АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   

  ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         кассационной инстанции по проверке законности

         и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

     вступивших в законную силу

Дело  № А48-1642/2017

г. Калуга

3 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.06.2023

Постановление в полном объеме изготовлено 03.07.2023

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

 

Председательствующего

   Ахромкиной Т.Ф.

Судей

   Ивановой М.Ю.

   ФИО1, 

при участии в судебном заседании (до перерыва) представителя ООО ТД «Эверест» ФИО2 по доверенности от 14.04.2023;

(после перерыва) представителей ООО ТД «Эверест» ФИО2 по доверенности от 14.04.2023 и ФИО3 по доверенности от 23.05.2023;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Эверест» на определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 по делу № А48-1642/2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.08.2017 в отношении застройщика - общества с ограниченной ответственностью «Строй-Проект-Сервис» (далее - ООО «Строй-Проект-Сервис», должник) введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО4 

Общество с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Эверест» (далее - ООО Торговый Дом «Эверест», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании за обществом права собственности на:

- однокомнатную квартиру № 46 общей площадью 33,6 кв. м с лоджией 6,6 кв. м, кадастровый номер 57:26:0010220:2568, расположенную на 9 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>;

- однокомнатную квартиру № 101 общей площадью 43,2 кв. м с лоджией 4,1 кв. м, кадастровый номер 57:26:0010220:2500, расположенную на 9 этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 (судья Карлова И.С.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 (судьи: Ботвинников В.В., Безбородов Е.А., Седунова И.Г.), в удовлетворении заявления ООО Торговый Дом «Эверест» о признании права собственности отказано.

Не согласившись с указанными судебными  актами, ООО Торговый Дом «Эверест» обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Орловской области по делу от 18.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022, принять новый судебный акт о признании права собственности ООО ТД «Эверест» на вышеуказанные квартиры.

В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на незаконность применения обратной силы закона в условиях заведомо затянутой процедуры наблюдения, возбужденной в отношении должника - ООО «Строй-Проект-Сервис» определением Арбитражного суда Орловской области от 29.08.2017. По мнению кассатора, вывод судов о том, что ко дню вступления в силу Закона №151-ФЗ расчеты с кредиторами третьей очереди не производились, носит порочный характер конкретно в условиях производства по делу о банкротстве № А48-1642/2017, поскольку именно суд, затянув процедуру наблюдения (с 29.08.2017 по настоящее время), сделал невозможными расчеты с кредиторами третьей очереди. Обращает внимание на то, что ни один из дольщиков - физических лиц не претендует на квартиры, о признании права собственности на которые просит ООО ТД «Эверест».

В судебном заседании был объявлен перерыв с 22.06.2023 по 26.06.2023, информация о котором размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Центрального округа (info@fasco.arbitr.ru) и в картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru).

В судебном заседании (до и после перерыва) представители ООО Торговый Дом «Эверест» поддержали доводы кассационной жалобы, просили жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе путем размещения информации в Картотеке арбитражных дел, в суд округа не явились. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц. 

 Изучив материалы дела, выслушав представителей заявителя жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции находит определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим. 

Как следует из материалов дела, 20.01.2015 между ООО «Строй-Проект-Сервис» (участник 1) и ООО Торговый Дом «Эверест» (участник 2) был заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный Управлением Росреестра по Орловской области 05.02.2015.

В соответствии с условиями договора участник 1 обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в установленные договором сроки построить на земельном участке по строительному адресу: 

<

...> многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику 2 объект долевого строительства, определенный договором, а участник 2 обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1 договора).

Объектом долевого строительства являются:

- однокомнатная квартира, обозначенная в Плане создаваемого объекта недвижимости под номером 46 (номер квартиры может быть изменен при сохранении остальных параметров квартиры), общей площадью 33,65 кв. м (без учета лоджий), расположенная на девятом этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: 

<

...>;

- однокомнатная квартира, обозначенная в Плане создаваемого объекта недвижимости под номером 94 (номер квартиры может быть изменен при сохранении остальных параметров квартиры), общей площадью 42,94 кв. м (без учета лоджий), расположенная на девятом этаже многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по строительному адресу: 

<

...> (пункт 1.2 договора).

