АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тюмень                                                                                            Дело № А03-2586/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июня 2022 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Бедериной М.Ю.

судей                                                         Доронина С.А.

ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции при ведении протокола помощником судьи Парис Н.И.   кассационную жалобу представителя участников общества с ограниченной ответственностью «Ромак» ФИО2 на определение от 25.01.2022 Арбитражного суда Алтайского края (судья Болотина М.И.) и постановление от 01.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Усанина Н.А., Иващенко А.П., Кудряшева Е.В.) по делу № А03-2586/2017 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Ромак» (656031, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ООО «Ромак», должник), принятые по заявлению представителя участников должника ФИО2 к конкурсному управляющему должником ФИО3 (далее – конкурсный управляющий) о признании недействительными повторных торгов и применении последствий их недействительности.

Заинтересованное лицо, - ФИО4.

В судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» принял участие конкурсный управляющий должником ФИО3

В Арбитражном суде Западно-Сибирского округа в судебном заседании принял участие представитель участников должника ФИО2

Суд установил:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника представитель участников ООО «Ромак» ФИО2 17.11.2021 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании повторных торгов в форме публичного предложения, проведенных в период с 04.10.2021 по 23.11.2021 конкурсным управляющим ФИО3 имуществом должника - объектом недвижимого имущества: земельный участок площадью 134 411 кв. м с кадастровым номером 22:32:030008:7, назначение объекта: земли населенных пунктов - под коммунально-складские объекты,   находящийся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район (далее – земельный участок) недействительными, и применении последствий недействительности торгов в виде признания недействительным договора купли-продажи № 5, заключенного на торгах между ООО «Ромак» и ФИО4.

Определением суда первой инстанции от 25.01.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 01.04.2022, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы ее податель ссылается на незаконность судебных актов, указав, что оспариваемые торги проводились в условиях, когда 16 объектов недвижимого имущества составляющих комплекс Световский элеватор, по договору цессии от 07.05.2021 № 2 уже проданы в собственность ФИО5, а земельный участок с кадастровым номером 22:32:030008:7 продавался свободно в собственность любого желающего (договор купли-продажи от 27.10.2021 № 5 земельного участка с кадастровым номером 22:32:030008:7 заключен с ФИО4), то есть торги велись с нарушением действующего законодательства, а именно, в нарушение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)) и в нарушение нормы пункта 4 статьи 35 ЗК РФ.

По мнению кассатора, все объекты недвижимого имущества реализованы на торгах как право требования передачи имущества к ФИО6 противоречат нормам гражданского законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016).

В судебном заседании ФИО2 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

В судебном заседании конкурсный управляющий возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве, который приобщен судом округа к материалам дела.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда кассационной инстанции не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу определением от 22.02.2018 Арбитражного суда Алтайского края соглашения об отступном от 14.12.2012, 15.12.2012, подписанные между ООО «Ромак» и ФИО6, признаны недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО6 возвратить ООО «Ромак» недвижимое имущество, переданное по соглашению об отступном от 14.12.2012 (18 объектов), от 15.12.2012 (1 объект).

На сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) опубликовано сообщение от 14.02.2019 № 3481560 о результатах инвентаризации имущества должника, согласно которому конкурсным управляющим инвентаризировано имущество на 7 733 500 руб.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 22.02.2019 о результатах проведения собрания кредиторов, состоявшегося 21.02.2019, на котором конкурсным управляющим представлен собранию кредиторов порядок реализации права требования должника к ФИО6 о возвращении в конкурсную массу 19 объектов недвижимости, находящихся по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район, поселок Первомайский. Большинством голосов принято решение утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи прав требований должника в редакции конкурсного управляющего; к реализации дебиторской задолженности в отношении ФИО6 приступить по истечении двух месяцев после возбуждения судебными приставами исполнительного производства.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 11.03.2019 № 3557374 о проведении торгов правом требования к ФИО6 о передаче в конкурсную массу ООО «Ромак» 19 объектов недвижимости одним лотом начальной продажной ценой 7 733 500 руб.; сообщением от 25.04.2019 № 3708314 торги, назначенные на 19.04.2019 признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 06.05.2019 № 3732907 о проведении повторных торгов в форме открытого аукциона; сообщением от 19.06.2019 № 3870289, повторные торги по продаже права требования должника к ФИО6 о возвращении в конкурсную массу 19 объектов недвижимости одним лотом признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Решением собрания кредиторов ООО «Ромак», оформленным протоколом от 10.02.2020 № 10, утвержден порядок продажи имущества ООО «Ромак» отдельными лотами:

- лот № 1 земельный участок с кадастровым номером 22:32:030008:7, площадью 134 411 кв. м, расположенный по адресу: Алтайский край, Панкрушихинский район;

- лот № 2 земельный участок с кадастровым номером 22:32:030007:8, площадью 1 083 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>;

- лот № 3 сооружение - подъездной железнодорожный путь (№ 11 необщего пользования) с кадастровым номером 22:32:030007:263, протяженностью 645 метров.

