/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-5135/18 

Екатеринбург

30 августа 2018 г.

 

Дело № А71-7315/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования «город Ижевск» (далее - Администрация) на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.02.2018 по делу № А71-7315/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Удмуртской Республики, приняли участие представители:

Администрации - Мунтян П.В. (доверенность от 17.04.2018);

общество с ограниченной ответственностью «Серов-1» (далее – общество «Серово-1») – Попов В.А. (доверенность от 22.12.2017).

Общество «Серово-1» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2014 № 6067, взыскании 36 530 100 руб. неосновательного обогащения, 18 089 598 руб. 46 коп. убытков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное бюджетное учреждение «Архитектурно-планировочное бюро», Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Удмуртской Республике (далее – Управление Роспотребнадзора), общество с ограниченной ответственностью «ЛАДА Ижевский автомобильный завод» (далее – общество «ЛАДА Ижевский автомобильный завод»).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.12.2018 (судья Мельников А.Ю.) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 07.07.2014 № 6067 расторгнут. С ответчика в пользу истца взыскано 36 530 100 руб. неосновательного обогащения, 127 122 руб. убытков. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 (судьи Полякова М.А., Зеленина Т.Л., Семенов В.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Заявитель указывает, что в соответствии с письмом Роспотребнадзора от 21.12.2009 № 01/19621-9-27 и подп. 9 п. 7.1.2 раздела VII санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74 (далее - СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), объект открытого акционерного общества «Ижевский автомобильный завод» (далее – общество «Ижевский автомобильный завод», в настоящее время - общество «ЛАДА Ижевский автомобильный завод») относится ко II классу опасности. При этом согласно п. 4.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 установление, изменение размеров установленных санитарно-защитных зон для промышленных объектов и производств I и II класса опасности осуществляется Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации. Между тем соответствующее постановление об установлении размера санитарно-защитной зоны для общества «Ижевский автомобильный завод» отсутствует. Кроме того, заявитель указывает, что заключение Управления Роспотребнадзора выдано применительно к предварительной (расчетной) санитарно-защитной зоне. На установленную (окончательную) санитарно-защитную зону согласно п. 2.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 соответствующее заключение не выдавалось. Также отсутствуют сведения о нахождении на территории спорного земельного участка санитарно-защитной зоны в Едином государственном реестре недвижимости, что предусмотрено п. 9 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». вместе с тем в соответствии с п. 25 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.03.2018 № 222, санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков, расположенных в ее границах, считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Серово-1» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании протокола о результатах аукциона № 79 от 19.06.2014 Управление земельных ресурсов и землеустройства Администрации города Ижевска (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Набережная 1» (покупатель) 07.07.2014 заключили договор купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером 18:26:030034:737, площадью 10984 кв. м, с адресным ориентиром: г. Ижевск, в 70 м на запад от жилого дома по ул. Ворошилова, 109 в Устиновском районе, без объектов недвижимости, расположенный на землях населенных пунктов, для строительства многоквартирного дома.

В силу пункта 2.1 договора цена проданного земельного участка, определенная согласно протоколу о результатах аукциона № 79 от 19.06.2014, составляет 36 530 100 руб. 00 коп.

На основании пункта 2.2 договора покупатель платежным поручением от 02.07.2014 № 17 перечислил продавцу денежные средства в сумме 29 224 080 руб. Внесенный покупателем задаток в размере 7 306 020 руб. засчитан покупателем в счет оплаты стоимости земельного участка (пункт 2.3 договора).

В пункте 3.1 договора указано, что земельный участок, приобретенный в собственность покупателя, имеет следующие ограничения и обременения: 180 кв. м в охранной зоне ливневой канализации, 29 кв. м в охранной зоне теплотрассы.

По передаточному акту от 07.07.2014 продавец передал покупателю согласованный договором земельный участок.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике 01.08.2014 (номер регистрации 18-18-01/096/2014-368).

Как указывает истец, из утвержденного приказом Администрации города Ижевска от 11.07.2014 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 18:26:030034:737 обществу стало известно о том, что часть названного земельного участка расположена в охранной зоне водопровода, часть земельного участка расположена в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий и организаций.

Письмом от 01.08.2014 № 003 общество «Набережная-1» обратилось в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации города Ижевска с просьбой дать разъяснения о наличии на приобретенном земельном участке санитарно-защитной зоны промышленного предприятия и водопровода.

В письме от 28.06.2016 № 02-16В/136 общество «Набережная-1», указывая на то, что после приобретения земельного участка в собственность было выявлено наличие на нем санитарно-защитных зон предприятий, охранной зоны водопровода, просило Администрацию расторгнуть договор купли-продажи от 07.07.2014 № 6067 путем подписания двухстороннего соглашения, а также возместить убытки в сумме 37 787 652 руб. 64 коп. В обоснование названных требований общество указало, что Администрация предоставила покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Общество «Набережная 1» прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к обществу «Серово-1», о чем 11.11.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

Неисполнение в добровольном порядке, изложенных в претензии требований послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 Кодекса).

