АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9488/2015

г. Краснодар

31 января 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Садовникова А.В. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Виолетта плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 22.12.2016), ФИО2 (доверенность от 24.01.2017), в отсутствие ответчиков: администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Либра лекс», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи и Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2016 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 (судьи Маштакова Е.А., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу № А32-9488/2015, установил следующее.

ООО «Виолетта Плюс» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее – администрация), Департаменту имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать незаконным приложение к постановлению администрации от 15.01.2015 № 4 «Условия приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунской, № 62/2 – ул. Пригородной Центрального района города Сочи» в части указания цены продажи имущества (иловых карт) в размере 80 094 325 рублей с учетом НДС, как противоречащее статьям 12 и 13 Федерального закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

– считать 6 183 200 рублей с учетом НДС (18%) ценой продажи строений иловых карт (литера 52) площадью 1666,6 кв. м, (литера 53) площадью 1761,6 кв. м, (литера 54) площадью 1509,6 кв. м, (литера 55) площадью 3452,6 кв. м, (литера 56) площадью 2152,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, установленной по состоянию на 24.12.2013 в соответствии с заключением эксперта от 29.06.2016 № 015/СЭ-2016, выполненным ООО «Центр экономических и правовых экспертиз»;

– урегулировать разногласия, возникшие между департаментом (продавец) и обществом (покупатель) при заключении договора от 23.01.2015 № 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты;

– установить условия пунктов 1.1, 1.1.1, 2.1, 2.2 и 2.3 договора от 23.01.2015 № 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, заключенного департаментом (продавец) и обществом (покупатель), в следующей редакции:

– пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности г. Сочи недвижимое имущество (далее – имущество) и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1 договора;

– подпункт 1.1.1 изложить в следующей редакции: «Сооружения – иловые карты общей площадью 10 542, 5 кв. м, в том числе: (литера 52) иловая карта площадью 1666,6 кв. м, (литера 53) иловая карта площадью 1716,6 кв. м, (литера 54) иловая карта площадью 1509,6 кв. м, (литера 55) иловая карта площадью 3452,6 кв. м, (литера 56) иловая карта площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – Пригородная, согласно техническому паспорту филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по Краснодарскому краю (Сочинское отделение) от 16.03.2007. Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Сочи на имущество серии 23-АЕ № 389165 выдано 27.03.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю. Имущество находится на земельном участке общей площадью 16 308 кв. м, кадастровый номер 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и эксплуатации очистных сооружений, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, б/н (участок № 2), ул. Пластунская (далее – земельный участок). Свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок серии 23-АМ № 798350 выдано 08.09.2014 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации права собственности покупателя на имущество покупатель оформит право аренды на земельный участок в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации»;

– пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Покупная цена имущества, установленная в соответствии с заключением эксперта от 29.06.2016 № 015/СЭ-2016, выполненным ООО "Центр экономических и правовых экспертиз", составляет 6 183 200 рублей с учетом НДС (18%)»;

– пункт 2.2 изложить в следующей редакции: «Покупатель в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязуется в течение 30 (тридцати) дней с даты подписания договора уплатить продавцу в счет частичной оплаты имущества 1 500 тыс. рублей в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент) по следующим банковским реквизитам: ИНН 

<

***>, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет № 

<

***> в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000410, код ОКТМО 0372600 и представить документы об оплате;

– пункт 2.3 изложить в следующей редакции: «Оплата оставшейся части покупной цены имущества в размере 4 623 200 рублей с учетом НДС (18%) осуществляется покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет ежеквартально равными частями до 20-го числа последнего месяца квартала, следующего после квартала, в котором был осуществлен платеж, предусмотренный пунктом 2.2 договора, в Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю (департамент) по следующим банковским реквизитам: ИНН 

<

***>, КПП 232001001, БИК 040349001, расчетный счет № 

<

***> в Южном главном управлении Центрального банка Российской Федерации, КБК 92111402043040000430, код ОКТМО 03726000;

– подпункты 2.2.1 и 2.2.2 из текста договора от 23.01.2015 № 1279-р исключить;

– возложить на департамент обязанность подписать с обществом договор от 23.01.2015 № 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты, в установленной судом редакции в течение десяти рабочих дней со дня вступления судебного акта в силу (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Либра Лекс». 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.02.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.09.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, с указанием установить дату подачи обществом заявления о выкупе арендуемого имущества; определить рыночную стоимость имущества на дату поступления в департамент заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; определить, имеется ли на земельном участке самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, перечисленным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судам для выполнения названных указаний рекомендовано рассмотреть вопрос о назначении по делу соответствующей экспертизы.

