﻿094/2019-39727(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

02 августа 2019 года Дело № А05-10716/2018  

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 2 августа 2019 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Преснецовой Т.Г. и Чуватиной  Е.В.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Лира»  Скалацкой В.Л. (доверенность от 11.04.2019),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «Лира» на решение Арбитражного  суда Архангельской области от 21.01.2019 (судья Гуляева И.С.) и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  29.04.2019 (судьи Шадрина А.Н., Зорина Ю.В., Романова А.В.) по делу № А05- 10716/2018,   

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лира», место нахождения:  г. Архангельск, ул. Серафимовича, д. 22, пом. 1, ОГРН 1152901013275, ИНН  2901264034 (далее – ООО «Лира»), обратилось в Арбитражный суд  Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Север Софт Строй», место нахождения: Архангельская обл., г. Северодвинск,  пр. Обводный канал, д. 18, корп. 1, оф. 4, ОГРН 1142932000782, ИНН  2902078224 (далее – ООО «Север Софт Строй»), о взыскании 2 245 320 руб.  неустойки за период с 19.06.2018 по 27.11.2018 за нарушение сроков передачи  результата инвестиционной деятельности по соглашению от 01.02.2016 о  прекращении новацией обязательства по договору процентного займа,  обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015  инвестированием в строительство (с учётом уточнения требований).  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено  общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западная компания».  

Решением суда от 21.01.2019 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО  «Лира» взыскано 2 079 000 руб. неустойки, в остальной части иска отказано.  

Постановлением апелляционного суда от 29.04.2019 решение оставлено  без изменения.  

В кассационной жалобе ООО «Лира» с учётом уточнения, изложенного в  судебном заседании кассационной инстанции, просит решение и постановление  отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

Податель жалобы не согласен с выводами судов о том, что ответчик,  направив 15.11.2018 истцу уведомление о вводе объекта в эксплуатацию,  надлежащим образом исполнил предусмотренное соглашением обязательство  по передаче истцу результата инвестиционной деятельности, ссылается на то,  что суды неправильно истолковали пункты 2.7, 4.1.2, 4.1.4, 5.2, 5.4, 5.6, 6.4  соглашения, полагает, что суды неправильно применили пункт 1 статьи 549,  пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК  РФ) без учёта пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем».  

 По мнению подателя жалобы, застройщиком, не исполнены  обязательства, по передаче результата инвестиционной деятельности, не  передана техническая документация, документы, необходимые для регистрации  права собственности, документы, подтверждающие гарантийные обязательства.  Податель жалобы ссылается на то, что застройщик не предоставил  документацию и не предложил инвестору осмотреть результат инвестиционной  деятельности до его приёмки; в уведомлении застройщика от 15.11.2018 о  вводе здания в эксплуатацию содержалась только просьба подписать акт  приёма-передачи в срок до 22.11.2018 и снять обременение с земельного  участка и объекта незавершенного строительства.  

 Податель жалобы ссылается на то, что соглашением не предусмотрена  передача объекта в одностороннем порядке, считает, что обязанность по  передаче результата инвестиционной деятельности инвестору застройщиком не  исполнена, срок передачи нарушен; обжалуемые судебные акты создают истцу  дополнительные препятствия в использовании результата инвестиционной  деятельности, а ответчику предоставляют возможность продолжать  недобросовестное поведение. Податель жалобы указывает на то, что  документация истцу не передана, сдача-приёмка помещения застройщиком не  назначена, здание и помещения в нём не поставлены застройщиком на  кадастровый учёт, право собственности застройщика на объект не  зарегистрировано, чем нарушены права истца; полагает, что у истца отсутствует  иной способ защиты своего права, кроме как обращение за взысканием  неустойки, так как истец не может понудить ответчика зарегистрировать право  собственности на построенный объект.  

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.  

Законность решения и постановления проверена в кассационном  порядке.  

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО  «Лира» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.  

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не  направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Кроме того, информация о принятии жалобы к производству, а также о  месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте  Арбитражного суда Северо-Западного округа в информационно-  телекоммуникационной сети Интернет. Документы, подтверждающие  размещение указанных сведений, включая дату их размещения, на  официальном сайте суда, приобщены к материалам дела.  

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит  удовлетворению.  

Материалами дела подтверждается следующее.  

Индивидуальный предприниматель Крылов Игорь Александрович  (займодавец) и ООО «Север Софт Строй» (заёмщик) заключили договор от  28.12.2015 процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества.  

Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заёмщику денежные  средства в размере 7 000 000 руб., а заёмщик обязуется возвратить займодавцу  сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить  проценты за пользование суммой займа.  

Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО «Север Софт  Строй» по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015,  заключённым между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО «Архангельск- Косметик» (залогодатель).  

Платёжными поручениями от 28.12.2015 №№ 4147, 4148 подтверждается  перечисление займодавцем заёмщику 7 000 000 руб.  

Крылов И.А. (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили договор от  25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом  недвижимого имущества, от 28.12.2015.  

В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передаёт, а цессионарий  принимает в полном объёме права (требования), принадлежащие цеденту и  вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключённого между цедентом и  ООО «Север Софт Строй» (должник).  

Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие  цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных  средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого  имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в  размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.  

Крылов И.А. (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили  соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016,  заключенному между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО «Архангельск- Косметик» (залогодатель).  

ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник)  заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией  существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа,  обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.  

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного  соглашения к нему от 29.04.2016.  

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьёй 414  ГК РФ кредитор и должник договорились о замене обязательства,  существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного  залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000  000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в  размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником,  которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.  

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства  должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются  обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6  указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат  инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии  осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для  оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых  обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения),  исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в  пункте 3.1 соглашения.  

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта  незавершённого строительства: г. Архангельск, ул. Гагарина, а также то, что  объект незавершённого строительства принадлежит на праве собственности  ООО «Север Софт Строй».  

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом  незавершённого строительства является административное здание со  встроенными помещениями торгового назначения.  

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной  деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей  площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное  красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению).  

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55  000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и  составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.  

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО «Север Софт  Строй» обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на  ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.  

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок  исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности  определяется датой подписания сторонами акта приёма-передачи в порядке и  сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.  

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в  течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат  инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для  государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной  деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные  обязательства, а также техническую информацию.  

В соответствии с пунктом 6.4 соглашения ООО «Лира» вправе  потребовать от ООО «Север Софт Строй» уплаты неустойки в размере 0,03% от  общей суммы стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в  пункте 3.1 настоящего соглашения, в случае нарушения ООО «Север Софт  Строй» срока передачи результата инвестиционной деятельности в  соответствии с настоящим соглашением на три месяца, за каждый день  просрочки.  

Предусмотренное соглашением о новации обязательство по внесению  инвестиций ООО «Лира» исполнило в полном объёме, что подтверждается  имеющимися в деле платёжными поручениями, письмами ООО «Север Софт  Строй» в адрес ООО «Лира», подписанными сторонами актами о размере  инвестиций, актом сдачи-приёмки выполненных работ по договору подряда,  актами о приёмке выполненных работ, справками о стоимости выполненных  работ, актом инспекции государственного строительного надзора Архангельской  области о проверке соблюдения законодательства в сфере строительства от  26.05.2017 № 119.  

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02. по делу   № А05-12443/2017 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскана  неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с  17.07.2017 по 18.09.2017.  

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02. по делу   № А05-12443/2017 с ООО «Север Софт Строй» в пользу ООО «Лира» взыскана  неустойка по соглашению о новации в размере 3 284 820 руб. за период с  25.10.2017 по 18.06.2018.  

19.10.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 

ООО «Север Софт Строй» направило ООО «Лира» уведомление, в  котором просило в срок до 22.11.2018 подписать акт приёма-передачи  помещения и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии  ограничения в виде ипотеки земельного участка, приложив акт приёма- передачи, технический план помещения, копию разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию.  

Уведомление получено истцом 15.11.2018. 

В ответе от 16.11.2018 ООО «Лира» сообщило о том, что ООО «Север  Софт Строй» не выполнило условия соглашения, не представило документы,  указанные в пункте 4.1.2 соглашения, потребовало предоставить техническую  документацию помещения с указанием перечня документов и требований к их  оформлению, сослалось на то, что изложенные в ранее направленных  ответчику письмах просьбы предоставить указанные документы последним  проигнорированы, а также потребовало обеспечить произвести фактический  осмотр помещения после предоставления технической документации на него, и  указало, что залог по договору ипотеки не может быть погашен до исполнения  ООО «Север Софт Строй» обязательств по соглашению и погашению  задолженности по неустойкам.  

Ссылаясь на то, что ООО «Север Софт Строй» не исполнило  предусмотренные соглашением о новации обязательства, ООО «Лира»  обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании неустойки за  период с 19.06.2018 по 27.11.2018.  

Суд первой инстанции удовлетворил требование в части, посчитав, что  обязательство ответчиком исполнено 15.11.2018, и оснований для взыскания  неустойки после этой даты не имеется.  

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой  инстанции.  

Кассационная инстанция полагает, что выводы судов не соответствуют  обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны на  основании неправильного применения норм материального права.  

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что между сторонами  заключен договор купли-продажи будущей вещи и подлежат применению  правила главы 30 ГК РФ.  

Суд установил, что ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта  инвестиционной деятельности.  

Суд также установил, что 19.10.2018 ответчиком получено разрешение  администрации муниципального образования «Город Архангельск» на ввод в  эксплуатацию объекта – административное здание со встроенными  помещениями торгового назначения, расположенное по адресу: г. Архангельск,  ул. Тиме, д. 30.  

Суд сослался на то, что 15.11.2018 ответчик направил истцу уведомление  о вводе здания в эксплуатацию и готовности передачи объекта инвестиционной  деятельности с предложением подписать акт приёма-передачи результата  инвестиционной деятельности и обратиться в Управление Росреестра,  приложив технический план помещения и копию разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию; истец акт приёма-передачи не подписал.  

Суд пришёл к выводу о том, что взыскание нестойки за просрочку  передачи результата инвестиционной деятельности не связано с регистрацией  права собственности на объект за ответчиком.  

