АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А74-3198/2022

11 июля 2022 года

г. Абакан

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 июля 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 11 июля 2022 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Аква» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в собственность земельного участка,

с участием в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика Департамента градостроительства, архитектуры, землеустройства администрации города Абакана,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО2 по доверенности от 08.04.2022,

ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2022.

Общество с ограниченной ответственностью «Аква» (далее по тексту – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением об оспаривании решения Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (далее по тексту – ответчик) об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 6507 кв.м., выраженное в письме от 21.02.2022 № 020-424-ЕТ. 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, ссылаясь на единую судьбу объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, заявил о незаконности и формальности отказа ответчика. В ходе судебного разбирательства представитель пояснил обстоятельства строительства объекта на спорном участке, изменение вида и типа объекта строительства, по мнению заявителя, согласовано с ответчиком путём выдачи обществу нового градостроительного плана земельного участка, изменение объекта строительства вызвано утверждением приаэродромной территории аэродрома Абакан, наличие разрешительной документации со стороны третьего лица подтверждает законность строительства.

Представитель ответчика возражал против заявления, просил отказать в его удовлетворении, поддержал представленный отзыв, указал, что заявителем не обоснована площадь испрашиваемого земельного участка в соотношении с построенным без ведома ответчика иного объекта, чем согласованного в аукционной документации и в договоре аренды.

Представитель третьего лица в судебном заседании 24.06.2022 поддержал позицию, изложенную в отзыве на заявление, пояснил, что возведённый объект недвижимости соответствует градостроительному регламенту и виду разрешённого использования участка, пояснил процесс выдачи разрешения на строительство объекта, расположенного на спорном земельном участке и вводе его в эксплуатацию. Представитель пояснил, что обязанности согласования с собственником участка объектов строительства у Департамента нет.

Заявление подано и рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалование решений, действий возможно в пределах трёхмесячного срока с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав. Поэтому  соблюдение заявителем срока для обращения в арбитражный суд также входит в круг обстоятельств, устанавливаемых судом.

В данном случае заявителями не пропущен срок для обращения в арбитражный суд, т.к. оспариваемый отказ министерства оформлен в письме от 21.02.2022, заявление в арбитражный суд направлено 12.04.2024, зарегистрировано 15.04.2022. 

Из доказательств, представленных в дело, пояснений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела. 

Решением Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 17.07.2020 установлено провести открытый аукцион на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, площадью 6507 кв.м., местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, цель использования – для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, передать организатору аукциона документы, необходимые для организации и проведения аукциона.

В информационном сообщении о проведении аукциона заявлен Лот №1 -  земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:3280, площадью 6507 кв.м., местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, цель использования – для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, параметры строительства установлены градостроительным планом земельного участка: максимальный процент застройки – 60%, минимальный отступ от основного строения до красной линии – 5 м., минимальное расстояние от построек до боковой границы участка – 3 м., минимальный отступ от границы участка, примыкающего к местам общего пользования – 1 м., предельное количество этажей – не установлено.

От ООО «Аква» 26.08.2020 поступила заявка на участие в аукционе.

На основании протокола от 04.09.2020 №10 в связи с поступлением одной заявки, аукцион признан несостоявшимся. По итогам проведения открытого аукциона между обществом с ограниченной ответственностью «Аква» (арендатором) и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Хакасия (арендодателем) заключён договор от 22.09.2020 №199РС аренды земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, находящегося в государственной собственности Республики Хакасия, площадью 6507 кв.м., предоставленного для размещения многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест, категория земель -  земли населённых пунктов, местоположение: Российская Федерация, 

<

...>, разрешённое использование – обслуживание автотранспорта.

Договор заключён на срок 4 года 6 месяцев, действует с момента подписания (п. 2.1 договора).

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием. 

Актом от 22.09.2020 подтверждена передача участка арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 06.10.2020.

Приказом от 25.12.2020 ООО «Аква» утвердило проектную документацию «Гараж по адресу 

<

...>», выполненную ООО «Экспертиза недвижимости» на основании договора от 02.10.2020, со следующими показателями: общая площадь здания – 479,4 кв.м., площадь застройки – 490,21 кв.м., строительный объём – 2121,5 куб.м., количество этажей – 1.

На основании разрешения  на строительство от 29.12.2020 на спорном участке возведён объект – нежилое здание гараж, площадью 475,9 кв.м. Разрешением от 26.08.2021 объект введён в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учёт 16.09.2021 с номером 19:01:010109:4388, право собственности зарегистрировано за ООО «Аква». 

Однако при обращении к ответчику 24.09.2021 с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:3280, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости – гараж, с кадастровым номером 19:01:010109:4388, ответчиком дан ответ от 28.09.2021 о необходимости направления в его адрес проектной документации на возведённый объект недвижимости.

