АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                                                                                            Дело №А14-5311/2016

«07» июля 2017г.                                                                                                                      

Резолютивная часть решения объявлена 20.06.2017

Решение в полном объеме изготовлено  07.07.2017

Судья Арбитражного суда Воронежской области  Гашникова О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Общества с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж,

к Администрации Нижнедевицкого муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с.Нижнедевицк Нижнедевицкого района Воронежской области.   

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи земельных участков

при участии  в заседании:             при участии в заседании

от истца: ФИО2 – директора, ФИО3 – представителя по доверенности от 17.08.2015,  

от ответчика: ФИО4  – представителя по доверенности от 01.04.2016, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Михневского сельского поселения Нижнедевицкого муниципального района Воронежской области                    (далее - ответчик) об урегулировании разногласий по п.2 договоров от 14.04.2016 купли продажи земельных участков  с кадастровыми номерами: 36:15:6100015:4, 36:15: 6100016:6, 36:15:6100016:7, 36:15:6000027:5, 36:15:6000027:6, 36:15:6000027:7, 36:15:6000027:8, расположенных по адресу Воронежская область, Нижнедевицкий район в границах СХА «Михнево». 

Истец просит определить выкупную цену земельных участков в размере трехкратной ставки земельного налога: 

кадастровый номер 36:15: 61 00015:4 (349га) – 17 628,02 руб., 

кадастровый номер 36:15: 6000016:6 (76га) –   34345,63 руб., 

кадастровый номер 36:15: 6000016:7 (81га) – 36616,15 руб., 

кадастровый номер 36:15:6000027:5 (215га) – 10 847, 58 руб.,

кадастровый номер 36:15:6000027:6 (24га) – 10 847, 58 руб.,

кадастровый номер 36:15:6000027:7  (49га) – 22 144,44 руб., 

кадастровый номер 36:15:6000027:8 (29га) – 15 749, 58  руб., 

(с учетом процессуальной замены ответчика в порядке ст.48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и принятия судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ).

В судебном заседании истец  иск поддержал. Не оспорил тот факт, что на момент обращения за выкупом земельных участков в соответствии с требованиями действующего законодательства цена участков должна была определяться исходя из их рыночной стоимости. Подтвержденную ответчиком стоимость земельных участков оспаривал,  доказательств в обоснование опровержения не представил.

Заявил категорический отказ от проведения судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости спорных земельных участков, от внесения денежных средств в депозит суда  для оплаты экспертизы.

Ответчик – возражал против удовлетворения заявленных требований. Указал, что правоотношения по аренде земельных участков возникли в 2006 году, а правоотношения купли-продажи данных объектов недвижимости возникли лишь в октябре 2015 года, когда истец обратился в администрацию Михневского сельского поселения с заявлением о выкупе   арендуемых земельных участков, в связи с чем,  невозможно заключение договоров купли-продажи земельных участков с учетом протоколов разногласий от 14.04.2016. 

Судебное разбирательство откладывалось в соответствии со ст.158 АПК РФ.

Из материалов дела следует.

Определением Арбитражного суда Воронежской области утверждено мировое соглашение от 23.03.2016 года прекращено производство по дела в связи с заключением мирового соглашения между Обществом с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>) г. Воронеж   и   Администрацией Михневского сельского поселения Нижнедевицкого муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>  ИНН 

<

***>),  по условиям которого  Администрация Михневского сельского поселения обязуется в срок, не превышающий  семи дней с момента утверждения Арбитражным судом настоящего мирового соглашения, принять решение о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» в собственность испрашиваемых земельных участков.

В срок, не превышающий десяти дней с момента утверждения Арбитражным судом настоящего мирового соглашения, Администрация Михневского сельского поселения обязуется подготовить в трех экземплярах проекты договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 36:15:60 00 027:0005 площадью 215га, 36:15:61 00 016:0006 площадью 76га, 36:15:61 00 016:0007 площадью 81га, 36:15:61 00 015:0004 площадью 39га, 36:15:60 00 027:0006 площадью 24га, 36:15:60 00 027:0007 площадью 49га, 36:15:60 00 027:0008 площадью 29га, расположенных по адресу: Воронежская область, Нижнедевицкий район в границах СХА «МИХНЕВО»,  и подписать их, а также направить проекты указанных договоров для подписания Обществу с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» (Покупателю).

Во исполнение условий мирового соглашения ответчиком были подготовлены и направлены в адрес ООО «Грейнер-2000» проекты договоров от 31.03.2016 купли-продажи земельных участков.

Пунктами 2 договоров установлена выкупная цена земельных участков, которая определена ответчиком на основании отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, подготовленных ООО Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» 22.02.2016. Отчеты представлены в материалы дела.

