Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-92433/22-23-619

09 июня 2023 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 апреля 2023 года.

Решение в полном объеме изготовлено 09 июня 2023 года.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы

к ООО «Альфа-Гарант»

о признании подвала (подвал, пом. I, ком. 2-7), помещения 1-го этажа (1 эт., пом. II, ком. 2, 3, 4, 5; пом. III, ком. 1, 2; пом. IV, ком. 1) общей площадью 69,4 кв.м., а также неучтенную нишу площадью 9 кв.м на 1 этаже; ком. 8 площадью 4,9 кв.м. подвала; ком. 7 площадью 4,6 кв.м. в помещении III, здания расположенного по адресу: г. Москва, Сиреневый б-р, д. 23А, самовольными постройками, обязании в месячный срок с момента вступления решения в законную силу привести здание в первоначальное состояние в соответствии с технической документацией ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 15.10.1999 путем засыпки подвала, демонтажа помещений и неучтенной ниши, предоставив в случае неисполнения решения суда право осуществить мероприятия по сносу объекта и обеспечения благоустройства территории с возложением расходов на ответчика, обязании в месячный срок с момента засыпки подвала, сноса помещений и неучтенной ниши провести техническую инвентаризацию здания, обеспечить постановку объекта на кадастровый учет, предоставив в случае неисполнения решения право осуществить мероприятия по инвентаризации и постановке объекта на кадастровый учет с возложением расходов на ответчика,

третьи лица – Управление Росреестра по Москве, Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости, ООО «Дикси Юг»,

при участии:

от истцов: от Правительства Москвы – Дмитриев М.М. (доверенность от 26.07.2022г.), от Департамента городского имущества города Москвы – Дмитриев М.М. (доверенность от 09.12.2022г.);

от ответчика – Шемырёв С.М. (генеральный директор, согласно выписке ЕГРЮЛ);

от третьих лиц – не явились, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Альфа-Гарант» (далее – ответчик), с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений:

- о признании подвала (подвал, пом. I, ком. 2-7), помещения 1-го этажа (1 эт., пом. II, ком. 2, 3, 4, 5; пом. III, ком. 1, 2; пом. IV, ком. 1) общей площадью 69,4 кв.м., а также неучтенную нишу площадью 9 кв.м на 1 этаже; ком. 8 площадью 4,9 кв.м. подвала; ком. 7 площадью 4,6 кв.м. в помещении III, здания расположенного по адресу: г. Москва, Сиреневый б-р, д. 23А, самовольными постройками;

- об обязании в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу привести здание в первоначальное состояние путем засыпки подвала, сноса помещений первого этажа, предоставив в случае неисполнения решения суда право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости осуществить мероприятия по сносу самовольной постройки, и обеспечить благоустройство освобожденной территории с возложением расходов на ответчика;

- об обязании в месячный срок с момента засыпки спорный помещений подвала и сноса спорных  помещений первого этажа, провести техническую инвентаризацию здания и обеспечить постановку здания на государственный кадастровый учет, предоставив в случае неисполнения решения суда право Правительству Москвы в лице уполномоченного органа осуществить мероприятия по технической инвентаризации объекта и постановке на государственный кадастровый учет с возложением расходов на ответчика.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Москве, Мосгосстройнадзор, Госинспекция по недвижимости, ООО «Дикси Юг».

Дело рассматривалось в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке, предусмотренном ст. 156 АПК РФ.

Представитель истцов поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва, заявил о применении срока исковой давности.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Госинспекцией по недвижимости проведено обследование земельного участка с адресным ориентиром: г. Москва, Сиреневый бульвар, вл. 23А, кадастровый номер 77:03:0005010:81, по результатам которого составлен акт № 9031369 от 07.04.2022, из которого следует, что в отношении здания с кадастровым номером 77:03:0005010:7429 выполнены реконструктивные работы в отсутствие разрешительной документации.

Согласно представленным по запросу суда выпискам из ЕГРН, здание с кадастровым номером 77:03:0005010:7429, расположенное по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А, построено в 1961 году, поставлено на кадастровый учет 31.10.2013, количество этажей 3, в том числе подземных 1, общая площадь здания 791,6 кв.м.

Право собственности на здание зарегистрировано за ответчиком (запись от 09.12.2014). Зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу АО «ДИКСИ Юг».

Здание находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 77:03:0005010:81, принадлежащего на праве собственности ответчику (дата внесения записи в ЕГРН о праве собственности 09.12.2014).

Управлением Росреестра по Москве представлены по запросу суда материалы регистрационного дела на здание, из которых следует, что право собственности ответчика на здание площадью 791,6 кв.м. и земельный участок, на котором расположено здание, зарегистрировано на основании договора купли-продажи № 59-794 от 12.09.2014, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Сведений о здании площадью 887,5 кв.м., как это указано в акте обследования земельного участка, в ЕГРН не внесено.

