АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11234/2020

г. Чебоксары

23 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд в составе: судьи Васильева Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Виктори", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428006, 

<

...>,

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом Администрации города Чебоксары, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428015, 

<

...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Чебоксары Чувашской Республики; индивидуальный предприниматель ФИО1,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии 

от истца - ФИО2 по доверенности от 25.06.2020,

от ответчика - ФИО3 по доверенности от 30.12.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Виктори" (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  нежилых комнат №№№1-15 нежилого помещения № 2 общей площадью 189,4 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: Чувашская Республика - Чувашия, 

<

...>, обремененного залоговым обязательством (далее – Договор), с изложением пункта 1.3 Договора в следующей редакции: "1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет  4 800 000 (Четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость. Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары, составляет  2 300 000 (Два миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек. Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 500 000 (Два миллиона пятьсот тысяч) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость".

Истец просит изложить пункт 2.1 Договора в следующей редакции: "2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора: 

- в течение 59 (пятидесяти девяти) месяцев по 41 700 (Сорок одна тысяча семьсот) рублей  ежемесячно;

- в течение 60 (шестидесятого) месяца 39 700 (Тридцать девять тысяч семьсот) рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Кроме того, истец просит исключить из текста Договора пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4; изложить пункт 4.1 в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  оценщик - индивидуальный предприниматель ФИО1 и Администрация города Чебоксары Чувашской Республики.

Определением суда от 13.01.2021 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4.

30.03.2021 в суд поступило заключение эксперта от 29.03.2021 №СЭ/21-017.

Определением суда от 31.03.2021 производство по делу возобновлено.

В порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательство суда первой инстанции.

В судебном заседании, в ходе которого объявлялся перерыв с 22.04.2021 по 22.04.2021, представитель истца заявил ходатайство об уточнении иска, просил:

1. Обязать Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом заключить с ООО «Виктори» договор купли-продажи нежилых комнат №№ 1- 15 нежилого помещения №2, расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 189,4 кв.м., находящихся по адресу: г.Чебоксары, ул. Пирогова, д. 20, обремененного залоговым обязательством,

изложив пункт 1.3 Договора в следующей редакции:

«1.3. Стоимость Нежилого помещения составляет 3 748 000 (Три миллиона семьсот сорок восемь тысяч) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения, произведенных с согласия Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары и администрации города Чебоксары, составляет 953 211 (Девятьсот пятьдесят три тысячи двести одиннадцать) рублей 00 копеек.

Всего выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 794 789 (Два миллиона семьсот девяносто четыре тысячи семьсот восемьдесят девять) рублей 00 копеек без учета налога на добавленную стоимость.»;

изложив пункт 2.1 Договора в следующей редакции:

«2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев в следующем порядке:

- в течение 59-ти месяцев по 46 580 рублей 00 копеек ежемесячно;

- в течение 60-го месяца - 46 569 рублей 00 копеек, путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену)

Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»

исключив из текста Договора пункт 2.12, абзац 11 пункта 3.3, пункт 4.3, пункт 4.4;

изложив пункт 4.1 Договора в следующей редакции:

«За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,01 % от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.»

2. Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в пользу ООО «Виктори» расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в сумме 6000 руб., расходы на производство судебной экспертизы в сумме 28000 руб.

Судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявленное истцом уточнение исковых требований.

Представитель ответчика заявленное требование не признала по доводам, изложенным в отзыве, в части зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, в части возмещения судебных расходов и исключения из текста спорного договора условий, содержащихся в типовой форме договора.

Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью "Мирный 1" (управляющая организация) и обществом с ограниченной ответственностью "Виктори" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 22.08.2017 № 2497, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение №2, общей площадью 189,4 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: 

<

...> (с учетом соглашения от 15.05.2020).

27.08.2020 ООО "Виктори" обратилось в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрация города Чебоксары с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

02.10.2020 Администрация города Чебоксары приняла постановление №1852 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 5510000 (без учета НДС).

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом администрации города Чебоксары направил истцу постановление Администрации города Чебоксары от 02.10.2020 № 1852, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

ООО "Виктори" обратилось в независимую оценочную организацию. Согласно справкам ООО "Гарант Успеха" от 23.10.2020 ориентировочная стоимость спорного нежилого помещения составляет 4800000 руб. Стоимость неотделимых улучшений – 2300000 руб.