Согласно условиям проектов договоров цена спорных земельных участков составила соответственно:

кадастровый номер 36:15: 61 00015:4 (39га) – 1 007 000руб., 

кадастровый номер 36:15: 6100016:6 (76га) –  1 961 000руб., 

кадастровый номер 36:15: 6100016:7 (81га) – 810451руб., 

кадастровый номер 36:15:6000027:5 (215га) – 2 150 093руб.,

кадастровый номер 36:15:6000027:6 (24га) –  696 000руб.,

кадастровый номер 36:15:6000027:7  (49га) – 1 265 000руб., 

кадастровый номер 36:15:6000027:8 (29га) – 841 000руб., 

По мнению истца, размер  выкупной цены спорных земельных участков должен определяться в размере трехкратной ставки земельного налога. В связи с чем истцом подготовлены и направлены в адрес ответчика протоколы разногласий от 14.04.2016 к договорам. Разногласия коснулись содержания пунктов 2 договора в части определения размера выкупной цены земельных участков.

Исх.№125 от 19.04.2016 ответчик отклонил протоколы разногласий.

Направленная в адрес ответчика претензия от 15.04.2016 оставлена без удовлетворения.

Таким образом, между сторонами остались неурегулированными разногласия по пунктам 2 договоров, касающиеся размера выкупной цены земельных участков.

Ссылаясь на отсутствие возможности заключить договоры купли-продажи земельных участков ввиду наличия разногласий по их условиям в части стоимости земельных участков, истец обратился в суд с настоящим иском со ссылкой на ст.445 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с рассматриваемым требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права потребовать исполнения определенного обязательства от ответчика, наличия у ответчика обязанности исполнить это обязательство и факта его неисполнения последним.

Согласно нормам статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в таких случаях предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

В рассматриваемом случае разногласия сторон сводятся к определению цены  выкупаемых земельных участков.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В силу части 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно п. 1(1) Приказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 №1325 «Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) (далее – Приказ №1325) цена земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области или государственная собственность на который не разграничена, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства и приобретенного гражданином или юридическим лицом на основании пункта 9 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливается в размере рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

(п. 1(1) введен приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 05.08.2015 N 1285).

Таким образом, стоимость спорных земельных участков должна быть определена исходя из сложившейся в данной местности рыночной стоимости земли.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование стоимости спорных земельных участков ответчик представил суду отчеты по определению рыночной стоимости земельных участков, выполненные ООО «Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр» по состоянию на 22.02.2016. 

Истец, фактически не отрицая необходимости определения выкупной цены спорных земельных участков (на момент возникновения отношений купли-продажи) исходя из их рыночной стоимости, на предложение суда о проведении экспертной оценки рыночной стоимости участков ответил категорическим отказом.

При таких обстоятельствах определение ответчиком выкупной цены спорных участков исходя из стоимости, определенной на основании представленных в материалы дела отчетов ООО «Консалтинговая компания «Воронеж-Кадастр», в отсутствие сведений об установлении иной рыночной цены суд находит обоснованным.

Довод истца о возникновении спорных правоотношении до принятия   Приказа №1325, в 2006г. признан судом несостоятельным, поскольку за выкупом спорных земельных участков истец обратился в Администрацию Михневского сельского поселения в октябре 2015г.

В указанный период между сторонами существовали отношения по предоставлению земли в аренду. 

Расходы по госпошлине относятся истца. При подаче искового заявления госпошлина перечислена истцом в доход федерального бюджета в сумме 6000руб. по платежным поручениям №4848 от 04.04.2016 и №5 от 11.05.2016.

В силу подп.2 п.1 ст.333.21 НК РФ размер госпошлины при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении договоров составляет 6000руб.00коп.  Принимая во внимание, что предметом спора явились разногласия по семи договорам, размер госпошлины по настоящему делу составит 42 000руб.00коп., с истца в доход федерального бюджета следует взыскать 36 000руб.00коп. – госпошлины.

Руководствуясь   статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию Нижнедевицкого муниципального района Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с.Нижнедевицк Нижнедевицкого района Воронежской области   заключить договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 36:15:60 00 027:0005 площадью 215га, 36:15:61 00 016:0006 площадью 76га, 36:15:61 00 016:0007 площадью 81га, 36:15:61 00 015:0004 площадью 39га, 36:15:60 00 027:0006 площадью 24га, 36:15:60 00 027:0007 площадью 49га, 36:15:60 00 027:0008 площадью 29га, расположенных по адресу: Воронежская область, Нижнедевицкий район в границах СХА «Михнево», изложив пункты 2 договоров в редакции, изложенной Администрацией Нижнедевицкого муниципального района Воронежской области в проектах договоров от 31.03.2016.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000», (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Воронеж, в доход федерального бюджета 36 000руб.00коп. – госпошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи  жалобы, через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                    О.Н. Гашникова