466/2023-156552(1) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

 № 18АП-15602/2023, 18АП-16609/2023

Дело № А07-6673/2022

30 ноября 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 30 ноября 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,  судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 36»,  индивидуального предпринимателя ФИО2 на  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2023 по делу   № А07-6673/2022.  

В судебном заседании принял участие представитель:  

общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление36» - ФИО3 (паспорт, доверенность от 17.08.2023,  диплом).  

 Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично  путем размещения указанной информации на официальном сайте  Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в  судебное заседание не явились.  

 От индивидуального предпринимателя ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие  лица, участвующего в деле. Ходатайство удовлетворено, приобщено к  материалам дела.  

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной  инстанции в отсутствие неявившихся лиц.  

Индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражный  суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной  ответственностью «Строительное управление-36» (далее – ответчик, ООО «СУ36», общество) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование  земельным участком с кадастровым номером 02:55:050229:579 по договору  

аренды № 10/579 от 13 367 741, 95 руб., пени в размере 509 362 руб. (с учетом  принятых уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена  ФИО4 (далее – третье лицо, ФИО4).  

Определением суда от 08.06.2023 принято встречное исковое заявление  ООО «СУ-36» к ИП ФИО2 о взыскании неосновательно полученных  денежных средств, в размере 23 419 руб.  

Решением суда первой инстанции от 25.09.2023 (резолютивная часть от  19.09.2023) уточненные исковые требования и встречное исковое заявление  удовлетворены.  

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики  Башкортостан от 29.09.2023 ООО «СУ-36» обратилось в Восемнадцатый  арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.  

В апелляционной жалобе ООО «СУ-36» просит решение суда отменить в  части взыскания арендных платежей, в удовлетворении исковых требований ИП  ФИО2 к ООО «СУ-36» отказать, в остальной части решение оставить без  изменения.  

Податель жалобы указал, что земельный участок невозможно  использовать по целевому назначению из-за действий арендодателя.  Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19 ноября 2021  года по делу № А07-30314/2021 были установлены обеспечительные меры в  виде запрета на регистрационные действия в отношении земельного участка с  кадастровым номером 02:55:050229:579. Согласно п 1.2 существенным  условием договора аренды земельного участка было условие о возможности  строительства многоквартирных многоэтажных жилых домов. В соответствии с  ответом ПАО «Сбербанк» от 22.05.2023 № УБ-38-исх/б/н ПАО «Сбербанк»  предоставляет застройщикам целевые кредиты на строительство объектов  жилой недвижимости только на условиях залога земельного участка,  предназначенного для строительства соответствующего объекта. Привлечение  денежных средств участников долевого строительства возможно только при  получении у банка соответствующего кредита на осуществление строительства  (проектное финансирование). У ООО «СУ-36» отсутствовала возможность  строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке.  Арбитражным судом Республики Башкортостан в Решении от 29 ноября 2022  года по делу № А07-30314/2021 установлено, что ИП ФИО2 допустил  просрочку по оплате по договору купли-продажи земельного участка б/н от  20.12.2019, в результате чего образовалась задолженность. ИП ФИО2  своими действиями препятствовал строительству, так как вследствие его  действий был наложен арест, который не позволял ООО «СУ-36», как  застройщику, получить проектное финансирование для строительства.  

Апеллянт отмечает, что судом не учтено, что уведомление на  официальном сайте ЖК «8 марта» было размещено в 2020 году, то есть до  

принятия обеспечительных мер. Возможность использования земельного  участка до принятия обеспечительных мер ООО «СУ-36» не оспаривается.  

Кроме того, вывод суда первой инстанции о том, что использование  застройщиком эскроу-счетов и целевых кредитных средств (проектное  финансирование) не соответствует действительности, является незаконным и  необоснованным. Факт указания в проектной декларации того, что  застройщиком не применяются способы обеспечения обязательств застройщика  по договорам участия в долевом строительстве, в связи с чем, застройщик имел  возможность привлекать денежные средства только в результате осуществления  расчетов в порядке размещения денежных средств на эскроу-счетах дольщиков,  подлежит отклонению в силу следующего.  

С указанным решением суда также не согласился ФИО2, подал  апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции  отменить в части удовлетворения встречных исковых требований, изменить  решение в части зачета требований по первоначальному и встречному иску.  

В обоснование доводов жалобы ИП ФИО2 ссылается на п. 5.6  договора аренды земельного участка № 1/525 от 01.11.2016, согласно которому  при прекращении договора внесенная арендная плата не возвращается. Также  апеллянт отметил, согласно п.4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской  Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено  ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если  иное не установлено законом или соглашением сторон.  

Определениями Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  02.11.2023, 23.11.2023 апелляционные жалобы приняты к производству и  назначены к рассмотрению в судебном заседании 29.11.2023.  

От ООО «СУ-36» поступил отзыв на апелляционную жалобу ИП ФИО2, который приобщен к материалам дела.  

От ИП ФИО2 поступили письменные пояснений к возражениям на  апелляционную жалобу ООО «СУ-36».  

Представитель ООО «СУ-36» возражал относительно приобщения к  материалам дела письменных пояснений, поскольку пояснения представлены не  заблаговременно, что исключает возможность ознакомления с позицией,  изложенной в них.  

Коллегией оснований для приобщения письменных пояснений к  материалам дела не усмотрено, поскольку пояснения представлены посредством  сервиса «Мой арбитр» 28.11.2023 в 14 ч 48 мин (МСК), что безусловно  исключало возможность ознакомления с ними представителя противоположной  стороны до начала судебного заседания.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  16.04.2018 между ИП ФИО5 (арендодатель) и ИП ФИО2  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка   № 11/579, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить  

арендатору во временное владение и пользование, а арендатор обязуется  принять во временное владение и пользование земельный участок, со  следующими характеристиками:  

• кадастровый номер: 02:55:050229:579; 

• адрес (описание местоположение): местоположение установлено  относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес  ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная;  

• категория земель: земли населенных пунктов; 

• разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые  дома;  

• площадь 5 752 кв. м. (далее - Земельный участок) и оплачивать за него  арендную плату, установленную на условиях настоящего договора.  

Согласно п. 1.2 договора целью договора является создание арендатором  на земельном участке арендодателя объектов недвижимости (многоквартирный  жилой дом и другие объекты инфраструктуры) в соответствии с разрешенным  использованием земельного участка, действующим на момент заключения  настоящего договора, с последующим переходом права собственности/долевой  собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим лицам,  приобретшим права собственности/долевой собственности в отношении  построенного на земельном участке объекта (части объекта) на основании части  1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с п. 2.1 договора размер ежемесячной арендной платы за  земельный участок составляет 700 000,00 рублей 00 копеек.  

Общий размер арендной платы за весь период пользования земельным  участком составляет 42 000 000,00 рублей 00 копеек.  

Согласно п. 2.2 договора арендная плата начисляется с 01.05.2018 и  вносится арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за  расчётным.  

В соответствии с п. 5.4 договора за крушение арендатором сроков  внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от арендатора  уплаты пени в размере 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день  просрочки исполнения обязательства, но не более 10 % от неоплаченной в срок  суммы.  

Земельный участок передан ИП ФИО2 по акту приема-передачи от  16.04.2018.  

26.04.2018 между ФИО2 (сторона-1) и ООО «СУ-36» (сторона-2)  заключено соглашение о внесении права аренды по договору аренды  земельного участка № 11/579 от 16.04.2018 в Уставный капитал общества,  согласно условиям которого в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса  Российской Федерации и на основании протокола общего собрания участников  ООО «СУ-36» № 8 от 25.04.2018 сторона-1 вносит в уставный капитал  стороны-2 право аренды по договору аренды земельного участка (далее -  договор аренды), заключенному между стороной-1 и ИП ФИО5 (арендодатель).  

По договору аренды стороне-1 передан в аренду сроком до 30.04.2023  земельный участок с кадастровым номером 02:55:050229:579.  

Согласно п. 2 соглашения права и обязанности стороны-2 по договору  аренды возникают с момента государственной регистрации настоящего  соглашения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Республике Башкортостан.  

Сторона-2 становится ответственной перед арендодателем по договору  аренды земельного участка по всем обязательствам, предусмотренным  договором аренды, в том числе и по арендным платежам, с момента  государственной регистрации настоящего соглашения в Управлении  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Республике Башкортостан.  

В соответствии с п. 4 соглашения право аренды земельного участка  передается стороной-1 стороне- 2 в качестве вклада в уставный капитал  стороны-2. Рыночная стоимость права аренды определена независимым  оценщиком и составляет 35 701 480,00 рублей (отчет № 3-18 от 19.04.2018  года).  

Земельный участок передан предпринимателем обществу по акту приема-передачи от 26.04.2018.  

20.12.2019 между предпринимателем ФИО5 (продавец) и  предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется  передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и  оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, на  момент совершения настоящего договора земельный участок принадлежит  продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи  земельного участка от 26.03.2018 б/н, запись о регистрации: 02:55:050229:57902/101/2018-1 от 10.04.2018 (пункт 1.1 договора).  

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка, определенная по  соглашению продавца и покупателя, составляет 27 900 000 руб.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в  Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Республике Башкортостан 04.03.2020 (номер регистрации  02:55:050229:579-02/101/2020-15).  

По акту приема-передачи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым  номером 02:55:050229:579 передан покупателю.  

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны снизили цену  земельного участка до 26 532 258 руб. 05 коп. и изменили график внесения  платежей по договору.  

Ссылаясь на то, что покупателем допущена просрочка исполнения  обязательства по перечислению денежных средств, предприниматель  ФИО5 направила в адрес предпринимателя ФИО2 претензии, в  которых, ссылаясь на пункт 5.1 договора и пункт 2 статьи 489 Гражданского  кодекса Российской Федерации, просила считать вышеуказанные договоры  расторгнутыми в одностороннем порядке по истечении 30 дней со дня  

получения ответчиком настоящих уведомлений, а также вернуть земельные  участки с кадастровыми номерами 02:55:050229:578, 02:55:050229:579 по акту  приема-передачи.  

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца,  изложенных в претензиях, послужило основанием для обращения  предпринимателя ФИО5 в арбитражный суд.  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по  делу № А07-30314/2021 исковые требования предпринимателя ФИО5 удовлетворены.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от  03.03.2023 решение суда оставлено без изменения.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2023  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу   № А07-30314/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 03.03.2023 по тому же делу изменены.  

Резолютивная часть решения суда первой инстанции дополнена абзацем  следующего содержания: «взыскать с индивидуального предпринимателя  ФИО5 в пользу индивидуального  предпринимателя ФИО2 денежные средства в  размере 18 041 935 рублей 45 копеек, уплаченные в счет оплаты стоимости  земельных участков».  

Ссылаясь на наличие у общества «СУ-36» задолженности за период с  декабрь 2019 по октябрь 2022 в размере 13 367 741, 95 руб. с учетом оплат,  предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

В свою очередь ООО «СУ-36» обратилось в суд со встречными  требованиями к ИП ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в  размере 1 041 935, 50 руб.  

Как следует из материалов дела, 01.11.2016 между ИП ФИО2  (арендодатель) и ООО «СУ-36» (арендатор) заключен договор № 1/525 аренды  земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:525 площадью 7304  кв. м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно  ориентира, расположенного за пределами участка.  

Ориентир жилое здание. Участок находится примерно в 280 м от  ориентира по направлению на юго-восток.  

Почтовый адрес ориентира: г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная, д.2/д  у автодороги «Уфа - пос.8 Марта».  

Целью договора аренды является создание арендатором (ответчик) на  земельном участке арендодателя (истец) объектов недвижимости в  соответствии с разрешенным использованием земельного участка,  действующим на момент заключения договора, с последующим переходом  права собственности на земельный участок юридическим и (или) физическим  лицам, приобретшим права в отношении построенного на земельном участке  объекта (части объекта) (п.1.2 договора).  

В соответствии с п.1.5 договора срок аренды начинает течь в дату  подписания акта приема-передачи и истекает через 6 лет с момента  государственной регистрации договора.  

В соответствии с п.2.1 договора аренды размер ежемесячной арендной  платы составил 5 000 000 руб.  

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в случае окончания  строительства объекта и получения арендатором разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию до окончания срока действия настоящего договора, цель  настоящего договора считается достигнутой, а настоящий договор прекращает  свое действие со дня получения арендатором разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию.  

Арендатор обязуется вернуть земельный участок по правилам п.6.1  настоящего договора. Согласно п.6.1 по истечении срока договора или в случае  досрочного расторжения договора на любом основании, арендатор обязуется  передать земельный участок арендодателю в 30-дневный срок с момента  наступления соответствующего события.  

По акту приема-передачи от 01.11.2016 земельный участок передан  арендатору.  

16.08.2018 сторонами подписано дополнительное соглашение, которым  размер ежемесячных арендных платежей составил 1 200 000 руб.  

ООО «СУ-36» в период с 01.11.2016 по 17.03.2021 перечислило арендные  платежи за земельный участок ИП ФИО2 в сумме  105 900 000 руб.  

Между тем общий размер арендных платежей за указанный период с  01.11.2016 по 01.10.2017 составил 104 858 064, 5 руб., из которых:  

- 55 000 000 руб. за период с 01.11.2016 по 01.10.2017; - 49 858 064, 5 за период 01.10.2017 по 17.03.2021. 

Общество «СУ-36» указывает, что на стороне ИП ФИО2 в связи с  переплатой арендных платежей возникло неосновательное обогащение в сумме  1 041 935, 50 руб.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из  отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности в  заявленный истцом период, а также из доказанности обществом «СУ-36»  обстоятельств, для удовлетворения требования о взыскании неосновательного  обогащения.  

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы  апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу  об отсутствии оснований для отмены судебного акта,  

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27  ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии  с гражданским законодательством и указанным Кодексом.  

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской  Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в  

качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об  объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным  сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование  (статья 606 ГК РФ).  

Как установлено в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной  платы определяются договором аренды.  

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность арендатора своевременно и в  полном размере производить платежи за землю.  

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской  Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной  соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены  (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые  уполномоченными на то государственными органами и (или) органами  местного самоуправления.  

На основании части 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации размер арендной платы является существенным условием договора  аренды земельного участка.  

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового  оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний  отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не  допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.  

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО5  (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды  земельного участка № 11/579, согласно условиям которого арендодатель  обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование, а  арендатор обязуется принять во временное владение и пользование недвижимое  имущество: площадью 5 752 кв. м.; кадастровый номер: 02:55:050229:579;  расположенный по адресу: местоположение установлено относительно  ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира:  Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Молодежная.  

В соответствии с п. 2.1. договора размер ежемесячной арендной платы за  земельный участок составляет 700 000,00 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек.  

Общий размер арендной платы за весь период пользования земельным  участком составляет 42 000 000,00 (сорок два миллиона) рублей 00 копеек.  

Согласно п. 2.2 договора арендная плата начисляется с 01.05.2018 и  вносится Арендатором ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за  расчётным.  

В соответствии с п. 5.4. договора за крушение Арендатором сроков  внесения Арендной платы. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора  уплаты пени в размере 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день  просрочки исполнения обязательства, но не более 10 % от неоплаченной в срок  суммы.  

Земельный участок передан ИП ФИО2 по акту приема-передачи от  16.04.2018.  

26.04.2018 между ФИО2 и ООО «СУ-36» заключено соглашение о  внесении права аренды по договору аренды земельного участка № 11/579 от  16.04.2018 в Уставный капитал общества. По договору аренды ИП ФИО2  передан в аренду земельный участок сроком до 30.04.2023.  

Согласно п. 4 соглашения рыночная стоимость права аренды определена  независимым оценщиком и составляет 35 701 480,00 руб. Земельный участок  передан предпринимателем обществу по акту приема-передачи от 26.04.2018.  

