﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-82500/2020

21 октября 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 октября 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей Изотовой С.В., Кротов С.М.,    

при ведении протокола судебного заседания помощником Нетрусовой Е.А., 

при участии до перерыва от общества с ограниченной ответственностью «Сланцы» представителей Бурьянова В.В. (доверенность от 14.10.2020) и Петровой О.А. (доверенность от 26.05.2021), после перерыва от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования «Сланцевский муниципальный район» Ленинградской области представителя Никифорчина Н.А. (распоряжение от 22.02.2018),   

рассмотрев в открытом судебном заседании 05.10.2021 апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19743/2021) общества с ограниченной ответственностью «Сланцы» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021 по делу № А56-82500/2020,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сланцы» адрес: 188560, Ленинградская обл., г. Сланцы, Заводская ул., д. 1, ОГРН 1120280045599, ИНН 0276144176 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области, адрес: 188560, Ленинградская обл., г. Сланцы, Трестовский пер., д. 6, ОГРН 1144707001284, ИНН 4707037193 (далее – Комитет), в котором просило:

- урегулировать разногласия при заключении договора от 02.06.2020 № 1994р аренды земельного участка площадью 7 887 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301017:21, расположенного по адресу: Ленинградская обл.,               г. Сланцы, Красная ул., установив, что размер перечисляемой арендатором годовой арендной платы с 26.12.2019 по 31.12.2019 составляет 601 руб. 99 коп., а с 01.01.2020 по 31.12.2020 – 36 621 руб. 23 коп. (подробный расчет арендной платы определен в приложении, которое является частью договора);

- принять приложение к названному договору (расчет арендной платы) в редакции истца, согласно которой арендная плата на 2019 год составляет 1 719 руб. 98 коп., а на 2020 год – 52 316 руб. 05 коп. в III и IV кварталах. 

- обязать Комитет заключить договор в редакции протокола разногласий от 07.07.2020 в соответствии с приложенным к иску расчетом, а также произвести зачет арендных платежей, осуществленных истцом в период с 26.12.2019 в рамках договора от 05.12.2013 № 1020р аренды того же земельного участка до момента заключения нового договора.

Решением от 29.04.2021 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обжаловало его в апелляционный суд. В своей жалобе Общество просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый. 

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание, что ключевое значение имеет характер расположенного на земельном участке объекта, а не вид разрешенного использования участка. В соответствии с условиями договора вид разрешенного использования определен под территорию насосной станции, при этом истец эксплуатирует с 1952 г. сооружение насосной станции, а последняя предназначена для увеличения располагаемого напора, повышения расхода теплоносителя и изменения давления в трубопроводах теплосети теплоэлектроцентраль (далее – ТЭЦ) Общества, в связи с чем насосная станция и ТЭЦ являются технологически неразрывными объектами; из представленного в материалы дела приказа Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области от 20.12.2018 № 563-п следует, что истец оказывает услуги по теплоснабжению, поэтому спорный объект наряду с ТЭЦ является объектом местного значения; фактически арендованный участок ограничен в обороте и находится в водоохраной зоне, поскольку ¼ здания насосной станции расположена в р. Плюсса. По мнению подателя жалобы,   установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582) основные принципы определения арендной платы являются общеобязательными при использовании всех земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015); поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закона № 137-ФЗ) ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В возражениях на апелляционную жалобу Комитет просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, указал, что ТЭЦ истца не является объектом местного значения, ответчику наряду с ТЭЦ принадлежат 92 объекта, при этом Общество помимо производства электроэнергии, согласно сведениям ЕГРЮЛ, осуществляет деятельность по производству нефтепродуктов, прочих химических органических основных средств. При этом ТЭЦ обеспечивает нормальную деятельность самого предприятия Общества. В отношении земельного участка, на территории которого расположена насосная станция, водоохранная зона не установлена.  

