АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2653/2019

17 февраля 2020 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 12 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе cудьи Колмогоровой А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311554310200361) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>,                                    ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (ИНН 

<

***>,                                    ОГРН 

<

***>), - об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО3 по доверенности от 21.01.20, личность удостоверена                  паспортом РФ;

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 02.10.2019 № Исх-ДИО/13381, личность удостоверена служебным удостоверением;

от третьих лиц - не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -                   ИП ФИО2, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, - и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, общей площадью 1580 кв.м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, предложенный Департаментом на основании заявления истца и Распоряжения Администрации г. Омска от 12.12.2018 № 453-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска»,  а также о взыскании 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 30 000 руб. судебных издержек по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

Определением от 21.02.2019 указанное исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 20.03.2019.

В связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения предварительного судебного заседания определениями Арбитражного суда Омской области от 21.03.2019, 28.03.2020 судебное разбирательство в порядке, предусмотренном абзацем 2 части 5                                  статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -                          АПК РФ), отложено на 07.05.2019.

18.04.2019 в материалы дела от истца поступило ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов с приложением чека-ордера от 26.03.2019, операция № 61, на сумму 15 000 руб., внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области в счет оплаты услуг по проведению экспертизы.

Определением арбитражного суда от 07.05.2019 дело признано подготовленным, назначено к рассмотрению в судебном заседании на 16.05.2019, из предложенных                              ИП ФИО2 экспертных учреждений истребована информация о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения, а также об экспертах.

В материалы дела 14.05.2019 запрошенные судом сведения поступили.

16.05.2019 в суд посредством сервиса подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» от Департамента поступил отзыв, согласно которому, ответчик считает предъявленные требования незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии с Распоряжением Администрации города Омска от 21.12.2018 № 453-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» (далее - Распоряжение) Департаментом подготовлен договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

В соответствии с муниципальным контрактом на оказание услуг № Ф.2018.138885 от 17.04.2018 независимым оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (далее - ООО «Аналитик Центр») подготовлен отчет № 4307/18 об оценке объекта недвижимости, согласно которому, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 343,6 кв.м, с кадастровым номером 55:36:090205:3924, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке площадью 1580 кв.м с кадастровым номером: 55:36:090205:3115 с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религию, - определена в размере  7 823 000 руб.

Оценка объекта недвижимости проведена в соответствии с Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299                       «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке                     (ФСО № 3)», с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – Приказ № 611).

Ответчик также указал, что в связи с тем, что стоимость объекта недвижимости определена независимым оценщиком в соответствии муниципальным контрактом, изменить стоимость объекта   недвижимости   не   представляется возможным, о чем ИП ФИО2 был извещен письмом Департамента от 01.02.2019 № Исх-ДИО/255-ОГ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

На основании статьи 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007                  № 255, возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей, а разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Кроме того, органы государственной власти и местного самоуправления не наделены правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком.

Статья 13 Закона № 135-ФЗ предусматривает возможность в случае наличия спора о величине, определенной оценщиком, обжалования отчета об оценке в судебном порядке.

Истец в обоснование своих требований не ссылается на конкретную норму закона или иного нормативного правового акта, которую нарушил Департамент при подготовке распоряжения, отчет ООО «Аналитик Центр» в судебном порядке не оспорен, оснований, по которым вышеуказанный отчет содержит недостоверные сведения, стороной не представлено.

По мнению ответчика, из отчета, проведенного по заказу ИП ФИО2, не следует, что в отчете ООО «Аналитик Центр» были допущены ошибки при определении рыночной стоимости.

В судебном заседании, состоявшемся 16.05.2019, представителем Департамента доводы отзыва поддержаны, высказаны возражения относительно проведения судебной экспертизы, представлены ответы от экспертных учреждений: общества с ограниченной ответственностью «Эксперт», общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» (далее – ООО «Центр интеллектуальных технологий»).

Определением арбитражного суда от 16.05.2019 рассмотрение дела отложено на 13.06.2019 в связи с подготовкой сторонами формулировок вопросов, необходимых для разрешения экспертом.

16.05.2019 в суд посредством «Мой Арбитр» от Департамента поступили дополнительные пояснения по делу, в которых ответчик просит суд отказать в удовлетворении ходатайства истца о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов обществом с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» (далее – ООО «КК «Стандарт Групп») и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее –                                 ИП ФИО5) по основаниям, изложенным ранее в отзыве.

