АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3384/2025

31 октября 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2025 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, Г.Х. Пономаревой

при участии:

от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 02.12.2024

от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 05.06.2023 №27АА2082008

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев»

на решение от 14.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025

по делу №А73-3529/2024 

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев» 

к индивидуальному предпринимателю ФИО4 

о признании договора инвестирования расторгнутым

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4

к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев»

о взыскании убытков

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Дежнев» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680021, Хабаровский край, г.о. город Хабаровск, 

<

...>, помещ. 2; далее - ООО «СЗ «Дежнев», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее - ИП ФИО4, предприниматель) о признании расторгнутым договора инвестирования от 26.10.2021 №21-204 по объекту «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе г. Хабаровска».

ИП ФИО4 в порядке положений статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) обратился к ООО «СЗ «Дежнев» со встречным иском о взыскании убытков, возникших в результате ненадлежащего исполнения обществом обязательств по договору инвестирования от 26.10.2021 №21-204, в размере 1 948 941 руб. 17 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в соответствии со статьей 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 14.11.2024, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025, в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в уточненном размере.

ООО «СЗ «Дежнев», не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды оставили без внимания факт отсутствия у предпринимателя интереса в получении объекта инвестирования по спорному соглашению, что свидетельствует о прекращении правоотношений между сторонами спора. Полагает, что суды при расчете убытков необоснованно определили рыночную стоимость аналогичного объекта (квартиры) по состоянию на 09.02.2024 – дата получения предпринимателем уведомления о расторжении договора инвестирования от 26.10.2021 №21-204. Указывает на то, что в силу специальных положений статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) убытки в виде разницы между уплаченными инвестором денежными средствами и стоимостью аналогичной квартиры подлежали определению исходя из её текущей цены на момент прекращения спорного договора.

ИП ФИО4 представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

В судебном заседании представитель ООО «СЗ «Дежнев» поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении, против чего возражал представитель предпринимателя, ссылаясь на позицию, отраженную в отзыве.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и возражений на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 26.10.2021 между ООО «СЗ «Дежнев» (застройщик) и ИП ФИО5 (инвестор) заключен договор инвестирования №21-204, по условиям которого у застройщика возникло обязательство выполнить работы и совершить все необходимые действия по созданию объекта инвестиционной деятельности, и передать последний инвестору в установленный срок по акту. Инвестор обязался передать застройщику денежные средства в сумме, установленной договором, для создания объекта инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.7 договора результатом инвестиционной деятельности является - объект строительства «Комплекс жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения, пристроенной гараж-стоянкой и пристроенным зданием общественного назначения по ул. Дикопольцева в Центральном районе г. Хабаровска», создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030103:2217, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом. Характеристики объекта: Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенными помещениями технического назначения, общей площадью 11 550 кв.м, 23 этажа, по адресу: 

<

...> (строительный адрес).

Согласно пункту 1.12 договора объектом инвестиционной деятельности является квартира площадью согласно проекта 79,21 кв.м, 13 этаж, помещение четвертое по счету справа налево от входа на этаж с лестничной площадки, обозначенное на планировочном решении «тип Д» (Приложение №1), в объекте строительства, а также доли в праве общей собственности на общее имущество объекта, пропорциональной общей площади объекта инвестиционной деятельности.

Пунктом 2.1 договора стороны определили, что застройщик обязуется на полученные от инвестора инвестиции выполнить работы, совершить все необходимые действия по созданию объекта инвестиционной деятельности, выплатить/передать инвестиционную прибыль инвестору, а инвестор обязуется передать в собственность застройщику инвестиции в сумме, установленной настоящим договором для получения инвестиционной прибыли. Инвестор в письменной форме направляет застройщику заявление о способе получения инвестиционной прибыли - в виде получения в собственность объекта инвестиционной деятельности или в виде инвестиционной прибыли. Заявление о способе получения инвестиционной прибыли составляется в свободной форме. В случае отсутствия указанного заявления от инвестора застройщик по умолчанию передает в собственность инвестора объект инвестиционной деятельности.

Согласно пункту 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2022 размер инвестиций составил 11 397 803 руб. 91 коп.

Пунктом 3.2 договора предусмотрена обязанность инвестора внести инвестиционные средства на расчетный счет застройщика в соответствии с графиком инвестирования, являющимся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №3) в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2022.