В соответствии с п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

В соответствии с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 указанной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с требованиями п. 1, 10 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент проведения аукциона) аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение (технологическое присоединение).

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать в частности сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение).

Исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили следующее. 

Спорный земельный участок с кадастровым номером 18:26:030034:737, площадью 10984 кв. м, с адресным ориентиром: г. Ижевск, в 70 м на запад от жилого дома по ул. Ворошилова, 109 в Устиновском районе, был приобретен истцом на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.07.2014, заключенного по результатам аукциона № 79 от 19.06.2014.

 Из представленной аукционной документации и условий пункта 3.1 договора следует, что земельный участок имеет ограничения и обременения в виде 180 кв. м в охранной зоне ливневой канализации, 29 кв. м в охранной зоне теплотрассы. Информация о наличии иных ограничениях и обременениях отсутствует.

Вместе с тем, из утвержденного приказом Администрации от 11.07.2014 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 18:26:030034:737 усматривается нахождение значительной части земельного участка в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий и организаций.

В соответствии с выданным Управлением Роспотребнадзора санитарно-эпидемиологическим заключением от 06.04.2010 № 18.УЦ.04.000.Т.000196.04.10 предварительная (расчетная) величина санитарно-защитной зоны для общества «Ижевский автомобильный завод» по всем направлениям составляет 100 метров от границы промплощадки.

Доказательств изменения границ санитарно-защитной зоны на момент рассмотрения настоящего иска материалы дела не содержат.

В соответствии с п. 2 ст. 12 Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Согласно пункту 2.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, устанавливается специальная территория с особым режимом использования (санитарно-защитная зона), размер которой обеспечивает уменьшение воздействия загрязнения на атмосферный воздух (химического, биологического, физического) до значений, установленных гигиеническими нормативами, а для предприятий I и II класса опасности - как до значений, установленных гигиеническими нормативами, так и до величин приемлемого риска для здоровья населения. По своему функциональному назначению санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Границы санитарно-защитной зоны устанавливаются от источников химического, биологического и/или физического воздействия либо от границы земельного участка, принадлежащего промышленному производству и объекту для ведения хозяйственной деятельности и оформленного в установленном порядке, далее - промышленная площадка, до ее внешней границы в заданном направлении (п. 3.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

В соответствии с п.5.2 названных СанПиН в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

Пунктом 2.2 «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 № 64, установлено, что отводимый для размещения жилых зданий участок должен находиться за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, первого пояса зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения.

С учетом изложенного, принимая во внимание указанные выше обстоятельства, свидетельствующие о нахождении значительной части земельного участка, являющегося предметом аукциона, в санитарно-защитной зоне промышленных предприятий и организаций, что является препятствием его использования в соответствии с разрешенным использованием, о чем покупатель не был извещен по причине отсутствия этой информации в аукционной документации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца в части расторжения договора купли-продажи являются правомерными и подлежат удовлетворению на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась (п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении»).

Поскольку ответчиком допущены существенные нарушения договора купли-продажи, перечисленные истцом денежные средства в счет оплаты по договору в размере 36 530 100 руб. правомерно квалифицированы судами в качестве неосновательного обогащения, подлежащего возврату. 

В соответствии со ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 названного Кодекса.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями.

Последствия расторжения договора установлены ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с п. 5 которой, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

В обоснование требований о взыскании убытков истец ссылался на то, что им были понесены расходы на проведение инженерно-геодезических изысканий и проектных работ в сумме 459 983 руб., по уплате земельного налога за 2014, 2015 и 2016 годы в сумме 945 801 руб. 32 коп., а также уплачены проценты за пользование заемными средствами по договору займа от 09.06.2014 № 286  в сумме 16 683 814 руб. 14 коп.

Вместе с тем, учитывая, что истец узнал о наличии обстоятельств, препятствующих строительству на приобретенном земельном участке многоквартирного жилого дома, из градостроительного плана, полученного 17.07.2014, при этом расходы на проведение инженерно-геодезических изысканий и проектных работ, а также расходов по уплате земельного налога за 2014, 2015 годы и 1-2 квартал 2016 года понесены после указанной даты, что способствовало увеличению убытков, суды отказали в удовлетворении требований в указанной части.

Кроме того, суды не усмотрели оснований для оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания убытков в виде уплаченных им процентов за пользование заемными средствами по договору займа от 09.06.2014 № 286.

Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании убытков частично в сумме 127 122 руб., представляющей земельный налог, уплаченный после направления требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, за 3 и 4 кварталы 2016 года.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм материального права с учетом установленных по делу обстоятельств, не опровергают правильности выводов судов об обоснованности иска, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 05.02.2018 по делу № А71-7315/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации муниципального образования «город Ижевск»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                     М.В. Торопова