При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 23.09.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2016, исковые требования удовлетворены. Суды установили дату (24.12.2013) обращения общества в департамент с заявлением на выкуп арендуемых иловых карт. С учетом экспертного заключения определена их рыночная стоимость. Спорный участок, занятый строениями иловых карт, внесенный департаментом в предмет купли-продажи по договору от 23.01.2015 № 1279-р в редакции ответчика, ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Земельный участок, занятый сооружениями иловых карт, расположен в черте муниципального образования г. Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, и не может быть предоставлен в частную собственность. Доказательства того, что в отношении курорта Сочи в предусмотренном Федеральным законом от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» порядке приняты нормативные акты об исключении его из числа особо охраняемых природных территорий, в материалах дела отсутствуют и ответчиками не представлены. Суды также отметили вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу № А32-9028/2014, согласно которому  департамент обязан подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи арендуемых иловых карт.

В кассационной жалобе департамент и администрация просят состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований – отказать. По мнению заявителей, выводы судов не обоснованы, за время действия договора аренды арендатор существенно видоизменил объект аренды, в связи с чем использование иловых карт, являющихся предметом договора, невозможно. Земельный участок площадью 16 108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, категория земель: земли населенных пунктов для сооружения и эксплуатации очистных сооружений. Арендатор использует данный земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, поэтому продажа спорного объекта невозможна.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения жалобы, ссылались на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 19.01.2017 объявлялся перерыв до 09 часов 35 минут 26.01.2017, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа http://www.fassko.arbitr.ru.

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что общество является арендатором иловых карт (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2015 № 23-0-1-241/4001/2015-1398).

Указанное имущество является собственностью муниципального образования г. Сочи (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ № 389165 от 27.03.2009, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.03.2015 № 23-0-1-241/4001/2015-1398).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2014 по делу № А32-9028/2014 на департамент возложена обязанность подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) срок.

19 февраля 2015 года общество по почте получило письмо от 23.01.2015 № 1408/0205-06, в котором было предложено в тридцатидневный срок заключить договор от 23.01.2015 № 1279-р купли-продажи муниципального имущества г. Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты.

К указанному письму приложены копия постановления администрации от 15.01.2015 № 4 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по ул. Пластунской, 62/2 – ул. Пригородной, Центрального района г. Сочи» и подписанный департаментом проект договора от 23.01.2015 № 1279-р купли-продажи муниципального имущества муниципального образования г. Сочи, отчуждаемого в порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой оплаты. 

Из преамбулы постановления администрации следует, что данный ненормативный акт принят в соответствии с решением суда от 22.05.2014 по делу № А32-9028/2014.

В подписанном департаментом приложении к постановлению администрации изложены условия приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная Центральный район г. Сочи, а именно:

– иловые карты (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная;

– способ приватизации – возмездное отчуждение имущества с предоставлением обществу преимущественного права приобретения имущества;

– цена продажи – 80 094 325 рублей (включая 18% НДС);

– рассрочка по оплате имущества не более пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 1.1 проекта договора № 1279-р в редакции департамента, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять находящееся в муниципальной собственности г. Сочи недвижимое имущество и уплатить за него цену, определенную пунктом 2.1 договора:

– подпункт 1.1.1 сооружения – иловые карты общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52 – 56);

– подпункт 1.1.2 земельный участок общей площадью 16 108 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205018:11). На участке расположены сооружения, указанные в пункте 1.1.1 данного договора.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора № 1279-р в редакции департамента покупная цена имущества, установленная в соответствии с отчетом о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 № 077-2014, выполненным ООО «Либра лекс», составляет 80 094 325 рублей 40 копеек (включая 18% НДС), в том числе:

– 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС) за сооружения (иловые карты) общей площадью 10 542,5 кв. м (литеры 52 – 56);

– 72 795 277 рублей (включая 18% НДС) за земельный участок общей площадью 16 108 кв. м (кадастровый номер 23:49:0205018:11).

