АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-26356/2017

Дело № А65-27741/2016

г. Казань

28 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплёвой М.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителя:

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области – Нестеренко А.Г., доверенность от 15.08.2017 № 04/3771,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 (судья Савельева А.Г.), дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 (судья Савельева А.Г.) и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А65-27741/2016

по иску общества с ограниченной ответственностью «Рось-Авто» (ОГРН 1071682001522, ИНН 1639035489) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (ОГРН 1091690054763, ИНН 1655183653) об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка от 20.09.2007 № 0443з, установлении величины размера арендной платы в размере 3 751 811 руб., с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Хусаиновой Люции Рустамовны, г. Набережные Челны Республики Татарстан, общества с ограниченной ответственностью «Финактив», г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рось-Авто» (далее – ООО «Рось-Авто», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Межрегиональному Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан и Ульяновской области (далее – Управление Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 № 0443з, установив величину размера арендной платы в сумме 3 751 811 руб. в год.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 иск удовлетворен. Суд урегулировал разногласия, возникшие при установлении арендной платы на 2016 год по договору аренды земельного участка от 20.09.2007 № 04-43з, величина годовой арендной платы установлена в размере – 3 751 811 руб. в год. В возмещение расходов истца по оплате госпошлины с Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО «Рось-Авто» взыскано 6 000 руб.

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 с Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области в пользу ООО «Рось-Авто» взысканы расходы по оплате судебной экспертизы 34 500 руб.

Постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 оставлены без изменений.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017, дополнительным решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 и постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017, Управление Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе. 

Изучив материалы дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение исходя из следующего. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан (арендодатель) и ООО «Рось-Авто» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 20.09.2007 № 07-43з, (далее – договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з) по условиям которого обществу в аренду сроком с 20.09.2007 по 19.09.2010 предоставлен земельный участок площадью 15912 кв.м с кадастровым номером 16:52:04 02 05:0011, категории земель: земли населенных пунктов, по адресу: г. Набережные Челны, новый город, проспект Мира, XVIа жилой район, под строительство дилерского центра.

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 20.09.2007.

Договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з зарегистрирован в установленном порядке, о чем 26.10.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 3.6 договора аренды от 20.09.2007 № 07-43з размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы.

На указанном земельном участке обществом возведено здание дилерского центра «Тойота» общей площадью 8329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв.N 92:430:002:000002320, лит. А, находящееся по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, улица Академика Королева, дом 20А, принадлежащее обществу на праве собственности, о чем 17.11.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Дополнительным соглашением от 20.09.2010 стороны внесли изменения в договор аренды от 20.09.2007 № 07-43з, продлив его срок с 20.09.2007 по 19.09.2056, а также цели аренды - под размещение здания дилерского центра «Тойота» общей площадью 8 329 кв.м., назначение нежилое, 2-этажный, инв.N 92:430:002:000002320, лит. А.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), а также на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) по состоянию на 15.12.2015 проведена оценка рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка, которая составила 6 697 772 рублей (отчет ООО «ФинАктив» N 370-14/11-15 от 17.12.2015 «Отчет по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка кадастровый номер 16:52:04 02 05:0011 площадью 15912 кв.м, находящегося в собственности Российской Федерации).

Ссылаясь на Постановление № 582 и на Отчет ООО «ФинАктив» N 370-14/11-15 от 17.12.2015, Росимущество в Республике Татарстан и Ульяновской области направило ООО «Рось-Авто» 20.07.2016 уведомление № 04/5874 об изменении с 01.01.2016 размера арендной платы по договору аренды с приложением расчета арендной платы.

ООО «Рось-Авто» не согласившись с представленным расчетом, обратилось к ИП Хусаиновой Л.Р. которой 14.09.2016 был подготовлен отчет об оценке стоимости рыночно обоснованной величины арендной платы в отношении спорного земельного участка № 09/167, в соответствии с которым рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка составляет 3 491 235 руб. в год.

Полагая, что размер арендной платы за спорный земельный участок должен быть определен на основании отчета № 09/167 об оценке стоимости, составленной предпринимателем Хусаиновой Л.Р., ООО «Рось-Авто» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, руководствуясь статями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришел к выводу о том, что данный спор является преддоговорным.