Истец направил ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий от 23.10.2020.

Ответчик путем направления истцу письмом от 02.11.2020 своего протокола урегулирования разногласий, фактически отклонил протокол разногласий истца.

Как следует из материалов дела и сторонами не оспаривается, истец обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого нежилого помещения №2, общей площадью 189,4 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, в связи с чем заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным. 

Общество с ограниченной ответственностью "Виктори" возражает относительно стоимости выкупаемого помещения, указывает на зачет в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и возражает относительно содержания пунктов 2.12, 3.3, 4.1, 4.3, 4.4 договора купли-продажи.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского Кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона. 

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" определено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Постановлением Администрации города Чебоксары от 02.10.2020 № 1852 об условиях приватизации объекта недвижимости, стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 5510000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 № 125.1380/2020, составленного индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Согласно справке общества с ограниченной ответственностью "Гарант Успех" от 23.10.2020 № 24 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 27.08.2020 составляет 4800000 руб. без учета НДС.

Для определения соответствия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 № 125.1380/2020 установленным требованиям по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Институт оценки и консалтинга" ФИО4

30.03.2021 в суд поступило заключение эксперта от 29.03.2021 №СЭ/21-017, в котором указано, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 21.09.2020 № 125.1380/2020, подготовленный ИП ФИО1, не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения могли существенно повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества

Рыночная стоимость нежилого помещения №2, общей площадью 189,4 кв.м., расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, по состоянию на 27.08.2020 составляет 3748000 руб. без учета НДС,

В соответствии с частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу. 

Проведенная судебная экспертиза отвечает требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные в части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; при назначении экспертизы вопросы сформулированы с учетом требований обеих сторон спора; экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным. 

При этом заключение эксперта исследовалось и оценивалось судом наряду с другими доказательствами.

Доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, в материалы дела не представлены.

Ответчиком не названы обстоятельства, указывающие на то, что заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством.

Доказательства недостоверности заключения судебной экспертизы ответчиком не представлено.

Кроме того, истец считает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения. 

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В постановлении от 25.12.2012 № 9785/12 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что норма статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ является специальной по отношению к правилу, установленному статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу чего норма части 6 статьи 5 Федерального закона носит императивный характер.

Таким образом, законодатель разделяет реализацию арендатором работ в помещении на обязанность арендатора производить текущий ремонт помещения, то есть действия, направленные на восстановление и сохранность имущества арендодателя (как правило, собственника имущества), при которых его согласие не требуется, а также на право арендатора улучшить помещение, т.е. под себя, под свои индивидуальные потребности, для которых законом предусмотрено обязательное согласование с собственником имущества.

Согласно подпункта "б" пункта 2.3 договора аренды от 22.08.2017 № 2497 предусмотрено, что арендатор обязуется не производить изменения цветового решения и переустройства фасадов, перепланировки, переоборудования помещения, работ по благоустройству прилегающей к помещению территории без письменного разрешения на производство работ арендодателя, органов архстройнадзора, управляющей организации и Управления архитектуры и градостроительства.

Подпунктом "к" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счет: своевременный текущий ремонт помещения и инженерных работ коммуникаций (по своей инициативе или требованию управляющей организации); содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства); связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; ремонт кровли пропорционально обшей площади отдельно стоящего здания (пристроя к зданию), в котором находится помещение.

Перечисленные работы могут быть произведены только при наличии письменного разрешения арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Реконструкция несущих конструкций, устройство входов, тамбуров, надстроев, пристроев и т.п. работы оформляются арендатором актом приемки и разрешением на ввод в эксплуатацию, которые согласовываются со всеми инспектирующими организациями и утверждаются распоряжением главы администрации г. Чебоксары; в месячный срок посла завершения работ по созданию неотделимых переделок и улучшении арендуемого помещения (капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция и т.п.) передать документы для постановки на баланс управляющей организации, который должен отразить их в бухгалтерском учете; заказать в организации осуществляющей техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества (в дальнейшем организация техинвентаризации), и представить арендодателю два подлинных экземпляра кадастрового паспорта и один экземпляр технического паспорта, а также представить арендодателю справку органов архстройнадзора о том, что произведенные работы не влияют на несущую способность и устойчивость несущих конструкции здания. В случае произведенной реконструкции помещения дополнительно предоставляются арендатором оригиналы документов, необходимых для подачи в регистрирующий орган.