Подпунктами 2.2.1 и 2.2.2 проекта договора № 1279-р в редакции департамента установлен порядок расчетов за имущество.

Таким образом, из содержания положений пунктов 1.1.1, 1.1.2, 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2 и 2.3 проекта договора № 1279-р в редакции департамента объектами купли-продажи по договору являются иловые карты по цене 7 299 048 рублей 40 копеек и земельный участок по цене 72 795 277 рублей.

В пункте 2.1 проекта договора № 1279-р в редакции департамента содержится ссылка на отчет о рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 № 077-2014, определенной оценщиком по заданию продавца (департамента), выполненный оценочной организацией ООО «Либра лекс», согласно которому:

– рыночная стоимость земельного участка составляет 72 795 277 рублей;

– рыночная стоимость иловых карт составляет 7 299 048 рублей 40 копеек (включая 18% НДС).

Цена иловых карт, указанная в отчете оценщика и пункте 2.1 проекта договора № 1279-р в редакции департамента в размере 7 299 048 рублей 40 копеек, не соответствует цене продажи этих же иловых карт, указанной в приложении к постановлению администрации. Так, согласно приложению цена иловых карт без учета стоимости земельного участка составляет 80 094 325 рублей.

После получения проекта договора от 23.01.2015 № 1279-р в редакции департамента 27.02.2015 общество подписало этот договор с отметкой «с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 к проекту договора от 23.01.2015 № 1279-р» и протокол разногласий от 27.02.2015 к подписанному обществом проекту договора от 23.01.2015 № 1279-р в редакции департамента с отметкой общества «с учетом протокола разногласий от 27.02.2015 к проекту договора от 23.01.2015 № 1279-р».

Указанные документы общество 01.03.2015 направило по почте в адрес департамента вместе с письмом от 27.02.2015.

В письме от 27.02.2015 общество отметило, что на основании решения суда от 22.05.2014 по делу № А32-9028/2014 отчуждению (приватизации) по договору от 23.01.2015 № 1279-р подлежат только иловые карты.

Предложенный к продаже земельный участок согласно действующему законодательству отнесен к особо охраняемым природным территориям, ограничен в обороте и не подлежит приватизации (продаже).

В протоколе разногласий к пункту 1.1 проекта договора от 23.01.2015 № 1279-р в редакции департамента общество также пояснило, что после регистрации права собственности покупателя на имущество, покупатель оформит право аренды на спорный земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Департамент не согласился с условиями общества и направил письмо от 11.03.2015, в котором со ссылкой на положения пункта 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ, пункт 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункты 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункты 3 – 5 статьи 27 и статью 96 Земельного кодекса Российской Федерации сообщил следующее:

– состав имущества, подлежащего приватизации, не был предметом рассмотрения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-9028/2014, в связи с чем решение суда не определяет обязанность департамента включать в состав приватизируемого имущества только объект недвижимости без земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества;

– помимо иловых карт купле-продаже (приватизации) подлежит земельный участок, поскольку он не ограничен в обороте;

– у общества, являющегося арендатором иловых карт, отсутствуют основания для обращения в соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» к собственнику земельного участка с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка;

– статьи 27 и 96 Земельного кодекса Российской Федерации не ограничивают оборотоспособность земельных участков, не входящих в земли первой зоны санитарной (горно-санитарной) охраны, запрет на приватизацию курортных земель законодательством не установлен;