Письмом от 17.02.2022 ООО «Аква», сославшись на нормы земельного законодательства, не представив проектную документацию на объект, просило рассмотреть по существу заявление от 24.09.2021.

Рассмотрев заявление ООО «Аква», министерство письмом от 21.02.2022 отказало в предоставлении земельного участка по основаниям, предусмотренным пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с изменением объекта строительства заявитель не обосновал площадь исспрашиваемого участка как необходимую для использования и эксплуатации объекта недвижимости – гаража площадью 475,9 кв.м. (7% от площади участка).

Заявителю рекомендовано осуществить застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а именно разместить многоуровневую автостоянку на 400 мест и после завершения строительства обратиться за предоставлением земельного участка.

Заявитель, считая указанный отказ, выраженный в письме от 21.02.2022, незаконным и нарушающим его права, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Оценив представленные сторонами доказательства и приведённые ими доводы, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В пункте 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, сооружений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения не вправе претендовать на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Представленной в дело выпиской из ЕГРН подтверждено право собственности заявителя на объект недвижимости. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьёй 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из текста оспариваемого решения следует, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка обусловлен превышением площади земельного участка, указанной в заявлении, над площадью земельного участка, необходимой для эксплуатации возведённого объекта, не согласованно изменённого застройщиком (п.25 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на 10 процентов.

Из статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394 площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2). 

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:3280, площадью 6507 кв.м. изначально предоставлен в аренду ООО «Аква» по результатам проведения конкурентных процедур (аукциона) для строительства объекта - многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест. Фактически арендатором построен иной объект, поименованный «Гараж», гораздо меньшей площади.

Как пояснил директор общества в ходе судебного заседания 25.05.2022, объект недвижимости представляет из себя современную автомойку самообслуживания, в помещениях которой можно также хранить до 10 автомобилей. Изменение объекта строительства связано с отсутствием в данном районе спроса на услуги многоуровневой автостоянки на 400 мест.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель не привёл достаточных и должных доказательств экономической необходимости использования земельного участка в истребуемых параметрах. Учитывая площадь застройки здания автостоянки на 400 мест, площадь земельного участка 6507 кв.м. являлась обоснованной и необходимой для эксплуатации здания. Приняв самостоятельное решение об изменении объекта строительства, при том, как его вида и площади, так и его фактического назначения, ООО «Аква» утратило безусловную возможность выкупа всего земельного участка, переданного в аренду. При этом утверждение нового градостроительного плана, на чём настаивал представитель заявителя, не является основанием полагать согласованным собственником участка изменение объекта строительства, утверждённого аукционной документацией. Кроме того, не отвечает критерию добросовестности  поведение заявителя по строительству объекта – заключив контракт 22.09.2020 и ещё до его государственной регистрации 06.10.2020, заявитель 02.10.2020 заключил договор с проектировщиком на изготовление проектной документации иного объекта, чем тот, который указан в аукционной документации и договоре аренды. На основании изложенного, установление приаэродромной территории в 2021 году не имело для заявителя значения при изменении объекта строительства, поскольку к этому моменту проектные работы уже были завершены. Указанный довод заявителя отклоняется.

По смыслу норм Земельного кодекса Российской Федерации, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Цель договора «Строительство многоуровневой автостоянки для жителей микрорайона на 400 мест» не достигнута.

Приобретение заявителем земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке, может свидетельствовать о его выкупе собственником здания в обход установленной законом процедуры (статья 217 ГК РФ, 39.20 ЗК РФ). Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.01.2020 № Ф02-6731/2019 по делу № А33-8620/2019, от 06.02.2018 № Ф02-7469/2017, Ф02-7471/2017 по делу № А33-14590/2015, постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2018 по делу № А41-34525/2017, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.10.2016 по делу № А09-1305/2016). 

 При этом, сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учёт земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в собственность. 

При таких обстоятельствах суд пришёл к выводу, что оспоренный отказ министерства соответствует действующему законодательству и не нарушает предоставленное законодателем посредством статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право общества на предоставление земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество. Общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением о выкупе такого земельного участка.

Доводы заявителя о нецелесообразности застройки оставшейся части участка, подкреплённые заключением специалиста ООО «СаянСтройПроект», заявленные на стадии рассмотрения дела, отклоняются судом, поскольку являются субъективным оценочным мнением частного лица и не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Учитывая изложенное, принимая во внимание то, что предоставление уполномоченным органом в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является недопустимым, суд пришёл к выводу о том, что оспариваемое решение соответствует закону и не нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку не лишает его возможности выкупить земельный участок, необходимый и достаточный для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости в установленном законом порядке и размере.

В связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется. 

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110,  167 -  170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

отказать в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

Судья                Г.И. Субач