АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-48244/2021

г. Краснодар

21 февраля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21.02.2022г.

Полный текст решения изготовлен 21.02.2022г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Алтис», г. Краснодар

к ООО «Издательский дом «КоТ», г. Краснодар

 

о расторжении договора купли-продажи и взыскании долга

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности. 

 

установил:

ООО «Алтис» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Издательский дом «КоТ» о расторжении договора купли-продажи от 15.04.2019 и обязании ответчика возвратить недвижимое имущество – нежилое здание – магазин, лит. А, общей площадью 88, 7 кв. м, кадастровый номер 23:43:03:3.8.2001-3, расположенное по адресу: 

<

...>.

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате имущества.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на надлежащее исполнение обязательств по оплате переданного имущества.

В судебном заседании объявлен перерыв до 21.02.2022 до 12-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 15.04.2019 ответчик (покупатель) и истец (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому истец обязался передать в собственность ответчика недвижимое имущество нежилое здание – магазин, лит. А, общей площадью 88, 7 кв. м, кадастровый номер 23:43:03:3.8.2001-3 по адресу: 

<

...>, а ответчик обязался принять и оплатить за указанное имущество 4 000 000 руб.

В соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи на момент подписания договора имущество передано продавцом покупателю, осмотрено и принято покупателем, покупатель претензий не имеет. Документом о передаче имущества является настоящий договор. Акт приема-передачи сторонами не составлялся.

В пункте 2.2 договора купли-продажи стороны констатировали, что денежные средства в размере 4 000 000 руб. в оплату имущества переданы покупателем и получены продавцом. Документом о передаче денежных средств является настоящий договор.

Переход права собственности на спорное имущество к ответчику зарегистрирован 19.05.2019.

29 августа 2021 года истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате переданного недвижимого имущества, направил ответчику претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи от 15.04.2019 и возврате недвижимого имущества продавцу в тридцатидневный срок.

Ответчик соглашение о расторжении договора не подписал, недвижимое имущество не возвратил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу положений пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями, необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 ГК РФ).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью непосредственно до или после передачи ему товара продавцом, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункты 1, 2 статьи 486 ГК РФ).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате переданного недвижимого имущества.

Ответчик в судебном заседании, возражая против удовлетворения иска, указал, что в пункте 2.2 договора купли-продажи сторонами зафиксирован факт полной оплаты имущества на момент его передачи.

Из пункта 2 статьи 861 ГК РФ следует, что расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Безналичные расчеты могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями (пункт 1 статьи 862 ГК РФ).

Согласно статье 82.3 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» Банк России устанавливает правила наличных расчетов, включая ограничения наличных расчетов между юридическими лицами, а также расчетов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Указания Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении наличных расчетов» наличные расчеты в валюте Российской Федерации и иностранной валюте между участниками наличных расчетов в рамках одного договора, заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем 100 000 руб., либо сумму в иностранной валюте, эквивалентную 100 000 руб. по официальному курсу Банка России на дату проведения наличных расчетов.

Наличные расчеты производятся в размере, не превышающем предельный размер наличных расчетов, при исполнении гражданско-правовых обязательств, предусмотренных договором, заключенным между участниками наличных расчетов, и (или) вытекающих из него и исполняемых как в период действия договора, так и после окончания срока его действия.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, подтверждаются первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Надлежащими доказательствами передачи денежных средств юридическому лицу могут являться только бухгалтерские и кассовые документы. Договор купли-продажи, дополнительное соглашение не являются первичными бухгалтерскими и кассовыми документами, доказывающими факт совершения денежных расчетов и передачу денежных средств.

В рассматриваемом споре бухгалтерских документов, подтверждающих факт произведенной оплаты, ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, указание в пункте 2.2 договора купли-продажи от 15.04.2019 на осуществление расчетов между сторонами без соответствующих доказательств, удостоверяющих реальный факт передачи денежных средств истцу, не является безусловным основанием считать исполненной обязанность покупателя по оплате приобретенного имущества.

Аналогичный вывод изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.12.2020 № 310-ЭС20-19413.

В этой связи само по себе включение в положения договора купли-продажи условия о произведенном сторонами расчете по договору, в настоящем случае не может безусловно свидетельствовать о реальности такого расчета.

При этом истцом представлены  выписка из кассовой книги ООО «Алтис» за 2019 год, Книга учета доходов и расходов за 2019 год, налоговые декларации с отметкой налогового органа за 2019 – 2020 гг., карточка счета 62.01, оборотно-сальдовые ведомости по счетам 01 (основные средства), 02 (амортизация), 62 (расчеты с покупателями), 51 (операции по расчетному счету),  из которых не следует поступление в кассу либо на расчетный счет ООО «Алтис» оплаты в размере 4 000 000 руб.

Оплата приобретенного недвижимого имущества также не подтверждается бухгалтерскими документами ответчика.

Довод ответчика о том, что оплата спорного имущества произведена путем зачета (передано по договору купли-продажи от 15.04.2019 в счет погашения задолженности по займу, предоставленному ответчиком истцу в 2014 году), судом отклоняется как несостоятельный.

Статьей 808 ГК РФ предусмотрено, что договор займа в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Договор займа относится к реальным договорам, то есть считается заключенным только с момента передачи денег в заем.

Такие доказательства ответчиком не представлены.

Также ответчиком не представлены доказательства проведения зачета на указанную сумму в порядке, установленном статьей 410 ГК РФ. Условия договора купли-продажи от 15.04.2019 не содержат ссылки на передачу недвижимого имущества в счет прекращения обязательств по займу.

Само по себе использование  спорного имущества на протяжении длительного периода не свидетельствует на проведение между сторонами договора расчетов надлежащей форме.

При таких обстоятельствах ответчик не доказал надлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи в части оплаты переданного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

При существенном нарушении договора одной из сторон, он может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

По мнению истца, неисполнение ответчиком договора купли-продажи от 15.04.2019 в части уплаты денежных средств за недвижимое имущество является существенным нарушением условий договора.

Данное нарушение квалифицировано судом первой инстанции как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования о расторжении договора купли-продажи являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В абзацах 4 и 5 пункта 65 Постановления № 10/22 разъяснено, что согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

По правилам части 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 ГК РФ).

Из изложенных норм следует, что в случае, если между сторонами заключен договор (в том числе купли-продажи), который был исполнен только в части передачи товара покупателю, а в последующем данный договор был расторгнут, то покупатель должен возвратить полученный по договору товар продавцу. В противном случае на стороне покупателя возникнет неосновательное обогащение.

Учитывая изложенное, исковые требования о возврате спорного недвижимого имущества также подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Учитывая требование данной нормы, суд, реализуя предоставленное ему законодателем право самостоятельно определить срок совершения действий, связанных с передачей имущества, считает необходимым обязать ответчика возвратить недвижимое имущество товар в течение одного месяца с момента вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по исковому заявлению и за подачу заявления об обеспечении иска следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.04.2019, заключенный между ООО «Алтис» и ООО «Издательский дом «КоТ».

Обязать  ООО «Издательский дом «КоТ»  в месячный срок с даты вступления решения в законную силу возвратить ООО «Алтис» недвижимое имущество – нежилое здание – магазин, лит. А, общей площадью 88, 7 кв. м, кадастровый номер 23:43:03:3.8.2001-3, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с ООО «Издательский дом «КоТ», г. Краснодар в пользу ООО «Алтис», г. Краснодар 9000 руб. расходов по оплате госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Выдать истцу справку на возврат из федерального бюджета 9000 руб. госпошлины, излишне уплаченной по чек-ордеру от 12.10.2021.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                          М.В. Крылова