На сайте ЕФРСБ опубликованы сообщения: от 21.04.2020 № 4925737 о проведении 05.06.2020 торгов в форме открытого аукциона по указанному имуществу должника (3 объекта); от 15.06.2020 № 5100832 о том, что первые торги по реализации имущества должника, назначенные на 05.06.2020, признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок; от 26.10.2020 № 5653939 о проведении 08.12.2020 торгов в форме открытого аукциона (повторных).

Определением от 23.11.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему проводить торги по продаже указанных 3 объектов имущества должника.

Из представленных конкурсным управляющим протоколов об определении участников торгов, публикациям на электронной площадке о торговых процедурах в отношении имущества ООО «Ромак» следует, что 26.11.2020 в связи с принятием обеспечительных мер, повторные торги приостановлены и после отмены обеспечительных мер возобновлены 19.01.2021. Итоги повторных торгов подведены 21.01.2021 (после отмены обеспечительных мер), торги признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 19.02.2021 № 6216584 о проведении торгов в форме публичного предложения, прием заявок с 29.03.2021 по 12.05.2021; сообщением от 01.04.2021 № 6427225 торги признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 23.04.2021 № 6556920 о том, что победителем торгов по лоту № 3 (Сооружение - подъездной железнодорожный путь (№ 11 необщего пользования) признан ФИО7; цена составила 1 666 666 руб.; сообщением от 05.05.2021 № 6614005 заключен договор купли-продажи по лоту № 3 с ФИО5.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 01.06.2021 № 6750968 о том, что торги по лотам № 1 и № 2 (два земельных участка) от 12.05.2021 признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок.

Определением от 26.08.2021 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2021, в удовлетворении заявлений ООО «Транстрейд» и представителя участников ООО «Ромак» в признании недействительными торгов по продаже имущества должника, отказано.

На собрании кредиторов ООО «Ромак», состоявшимся 11.08.2021 принято решение об утверждении положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника (два земельных участка) путем публичного предложения.

На сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение от 01.11.2021 № 7603643 о том, что 25.10.2021 состоялись повторные торги путем публичного предложения по лоту № 1; цена составила 113 000 руб.; победителем торгов признан ФИО4, сообщением от 01.11.2021 № 7603718 заключен договор купли-продажи от 27.10.2021 с победителем торгов.

По лоту № 2 подписан договор купли-продажи от 24.11.2021 с ФИО8.

Полагая, что повторные торги в форме публичного предложения, проведенные в период с 04.10.2021 по 23.11.2021 объектом недвижимого имущества - земельный участок и заключенный по их результатам договор являются недействительными, ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения прав заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, сочтя отказ в удовлетворении заявления обоснованным.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Названная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016).

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При рассмотрении настоящего спора не установлено, принадлежат ли земельный участок и недвижимое имущество одному лицу, находятся он указанном земельном участке недвижимое имущество, при этом в результате подобной реализации произошло ли нарушение указанного принципа.

Кроме того, суд округа отмечает, что, избранный конкурсным управляющим стратегия ведения дела о банкротстве является неверным, он очевидно должен был предвидеть негативные последствия настаивая на формирование конкурной массы подобным образом.

Поскольку для принятия, обоснованного и законного судебного акта требуется совершение процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, настоящее дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела, суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, доводы кассационной жалобы, достоверно установить обстоятельства, свидетельствующих о расположении недвижимого имущества с указанием всех действительных кадастровых номеров каждого объекта на земельном участке с кадастровым номером 22:32:030008:7 (например, технический паспорт, межевой план, фотографии со спутника при необходимости предложить сторонам назначить землеустроительную экспертизу), установить правообладателя каждого объекта недвижимости, установить обстоятельства дела, оценить в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все представленные в дело доказательства, и применить закон, подлежащий применению, с учетом имеющейся арбитражной практики по спорным правоотношениям, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

п о с т а н о в и л :

определение от 25.01.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 01.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-2586/2017 отменить. Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

 

Председательствующий                                                      М.Ю. Бедерина

 

Судьи                                                                                    С.А. Доронин

 

О.В. Жирных