Цена договора на дату его подписания составила 2 455 500 руб. (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 1.3 договора при расхождении данных оплачиваемой площади и данных технического (кадастрового) паспорта, составленного по окончании строительства на момент передачи объекта долевого строительства, производится перерасчет цены договора исходя из фактической площади по данным технического (кадастрового) паспорта и цены договора, действующей на момент его заключения.

Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - 3 квартал 2015 года. Срок передачи объекта долевого строительства участнику 2 - в течение четырех месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (пункты 5.1, 5.2 договора).

В качестве подтверждения исполнения обязательств по оплате жилых помещений заявителем представлено соглашение о зачете взаимных требований от 26.01.2015 на сумму 2 455 500 руб.

Зачет произведен в связи с наличием у должника перед заявителем задолженности по договору поставки оборудования № 950-14-3 от 17.03.2014. Копии соответствующего договора поставки, спецификаций, товарных накладных, доказательства частичной оплаты по договору, в подтверждение наличия задолженности должника перед заявителем представлены в материалы дела.

Должник, в свою очередь, не выполнил перед заявителем свои обязательства по передаче объекта строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок, при этом в отношении должника была введена процедура банкротства.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.08.2017 в отношении ООО «Строй-ПроектСервис» введена процедура наблюдения. В дальнейшем процедура наблюдения неоднократно продлевалась.

Из материалов дела следует, что на сегодняшний день строительство объекта по адресу: 

<

...> завершено, 29.12.2020 в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО «Строй-Проект-Сервис» было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 57-302000-11-2020.

По результатам кадастровых работ, проведенных в отношении жилого многоквартирного дома, были уточнены характеристики объекта долевого строительства. В соответствии техническим планом по состоянию на 28.12.2020, площадь объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № 46 составила 33,6 кв. м с лоджией 6,6 кв. м; номер жилого помещения 94 изменился на номер 101, площадь объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры № 101 составила 43,2 кв. м с лоджией 4,1 кв. м.

По акту приема-передачи жилого помещения от 18.01.2021 ООО «Строй-Проект-Сервис» передало ООО Торговый Дом «Эверест» однокомнатную квартиру № 46, общей площадью 33,6 кв. м, с кадастровым номером 57:26:0010220:2568, расположенную по адресу: 

<

...>.

Стоимость квартиры с учетом перерасчета согласно пункту 6 акта составила 1 107 000 руб.

Также по акту приема-передачи жилого помещения от 18.01.2021 ООО «Строй-Проект-Сервис» передало ООО Торговый Дом «Эверест» однокомнатную квартиру № 104, общей площадью 43,2 кв. м, с кадастровым номером 57:26:0010220:2500, расположенную по адресу: 

<

...>.

Стоимость квартиры с учетом перерасчета согласно пункту 6 акта составила 1 359 000 руб.

Таким образом, общая стоимость квартир составила 2 466 000 руб.

Заявитель произвел доплату стоимости квартир в сумме 10 800 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 24 от 20.01.2021 и кассовым чеком к ней.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ООО Торговый Дом «Эверест» полагая, что общество обладает статусом участника строительства как в соответствии с нормами Закона о банкротстве, действовавшими на момент введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Строй-Проект-Сервис», так и в соответствии с нормами Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением на основании положений пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором (пункт 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В силу пунктов 1, 2 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о государственной регистрации и Законом об участии в долевом строительстве. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на момент введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Строй-Проект-Сервис») с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в указанной редакции в случае, если застройщиком в установленном Федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Понятие «участник строительства» закреплено в подпункте 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на момент введения процедуры наблюдения в отношении ООО «Строй-Проект-Сервис») участником строительства признавалось физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были внесены существенные изменения в положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, регламентирующие банкротство застройщиков.

В частности, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве из понятия участник строительства были исключены слова «юридическое лицо» и, как следствие, в настоящее время под участником строительства понимается исключительно физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Согласно пункту 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в редакции названного Федерального закона применяются арбитражными судами при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено после дня вступления в силу данного Федерального закона.

Пункт 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ указывает, что положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8.1, 201.8.2, 201.9, 201.10 201.14, 201.15.1, 201.15.2, 201.15.2.1 в редакции названного Федерального закона применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу данного Федерального закона при условии, если ко дню вступления в силу этого Закона не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Из перечисленных правовых норм следует, что в целях безотлагательной и эффективной реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты жилищных прав граждан - участников строительства, Законом № 151-ФЗ придана обратная сила вновь введенному дополнительному правовому механизму защиты прав участников строительства.