В судебном заседании до перерыва представитель Общества поддержал доводы жалобы. После перерыва представитель Администрации просил в удовлетворении жалобы отказать. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Сланцевский муниципальный район Ленинградской области от 05.12.2013 № 1892-п между названной администрацией в лице Комитета (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Завод «Сланцы» (далее – Завод) (арендатор) 05.12.2013 заключен договор № 1020р аренды земельного участка площадью 7 887 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301017:21, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Сланцевский р-н, г. Сланцы, Красная ул., с видом разрешенного использования под территорию насосной станции, категория земель: земли населенных пунктов.

Названный договор в соответствии с пунктом 1.2 в редакции дополнительного соглашения от 26.01.2015 № 1 вступил в силу с момента подписания договора сторонами и действовал до 26.12.2019.

Между Заводом и Обществом 08.12.2014 заключен договор № 58 купли-продажи следующих объектов недвижимости: 

1) одноэтажное здание насосной станции над артезианской скважиной № 8  площадью 12 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301035:77 , инв. № 2466-2, лит. З-2, условный номер 47-78-26/014/2006-171, инвентарный номер 00088, расположенное по адресу: 188560, Ленинградская область, Сланцевский район, г. Сланцы, Заводская ул., д. 1; 

2) артезианская скважина площадью 13,5 кв. м  с кадастровым номером 47:28:0301035:141, инв. № 2466-14, лит. З-14, условный номер 47-78-26/014/2006-170, инвентарный номер 00623, расположенная по тому же адресу; 

3)  здание береговой насосной станции на реке Плюсса площадью 198,7 кв. м с кадастровым номером 47:280000000:486, инв. № 2466-5, лит. З-5, условный номер 47-78-26/014/2006-217, инвентарный номер 00094, расположенное по адресу: 188560, Ленинградская область, Сланцевский район, г. Сланцы, Красная ул. 

При этом здание насосной станции над артезианской скважиной № 8 и сама скважина расположены на земельном участке площадью 1 179 314 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301036:18 по адресу: Ленинградская обл., Сланцевский р-н, г. Сланцы, Заводская ул., д. 1, находящемся в аренде у Завода по договору от 29.10.2013 № 1008р, а здание насосной станции – на земельном участке площадью 7 887 кв. м с кадастровым номером 47:28:0301017:21, находящемся в аренде у Завода по договору от 05.12.2013 № 1020р.

Уведомлением от 19.08.2015 № 15-76-455 Общество сообщило Комитету о передаче прав и обязанностей арендатора по договору от 05.12.2013 № 1020р на основании заключенного между Заводом и Обществом соглашения от 08.12.2014.

Письмом от 25.10.2019 Комитет направил Обществу уведомление о прекращении договора от 05.12.2013 № 1020р в связи с истечением срока его действия, при этом указал, что срок действия договора может быть продлен в случае изменения  условия о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Уведомлением от 16.12.2019 № 1904 Комитет сообщил о прекращении названного договора, а согласно уведомлению Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 01.06.2020 № 47/999/001/2020-252595 обременение в отношении спорного участка в виде аренды снято.

Впоследствии Комитет направил в адрес Общества проект договора от 02.06.2020 № 1994р аренды названного земельного участка.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора, последний заключен на срок до 02.06.2069 и распространяется на отношения сторон, возникшие с 26.12.2019.

Согласно пункту  2.1 договора размер годовой арендной платы с 26.12.2019 по 31.12.2019 составил 4 193 руб. 68 коп., а с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 262 769 руб. 13 коп., расчет арендной платы определен в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора.

Не согласившись с положениями названного пункта, а равно приведенным в приложении к договору расчетом арендной платы, Общество подписало договор с протоколом разногласий от 15.07.2020, согласно которому размер годовой арендной платы с 26.12.2019 по 31.12.2019 составил 1 719 руб. 98 коп., а с 01.01.2020 по 31.12.2020 – 104 632 руб. 10 коп., расчет арендной платы определен в приложении, являющемся неотъемлемой частью договора, исходя из ставки  2% от кадастровой стоимости земельного участка.

Не согласившись с протоколом разногласий Общества, Комитет представил протокол разногласий от 05.08.2020, согласно которому предложил оставить договор в первоначальной редакции.