С целью установления рыночной стоимости величины годовой арендной платы суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая группа «Центр поддержки бизнеса» Тутовой И.Г.

Суд признал представленный акт экспертного исследования от 27.02.2017 № 2017-01/52, которым рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком составляет 3 751 811 руб., надлежащим доказательством по делу и пришел к выводу о том, что размер арендной платы должен быть установлен равный рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, которая согласно судебной экспертизе составляет 3 751 811 руб.

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не было учтено следующее.

В абзаце 3 пункта 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что принимая решение, суд в силу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Суд, установив фактические обстоятельства дела и цель обращения истца в суд, самостоятельно должен определить нормы права, которые необходимо применить к спорным правоотношениям.

Как следует из искового заявления, требований общества заявлены в порядке статьи 445, 446 ГК РФ, как требование об урегулировании разногласий по договору аренды от 20.09.2007 № 07-43з.

Правоотношения по заключенному между сторонами договору аренды регулируются положениями главы 34 ГК РФ.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ определено, что изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. 

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств. 

По смыслу данной нормы права лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ. 

Исходя из положений статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Изменение порядка определения размера арендной платы не является основанием к принятию сторонами договора на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об его изменении в этой части. 

Кроме того, в силу условий пункта 3.6 договора, в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказанным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре.

Таким образом, лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 – 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Однако таких доказательств материалы дела не содержат.

В то же время, наличие между сторонами спора заключенного договора аренды от 20.09.2007 № 07-43з исключает возможность рассмотрения преддоговорного спора.

Из материалов дела видно, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы.

Из материалов дела следует, судами установлено, что в рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок является собственностью Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены постановлением № 582.

Подпунктом «г» пункта 2 постановления № 582, предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), в силу статьи 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. Между тем, проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения их в сделку и если эти объекты принадлежат полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона № 135-ФЗ).

Пунктом 1 Информационного письма № 92 разъяснено, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В части 3 статьи 71 АПК РФ указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Между тем, в целях исследования доводов лиц, участвующих в деле, относительно обоснованности установленной ответчиком величины арендной платы арбитражный суд не назначил оценочную экспертизу в целях проверки соответствия отчета ООО «ФинАктив» N 370-14/11-15 от 17.12.2015 по определению рыночной стоимости величины годовой арендной платы за использование объекта недвижимости - земельного участка кадастровый номер 16:52:04 02 05:0011 площадью 15912 кв.м, находящегося в собственности Российской Федерации, действующему законодательству и подтверждения данным отчетом рыночной стоимости величины годовой арендной платы земельного участка.

Суд назначил экспертизу, поставив перед экспертом вопрос о необходимости определения величины годовой арендной платы спорного земельного участка, а затем, проанализировав все экспертные заключения пришел к выводу о том, что судебное экспертное заключение наиболее соответствует принципам, изложенным в Постановлении № 582.

Между тем, в настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по договору аренды земельного участка аренды от 20.09.2007 № 07-43з в соответствии с уведомлением от 20.07.2016 № 04/5874 зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчета ООО «ФинАктив» N 370-14/11-15 от 17.12.2015, положенного в основу расчета измененного размера арендной платы.

В то время как, основанием для изменения размера арендной платы в соответствии с оспариваемыми судебными актами явилось экспертное заключение об определении рыночной цены годовой арендной платы земельного участка.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ, пункт 2 Информационного письма № 92).

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия, по поводу определения рыночной стоимости годовой арендной платы. При этом каждая из спорящих сторон представила свои отчеты оценщиков, в которых стоимость объектов отличается.

Федеральный закон № 135-ФЗ обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15,20,22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья24.6), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13).

Между тем судами не дано оценки достоверности отчету ООО «ФинАктив» N 370-14/11-15 от 17.12.2015.

При таких обстоятельствах судебные акты не могут быть признаны законными, основанными на правильном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств, в связи с чем подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017, дополнительное решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.06.2017 и постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2017 по делу № А65-27741/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

 

Председательствующий судья				Ф.В. Хайруллина 

Судьи								М.В. Коноплёва 

									А.Ф. Фатхутдинова