В случае удовлетворения ходатайства ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы, по мнению Департамента, перед экспертом необходимо поставить следующие вопросы:

1) Какова величина рыночной стоимости нежилого здания общей площадью                        343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, - с кадастровым номером: 55:36:090205:3924 на 22.11.2018?

2) Какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1580 кв.м с кадастровым номером: 55:36:090205:3115 на 22.11.2018?

3) Соответствует ли отчет № 4307 от 02.08.2018 ООО «Аналитик Центр» законодательству РФ в области оценочной деятельности, стандартам методическим указаниям и достоверности рыночной стоимости объекта оценки?

В пояснениях предложение о проведении экспертизы  в экспертных учреждениях, ответы которых представлены ранее в материалы дела, Департаментом поддержано.

В связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Оценка» (далее – ООО «Бизнес-Оценка», третье лицо) судебное разбирательство определением от 13.06.2019 отложено на 11.07.2019.

14.06.2019 в суд поступили дополнительные пояснения истца в связи с заявленным ходатайством о назначении судебной экспертизы с возражениями относительно высказанных доводов ответчика в пояснениях от 16.05.2019.

Также ИП ФИО2 просил суд назначить судебную экспертизу, проведение которой поручить эксперту ООО «КК «Стандарт Групп» ФИО6 (далее – ФИО6) или ИП ФИО5 в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости (в т.ч. с НДС (налогом на добавленную стоимость) и без НДС): нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу:                   

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1), - и земельного участка общей площадью 1580 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:3115, на котором расположено упомянутое помещение (строение).

11.07.2019 в суд от ООО «Бизнес-Оценка» поступил отзыв на иск, в котором указано, что выполненный третьим лицом отчет соответствует Закону № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам в связи со следующим.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По мнению третьего лица, исковые требования об определении условия договора купли-продажи арендуемого истцом недвижимого имущества в части цены выкупа и обязании Департамента заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи арендуемого им недвижимого имущества на условиях, определенных судом, подлежат удовлетворению.

Одновременно 11.07.2019 от ответчика поступило в электронном виде ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аналитик» (далее – третье лицо).

Определением арбитражного суда от 11.07.2019 рассмотрение дела отложено на 22.08.2019 в связи с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица                                ООО «Аналитик» и истребованием из предложенных ответчиком экспертных учреждений сведений о возможности проведения экспертизы по настоящему делу.

В материалы дела 07.08.2019 поступил ответ ООО «Центр интеллектуальных технологий».

В судебном заседании, состоявшемся 22.08.2019, суд в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв до 10 часов 10 минут 23.08.2019 (информация размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Картотека арбитражных дел»).

После окончания перерыва судебное заседание продолжено 23.08.2019 с участием представителей сторон, присутствовавших до объявления перерыва.

Представителем Департамента представлена для приобщения к материалам дела копия отчета ООО «Аналитик».

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.08.2019 производство по делу № А46-2653/2019 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «КК «Стандарт Групп» ФИО6

20.09.2019 в суд от ООО «КК «Стандарт Групп» поступило заключение эксперта                    № 190901, в связи с чем определением от 24.09.2019 назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по настоящему делу на 24.10.2019.

Определением Арбитражного суда Омской области от 25.10.2019 в связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения судебного заседания в назначенную дату, учитывая положения части 5 статьи 158 АПК РФ, рассмотрение дела в судебном заседании отложено на 07.11.2019.

Протокольным определением от 07.11.2019 в связи с удовлетворением ходатайства ответчика судебное заседание отложено на 28.11.2019.

25.11.2019 в материалы дела от ИП ФИО2 поступили дополнительные пояснения, в которых указано, что проведенная экспертиза подтвердила позицию истца о явно завышенной стоимости выкупаемых объектов недвижимости, отказ Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения (строения) общей площадью                343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1) и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, на котором расположено названное строение, при определении в указанном договоре цены за приобретаемое Истцом недвижимое имущество: за нежилое строение - 3 416 000 руб.; за земельный участок - 4 407 000 руб., - нарушает преимущественное право истца на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном   Законом  № 135-ФЗ.   

Также ИП ФИО2 уточнил исковые требования, просил суд определить условия договора купли-продажи спорного имущества в размере рыночной стоимости: за нежилое строение - 2 690 000 руб. (без налога на добавленную стоимость, далее - НДС), за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090205:3115 - 1 537 000 руб. (НДС не облагается).

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере 25 000 руб. и оплате судебной экспертизы в размере 15 000 руб. возложить на Департамент.