– в соответствии с разделом «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки» отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 24.12.2014 № 077-2014, выполненного ООО «Либра лекс», заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом, любое соотнесение стоимости с частью объекта является неправомерным. В соответствии с письмом ООО «Либра лекс» от 24.12.2014 к отчету отдельные части оценки не могут трактоваться отдельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения. На этом основании департамент не вправе использовать только часть сведений, имеющихся в отчете об оценке, для определения цены части имущества, явившегося предметом оценки;

– условия договора купли-продажи, предложенные обществом в протоколе разногласий к проекту договора, не соответствуют закону, в связи с чем департамент не находит оснований для изменения состава имущества, подлежащего приватизации, и цены приобретения имущества, поэтому департамент отклоняет протокол разногласий к договору.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В порядке статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утверждённые перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции суды установили, что датой обращения общества с заявлением на выкуп арендуемых иловых карт является 24.12.2013.   В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству общества была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр экономических и правовых экспертиз».  

Экспертным заключением от 29.06.2016 № 015/СЭ-2016 установлено следующее.

По первому вопросу: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок № 2), застроен торговыми павильонами. Торговые павильоны, находящиеся на месте иловых карт (литеры 52 – 56), общей площадью 10 542,5 кв. м расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11. Строения торговых павильонов, установленных на иловых картах (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м не относятся к объектам капитального строительства и объектам недвижимого имущества по признакам статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, представляют собой временные нестационарные (сборно-разборные) торговые объекты и могут быть перемещены в другое место без несоразмерного ущерба их назначению. Строения иловых карт (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная расположены в границах земельного участка площадью 16  308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, б/н (участок № 2).

По второму вопросу: строения иловых карт (литера 52) площадью 1666,6 кв. м, (литера 53) площадью 1761,6 кв. м, (литера 54) площадью 1509,6 кв. м, (литера 55) площадью 3452,6 кв. м, (литера 56) площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По третьему вопросу: иловые карты (литера 52) площадью 1666,6 кв. м, (литера 53) площадью 1761,6 кв. м, (литера 54) площадью 1509,6 кв. м, (литера 55) площадью 3452,6 кв. м, (литера 56) площадью 2152,1 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, имеют самостоятельное функциональное назначение, обладают самостоятельными полезными свойствами, не являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11.

По четвертому вопросу: иловые карты (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, имеют прочную и неразрывную связь с земельным участком площадью 16 308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11. Отделение, разборка и перемещение иловых карт (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, невозможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

По пятому вопросу: находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205018:11 иловые карты (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, не являются улучшением самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11 и его благоустройства. 

По шестому вопросу: иловые карты (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м отличны от собственно самого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205018:11 площадью 16 308 кв. м, хотя и прочно с ним связанны, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно.

По седьмому вопросу: рыночная стоимость строений иловых карт (литера 52) площадью 1666,6 кв. м, (литера 53) площадью 1761,6 кв. м, (литера 54) площадью 1509,6 кв. м, (литера 55) площадью 3452,6 кв. м, (литера 56) площадью 2152,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013 составляет: без учета НДС 5 240 тыс. рублей с учетом НДС 6 183 200 рублей.

В том числе: рыночная стоимость строения иловой карты (литера 52) площадью 1666,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013 составляет: без учета НДС 828 тыс. рублей. с учетом НДС 977 040 рублей.

Рыночная стоимость строения иловой карты (литера 53) площадью 1761,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013 составляет: без учета НДС 876 тыс. рублей, с учетом НДС 1 033 680 рублей.

Рыночная стоимость строения иловой карты (литера 54) площадью 1509,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013 составляет: без учета НДС 750 тыс. рублей, с учетом НДС 885 тыс. рублей.

Рыночная стоимость строения иловой карты (литера 55) площадью 3452,6 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013 составляет: без учета НДС 1 716 тыс. рублей, с учетом НДС 2 024 880 рублей.

Рыночная стоимость строения иловой карты (литера 56) площадью 2152,1 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанных строений иловых карт сделки купли-продажи в рамках Закона № 159-ФЗ по состоянию на 24.12.2013, составляет: без учета НДС 1 070 тыс. рублей, с учетом НДС 1 262 600 рублей.

По восьмому вопросу: рыночная стоимость земельного участка площадью 16 108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, б/н (участок № 2), ул. Пластунская, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на 24.12.2013 составляет 21 440 тыс. рублей.

Рыночная стоимость земельного участка площадью 16 308 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, б/н (участок № 2), ул. Пластунская, без учета и с учетом НДС, для цели совершения в отношении указанного земельного участка сделки купли-продажи по состоянию на 24.12.2013 составляет 21 706 тыс. рублей.

Суды обеих инстанций оценили экспертное заключение как относимое и допустимое доказательство по рассматриваемому делу, отметив, что в названном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная информация о характеристике строений иловых карт и их рыночной стоимости как объекта оценки. Представленное заключение выполнено с соблюдением федеральных стандартов оценки, соответствует всем предъявляемым законодательством Российской Федерации об экспертизе требованиям, не содержит каких-либо противоречий, определенная экспертом рыночная стоимость строений иловых карт является достоверной.

Возражения относительно выводов экспертизы стороны не заявили, правом, предоставленным частью 1 статьи 41, частью 3 статьи 82 и статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не воспользовались.

В отношении земельного участка площадью 16 108 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205018:11 суды установили, что он занят сооружениями иловых карт, расположен в черте муниципального образования г. Сочи, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив рыночную стоимость иловых карт (литеры 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м в размере 6 183 200 рублей, то обстоятельство, что иловые карты являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, отвечающими признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют прочную и неразрывную связь с земельным участком, последний относится к землям особо охраняемых природных территорий, имеющих федеральное значение, и не может быть предоставлен в частную собственность, суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, в ходе судебного разбирательства ответчики не возражали против удовлетворения ходатайства о назначении судебной экспертизы, возражения по поставленным перед экспертами вопросам не заявляли, свои вопросы на разрешение перед экспертами не представили, отводы кандидатурам экспертов, которым поручено проведение экспертизы, не заявляли.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Из материалов дела, а также содержания апелляционной жалобы не усматривается оспаривание сторонами, в том числе ответчиками, выводов экспертов относительно отнесения строений иловых карт к объектам недвижимого имущества по основаниям пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, определения величины рыночной стоимости иловых карт и спорного земельного участка. Разногласия у сторон возникли по вопросу о праве администрации на приватизацию спорного участка путем его продажи обществу, соответственно, разногласия касаются следующих пунктов договора от 23.01.2015 № 1279-р в редакции ответчика: пункт 1.1.2 (включение в договор спорного участка, не подлежащего продаже); пункт 2.1 (включение в покупную цену имущества цены продажи спорного участка); пункт 2.2.1 (покупная цена спорного участка); пункты 2.2, 2.3 (оплата по договору цены спорного участка).

Вместе с тем в состоявшихся судебных актах верно указано, что  земельный участок ограничен в обороте и не подлежит приватизации. Суды, руководствуясь определением Конституционного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 № 1059-О, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», однозначно указали на недопустимость отчуждения в частную собственность земельных участков в составе особо охраняемых территорий и объектов. Таким образом, довод заявителей о том, что суды оставили без внимания категорию спорного участка, не принимается во внимание. Продажа спорного земельного участка в собственность общества противоречит пункту 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункту 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

Кроме того, вступившим в силу решением от 22.05.2014 по делу № А32-9028/2014  признан незаконным отказ Департамента имущественных отношений администрации  г. Сочи в предоставлении обществу права на приобретение в собственность арендуемых иловых карт (литера 52 – 56) общей площадью 10 542,5 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 62/2 – ул. Пригородная, как не соответствующий Федеральному закону № 159-ФЗ. Суд обязал департамент подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи арендуемых сооружений иловых карт. Названное решение не содержит указание на выкуп земельного участка. Суд по делу № А32-9028/2014 указал – стороны не оспаривают, что общество на момент его обращения с заявлениями соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Департамент не доказал несоответствие документов, поданных заявителем, иным критериям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2016 по делу № А32-9488/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий            О.Л. Рассказов

СудьиА.В. Садовников

Е.В. Улько