Согласно документам технического учета БТИ, представленным по запросу суда, здание построено в 1961 году, пристроено в 2006 году, площадь здания составляет 887,5 кв.м., на дату обследования 16.04.2002 площадь здания составляла 791,6 кв.м. Спорные помещения отражены в красных линиях на дату обследования 21.11.2007.

Земельный участок до перехода права собственности к ответчику был предоставлен на основании договора аренды № М-03-026198 от 20.02.2006 сроком до 08.12.2014 для эксплуатации здания под офисно-торговые цели и хозяйственного двора. Согласно п. 4.3 договора, земельный участок предоставлен без права застройки.

Земельно-правовые отношения, позволяющие осуществление работ по реконструкции, не оформлены.

Разрешение на строительство (реконструкцию) и на ввод спорных помещений в эксплуатацию в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с п. 2 ст. 264 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, возведение объекта без разрешения на строительство капитальных строений на земельном участке, не отведенном для этих целей, не может служить основанием для приобретения права собственности на недвижимость в установленном законом порядке.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.

В пункте 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

В рамках рассмотрения настоящего дела проведена строительно-техническая экспертиза, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. В результате выполнения каких работ произошло изменение площади здания по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А с 796,1 кв.м. до 887,5 кв.м. в соответствии с документами технического учета БТИ?

2. Произошли ли изменения технических характеристик (площадь, высота, строительный объем, количество этажей, состав помещений, материал стен, функциональное назначение, наличие коммуникаций и пр.) здания по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А, после выполнения указанных при ответе на вопрос № 1 работ?

3. Указать конкретные помещения, образовавшиеся после проведения работ при ответе на вопрос № 1 (этаж, номер помещения, номер комнаты в соответствии с документами технического учета).

4. Допущены ли при создании помещений, указанных в ответе на вопрос № 3 существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, действовавших на момент создания помещений?

5. Являются ли помещения, указанные при ответе на вопрос № 3 объектом капитального или некапитального строительства и возможно ли их перемещение без нанесения несоразмерного ущерба?

6. Создают ли угрозу жизни и здоровью граждан помещения, указанные при ответе на вопрос № 3?

7. Возможно ли приведение здания по адресу г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А, в соответствие с документами технического учета по состоянию до проведения работ, указанных при ответе на вопрос № 1?

8. Возможно ли устранение нарушений, выявленных при ответе на вопросы №№ 4, 6?

9. Соответствует фактическая площадь здания на момент проведения экспертизы площади 887,5 кв.м. и если нет то в чем отличие?

Проведение экспертизы поручено эксперту ФБУ Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации Макееву Андрею Викторовичу.

Согласно заключению эксперта № 7107/19-2-22 от 15.12.2022, экспертом сделаны следующие выводы:

1. Изменение площади здания по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А с 796,1 кв.м. до 887,5 кв.м. в соответствии с документами технического учета БТИ, произошло в результате реконструкции.

2. В результате проведенных работ произошло увеличение строительного объема, площади и площади застройки, изменился состав помещений, добавились новые конструкции стен - из пеноблоков для комнат первого этажа указанных при ответе на третий вопрос и выполнены стены из многослойных панелей для некапитальной пристройки (см. схему № 7, на стр.53).

3. Помещения, образовавшиеся после проведения работ при ответе на вопрос № 1, определены экспертом, результаты исследований сведены в таблицу: подвал: пом. I, комн. 2-7, площадью 8,8 кв.м.; этаж 1, пом. II, комн. 2-5, пом. III, комн. 1, 2, пом. IV, комн. 1, площадью 60,6 кв.м., неучтенная ниша на первом этаже площадью 9 кв.м., общей площадью 78,4 кв.м. (см. схему № 4 на стр. 51 заключения эксперта).

Кроме этого в существующих ранее габаритах несущих конструкций, были также образованы: комната 8 площадью 4,9 кв.м. в подвале здания и комната 7 площадью 4,6 кв.м. в помещении III под лестничным маршем на первом этаже здания.

4. При создании помещений, указанных в ответе на вопрос № 3 существенных отступлений от предъявляемых требований градостроительными и строительными нормами и правилами, действовавших на момент создания помещений не допущено.

Имеется два дефекта, которые являются легкоустранимыми и не требуют получения каких-либо разрешений на проведение работ, выражающихся в перепаде высот в месте расположения дверного проема между комнатами 3 и 4 пом. II и отсутствия перил на лестнице в комнате 2 пом. III.

5. Помещения указанные при ответе на вопрос № 3 (отраженные в документах технического учета) не являются самостоятельным объектом, а являются частью рассматриваемого здания. Они возникли в процессе капитального строительства (реконструкции), их перемещение без не соразмерного ущерба не представляется возможным.

Проведенными исследованиями так же установлено, что к зданию, со стороны дворового фасада, выполнена не капитальная пристройка общей площадью 37,7 кв.м., которая не отражена в технической документации (см. схему №7, на стр.53 и фото №10 на стр.28).

6. Помещения, указанные при ответе на вопрос № 3 не создают угрозу жизни и здоровью граждан, при этом для дальнейшей безопасной эксплуатации необходимо устранить указанные в четвертом вопросе дефекты.

7. Приведение здания по адресу г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 23А, в соответствие с документами технического учета по состоянию до проведения работ, указанных при ответе на вопрос № 1, технически возможно.

8. Устранение нарушений, выявленных при ответе на вопросы №№ 4, 6, возможно.

9. Фактическая площадь здания на момент проведения экспертизы не соответствует площади 887,5 кв.м в результате следующего:

- на первом этаже здания имеется ниша, не вошедшая в общую площадь здания по результатам составления техпаспорта ФГУ «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» в 2008 году (отмечено - синим цветом), площадью 9 кв.м., при этом демонтирована перегородка между неучтенной нишей и комнатой 4, что привело к увеличению площади на 9,7 кв.м.;

- на втором этаже здания демонтирована не капитальная перегородка между комнатой 4 и 5. что привело к увеличению общей площади здания на 0.75 кв.м.;

- на первом этаже здания демонтирована перегородка между комнатой 4 и 5 и 1 пом. II, что привело к увеличению общей площади на 2,37 кв.м.;

- со стороны дворового фасада здания выполнена не капитальная пристройка общей площадью 37,7 кв.м.

В остальном текущее состояние помещений соответствует планировкам техпаспорта ФГУ «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» в 2008 году. В результате указанных работ, на дату осмотра площадь здания составляет - 938 кв.м., в том числе площадь не капитальной пристройки - 37,7 кв.м.

Оснований считать выполненное заключение несоответствующим закону судом при рассмотрении дела не установлено.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, изложена правовая позиция, отраженная и в п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений, к которым относят такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Экспертом установлена незначительность и несущественность допущенных нарушений и ответчиком представлены доказательства их устранения, что подтверждается представленными фотоматериалами. Специальных познаний для проверки факта устранения нарушений в силу их однозначного определения не требуется.

С учетом представленных ответчиком доказательств и выводов эксперта, спорные помещения не угрожают жизни и здоровью граждан.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется.

Пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК РФ», указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, созданной на земельном участке, принадлежащем лицу на праве собственности, с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.

Земельный участок, на котором находится спорный объект, принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии с п. 6.31 приложения № 1 к постановлению Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент городского имущества города Москвы наделен полномочиями по обращению в суд с исковыми требованиями о признании постройки самовольной и ее сносе, освобождении земельного участка, признании зарегистрированного права отсутствующим, признании права собственности города Москвы на самовольную постройку

Пунктом 2.2 Постановления Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП обязанности предъявления требований о сносе самовольных построек возложены на Департамент городского имущества города Москвы.

Ранее аналогичными полномочиями предъявления требований в отношении самовольных построек были наделены префектуры округов.

Таким образом, перераспределение собственником имущества полномочий органов исполнительной власти города Москвы, не изменяет субъектный состав лиц, участвующих в деле, относительно ранее совершенных действий префектурами округов.

Кроме того, истец, Департамент городского имущества города Москвы, является правопреемником Департамента земельных ресурсов города Москвы (ранее – Московский земельный комитет).

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» также разъяснено, что передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

Все спорные помещения отражены в технической документации БТИ по состоянию на 2007 год, и как установлено экспертом здание соответствует конфигурации, отраженной в техпаспорте ФГУП «Ростехинвентаризация Федеральное БТИ» в 2008 году, при том что не включение в общую площадь ниши на первом этаже не свидетельствует о выполнении работ после указанной даты составления техпаспорта, учитывая отчуждение здания самими истцами из собственности города Москвы на основании заключенного с ответчиком договора от 12.09.2014, город Москва в лице уполномоченных органов должен был знать о фактическом состоянии спорных помещений, с учетом выводов эксперта о выполненных работах, в любом случае не позднее даты заключения договора купли-продажи здания.

Руководствуясь разъяснениями, данными в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 и п. 7 Информационного письма № 143 от 09.12.2010, учитывая, что экспертом установлено отсутствие угрозы здания в текущем состоянии, с учетом устранения ответчиком незначительных нарушений, жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям о сносе самовольной постройки истцами пропущен, поскольку из материалов дела установлено, что о нарушенном праве город Москва в лице его полномочных органов должен был узнать в любом случае не позднее 12.09.2014 (дата заключения договора купли-продажи здания в текущей конфигурации), а исковое заявление подано в суд 29.04.2022, что подтверждается сведениями о загрузке в систему «Мой Арбитр».

В отсутствие оснований для сноса спорных объектов недвижимости, оснований проведения технической инвентаризации здания в месячный срок с момента сноса объектов и постановки объекта на кадастровый учет не имеется, в связи с чем, требования в соответствующей части также не подлежат удовлетворению.

Расходы на проведение экспертизы, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, относятся на истцов.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 11, 12, 130, 196, 199, 218, 222, 263, 264 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                     А.А. Гамулин