Пунктом 5.3 раздела пятого (1) договора определен срок передачи застройщиком инвестору объекта инвестиционной деятельности - не позднее IV квартала 2022 года, но не ранее даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В указанный срок не включается срок оформления права собственности на застройщика с целью передачи объекта инвестиционной деятельности инвестору. В случае если инвестор примет решение получить от застройщика инвестиционную выплату, вместо объекта инвестиционной деятельности сумма инвестиционной выплаты рассчитывается по результатам завершения строительства объекта на основании отчета застройщика. В течение одного месяца со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства застройщик составит и направит инвестору отчет о финансовом результате от реализации объекта строительства.

Застройщик гарантирует инвестиционную выплату в размере 12% годовых от суммы внесенных инвестиций.

Выплата инвестиционных вложений и инвестиционной прибыли производится в срок не позднее 2 месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (раздел пятый (2) договора).

Согласно пункту 9.1 настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и прекращает свое действие в срок не позднее двух месяцев после получения застройщиком разрешения на ввод объекта инвестиционной деятельности в эксплуатацию, но не ранее выполнения сторонами обязательств по договору и завершения взаиморасчетов сторон и/или подписания соглашения о фактическом исполнении договора. Настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ (пункт 9.3 договора).

В соответствии с пунктом 9.4 договора инвестор в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта инвестиционной деятельности в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на шесть месяцев (подпункт 9.4.1); существенного нарушения требований к качеству объекта инвестиционной деятельности (подпункт 9.4.2).

ИП ФИО5 обязательство по внесению инвестиционных средств исполнено в полном объеме.

ООО «СЗ «Дежнев» 09.11.2022 направило инвестору по электронной почте уведомление о переносе срока передачи объекта инвестиционной деятельности на конец II квартала 2023 года и о необходимости подписать дополнительное соглашение к договору.

ИП ФИО4 ответ на данное обращения не направил. Дополнительное соглашение к спорному договору инвестирования участниками спора не подписано.

Застройщик 25.01.2023 направил инвестору уведомление о принятом решении об исполнении своего обязательства перед истцом путем возврата внесенных инвестиционных средств и выплаты инвестиционной прибыли из расчета 12% годовых с приложением расчета инвестиционной прибыли по состоянию на 25.01.2023.

Предприниматель 29.01.2023 направил застройщику досудебную претензию с требованием надлежащего исполнения договора, завершения строительства объекта инвестирования и передачи в собственность объекта инвестиционной деятельности по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Претензия получена застройщиком 29.01.2023.

Платежными поручениями от 01.02.2023 №280, №281 застройщик перечислил на расчетный счет инвестора инвестиционные средства в сумме 11 397 803 руб. 91 коп. и инвестиционную прибыль в сумме 1 518 254 руб. 92 коп.

Платежными поручениями от 02.02.2023 №1, №2 инвестор возвратил застройщику на его счет перечисленные им денежные средства.

Письмом от 02.02.2023 застройщик оставил без удовлетворения досудебную претензию инвестора.

ИП ФИО5 19.02.2023 получил от нотариуса ФИО6 извещение от 10.02.2023 №15 о внесении застройщиком на депозит нотариуса денежных средств в сумме 12 916 058 руб. 83 коп. в счет исполнения обязательства по возврату денежных средств по договору инвестирования №21-204.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, инвестор обратился в суд с иском о признании ненадлежащим способа исполнения застройщиком обязательств по договору инвестирования №21-204 в виде возврата инвестору инвестиционных вложений и выплаты инвестиционной прибыли за пользование инвестиционными вложениями, а также о признании незаконным отказа от исполнения обязательства по договору инвестирования №21-204 в виде передачи инвестору объекта инвестиционной деятельности - квартиры.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 13.10.2023 по делу №А73-2750/2023 исковые требования предпринимателя удовлетворены.

Вместе с тем, ООО «СЗ «Дежнев» 05.03.2022 заключило с ФИО7 договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома №23-157, предметом которого явился объект инвестиционного соглашения от 26.10.2021 №21-204, что объективно сделало невозможным исполнение застройщиком своих обязательств по договору инвестирования.  

Решением Центрального районного суда от 28.03.2024 по делу №2-80/2024 (2-3600/2023), вступившим в законную силу, предпринимателю отказано в удовлетворении иска о признании недействительным договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 28.03.2024 №23-157.