27.11.2019 в суд посредством электронной почты от Департамента поступили дополнительные пояснения с учетом экспертного заключения, в котором ответчиком указано, что заключение выполнено в нарушение статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пункту 20, части IV Приказа Минэкономразвития России от 20.07.2007                       № 256 «Об утверждении  федерального  стандарта  оценки  «Общие  понятия  оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее –                                Приказ № 256), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

ООО «КК «Стандарт Групп» недостаточно полно выполнен раздел обоснования подходов к оценке, из изложенных подходов к оценке не представляется возможным определить, почему именно указанные подходы были избраны экспертом.

Согласно подпункту «в» пункта 22, части VII Приказа № 611, при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Выбранные экспертом объекты-аналоги вызывают сомнения в части их сопоставимости с объектом оценки, поскольку они имеют различные виды разрешенного использования, поставлены на кадастровый учет в различное время:

По мнению Департамента, экспертом не доказано, что три объекта-аналога являлись предметом указанной им же оферты и они соотносимы с оцениваемым.

Ответчик также считает, что заключение содержит ошибочно принятые экспертом корректировки (в некоторых случаях они отсутствуют), согласование результатов оценки приведено без надлежащего обоснования.

Исходя из изложенного, Департамент считает, что при наличии выявленных и неразрешенных противоречий, имеющихся в заключении эксперта, требования истца удовлетворению не подлежат.

Определением от 28.11.2019 по ходатайству ответчика в судебное заседание для дачи пояснений вызван эксперт ООО «КК «Стандарт Групп», в связи с чем судебное заседание отложено на 19.12.2019.

18.12.2019 в материалы дела от ИП ФИО2 поступили дополнительные пояснения, в которых истец указал, что экспертное заключение соответствует нормам действующего законодательства.

18.12.2019 в суд от ООО «КК «Стандарт Групп» поступили пояснения по экспертному заключению № 190901 в связи с высказанными возражениями ответчика от 27.11.2019, а также документ, подтверждающий нахождение ФИО6 под врачебным наблюдением по состоянию здоровья.

В судебном заседании, состоявшемся 19.12.2019, представитель ИП ФИО2 заявленные требования с учетом заключения эксперта уточнил в части цены за объекты.

Суд в соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнения истца принял.

Представитель ответчика настаивал на вызове в судебное заседание для дачи пояснений эксперта  ООО «КК «Стандарт Групп».

Определением арбитражного суда от 19.12.2019 суд повторно вызвал в суд эксперта, в связи с чем рассмотрение дела отложил на 23.01.2020.

22.01.2020 в материалы дела от ООО «КК «Стандарт Групп» поступило сообщение о невозможности обеспечить явку ФИО6 по причине нахождения на лечении в стационаре.

В связи с отсутствием состава суда и невозможностью проведения судебного заседания определением Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020 судебное разбирательство в порядке, предусмотренном абзацем 2 части 5  статьи 158 АПК РФ, отложено на 05.02.2020.

В судебном заседании, состоявшемся 05.02.2020, представитель истца представил для приобщения к материалам дела судебную практику, подтверждающую доводы иска, уточнил требование в части пункта 4.1 спорного договора купли-продажи.

Представитель Департамента ходатайствовал об отложении судебного заседания для представления дополнительных доказательств.

Суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, уточнение заявленных требований принял, в порядке статьи 163 АПК РФ объявил перерыв до 16 часов 00 минут 12.02.2020.

Информация об объявлении перерыва размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в разделе «Картотека арбитражных дел».

После окончания перерыва, 12.02.2020, судебное заседание продолжено с участием представителей истца и ответчика, присутствовавших до объявления перерыва.

Представителем ИП ФИО2 исковые требования, уточненные ранее, поддержаны, представлены доказательства отсутствия центрального отопления спорного объекта, а именно: копии договора аренды нежилого помещения № 42047/6А от 27.02.2014 и извещение о проведении торгов № 130114/0069468/01, на основании которого сторонами был заключен договор аренды.

Представителем Департамента высказаны возражения относительно удовлетворения заявленных требований и представлена копия ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, в котором на обращение ответчика сообщается, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090205:3115 расположены сети водоснабжения, сети канализации, по северо-восточной границе земельного участка проходят сети теплоснабжения. Информация подготовлена с использованием единого топографического плана города Омска масштаба  1:500.  Топографическая съемка, имеющаяся в  департаменте  архитектуры  и  градостроительства Администрации  города Омска, выполнена изыскательскими организациями в разные годы и может не отражать актуальную информацию на текущий момент.