Подпунктом "м" пункта 2.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязуется по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении (прекращении) передать управляющей организации для безвозмездного закрепления в муниципальной собственности все произведенные в помещении отделимые и неотделимые переделки и улучшения.

Из положений 2.3 договора аренды следует, что арендатор не вправе производить никаких перепланировок и переоборудования помещений, связанных с его деятельностью, без письменного согласия арендодателя, управляющей организации, Управления архитектуры и градостроительства и органов архстройнадзора.

Из приведенных положений договора следует что, связанные с деятельностью арендатора переоборудование, перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения арендатор обязуется производить за свой счет.

Истец обратился в Комитет с заявлением от 21.08.2019 о даче разрешения на проведение перепланировки нежилого помещения, являющейся, по сути, неотделимым улучшением арендуемого объекта.

В ответ на указанное обращение Комитет сообщил об отсутствии возражений против проведения работ, согласившись с тем, что перепланировка является неотделимым улучшением объекта аренды (л.д. 30 Том 1).

Решением Администрация города Чебоксары от 26.09.2019 № 80,  в связи с обращением ООО "Виктори" о намерении провести переустройство и перепланировку нежилого помещения, дала согласие на указанные переустройство и перепланировку (л.д. 91-92 Том 1).

По акту приемочной комиссии от 06.03.2020, составленному в том числе представителем Администрации города Чебоксары, предъявленное к приемке в эксплуатацию нежилое помещение № 2 дома № 20 по ул. Пирогова после перепланировки и переустройства принято в эксплуатацию (л.д. 33 Том 1).

Таким образом, фактически согласие арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества было получено, в связи с чем арендатор имеет право на зачет стоимости улучшений в счет оплаты выкупной стоимости арендуемого помещения.

Согласно заключению судебной экспертизы, а именно в ответе на вопрос 4, поставленный судом перед экспертом, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "Виктори" с согласия органов местного самоуправления, в спорном объекте по состоянию на 27.08.2020 без учета НДС составляет 953211 руб.

Истец просит обязать ответчика засчитать в счет оплаты приобретаемого помещения стоимость неотделимых улучшений в сумме 953211 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса).

В материалы дела представлены доказательства согласования истцом с арендодателем – Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом выполнения неотделимых улучшений. 

С учетом изложенного, суд полагает, что продажная стоимость нежилого помещения подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения.  

Следовательно, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора относительно цены помещения, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывает в счет выкупной цены по правилам части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ.

Кроме того, у сторон возникли разногласия относительно содержания следующих пунктов договора: пункт 2.1, 2.12, 4.3, 4.4., абзаца 11 пункта 3.3, пункт 4.1 Договора.

Рассмотрев разногласия сторон по указанным условиям договора, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1 - 6 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, в следующих случаях:

1) должником допущена просрочка исполнения денежного обязательства;

2) такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество.

Кредитор не обязан принимать исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.

В случаях, если в соответствии с настоящей статьей допускается исполнение обязательства третьим лицом, оно вправе исполнить обязательство также посредством внесения долга в депозит нотариуса или произвести зачет с соблюдением правил, установленных настоящим Кодексом для должника.

К третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству в соответствии со статьей 387 настоящего Кодекса. Если права кредитора по обязательству перешли к третьему лицу в части, они не могут быть использованы им в ущерб кредитору, в частности такие права не имеют преимуществ при их удовлетворении за счет обеспечивающего обязательства или при недостаточности у должника средств для удовлетворения требования в полном объеме.

Если третье лицо исполнило обязанность должника, не являющуюся денежной, оно несет перед кредитором установленную для данного обязательства ответственность за недостатки исполнения вместо должника.

Учитывая то, что обязанность истца по оплате выкупной стоимости нежилого помещения не относится к обязательству, которое истец обязан исполнить лично, суд считает обоснованным и правомерным требование истца об исключении пункта 2.12 договора.