ООО СЗ «Дежнев», ссылаясь на то, что предпринимателем нарушены сроки внесения инвестиций по договору от 26.10.2021 №21-204, на основании пункта 6.4 указанного договора, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском о расторжении инвестиционного соглашения.

ИП ФИО4 на основании положений статей 10, 15 ГК РФ, пункта 6.1 договора от 26.10.2021 №21-204 обратился в суд со встречным иском о возмещении денежной суммы, эквивалентной стоимости непереданной предпринимателю квартиры, являющейся объектом инвестиционной деятельности.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды двух инстанций руководствовались положениями статей 309, 310, 450.1 ГК РФ и исходили из отсутствия оснований для признания инвестиционного договора от 26.10.2021 №21-204 расторгнутым ввиду надлежащего исполнения предпринимателем принятых на себя обязательств по внесению инвестиционных платежей.

Между тем суды не приняли во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В случае предъявления иска о признании договора расторгнутым суду следует установить факт прекращения договора при наличии к тому предусмотренного законом или договором основания для одностороннего отказа и факт получения другой стороной уведомления о таком отказе.

В данном случае отношения между сторонами, возникшие на основании спорного договора, регулируются нормами Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», и по существу являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №54), при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений, возложенная судом на общество обязанность исполнить спорный договор могла быть реализована только при условии, если спорное имущество (аналогичная квартира) имеется в натуре и им владеет продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

При отсутствии иных свободных квартир, схожих по характеристикам с объектом инвестирования, который подлежал передаче предпринимателю, возможность исполнения обществом договора объективно утрачивается и наступают иные правовые последствия.

В силу статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (пункт 1). В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству (пункт 2).

Согласно разъяснениям пункта 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», по общему правилу, риск наступления невозможности исполнения несет сторона обязательства, находящаяся в просрочке (статьи 405, 406 ГК РФ). В этом случае правоотношения сторон не прекращаются, и наступление невозможности исполнения обязательства в натуре не исключает обязанности стороны, находящейся в просрочке, возместить причиненные убытки (риск убытков).

Следовательно, при невозможности исполнения договора инвестирования по причине отсутствия у застройщика объекта, подлежащего передаче покупателю, обязательство по передаче такого объекта фактически трансформируется в новое обязательство по возмещению убытков, при условии, что они вызваны неисполнением в натуре по вине должника.

Из пояснений представителя общества следует, что в настоящее время многоквартирный дом, в котором располагалась квартира, подлежащая передаче предпринимателю, завершен строительством и введен в эксплуатацию, однако иных свободных помещений, принадлежащих застройщику на праве собственности, в данном доме не имеется. 

Предприниматель, в свою очередь, не требует передачи объекта инвестирования, а претендует на возмещение причиненных ему убытков в результате ненадлежащего исполнения застройщиком принятых на себя обязательств по спорному соглашению, что прямо следует из оснований предъявленного по настоящему делу встречного иска. 

Указанные обстоятельства оставлены судами без внимания, хотя они напрямую влияют на решение вопроса о прекращении действия спорного договора ввиду невозможности его исполнения независимо от указанных истцом оснований его расторжения.

Удовлетворяя встречный иск, суды руководствовались положениями статей 15, 309, 310, 393, 393.1 453 ГК РФ с учетом разъяснений пунктов 5, 11, 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 25), пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 54), в результате чего пришли к единому и верному выводу о том, что неисполнение обществом как застройщиком своих обязательств перед предпринимателем, как инвестором по спорному договору от 26.10.2021 №21-204, наделяет последнего правом требовать не только возврата уплаченных за непереданную квартиру денежных средств, но и возмещения причиненных тем самым убытков в виде разницы между ценой неисполненной сделки, и текущей рыночной стоимостью аналогичного имущества.

Доводов о несогласии с указанными выводами судов относительно обязанности застройщика возместить причиненные инвестору убытки в результате неисполнения обязанности по передаче квартиры в кассационной жалобе не приведено. Оснований для противоположного вывода по данному вопросу суд округа не усматривает. 

С учетом наличия между сторонами спора разногласий относительно размера причиненных убытков и в целях определения достоверной стоимости аналогичной квартиры, суд первой инстанции в порядке статьи 82 АПК РФ назначил по делу оценочную экспертизу, проведение которой поручено ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» (эксперт ФИО8), с постановкой следующего вопроса:

- определить рыночную стоимость аналогичного объекта: квартиры площадью 79,21 кв.м, расположенной на 13 этаже в жилом доме по адресу: г. Хабаровск, ул. Дикопольцева, д. 47/1, корп. 1, по состоянию на 09.02.2024 (дата получения предпринимателем уведомления о расторжении договора инвестирования).

