае невыполнения требований истец будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании долга, расторжении договора.

Кроме того, истцом представлено письмо от 16.06.2017г., содержащее требование об оплате 585 910 руб. долга, возникшего в связи с увеличением размера арендной платы истцом, либо об освобождении занимаемого помещения. В письме также указано, что в случае невыполнения требований истец будет вынужден обратиться в суд с иском о взыскании долга, расторжении договора.

Вместе с тем, согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса). 

Между тем в силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предложение о расторжении договора в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок должно быть направлено истцом только после неисполнения арендатором обязательств по договору в установленный срок – в 10-дневный срок. 

Ссылка в уведомлении на то, что в случае неисполнения требований настоящего письма в установленный срок, истец обратится в судебные органы, что повлечет за собой расторжение договора аренды, не может отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение, а потому указание в уведомлении о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора при неисполнении обязанности по внесению арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии выраженной арендодателем воли и действий, направленных на расторжение договора аренды. 

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя не выполнены, поскольку в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу об оставлении без рассмотрения требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №НчФ/266/12 от 25.02.2012.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества с оборудованием №НчФ/266/12 от 25.02.2012, оставить без рассмотрения.

В иске отказать.

Выдать истцу, Индивидуальному предпринимателю ФИО2, Республика Саха Якутия, п.Батагай, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), справку на возврат из федерального бюджета 11 596 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Татарстан в месячный срок.

Судья                                                                                                             К.П. Андреев