Эксперт и третьи лица, надлежащим образом извещенные в соответствии со                      статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились,                                  ООО «Аналитик-Центр» отзыв на иск не представило.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ по имеющимся доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.      

ИП ФИО2 в соответствии с договором аренды от 27.02.2014 № 42047/6А является арендатором нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1).

10.07.2018 ИП ФИО2 обратился в Департамент с заявлением о решении реализовать преимущественное право на приобретение указанного выше арендуемого имущества - выкупить арендованный объект недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

К данному заявлению были приложены документы и обоснования, подтверждающие, что истец является субъектом малого и среднего бизнеса (предпринимательства) и соответствует условиям отнесения к таковым субъектам.

Из полученного ответа следовало, что  Координационном советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства рекомендовано предоставить ИП ФИО2 преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также указано, что Департамент проводит работу по подготовке документации, необходимой для заключения договора купли-продажи.

15.01.2019 истцом было получено письмо  Департамента (№ Исх-ДИО/3994-ОГ от 28.12.2018), содержащее проект договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости, общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, - и земельного участка с кадастровым номером 55:36:090205:3115, общей площадью 1580 кв.м, с видом разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии  (далее - Договор), - с копией Распоряжения Администрации г. Омска от 12.12.2018 № 453-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска».

Согласно предложенным ответчиком условиям Договора, цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 3 416 000 руб. (пункт 4.1 Договора), за приобретаемый «Объект 2» - 4 407 000 руб.

ИП ФИО2, считая, что  стоимость выкупаемого имущества значительно завышена, учитывая год постройки и техническое состояние выкупаемых объектов недвижимости, заключил с ООО «Бизнес-Оценка» договор на оказание услуг по оценке имущества № 14/19 от 16.01.2019 в целях определения независимой рыночной оценки стоимости спорного имущества.

На основании отчета ООО  «Бизнес-Оценка» №   14/19  от 25.01.2019  истец направил 25.01.2019 в адрес Департамента протокол разногласий по вопросам заключения Договора, в котором предложил следующие редакции:

- пункта 4.1 Договора: цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 2 630 000 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) не облагается;

- пункт 4.2 Договора: цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму в размере                  1 454 000 руб. 

07.02.2019 истцу от ответчика поступил ответ (№ Исх-ДИО/255-ОГ от 04.02.2019), в котором со ссылкой на невозможности изменить стоимость недвижимости содержался отказ в согласовании разногласий.

Поскольку сторонами не разрешены разногласия относительно величины рыночной стоимости объектов: нежилого здания и земельного участка, указанных выше, во внесудебном порядке, постольку ИП ФИО2 обратился в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в процессе рассмотрения спора в порядке статьи 49 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как указал истец, разногласия сторон договора купли-продажи касаются условий пункта 4.1, 4.2 спорного договора.

Пункт 4.1 Договора в редакции Покупателя: «Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 2 735 593 руб. (НДС не облагается).».

Пункт 4.2 Договора в редакции Покупателя: «Цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму в размере 1 537 000 руб. (НДС не облагается).».

В обоснование своей редакции ИП ФИО2 ссылается на предоставленное Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение Департаментом выкупной цены спорного объекта, согласно изученным аналогичным предложениям на рынке недвижимости, с учетом местоположения и технического состояния имущества.

Указанная Покупателем сумма Договора определена на основании отчета, подготовленного ООО «Бизнес-Оценка».

Также истец указывает на норму, предусмотренную подпунктом 12 части 2 статьи 146 НК РФ, согласно которой, не признаются объектом налогообложения в целях начисления и уплаты НДС операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном                   Законом № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 66 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны представлять доказательства. Эта обязанность основана на статье 65 АПК РФ, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 131 АПК РФ, ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований.

Департамент в представленных в материалы дела отзывах и дополнениях высказал позицию относительно названных выше пунктов Договора, ответчик считает, что пункт 4.1 Договора следует принять в редакции Продавца: цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 3 416 000 руб., как и пункт 4.1 Договора: цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму в размере 4 407 000 руб.

В материалы настоящего дела ответчиком представлен отчет от 23.11.2018 № 4307/18, составленный ООО «Аналитик Центр», согласно которому, рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 343,6 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 55:36:090205:3924 с земельным участком площадью 1 580 кв.м, кадастровый номер: 55:36:090205:3115,   расположенные   по   адресу: 

<

...>, составляет                    7 823 000 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания общей площадью                        343,6 кв.м, этажность: 1, кадастровый номер: 55:36:090205:3924 - 3 416 000 руб., рыночная   стоимость   земельного   участка   площадью   1 580   кв.м, кадастровый номер: 55:36:090205:3115 -  4 407 000 руб.

При этом оценщиком указано, что в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ (часть вторая) операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Правоотношения сторон являются обязательствами по купле-продаже недвижимого имущества и регулируются положениями главы 30 ГК РФ (купля-продажа), принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами и условиями договора.

Пункт 1 статьи 422 ГК РФ предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения.

Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества существенными являются условия о предмете и цене.

Согласно статье 217 ГК РФ, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ, который регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее –                                 Закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно статье 9 Закона № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 Закона № 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Закона № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из статьи 4 Закона № 159-ФЗ, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (часть 2 статьи 445 ГК РФ),

В соответствии с нормой, установленной статьей 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона № 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом № 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ).

В связи с наличием двух противоречивых отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества и существующими между сторонами спора разногласиями судом заявленное истцом ходатайство о назначении экспертизы было удовлетворено и по настоящему делу на основании статьи 82 АПК РФ была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества. 

По результатам судебной экспертизы ООО «КК «Стандарт Групп» представлено заключение, согласно которому, по состоянию на 22.11.2018 рыночная стоимость нежилого помещения (строения) общей площадью 343,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литера Д, Д1), - составляет                                   3 228 000 руб., с учетом НДС, и 2 735 593 руб., без учета НДС; рыночная стоимость земельного участка, общей площадью 1 580 кв.м с кадастровым номером 55:36:090205:3115, на котором расположено нежилое помещение (строение), общей площадью 343,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (нежилое одноэтажное здание, литер Д, Д1) составляет 1 537 000 руб. (НДС не облагается). 

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что цена выкупа, предложенная Департаментом, не соответствует реальной рыночной стоимости спорного имущества, в связи с чем приходит к выводу о том, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, без учета НДС.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. Выводы не содержат каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов эксперта отсутствуют. 

Департаментом по существу заключение эксперта не оспорено, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы сторонами не заявлялось.

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд удовлетворяет требование ИП ФИО2 об урегулировании разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемых  объектов недвижимости, определив условия спорного договора купли-продажи в отношении цены продаваемого имущества в следующих размерах:

- за приобретаемый «Объект 1» -  2 735 593 руб. (НДС не облагается);

- за приобретаемый «Объект 2» 1 537 000 руб. (НДС не облагается).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), распределяемых в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек.

ИП ФИО2 при подаче искового заявления в суд уплатил в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. по платежному чеку-ордеру от 14.02.2019, операция № 78.

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с учетом результатов рассмотрения дела расходы истца по уплате государственной пошлины в указанном выше размере по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на Департамент.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере                     25 000 руб. 

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам; расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте; расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении                                  (статья 112 АПК РФ). 

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1), к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 106 АПК РФ, статья 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет»), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Таким образом, само по себе включение в состав судебных расходов, предъявленных к возмещению стороной, в пользу которой принят судебный акт, и понесенных ею в связи с формированием доказательственной базы и подготовкой документов для реализации права на обращение в суд с исковым заявлением, не является основанием для отказа в возмещении этих расходов за счет проигравшей спор стороны, при условии, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертиз», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 89 АПК РФ иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 Постановления № 1).

В подтверждение факта понесенных судебных издержек истцом в материалы дела представлен договор на оказание услуг по оценке имущества № 14/19 от 16.01.2019, заключенный между ИП ФИО2 (далее - Заказчик) и ООО «Бизнес-Оценка» (далее - Исполнитель), согласно пункту 1.1 которого, Заказчик поручает, а Исполнитель производит по поручению Заказчика оценку рыночной стоимости объекта оценки, согласно                       приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. 

Как следует из Приложения № 1 к договору № 14/19 от 16.01.2019, объектами оценки являются: 

- здание, назначение: нежилое здание. Площадь: 343.6 кв.м. Этажность: 1. Адрес (местоположение): 

<

...>;

- земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: для общественно-деловых целей под административное строение, для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии. Площадь: 1580 кв.м. Адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилое строение. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, ФИО7, ул. Ипподромная, д. 2А. Кадастровый номер: 55:36:090205:3115.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора № 14/19 от 16.01.2019 стоимость работ составляет 25 000 руб. РФ, НДС не облагается (статьи 346.12, 346.13 главы 26.2 НК РФ). Заказчик оплачивает услуги Исполнителю в размере 100 % от стоимости работ, указанных в пункте 2.1, в течение 3 банковских дней с момента заключения договора.