В соответствии с экспертным заключением ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» от 21.10.2024 №62 рыночная стоимость аналогичного объекта по состоянию на 09.02.2024 составила 14  865 000 руб., в связи с чем предприниматель уточнил размер предъявленного требования.

Оценив указанное заключение, суды обеих инстанций сочли его достоверным и обоснованным, в связи с чем признали уточненные требования предпринимателя по встречному иску подлежащими удовлетворению. 

Между тем, суды первой и апелляционной инстанций при определении размера причиненных предпринимателю убытков не выяснили все существенные обстоятельства спора и не учли следующего.   

В силу общего правила, закрепленного пунктом 1 статьи 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54.

Как отмечено в пункте 26 Постановления Пленума ВС РФ №7, по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Аналогичные по своей сути разъяснения в отношении неисполнения договоров купли-продажи будущей недвижимости приведены в абзаце шестом пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, при неисполнении застройщиком обязанности по передаче объекта недвижимости право инвестора на возмещение причиненных в результате этого убытков возникает одновременно с правом требования возврата уплаченной продавцу денежной суммы.

В данном случае предприниматель вправе был рассчитывать на получение объекта инвестирования до установленного спорным договором от 26.10.2021 №21-94 срока – не позднее IV квартала 2022 года, по истечению которого это право следует признать очевидно нарушенным (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.10.2011 № 6271/11).

Само по себе признание в рамках дела №А73-2750/2023 недействительным отказа ООО «СЗ «Дежнёв» от исполнения договора от 26.10.2021 №21-94, не означает, что после истечения указанного в нем срока (31.12.2022) действие этого договора автоматически продолжилось. 

При этом судами по названому делу не применялись какие-либо последствия и на застройщика не возлагалась обязанность по исполнению своих обязательств перед инвестором по спорному договору 26.10.2021 №21-204, поскольку на тот момент являвшаяся его предметом квартира уже была продана иному лицу, что исключало возможность ее передачи предпринимателю по смыслу статьи 398 ГК РФ, пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 и пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ № 7.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, – в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В данном случае обязательство по возврату внесенных инвестором денежных средств исполнено застройщиком надлежащим образом.

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшим его прекращение, урегулированы статьей 393.1 ГК РФ, имеющей цель восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

Так в пункте 11 Постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что по смыслу статьи 393.1, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (пункт 2 статьи 393.1 ГК РФ).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте – цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов.

Таким образом, по смыслу специальных положений статьи 393.1 ГК РФ и разъяснений об ее применении в данном конкретном случае, поскольку право предпринимателя на получение объекта инвестирования было нарушено в момент истечения срока действия спорного договора – 31.12.2022, в том числе по вине застройщика, передавшего квартиру иному лицу, то убытки в виде разницы между уплаченными инвестором денежными средствами и стоимостью аналогичной квартиры подлежали определению исходя из ее текущей цены на момент прекращения договора от 26.10.2021 №21-204.

С учетом изложенного суды ошибочно признали правомерным определение размера убытков по состоянию на 09.02.2024 на момент получения уведомления о расторжении договора инвестирования, указав на то, что именно с этого момента между сторонами возникла правовая определенность относительно последствий неисполнения договора инвестирования №21-204.

Поскольку судами при разрешении вопроса о наличии оснований для признания спорного соглашения расторгнутым, а также при определении размера причиненных предпринимателю убытков неверно истолкованы и применены изложенные выше нормативные предписания, а установление текущей цены по состоянию на момент прекращения спорного договора требует исследования и оценки фактических обстоятельств спора, в том числе посредством проведения повторной экспертизы, что выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции, то в таком случае принятые по делу судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

В связи с окончанием кассационного производства, согласно части 4 статьи 283 АПК РФ меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов подлежат отмене.

 Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.11.2024, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025 по делу №А73-3529/2024 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Отменить приостановление исполнения решения от 14.11.2024, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2025 по делу №А73-3529/2024 Арбитражного суда Хабаровского края, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.09.2025 №Ф03-3384/2025.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи В.А. Гребенщикова 

 Г.Х. Пономарева