Суд указал в решении, что указанный в пункте 4.1.2 соглашения перечень  документов, подлежащих передаче, не конкретизирован, является открытым.  

Суд сослался на то, что соглашение было подготовлено ООО «Лира»,  истолковал условия договора в пользу ООО «Север Софт Строй», и сделал  вывод о том, что моментом, до которого может начисляться неустойка за  просрочку передачи результате инвестиционной деятельности является дата  вручения истцу уведомления от 15.11.2018 о вводе здания в эксплуатацию и  готовности передачи объекта инвестору, посчитав, что 15.11.2018 результат  инвестиционной деятельности считается переданным истцу, а последний –  уклонившимся от его принятия.  

Не принимая доводы истца о том, что ответчиком не передана  техническая документация помещения, не переданы истцу документы,  необходимые для регистрации права собственности на объект инвестиционной  деятельности, в связи с чем истце не может принять помещение и не имеет  возможности зарегистрировать за собой право на помещение, суд сослался на  то, что истец не обращался в регистрирующий орган с требование о  регистрации за ним права собственности на объект недвижимости на основании  тех документов, которые ему предоставил ответчик, поэтому не может  утверждать, что единственным препятствием для регистрации права  собственности истца является отсутствие государственной регистрации за  ответчиком права собственности на весь объект.  

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и  указал в постановлении, что взыскание неустойки не связано с регистрацией  права собственности ответчика на объект.  

Суды сделали правильный вывод о том, что заключенное сторонами  соглашения является по своей правовой природе договором купли-продажи  будущей вещи.  

Вместе с тем суды не учли следующее. 

Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю  товар, предусмотренный договором купли-продажи.  

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан  одновременно с передачей вещи передать покупателю её принадлежности, а  также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат  качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными  правовыми актами или договором.  

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости  продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому  сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.  

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство  продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после  вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами  соответствующего документа о передаче.  

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче  недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом  соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а  покупателя - обязанности принять имущество.  

 Сделав вывод о том, что ответчик исполнил обязательство по передачи  вещи, а истец уклонился от её приёмки, суды не исследовали обстоятельства,  связанные с исполнением ответчиком установленных законом (пункт 2 статьи  456 ГК РФ) и пунктом 4.1.2 соглашения обязательств по передаче истцу  одновременно с вещью относящихся к ней документов, а именно: документов,  необходимых для государственной регистрации права, документов,  подтверждающих гарантийные обязательства, техническую документацию.  

 Вывод суда первой инстанции, о том, что перечень документов,  

указанный в этом пункте соглашения не конкретизирован и является открытым,  не соответствует тексту соглашения. Буквальное толкование условий договора,  изложенное в пункте 4.1.2 соглашения, позволяет установить волю сторон,  направленную на передачу вещи продавцом в собственность покупателю  одновременно с относящимися к ней документами. Указанное вытекает и из  имеющейся в деле переписки сторон. Однако суды не дали оценки этому  обстоятельству.  

Ссылка суда на то, что договор был подготовлен ООО «Лира», в данном  случае несостоятельна, поскольку обе стороны являются коммерческими  организациями, осуществляющими профессиональную деятельность в области  спорных правоотношений, одна из которых - застройщик, другая – инвестор.  Буквальное толкование условий договора позволяет установить волю сторон,  направленную на передачу вещи с относящимися к ней документами,  необходимыми для государственной регистрации права собственности  покупателя, документами, подтверждающие гарантийные обязательства,  технической документацией помещения. Соответственно не имеется основания  для признания какой либо из спорящих сторон слабой стороной.  

Суд необоснованно отклонил доводы истца о том, что в связи с  невыполнением ответчиком обязательства по передаче документов имеются  препятствия для регистрации права собственности истца на помещение. Суд  сослался при этом на то, что истец не обращался в регистрирующий орган с  заявлением о регистрации за ним права собственности на объект недвижимости  на основании тех документов, которые ему предоставил ответчик. Однако суд  не учёл, что перечень документов, необходимых для осуществления  государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав и  прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, а также  требования к указанным документам, установлены статьями 18, 21, 24, 40  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости».  

Суды не проверили и не дали оценку доводам истца о том, что он не  уклонялся от приёмки товара, а не имел возможности принять товар, так как в  уведомлении от 15.11.2017 ответчик не назначил дату осмотра и приёмки  помещения.  

Таким образом, сделанный судами вывод о том, что обязательство по  передаче вещи продавцом исполнено, а покупатель уклонился от получения  вещи, не соответствует обстоятельствам дела, сделан без исследования  обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.  

В связи с этим решение и постановление подлежат отмене, а дело  направлению на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все  обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, с  учётом доводов участвующих в деле лиц дать установленным обстоятельствам  правовую оценку, установить, исполнено ли продавцом обязательство по  передаче товара, а также разрешить вопрос о распределении между сторонами  судебных расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.  

 С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.01.2019 и  постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от  

29.04.2019 по делу № А05-10716/2018 отменить. Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области. 

Председательствующий Т.И. Сапоткина  

Судьи Т.Г. Преснецова 

 Е.В. Чуватина