Поскольку сторонами соглашение по всем существенным условиям договора достигнуто не было, Общество уведомлением от 28.08.2020 № 65-2/1621 сообщило Комитету о невозможности заключения договора на предложенных последним условиях,  а впоследствии обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Комитет указал, что договор от 05.12.2013 № 1020р,  заключенный на основании пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с Заводом в порядке переоформления постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, стороной которого истец впоследствии стал в результате переуступки права аренды, расторгнут в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ввиду истечения срока действия договора.

Арендодатель при заключении договора аренды на новый срок вправе самостоятельно определить конкретные условия, на которых он готов передать имущество в аренду, в том числе размер арендной платы, при этом закон не обязывает арендодателя применять прежние условия договора аренды, заключая новый договор на новый срок с прежним арендатором земельного участка.

Расчет арендной платы по договору от 05.12.2013 № 1020р (исходя из расчета 2 % от кадастровой стоимости земельного участка) был осуществлен для Завода согласно действовавшему на тот момент постановлению Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 353 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области».

Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, и расположен на территории Сланцевского муниципального района, в связи с чем договор заключается соответствующим органом местного самоуправления, а доводы Общества о необходимости применения при расчете арендной платы Постановления № 582 безосновательны, поскольку последние устанавливают размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, и не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, земли, право государственной собственности на которые не разграничено.

С 2016 г. при определении размера арендной платы подлежит применению  постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области» (далее – Постановление № 520), положения которого применены Комитетом при расчете.

Суд первой инстанции согласился с доводами Комитета, посчитав, что у Общества отсутствуют основания для заключения договора на предложенных им условиях. 

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, заслушав лиц,  участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Следовательно, суду первой инстанции надлежало определить условия договора аренды,  по которым у сторон имеются разногласия, а не отказать в иске ввиду несогласия с позицией Общества относительно размера арендной платы. 

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждены постановлением Правительства № 582.  

Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, дополнены принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Во исполнение пункта 4 Постановления № 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531) приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в соответствии с разделом VIII которых рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается, и при определении арендной платы за такие земельные участки основываться на размере земельного налога.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 22.12.2017 № 603 "О внесении изменений в постановление Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов, и признании утратившими силу отдельных постановлений Правительства Ленинградской области" введен пункт 2.10, согласно которому в случае если в отношении земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с пунктом 2.1 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.  

Как следует из представленного в материалы дела межевого плана от 02.09.2021 спорного земельного участка с кадастровым номером 47:28:0301017:21, названный участок расположен в водоохранной зоне, прибрежной защитной полосе и береговой линии р. Плюсса. При этом поскольку в г. Сланцы не установлены охранные зоны  на водоохранную, прибрежную и береговую линию, кадастровым инженером были сформированы части участка в соответствии с положениями Водного кодекса Российской Федерации (далее – ВК РФ), а именно: береговая полоса шириной 20 м занимает 2 115 кв. м земельного участка, прибрежная защитная полоса шириной 50 м занимает 5 021 кв. м участка, а водоохранная зона шириной 200 м занимает всю площадь участка.

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации   предусмотрен запрет приватизации земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с ВК РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Таким образом, спорный земельный участок является ограниченным в обороте, в связи с чем арендная плата за пользование названным участком подлежит определению в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 Порядка, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520. 

Ссылка Комитета на отсутствие в ЕГРН сведений об охранных зонах в отношении спорного участка подлежит отклонению, поскольку именно собственник земельного участка такую информацию должен вносить. При этом не вызывает сомнение тот факт, что часть участка находится в береговой полосе, поскольку собственно насосная станция расположена на р. Плюсса. 

Требование Общества об обязании Комитета произвести зачет арендных платежей подлежит отклонению, поскольку заявление о зачете при наличии переплаты может быть подано Обществом самостоятельно в Комитет. 

 Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2021 по делу № А56-82500/2020 изменить. 

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельных участков от 02.06.2020 № 1994р, приняв пункт 2.1 в следующей редакции: «Годовой размер арендной платы за земельный участок, арендуемый по настоящему договору, не может превышать 1,5 % от величины кадастровой стоимости участка».  

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов