ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-3786/2022

г. Челябинск

28 апреля 2022 года

Дело № А47-4719/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Колясниковой Ю.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2022 по делу № А47-4719/2021.

 

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Весенний» (далее – истец, СПК «Весенний») обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением об обязании жилищно-строительного кооператива «Казачья станица» (далее – ответчик, ЖСК «Казачья Станица») устранить препятствия в пользовании СПК «Весенний» земельным участком с кадастровым номером 56:21:3004001:45 путем сноса за свой счет в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу самовольной постройки – незавершенного строительством жилого дома блокированного типа (таунхаус), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м, категория – земли населенных пунктов. Участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Оренбургская обл., Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...>; обязать ЖКС «Казачья станица» передать вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи по окончанию сноса самовольной постройки СПК «Весенний»; взыскать в пользу СПК «Весенний» с ЖКС «Казачья станица» 36 000 руб. арендной платы, 300 000 руб. штрафа за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 720 руб.

Определениями суда от 11.11.2020, 28.01.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, общество с ограниченной ответственностью «Флагман», общество с ограниченной ответственностью «Форвард», Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее – третьи лица).

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 12.04.2021 суд выделил в отдельное производство исковое требование СПК «Весенний» о взыскании с ЖСК «Казачья Станица» в пользу СПК «Весенний» 36 000 руб. задолженности по арендной плате, 300 000 руб. штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, присвоив ему номер А47-4719/2021.

Протокольным определением от 30.08.2021, в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приняты уточнения истца о взыскании с ответчика 2 679 050 руб., из которых: 41 000 руб. – арендная плата за земельный участок за период с 10.01.2018 по 10.06.2021 (41 месяц); 300 000 руб. – штраф за нарушение обязательств по договору аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2018, 2 338 050 руб. – стоимость земельного участка, а также 9 720 руб. – расходов по оплате государственной пошлины (т. 1 л.д. 54-56).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2022 (резолютивная часть объявлена 04.02.2022) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ответчика в пользу истца 1 338 050 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе СПК «Весенний» (далее также - податель апелляционной жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными; неправильное применение судом норм процессуального права.

Апеллянт указывает, что решение арбитражного суда от 29.12.2018 по делу №А47-7096/2018 не имеет преюдициального значения и не может быть положено в основу обжалуемого решения.

Податель жалобы считает, что применение пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «ОБ отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к сложившимся отношениям между СПК «Весенний» и ЖСК «Казачья Станица» невозможно, поскольку  целью заключения договора является: получение разрешения на строительство, технических условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительство указанного объекта после получения технических условий и выкупа земельного участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора. 

Также апеллянт считает несостоятельным вывод суда о том, что земельный участок выбыл из владения, пользования и распоряжения СПК «Весенний».

Считает несостоятельным вывод суда о том, что ЖСК «Казачья Станица» произвел частичную оплату в размере 1 000 000 руб. по платежному поручению №376 от 15.11.2013 из согласованной стоимости земельного участка 2 338 050 руб., поскольку данный платеж зачтен по договору купли-продажи земельных участков от 14.12.2013 с кадастровыми номерами 56:21:3004001:47 и 56:21:3004001:48 общей стоимостью 3 600 000 руб. 

Кроме того, суд не дал оценки представленному СПК «Весенний» доказательству, а именно письма ЖСК «Казачья Станица» от 23.03.2015 в адрес ООО «Флагман», действующего по доверенности от СПК «Весенний» № 186 от 28.11.2013, по договору 25.03.2015 согласно которому ЖСК «Казачья Станица» просит продлить договор аренды земельных участков с последующим выкупом от 01.10.2013.

Апеллянт указал, что суд безосновательно сделал вывод о новации обязательств, которых нет в копии договора от 10.01.2019.

СПК «Весенний» настаивает на том, что такой договор с ЖСК «Казачья Станица» не заключался, т.к. СПК «Весенний» не имел цели его заключать, а ЖСК «Казачья Станица» по его версии получил разрешение на строительство, техническую документацию, выкупил земельный участок, построил жилой дом.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2022 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 21.04.2022.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность  обжалуемого судебного акта проверены  судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между СПК «Весенний» (арендодатель), от имени которого  действует ООО «Флагман» и ЖСК «Казачья Станица» (арендатор) заключены договоры аренды земельного  участка под строительство с последующим выкупом с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от 01.11.2012, от 01.10.2013, от 01.03.2014, от 25.03.2015, от 10.01.2018.

В соответствии с п. 1.1 договора аренды от 01.11.2012 арендодатель  предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 56:2130040001:45, площадью 1199 кв. м, категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий и выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1 договора, в соответствии с которым право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 01.10.2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору.

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

В соответствии с п. 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора. 

Согласно п. 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 1 798 500 руб., 100 000 руб. – задаток и 1 698 500 руб. не позднее 31.12.2012.

Если до 31.12.2012 арендатор не вносит денежные средства в размере 1 698 500 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

Согласно п. 5.2.1 договора арендодатель обязан передать арендатору участок в надлежащем состоянии, в порядке, предусмотренном настоящим договором и в соответствии с п. 5.2.2 обеспечить беспрепятственное пользование участком в течение всего срока действия настоящего договора.

Арендатор в силу п. 5.1 договора вправе использовать участок в соответствии с условиями настоящего договора и в целях, предусмотренных п. 1.1 настоящего договора.

Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон. Все приложения к настоящему договору являются его неотъемлемой частью (пункт 7 договора).

27.12.2012 Отделом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования Оренбургского района  в соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства двух этажного шестиквартиного жилого дома, блокированного типа (таунхаус) общей площадью 500 кв.м, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., Весенний сельсовет, п. Весенний, строительный номер земельного участка 218, ул. Тенистая. Указанное разрешение выдано сроком на 5 лет.

В рамках арбитражного дела № А47-7096/2018 судом рассматривались требования ЖСК «Казачья Станица» о  признании незаконным отказа в продлении сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области письмом от 12 марта 2018 года № 15-08/374 и обязании Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области принять решение на предмет продления сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный помер земельного участка № 218. 

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2018 отказ в продлении сроков разрешения на строительства - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный номер земельного участка, принятый Отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, выраженный в письме от 12 марта 2018 года № 15-08/374 признан недействительным. 

Суд обязал Администрацию муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем принятия в десятидневный срок решения о продлении сроков разрешения на строительство - 2-х этажного шестиквартирного жилого дома блокированного типа (таунхаус), расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Весенний сельсовет, 

<

...> строительный помер земельного участка № 218.

Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области 09.08.2019 выдано ЖСК «Казачья Станица»  разрешение на строительство № 56-04-089-2019 взамен разрешения на строительство RU № 56521304-896 от 27.12.2012, в соответствии с которым ответчику разрешено строительство объекта капитального строительства многоквартирного двухэтажного жилого дома состоящего из пяти блок – секций, общей площадью 389,3 кв.м,  на земельном участке с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расположенным по адресу: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, п. весенний, ул. Центральная, 1, на основании проектной документации объекта капитального строительства выполненной ООО «Стандарт» 1830-000631-4-ПЗ, АР, ПОЗ, ПОС, ИОС. Срок действия разрешения до 31.03.2020.

01.10.2013 между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом, согласно которому арендатор предоставил арендатору во временное пользование на условиях аренды, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях для получения разрешения на строительство, тех условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также строительства указанного объекта после получения технических условий  и выкупа участков в соответствии с разделом 4 настоящего договора (пункт 1.1. договора).

Стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. за каждый земельный участок, указанный в п. 1.1 договора, ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным (п. 3.1 договора).

Оплата выкупной стоимости по условиям договора должна быть произведена не позднее 01.03.2014, в случае нарушения арендатором срока расчета, основной договор купли-продажи земельных участков заключается по новой цене, установленной арендодателем на момент произведения арендатором расчетов (пункт 4.3 договора).

Платежным поручением № 376 от 15.11.2013 ЖСК «Казачья Станица» перечислил на расчетный счет ООО «Флагман» 1 000 000 руб. с назначением платежа «оплата за земельный участок кадастровый номер 56:21:3004001:45 согласно договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012г.» (т. 1 л.д. 103). 

Согласно пояснениям истца и ответчика, ООО «Флагман» было уполномоченным лицом на получение денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 01.11.2012, от 01.10.2013, от 01.03.2014, от 25.03.2015 на основании доверенности. Разногласия по данным обстоятельствам между сторонами отсутствуют.

25.03.2015 между сторонами заключен договор аренды земельных участков с последующим выкупом, в том числе, и спорного земельного участка, в котором сторонами изменен размер выкупной стоимости, цель предоставления осталась прежняя.

10.01.2018 между сторонами заключен договор аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом  в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 площадью 1199 кв.м, категория – земли населенных пунктов. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир административное здание, участок находится примерно в 1820 м по направлению на северо-запад от ориентира, почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский р-н., с/с Весенний, 

<

...> в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Арендодатель гарантирует, что участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом  (запрещением) не стоит, не находится в залоге, ограничений в пользовании не имеет, принадлежит ему на праве собственности.

Срок действия договора установлен п. 2.1 договора, в соответствии с которым, право пользования участком передается с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящий договор является одновременно передаточным актом о передаче арендодателем участка арендатору (пункт 2.2 договора).

В случае  досрочного расторжения настоящего договора арендатор обязан вернуть участок арендодателю по акту приема – передачи в день его расторжения, в том состоянии, в котором он его получил. Акт приема – передачи подписывается уполномоченными представителями сторон и является неотъемлемой частью  настоящего договора (пункт 2.3 договора).

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость арендной платы по настоящему договору составляет 1 000 руб. ежемесячно. Размер арендной платы является фиксированным.

Согласно п. 4.1 договора стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка, определенного в п. 1.4 настоящего договора

Основной договор купли-продажи стороны обязуются заключить в течение пяти рабочих дней после произведения арендатором всех платежей в соответствии с п. 4.3 настоящего договора (пункт 4.2 договора).

Условия выкупа земельного участка сторонами согласованы в п. 4 договора. 

Согласно п. 4.3 договора выкупная стоимость земельного участка составила 2 338 050 руб., 100 000 руб. – задаток, который оплачивается не позднее 05.07.2018, и 2 238 050 руб. окончательный расчет не позднее 09.08.2018.

Если до 09.08.2018 арендатор не вносит денежные средства в размере 2 238 050 руб. за земельный участок, то стороны обязуются заключить основной договор по новой цене, установленной арендодателем.

В случае отказа от заключения основного договора по инициативе арендатора, денежные средства, внесенные в качестве задатка, в соответствии с пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации возврату не подлежат. 

Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору. 

В соответствии с п. 4.7 договора право собственности на участок возникает у арендатора с момента государственной регистрации перехода права собственности в УФРС по Оренбургской области. 

Пунктом 6.3 договора за нарушение сроков расчета, предусмотренных пунктом 4.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100 000 руб. 

На основании п. 6.4 договора за заключение арендатором договоров и совершение сделок, следствием которых явилось или могло явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100 000 руб. 

В силу п. 6.5 договора в случае невозврата, несвоевременного возврата, либо уклонения от подписания акта приема-передачи участков при досрочном расторжении настоящего договора по вине арендатора, арендатор выплачивает арендную плату за все время просрочки, возмещает причиненные арендодателю убытки, а также штраф за несвоевременный возврат арендованного участка в размере 100 000 руб.

В материалы дела представлена копия договора аренды земельного участка под строительство с последующим выкупом от 10.01.2019, заключенного между СПК «Весенний»  от имени которого по доверенности действует «Форвард» и ЖСК «Казачья Станица» в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 в целях: для получения разрешения на строительство, тех. условий для строительства жилого дома блокированного типа (таунхаус), а также выкупа участка в соответствии с разделом 4 настоящего договора.

Согласно п. 2.1 договора арендатор принимает право пользования участком с даты подписания сторонами настоящего договора на срок до 09.08.2019.

После окончания строительства ответчик обратился в отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области с письмом № 61 от 23.09.2019 о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом № 15-08/1375 от 02.10.2019 отдел архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области отказал в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 1 ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 10.01.2019 истек (т. 2 л.д. 92).

Согласно представленному в материалы дела платежному поручению № 376 от 15.11.2013 ЖСК «Казачья Станица» произвел оплату за земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012 в размере 1 000 000 руб. 

21.07.2014 ЖСК «Казачья Станица» заключил с ООО «Самэпвиро» договор подряда № 15/14И по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со спецификацией.

Согласно п. 2.1 указанного договора стоимость канализационной насосной станции с учетом поставки на объект заказчика по настоящему договору составила 1 345 500 руб.

Ответчик, полагая, что платежным поручением №  376 от 15.11.2013 и приобретением насосной станции было исполнено его обязательство по внесению выкупной цены за спорный земельный участок, направил СПК «Весенний» приглашение на сделку 27.12.2019 к 11 час. 00 мин. для заключения сделки по переходу права собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 от СПК «Весенний» к ЖСК «Казачья Станица».

Как следует из материалов дела, спорный объект недвижимости заселен на основании договоров, заключенных с физическими лицами о вступлении в ЖСК «Казачья Станица».

20.12.2019 ЖСК «Казачья Станица» направил в адрес СПК «Весенний» досудебную претензию об обязании заключить соглашение по переходу права собственности на земельный участок к ЖСК «Казачья Станица».

Согласно сведениям из ЕГРН в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 по состоянию на 13.04.2020 указанный земельный участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажное строительство таунхаусов, право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за СПК «Весенний» 11.02.2020 за номером 56:21:3004001:45-56/001/2020-1.

СПК «Весенний»,  ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка с последующим выкупом,  29.04.2020  направил ЖСК «Казачья Станица» претензию с требованием снести самовольную постройку в тридцатидневный срок с момента получения претензии, передать земельный участок по акту приема – передачи по окончанию срока сноса самовольной постройки и оплатить арендную плату в размере 36 000 руб. и штраф за нарушение обязательств по договору аренды от 10.01.2018 в размере 300 000 руб.

В письменном ответе на досудебную претензию ЖСК «Казачья Станица» указал истцу на  условие при приобретении указанного земельного участка о наличии подведенных к продаваемым земельным участкам внутриквартальных коммуникаций и включении в стоимость земельных участков наличие сетей действующих коммуникаций, а именно водоснабжения и водоотведения. В 2013 году после осуществления строительства дома ответчик установил, что внутриквартальные сети водоснабжения и водоотведения являются не пригодными для использования по назначению, что является нарушением обязательства истца по предоставлению земельного участка с пригодными для использования сетями водоснабжения и водоотведения и привело к необходимости приобретения кооперативом насосной станции стоимостью 1 345 500 руб. Поскольку, в договоре аренды от 10.01.2018 года выкупная стоимость земельного участка составляла 2 338 050 руб., ответчик с учетом авансового платежа в размере 1 000 000 руб. и затрат на приобретение насосной станции считает свои обязательства по внесению выкупной стоимости выполненными в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 01.07.2021 по делу № А47-11676/2020 (оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2021, а также постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2021) по иску СПК «Весенний» к ЖСК «Казачья Станица» о сносе спорного жилого дома как самовольной постройки СПК «Весенний» было отказано. 

При этом судами было установлено отсутствие оснований для признания многоквартирного дома самовольной постройкой. Суд пришел к выводу о том, что дом возведен в соответствии с разрешением на строительство, на отведенном именно для целей строительства земельном участке, а также в период действия договора аренды земельного участка. 

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20.07.2021 по делу № 2-392/2021 удовлетворены исковые требования ФИО2, ФИО6, ФИО7 к ЖСК «Казачья Станица», администрации МО Оренбургский район, СПК «Весенний» о признании права собственности на квартиры (№1, № 5, № 4 14 А47-4719/2021 соответственно), расположенные в доме по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, 

<

...> участок № 218, кадастровый номер 56:21:3004001:45 (т. 2 л.д. 24-33). 

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 01.07.2021 по делу № 2-392/2021 удовлетворены исковые требования ФИО4 к ЖСК «Казачья Станица», администрации МО Оренбургский район, администрации МО Весенний сельсовет Оренбургского района, СПК «Весенний» о признании права собственности на квартиру № 3, расположенную в доме по адресу Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, 

<

...> участок № 218, кадастровый номер 56:21:3004001:45 (т. 2 л.д. 21-23). 

Судом апелляционной и кассационной инстанции решения судов первой инстанции оставлены без изменения. Разрешая заявленные исковые требования, суд общей юрисдикции, руководствовался положениями статьи 130, пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что жилой дом, в котором расположены спорные квартиры, возведен на основании разрешения на строительство, на отведенном для этих целей земельном участке, без существенного нарушения градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных норм. 

Также судом общей юрисдикции установлено, что дом завершен строительством в 2018 году, согласно приложению № 1 к договору паевой взнос, в том числе, включает в себя стоимость 1/5 доли земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45; ФИО2, ФИО6, ФИО7, ФИО4 полностью внесены паевые взносы за квартиры, однако, отсутствует возможность регистрации права собственности на квартиры в административном порядке в связи с отказом органа местного самоуправления выдать разрешение на ввод дома в эксплуатацию. 

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка истек, договор купли-продажи не заключен, полагая, что у ответчика имеются обязательства по выплате арендной платы, выкупной стоимости земельного участка и штрафных санкций, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием

Удовлетворяя исковые требования кооператива частично, суд первой инстанции руководствовался статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и пришел к выводу о возникновении права долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером кадастровым номером 56:21:3004001:45 в силу закона, при этом, поскольку в состав паевых взносов, в том числе, входили денежные средства, необходимые для выкупа ЖСК «Казачья Станица» земельного участка, суд признал обоснованными требования истца о взыскании стоимости выкупа в размере 1 338 050 руб. (с учетом частичного внесения денежных средств).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частями 1, 2, 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.  Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициально установленные факты не подлежат доказыванию. Преюдициальными фактами называются те факты, которые установлены вступившим в силу и неотмененным судебным актом.

Оценивая обоснованность требования истца о взыскании с ЖСК «Казачья Станица» стоимости земельного участка суд первой инстанции правомерно учел следующие правовые позиции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными законодательными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества; с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

С момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, предоставленных обществу для строительства данных многоквартирных домов, участки перешли в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домов.

При этом, согласно частям 2, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок. 

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. 

Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй и третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу вышеизложенного, независимо от отсутствия на момент вынесения настоящего решения арбитражного суда записи о регистрации права собственности на квартиры третьих лиц - членов ЖСК «Казачья Станица», право собственности на квартиры и как следствие право долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером кадастровым номером 56:21:3004001:45 возникло в силу закона. 

Суд первой инстанции, обоснованно принял во внимание вышеприведенные обстоятельства и правомерно исходил из обстоятельств, установленных решениями Оренбургского районного суда Оренбургской области.

Исходя из фактических обстоятельств дела, земельный участок с кадастровым номером 56:21:3004001:45 выбыл из владения, пользования и распоряжения предыдущего собственника СПК «Весенний», однако договор купли-продажи земельного участка с застройщиком - ЖСК «Казачья Станица» своевременно не заключен в связи с наличием разногласий относительно оплаты выкупной стоимости земельного участка. 

Согласно части 3 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. 

По смыслу указанных норм земельный участок под многоквартирным домом находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме и, соответственно, застройщик не вправе после этого распоряжаться этим участком. 

Таким образом, в настоящий момент договор купли-продажи земельного участка между истцом и ответчиком не может быть заключен, поскольку право собственности на земельный участок СПК «Весенний» прекращено в силу закона, право распоряжения земельным участком у застройщика - ЖСК также отсутствует, договор аренды прекратил свое действе на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице). 

Вместе с тем, как верно установлено судом первой инстанции, в состав паевых взносов, в том числе, входили денежные средства, необходимые для выкупа ЖСК «Казачья Станица» земельного участка. 

Таким образом, ответчик, получив денежные средства для этих целей и не оплатив в полном объеме выкупную стоимость СПК «Весенний», сохранил данные денежные средства. 

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Доводы апеллянта об отнесении 1 000 000 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи от 04.12.2013 иного земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:47 были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены.

Так, представленное платежное поручение № 376 от 15.11.2013 содержит назначение платежа «оплата за земельный участок кадастровый номер 56:21:3004001:45 согласно договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 01.11.2012» (т. 1 л.д. 103). 

Согласно пояснениям истца и ответчика ООО «Флагман» было уполномоченным лицом на получение денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков, являющихся предметом договора аренды от 01.11.2012, от 01.10.2013, от 01.03.2014, от 25.03.2015 на основании доверенности. Разногласия по данным обстоятельствам между сторонами отсутствуют, что отражено в протоколе судебного заседания от 30.08.2021 (т. 1 л.д. 127 оборотная сторона). 

По общему правилу в случае указания назначения платежа кредитор не вправе отнести данный платеж на иное обязательство. Аналогичная норма в настоящее время содержится в части 1 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств изменения ответчиком назначения платежа материалы дела не содержат. 

При этом договор от 04.12.2013 также не содержит сведений о дате и номере платежного поручения, которым произведены расчеты между истцом и ответчиком. 

Также судом правомерно был отклонен довод относительно необходимости учитывать в счет оплаты земельного участка с кадастровым номером 56:21:3004001:45 расходы в сумме 1 345 500 руб., произведенные по договору подряда № 15/14И от 02.11.2012 по изготовлению и поставке канализационной насосной станции в соответствии со спецификацией (т. 1 л.д. 104-115). 

Как верно указал суд первой инстанции, истец не являлся стороной по соглашению между ООО «Фортуна Плюс» и ЖСК «Казачья Станица» от 02.11.2012 (т. 1 л.д. 100).

У истца не возникли встречные обязательства перед ЖСК «Казачья Станица» в связи с проектированием и строительством сетей водоснабжения и водоотведения в п. Весенний, к которым бы возможно было применить правила о зачете (статья 410 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Кроме того, в судебном заседании суда первой инстанции стороны подтвердили согласованную стоимость земельного участка, разногласий по стоимости не имеется. 

В силу вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу, что сумма неосновательного обогащения на стороне ЖСК «Казачья Станица» составила 1 338 050 руб. (2 338 050 руб. - 1 000 000 руб.). 

В связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников квартир многоквартирного дома истец утратил право на передачу земельных участков в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок. 

Кроме того, согласно п. 4.3 договора аренды стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору. 

Учитывая перечисление арендодателю 1 000 000 руб. в 2013 году в счет выкупной стоимости, следует признать, что задолженность по арендной плате у ответчика перед истцом отсутствует. 

Также истцом заявлено о взыскании 100 000 руб. за нарушение сроков расчета, предусмотренных п. 4.3 договора (оплата задатка 100 000 руб. до 05.07.2018; окончательный расчет до 09.08.2018). 

В силу п. 6.3 за нарушение сроков расчета, предусмотренных п. 4.3 Договора арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере 100 000 руб. 

С учетом установленных обстоятельств перечисления ответчиком истцу 1 000 000 руб. в 2013 году, нарушение срока внесения задатка не допущено. Кроме того, из пояснений ответчика следует, что сторонами был согласован, подписан новый договор аренды с правом выкупа от 10.01.2019, однако, подлинник у ответчика отсутствует. 

Копия данного договора в части, представлена в материалы дела. 

Также в материалы дела ответчиком представлено постановление от 22.12.2021 Оренбургского районного суда Оренбургской области по жалобе СПК «Весенний» на постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.10.2021. 

Согласно указанному постановлению суд проверил доводы жалобы о фальсификации договора аренды от 10.01.2019. 

В судебном заседании была заслушана свидетель ФИО8 (работник МФЦ), которая подтвердила представление ЖСК «Казачья Станица» подлинника договора от 10.01.2019 при обращении в МФЦ с заявлением о получении генерального плана земельного участка. 

В связи с чем, вывод суда первой инстанции, что при заключении нового договора сторонами произведена новация обязательств, возникших по договору от 10.01.2018, является правомерным. Расчеты являются основным обязательством, а штрафные санкции за их нарушение - дополнительным. 

По общему правилу новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством (статья  414 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Также истец просил взыскать 100 000 руб. ссылаясь на п. 6.4 договора, а именно за заключение арендатором договоров и совершение сделок, следствием которых явилось или могло явиться какое-либо обременение предоставленных арендатору по настоящему договору имущественных прав, в удовлетворении которого судом первой инстанции правомерно отказано. 

Так, материалы дела не содержат доказательств заключения ЖСК «Казачья Станица» договоров или совершения сделок, следствием которых явилось какое-либо обременение предоставленного арендатору по договору аренды имущественного права, арендуемый участок в субаренду, безвозмездное пользование, залог не передавался, право аренды не вносилось в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, а также ЖСК не предоставляло участок третьим лицам по договору совместной деятельности и/или простого товарищества. 

Подписание между ЖСК «Казачья Станица» и членами кооператива приложения № 1 к договору о вступлении в ЖСК, согласно которому паевой взнос включает в себя стоимость 1/5 доли спорного земельного участка, таким обременением не является. 

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что отсутствует событие, предусмотренное п. 6.5 договора. 

В силу п. 6.5 договора от 10.01.2018 в случае невозврата, несвоевременного возврата, либо уклонения от подписания акта приема-передачи участков при досрочном расторжении настоящего договора по вине арендатора, арендатор выплачивает штраф в размере 100 000 руб. 

Учитывая, что досрочного расторжения договора аренды не произошло, учитывая новацию обязательств в отношениях между истцом и ответчиком, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оснований для взыскания штрафа по п. 6.5 договора от 10.01.2018 не имеется. 

Считая представленный в материалы дела договор аренды от 10.01.2019 ненадлежащим доказательством, истец отдельное заявление о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Ссылка истца в апелляционной жалобе о том, что судом первой инстанции не исследовался оригинал договора аренды от 10.01.2019, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание в силу следующего.

В соответствии с частью 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии.

По смыслу части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Исходя из обстоятельств рассматриваемого дела, представленные копии документов суд апелляционной инстанции считает надлежащими доказательствами, поскольку нетождественные копии этих же документов в материалы дела не представлялись, оснований не принимать в качестве доказательств данные документы не имеется. О фальсификации представленных истцом доказательств ответчиком в порядке требований статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не заявлено.

Таким образом, юридически значимые обстоятельства по настоящему делу правильно установлены судом первой инстанции в результате надлежащей оценки всех представленных в дело доказательств в их взаимной связи и совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о чем указано в мотивировочной части настоящего постановления. Иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, истцом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 14.02.2022 по делу № А47-4719/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Весенний» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   В.А. Томилина

 

Судьи                                                                          И.А. Аникин

 

                                                                                     Ю.С. Колясникова