Согласно пункту 3.2 договора № 14/19 от 16.01.2019, сдача работ оформляется Актом сдачи-приемки работ при передаче Заказчику отчета. Заказчик обязуется подписать акт сдачи-приемки работ или мотивировать отказ от приема работ.

В подтверждение факта оказания экспертно-исследовательских услуг и их оплаты истцом в материалы дела представлены акт сдачи-приемки выполненных работ к договору № 14/19 от 16.01.2019 и квитанция к приходному кассовому ордеру № 14 от 22.01.2019 на сумму 25 000 руб.

Таким образом, судом установлено, что несение ИП ФИО2 расходов на оплату досудебной экспертизы документально подтверждено на сумму 25 000 руб.

В рассматриваемом случае отчет ООО «Бизнес-Оценка» № 14/19 от 25.01.2019 был необходим истцу для подтверждения своей позиции в рамках сложившихся с ответчиком правоотношений.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные истцом доказательства в их совокупности, установив, что в рассматриваемом случае отчет оценщика был положен в основу  заявленных требований и был необходим для подтверждения доводов иска, суд приходит к выводу о разумности и обоснованности требования о взыскании судебных издержек на оплату услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере                       25 000 руб. 

Доводы Департамента относительно необоснованности взыскания указанных судебных издержек судом не могут быть приняты во внимание по основаниям, изложенным выше.

Как указано выше, стоимость судебной экспертизы составила 15 000 руб., исходя из представленных ООО «КК «Стандарт Групп» актов о приемке выполненных работ от 20.09.2019 на сумму 15 000 руб. и счета № 12 от 20.09.2019 на сумму 15 000 руб. 

Согласно статье 107 АПК РФ, эксперты получают вознаграждение за работу, выполненную ими по поручению арбитражного суда, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей как работников государственных судебно-экспертных учреждений. Размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом.

За проведение экспертизы в рамках настоящего дела ИП ФИО2 перечислено по чеку-ордеру  от 26.03.2019, операция № 61, денежные средства на депозитный счет Арбитражного суда Омской области в размере 15 000 руб. 

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей (часть 1 статьи 109 АПК РФ).

Перечисленные истцом денежные средства в указанном выше размере подлежат оплате путем перечисления денежных средств в размере 15 000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Омской области на расчетный счет ООО «КК «Стандарт Групп».

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017                          № 20-П указано, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Правосудие нельзя было бы признать отвечающим требованиям равенства и справедливости, если расходы, понесенные в связи с судебным разбирательством, ложились бы на лицо, вынужденное прибегнуть к судебному механизму обеспечения принудительной реализации своих прав, свобод и законных интересов, осуществление которых из-за действий (бездействия) другого лица оказалось невозможно, ограничено или сопряжено с несением неких дополнительных обременений.

С учетом того, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, судебные расходы истца по оплате услуг эксперта на сумму 15 000 руб. в соответствии со                   статьей 110 АПК РФ следует отнести на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 15, 49, 86, 101, 106, 107-110, 112, 123, 156, 167-170, 173, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить, урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска                                      (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311554310200361) при заключении договора купли-продажи. 

Пункт 4.1 договора купли-продажи принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                                ОГРНИП 311554310200361): «Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 2 735 593 руб. (НДС не облагается).».

Пункт 4.2 договора купли-продажи принять в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,                              ОГРНИП 311554310200361): «Цена за приобретаемый «Объект 2» составляет сумму в размере 1 537 000 руб. (НДС не облагается).».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) за счет казны муниципального образования городской округ город Омск Омской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311554310200361; ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

...>) судебные расходы: по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., по оплате услуг по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости в размере                       25 000 руб. и по оплате услуг за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Омской области обществу с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Стандарт Групп»                           (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, место нахождения: 644021, 

<

...>) 15 000 руб., согласно счету на оплату № 87 от 27.08.2019, в счет оплаты услуг по проведению экспертизы, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Омской области индивидуального предпринимателя ФИО2                           (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311554310200361), согласно чеку-ордеру от 26.03.2019, операция № 61.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области. 

Настоящий судебный акт на основании части 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (вынесения).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, заверенные надлежащим образом копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления в арбитражный суд соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручены уполномоченным представителям нарочно под расписку.

 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         А.Е. Колмогорова