20.12.2019 между предпринимателем ФИО5 (продавец) и  предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579.  

Согласно пункту 2.1 договора цена земельного участка, определенная по  соглашению продавца и покупателя, составляет 27 900 000 руб.  

По акту приема-передачи от 20.12.2019 земельный участок с кадастровым  номером 02:55:050229:579 передан покупателю.  

Дополнительным соглашением от 30.03.2020 стороны снизили цену  земельного участка до 26 532 258 руб. 05 коп. и изменили график внесения  платежей по договору (до 08.06.2020 - 609 677 руб. 40 коп., затем до 09.06.2020,  до 10.06.2020, до 10.07.2020 и далее до 10 числа каждого месяца и до 10.05.2023  - 700 000 руб. ежемесячно).  

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по  делу № А07-30314/2021 суд расторг договор купли-продажи от 20.12.2019  земельного участка с кадастровым номером 02:55:050229:579.  

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.07.2023  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.11.2022 по делу   № А07-30314/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 03.03.2023 по тому же делу изменены. Резолютивную  часть решения суда первой инстанции дополнена абзацем следующего  содержания: «Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 денежные средства в размере 18 041 935 рублей 45  копеек, уплаченные в счет оплаты стоимости земельных участков».  

По расчету предпринимателя Юдина А.А. задолженность общества  «СУ36» по арендным платежам за период с декабрь 2019 по октябрь  2022составляет 13 367 741, 95 руб.  

Судом первой инстанции, расчет задолженности истца проверен и  признан верным.  

Ответчик доказательства оплаты долга в нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду не  представил.  

Доводы ООО «СУ-36» об отсутствии у него возможности осуществлять  строительство на земельном участке отклоняются судом апелляционной  инстанции, поскольку они не подкреплены надлежащими доказательствами.  

Действительно, определением Арбитражного суда Республики  Башкортостан от 19.11.2021 по делу № А07-30314/2021 заявление ИП  ФИО5 об обеспечении иска было удовлетворено, приняты  обеспечительные меры в виде запрета осуществлять любые регистрационные  действия в отношении земельного участка с кадастровым номером  02:55:050229:579.  

Однако, как верно указано судом первой инстанции, ответчиком не  представлено достоверных доказательств того, что с 2021 года ООО «СУ-36» в  результате запрета на регистрационные действия на земельный участок не мог  осуществлять строительство, поскольку сам по себе запрет на регистрационные  действия в Управлении ФИО6 по РБ не влечет не возможность  осуществления Застройщиком строительных работ на земельном участке, не  исключает пользования им и продолжения строительства, что подтверждается в  частности - уведомлением о строительстве, размещенным на официальном  сайте Застройщика ООО «СУ-36».  

Доводы ответчика о том, что в соответствии с п. 1 ст.15.4 ФЗ РФ «Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» ответчик в результате запрета на регистрационные  действия в отношении земельного участка 02:55:050229:579 на основании  определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.11.2021 не  имел возможности обеспечить проектное финансирование, так как оно в  частности открывается в результате привлечения денежных средств участников  долевого строительства через эскроу-счета, обоснованно признан судом первой  инстанции не соответствующим фактическим обстоятельствам и  противоречащим документации, размещенной самим же ответчиком на  официальном сайте: ЖК 8 марта, а также на сайте: наш.дом.рф.  

Довод ответчика об отсутствии у него возможности строительства  опровергается документами, размещенными на официальном сайте  наш.дом.РФ, а также официальном сайте ЖК 8 марта и является лишь  утверждением, не подкрепленным доказательствами.  

Более того, коллегия отмечает, что согласно информации, размещенной в  Картотеке арбитражных дел, ООО «СУ-36» являлось лицом, участвующим в  деле № А07-30314/2021.  

Между тем имеющимися в КАД материалами указанного дела не  подтверждается, что ООО «СУ-36» выражало несогласие с принятыми  обеспечительными мерами.  

Запрет на регистрационные действия не распространяется на фактическое  осуществление строительства.  

Доводы об отсутствии соответствующего финансирования не могут  являться основанием для освобождения от арендной платы арендатора,  поскольку предпринимательская деятельность предполагает определенные  риски, в том числе и финансовые.  

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному  выводу, о наличии оснований для удовлетворения требования истца в части  взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 13 367 741  руб. 95 коп. по договору аренды.  

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика  неустойки по договору аренды за период с 11.02.2020 по 01.12.2022 составляет  509 362 руб.  

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом,  удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией,  задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

На основании пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской  Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или  договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в  случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в  частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки  кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме  независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной  формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с п. 5.4. договора за крушение Арендатором сроков  внесения Арендной платы. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора  уплаты пени в размере 0,01% от неоплаченной суммы за каждый день  просрочки исполнения обязательства, но не более 10 % от неоплаченной в срок  суммы.  

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами  была соблюдена.  

Представленный истцом расчет неустойки по результатам проверки с  учетом исключения периода моратория, также в отсутствие контррасчета  ответчика, судом первой инстанции, признан правильным.  

Ответчик на несоразмерность начисленной неустойки, а также  необходимость ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ не ссылался.  Судом очевидной несоразмерности неустойки последствиям нарушения  обязательств не установлено.  

Таким образом, исковые требования о взыскании неустойки за период с  

период с 11.02.2020 по 01.12.2022 составляет 509 362 руб. коп., также  правомерно удовлетворены судом первой инстанции.  

Относительно встречных исковых требований коллегией установлено, что  общество «СУ-36» просило взыскать с ИП ФИО2 неосновательное  обогащение в размере 1 041 935, 50 руб.  

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо,  которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой  оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого  лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно  приобретенное или сбереженное имущество.  

Согласно п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо,  неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения  его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то,  что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во  время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.  

Судом при рассмотрении дела № А07-6561/2022 установлено, что на  стороне ответчика имеется переплата, ввиду того, что общий размер арендной  платы за период с 01.11.2016 по 17.03.2021 (дата ввода объекта в эксплуатацию)  составляет 104 858 064,5 руб.  

ООО «СУ-36» перечислены денежные средства в адрес ИП ФИО2 по  договору аренды в размере 105 900 000 руб., что подтверждается платежными  поручения и подтверждается самим истцом.  

Принимая во внимание все установленные обстоятельства, в том числе  размер подлежащей взысканию арендной платы, размер произведенных истцом  платежей, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что денежные  средства в размере 1 041 935, 50 руб. подлежат возврату обществу «СУ-36» ИП  ФИО2 как стороной по договору аренды.  

Доводы апелляционной жалобы ИП ФИО2 отклоняются судом  апелляционной инстанции в силу следующего.  

Как верно отметил суд первой инстанции, действие спорного договора  аренды прекращается со дня получения арендатором разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию.  

Из материалов дела следует, что ООО «СУ-36» разрешение на ввод  объекта в эксплуатацию № 02RU03308000-825Ж-2016 получено 17.03.2021.  

Согласно п. 5.6, договор прекратил свое действие с 17.03.2021, а,  следовательно, прекращена и обязанность арендатора по внесению арендной  платы за пользование земельным участком независимо от факта возврата  земельного участка.  

За период с 01.11.2016 по 17.03.2021 (дата ввода объекта в эксплуатацию)  размер арендной платы составляет 104 858 064 руб. 50 коп.  

Сторонами не оспаривается, что за период с 01.11.2016 по 15.07.2021  ООО «СУ-36» перечислило в адрес ИП ФИО2 денежные средства в  размере 105 900 000 руб. в качестве арендной платы по договору.  

Доводы апеллянта со ссылкой на условия п. 5.6 договора коллегией  отклоняются.  

Как верно отмечено судом первой инстанции, правила, предусмотренные  главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации "Неосновательное  обогащение", подлежат применению также к требованиям одной стороны в  обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством,  если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми  актами и не вытекает из существа соответствующих отношений (ст. 1103  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Информационном  письме от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с  применением норм о неосновательном обогащении" (п. 1) указал, что, если  основания для удержания ранее перечисленных денежных средств отпали,  получатель средств, уклоняющийся от их возврата, на основании ст. 1102  Гражданского кодекса Российской Федерации должен рассматриваться как  лицо, неосновательно удерживающее чужие денежные средства.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса  Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим  имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно  возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования,  по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том  месте, где оно происходило.  

В рамках дела № А07-6561/2022 Арбитражным судом Республики  Башкортостан рассмотрены требования индивидуального предпринимателя  ФИО2 к обществу с ограниченной  ответственностью «Строительное управление-36» о взыскании задолженности  по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером  02:55:050229:525 по договору аренды № 1/525 от 01.11.2016 в размере 214 600  000 руб.  

Решением суда от 15.06.2023 в удовлетворении исковых требований  отказано. Судом при рассмотрении дела № А07-6561/2022 установлено, что на  стороне ответчика имеется переплата, ввиду того, что общий размер арендной  платы за период с 01.11.2016 по 17.03.2021 (дата ввода объекта в эксплуатацию)  составляет 104 858 064,5 руб., из которых: 55 000 000 руб. за период с  01.11.2016 по 01.10.2017; 49 858 064,5 – руб. за период с 01.10.2017 по  17.03.2021 (41 месяц х 1 200 000 +(17х(1 200 000/31 день).  

ООО «СУ-36» перечислены денежные средства в адрес ИП ФИО2  по договору аренды в размере 105 900 000 руб., что подтверждается  платежными поручения и подтверждается самим истцом.  

 В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013   № 11524/12, основания возникновения неосновательного обогащения могут  быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении  договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору,  требование о возврате предоставленного при незаключенности договора,  требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при  отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.  

 Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате  неосновательно полученного должно строиться в соответствии с  особенностями оснований заявленного истцом требования.  

 В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства,  на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.  

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и  несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими  процессуальных действий, в том числе представления доказательств  обоснованности и законности своих требований или возражений (ст. 8, 9 АПК  РФ).  

Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия  правоотношений между сторонами, суду на основании ст. 65 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации необходимо делать вывод о  возложении бремени доказывания обратного (наличия какого-либо правового  основания для обогащения за счет потерпевшего) на ответчика (трансформация  отрицательного факта для истца в положительный для ответчика).  

На истца (потерпевшего) возлагается бремя доказывания факта обогащения  приобретателя, включая количественную характеристику размера обогащения,  и факта наступления такого обогащения за счет потерпевшего.  

Основываясь на ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации об обязанности каждого доказать обстоятельства, на которые он  ссылается как на основание своих требований, общество представило  доказательства перечисления денежных средств (данный факт перечисления  средств является основанием его исковых требований) и указало на отсутствие  какого-либо встречного предоставления на сумму перечисленных денежных  средств со стороны ответчика.  

При этом бремя доказывания наличия какого-либо правового основания  для получения спорных денежных средств возлагается в данном случае на ИП  ФИО2, как на лицо, заинтересованное в сохранении данных денежных  средств, перечисленных истцом, за собой.  

Однако, несмотря на то, что предприниматель ссылается на условие п. 5.4  договора, ввиду того, что по договору аренды имеет место встречное  исполнение обязательств (статья 328 Гражданского кодекса Российской  Федерации; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор  практики разрешения споров, связанных с арендой»), ответчиком не  представлено доказательств того, что на заявленную истцом сумму было  предоставлено встречное исполнение.  

Иных доводов и доказательств по каким причинам предприниматель может  оставить за собой перечисленные обществом денежные средства судом не  установлено.  

Таким образом, на стороне ответчика имеется переплата в размере  1 041 935,50 руб., которая является неосновательным обогащением ИП ФИО2  

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не  находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб, доводы которых  проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на  законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.  

Оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционных жалоб  не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 АПК  РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по  апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1  статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без  удовлетворения относятся на апеллянтов.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.09.2023 по  делу № А07-6673/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы  общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление - 36»,  индивидуального предпринимателя ФИО2 – без  удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья Ю.С. Колясникова  

Судьи: А.С. Жернаков 

В.А. Томилина