Положения вышеуказанного закона вступили в силу со дня официального опубликования (опубликован на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 27.06.2019, «Российская газета» - № 140 от 01.07.2019, «Собрание законодательства Российской Федерации» - 01.07.2019 № 26, ст. 3317), начали свое действие с 27.06.2019. 

Поскольку производство по делу о банкротстве должника возбуждено до вступления в силу Закона № 151-ФЗ (определение от 17.03.2017), но ко дню вступления в силу Закона № 151-ФЗ расчеты с кредиторами третьей очереди не производились, суды пришли к выводу о том, что при рассмотрении настоящего заявления в рамках дела о банкротстве ООО «Строй-Проект-Сервис» подлежат применению нормы статьи 201.1 в редакции Закона № 151-ФЗ.

На основании вышеизложенного суды, руководствуясь положениями статей 201.1, 201.8, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Закона № 151-ФЗ, пришли к выводу, что требование заявителя в отношении помещения не может быть удовлетворено в натуре в рамках процедуры несостоятельности застройщика, такое требование подлежит трансформации в денежное требование, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на жилые помещения.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов в связи со следующим.

Согласно правовых подходов, изложенных в Определении Верховного Суда РФ от 31.08.2022 № 310-ЭС22-11316 по делу № А48-1642/2017, в силу пункта 8.3 статьи 201.11 Закона о банкротстве положения пунктов 8, 8.1, 8.2 данной статьи распространяются на все виды жилых и нежилых помещений.

Как указывает заявитель на сегодняшний день строительство объекта по адресу: 

<

...> завершено, ООО «Строй-Проект-Сервис» было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 57-302000-11-2020.

По актам приема-передачи жилого помещения от 18.01.2021 ООО «Строй-Проект-Сервис» передало ООО Торговый Дом «Эверест» однокомнатные квартиры №№ 46 и 104.

Вместе с тем, для целей применения пункта 8.3 статьи 201.11 Закона о банкротстве пропорцию (одну треть) необходимо исчислять от помещений соответствующего вида, то есть в данном случае от жилых помещений. Соответственно, заявитель должен подтвердить, что в отношении не менее чем одной трети жилых помещений зарегистрировано (признано) право собственности.

В данном случае вопрос о соотношении квартир, в отношении которых признано право собственности, к общему числу квартир судами не исследовался. 

Согласно информации, представленной временным управляющим в пояснениях от 04.04.2023 процент жилых помещений в доме, в отношении которых признано право собственности, по отношению ко всем жилым помещениям в нем составляет 91,35%. При этом на 2 квартиры имеются правопритязания ООО ТД «Эверест» (являются предметом настоящего спора), требование на 1 квартиру включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника (требование ФИО5), в требовании на 1 квартиру Арбитражным судом Орловской области отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника (требование ФИО6), на 5 квартир правопритязания отсутствуют (принадлежат должнику).

Кроме того, возражая против заявленных требований, временный управляющий указывал на то, что заявителем не представлено надлежащих доказательств оплаты спорных жилых помещений. При новом рассмотрении дела необходимо выяснить его позицию по вопросу реальности оплаты ООО ТД «Эверест» стоимости спорных квартир с учетом представленных в материалы дела первичных бухгалтерских документов в рамках отношений истца и должника по договорам поставки и произведенному расчету.

В силу изложенного, принятые по делу судебные акты не отвечают требованиям законности и обоснованности, в связи с чем, подлежат отмене.

Поскольку у суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 АПК РФ отсутствуют полномочия по установлению обстоятельств, имеющих значение для правильного и всестороннего рассмотрения дела, а также по оценке доказательств, доводов и возражений лиц, допущенные арбитражными судами нарушения не могут быть восполнены на стадии кассационного рассмотрения дела, в связи с чем дело подлежит направлению в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть указанные обстоятельства, установить процент жилых помещений в доме, в отношении которых признано право собственности, по отношению ко всем жилым помещениям, установить факт оплаты (неоплаты) заявителем спорных жилых помещений, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. 

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 18.10.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2022 по делу № А48-1642/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                                  Т.Ф. Ахромкина

 

Судьи                                                                                                 М.Ю. Иванова

 

                                                                                                           ФИО1