В соответствии с абзацем 11 пункта 3.3 проекта договора "Покупатель обязан не передавать нежилое помещение третьим лицам в какой бы то ни было форме (в том числе в аренду, в безвозмездное пользование, в залог, а также любыми другими способами) без письменного согласия Продавца".

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до его полной оплаты.

Таким образом, указанные правоотношения регламентируются положениями параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Нормы права, регламентирующие права и обязанности, в отношении которых у сторон возникли разногласия, имеют диспозитивный характер, представляющий субъектам права возможность самим решить вопрос об объеме и характере своих прав и обязанностей. Однако, поскольку сторонами соглашения не достигнуто, в отсутствие такой договоренности вступает в действие предписание, содержащееся в положениях параграфа 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Учитывая, что в названных Законах спорные положения детально регламентированы, суд считает возможным исключить из текста договора купли-продажи абзац 11 пункта 3.3 договора.

Кроме того, истец просит изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени из расчета 0,01% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.".

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ ответственность за просрочку оплаты выкупной стоимости не установлена, соответственно, в данном случае имеет место не законная, а договорная неустойка, размер которой определяется сторонами в каждом конкретном случае. 

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Как указано в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что необоснованное уменьшение неустойки с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своего довода о необходимости уменьшения размера неустойки до 0,01%.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что неустойка в размере 0,1% от суммы, подлежащей оплате, за каждый день просрочки платежа не является явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Кроме того, размер неустойки 0,1% является обычно применяемым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, в связи с чем пункт 4.1 договора следует оставить в редакции ответчика.

Предусмотренное пунктом 4.3 договора условие, определяющее невыполнение покупателем пунктов 2.10, 2.11 договора (уплата арендной платы и пени по договору аренды) как существенное нарушение его условий, в законе отсутствует, в связи с чем его включение в договор возможно лишь по соглашению сторон. Принимая во внимание отсутствие согласия истца на включение данного положения договора, суд признает обоснованным требование об исключении пункта 4.3 договора.

Суд считает правомерными возражения истца относительно пункта 4.4 договора, которым установлено, что в случае расторжения договора купли-продажи нежилого помещения покупателю не возвращается выплаченная им по договору денежная сумма, ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

В силу приведенных норм права, поскольку расторжение договора купли-продажи предполагает возврат продавцу нежилого помещения и, следовательно, отсутствие какого-либо встречного предоставления на сумму, уплаченную покупателем к моменту расторжения, у продавца отсутствуют основания для удержания полученной до расторжения договора суммы оплаты. Включение в договор условия об удержании продавцом полученной до момента расторжения суммы (пункт 4.4 договора) является неправомерным.

Расходы истца на уплату государственной пошлины и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом суд учитывает, что согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Виктори" (Покупатель) при заключении договора купли-продажи нежилых комнат №№ 1- 15 нежилого помещения №2, общей площадью 189,4 кв.м., расположенных на первом этаже пятиэтажного кирпичного дома, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, изложив спорные условия в следующей редакции:

- пункт 1.3 «Стоимость Нежилого помещения составляет 3748000 (Три миллиона семьсот сорок восемь тысяч) рублей без учета НДС.

Стоимость неотделимых улучшений Нежилого помещения составляет 953211 (Девятьсот пятьдесят три тысячи двести одиннадцать) руб.

Окончательная выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2794789 (Два миллиона семьсот девяносто четыре тысячи семьсот восемьдесят девять) руб. без учета НДС».;

- пункт 2.1 «Оплата выкупной стоимости (продажной цены) Нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (шестидесяти) месяцев в следующем порядке:

- в течение 59-ти месяцев по 46580 (Сорок шесть тысяч пятьсот восемьдесят) руб. ежемесячно;

- в течение 60-го месяца – 46569 (Сорок шесть тысяч пятьсот шестьдесят девять) руб.,

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца. Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) Нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения.»;

- пункты 2.12, 4.3, 4.4., абзац 11 пункта 3.3 исключить;

- пункт 4.1 «За нарушение сроков оплаты, указанных в пункте 2.1 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени из расчета 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый день просрочки".  

Взыскать с Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом администрации города Чебоксары в пользу общества с ограниченной ответственностью "Виктори" 28000 (Двадцать восемь тысячи) руб. расходов на оплату судебной экспертизы, 6000 (Шесть тысяч) руб. расходов на оплату государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев