ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-6118/2021, 18АП-6117/2021

Дело № А07-30776/2019

11 июня 2021 года

г. Челябинск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Карпачевой М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой», общества с ограниченной ответственностью «Башкирская кухня» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 по делу № А07-30776/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой» - ФИО2 (доверенность от 02.04.2021, паспорт, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Башкирская кухня» - ФИО3 (доверенность от 26.03.2021, паспорт, диплом).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой» (далее – ответчик, ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой») о признании отсутствующим права собственности ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» на объект незавершенного строительства площадью 8 371,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, ФИО4; об  обязании ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить и вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, ФИО4.

Управление также просило суд в случае неисполнения ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» судебного акта добровольно в установленный срок разрешить Управлению освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, ФИО4, с последующим взысканием необходимых расходов с ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (с учетом уточнения предмета заявленного иска, т. 2 л.д. 135-136, т. 3 л.д. 9-11).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 (резолютивная часть решения объявлена 25.02.2021) исковые требования Управления удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт 1), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать Управлению в удовлетворении заявленного иска.

ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» указало в апелляционной жалобе, что Управление не имеет заинтересованности в предъявленном иске, поскольку в соответствии с Законом Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-З «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан», уполномоченным органом управления земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, с 01.01.2021 является Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.

ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» полагало, что судом первой инстанции не было учтено изменение объекта незавершенного строительства. Изменение проекта строительства послужило основанием для изменения фундамента будущего объекта капитального строительства. Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011030:332 был изменен, фактически реконструирован. Вместо объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011030:332, созданного в 2017 году, в период с 01.09.2018 по 09.09.2019 возник и существует уже иной объект незавершенного строительства. Объединение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:011030:332 с объектом, возведенным в период с 01.09.2018 по 09.09.2019, повлекло возникновение нового объекта незавершенного строительства.

ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» полагало, что факт признания права отсутствующим и истечение срока аренды земельного участка не влекут обязанности ответчика освободить земельный участок, так как при наличии объекта незавершенного строительства ответчик имеет право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства.  Указало также, что судом не были указаны нормы материального права, в соответствии с которыми у ответчика возникла обязанность возвратить земельный участок. Удовлетворенные требования вернуть по акту приема-передачи земельный участок не соотносятся с удовлетворенными требованиями о наделении полномочиями истца освободить земельный участок, так как передача имущества по акту представляет многостороннюю сделку о передаче владения одной стороной и принятия во владение другой стороной, а освобождение земельного участка представляет односторонние действия по приведению земельного участка в какое-либо состояние, существовавшее до нарушения права.

ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» указало на недобросовестный характер поведения Управления, которое, пропустив установленный статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) срок для изъятия    объекта незавершенного строительства, предъявило иск о признании права собственности на данный объект отсутствующим и об освобождении земельного участка. ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» полагало, что иск об освобождении земельного участка предъявлен до истечения трехмесячного срока отказа от договора аренды земельного участка.

ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» считало, что в основу обжалуемого решения положено недопустимое доказательство – акт осмотра № 2843/о от 14.08.2019, так как истцом не подтвержден относимыми и допустимыми доказательствами тот факт, что инспектор муниципального земельного контроля обладает специальными познаниями в области строительства, имеет профильное образование и опыт работы; не были представлены доказательства того, что инспектор муниципального земельного контроля проводил инструментальные измерения при осмотре земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:308; акт осмотра не содержит данных, каким образом инспектор муниципального земельного контроля идентифицировал земельный участок, определил его границы на местности.

Кроме того, с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ обратилось общество с ограниченной ответственностью «Башкирская кухня» (далее – ООО «Башкирская кухня», апеллянт 2), которое просило перейти к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, привлечь ООО «Башкирская кухня» к участию в деле в качестве третьего лица, а также просило отказать в удовлетворении исковых требований Управления.

В апелляционной жалобе ООО «Башкирская кухня» указало, что суд первой инстанции не учел условия п. 8 договора о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4 от 17.04.2017, согласно которому уступка прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308 является возмездной, и новый арендатор (ответчик) обязался передать арендатору (ООО «Губадия») 360 кв. м ориентировочной площади на третьем этаже в проектируемом здании на участке. 15.12.2020 все права и обязанности по договору № 4 от 17.04.2017 на основании договора цессии перешли к ООО «Башкирская кухня».

Апеллянт 2 указал, что ООО «Губадия» и ООО «Башкирская кухня» к участию в деле не привлекались, тогда как на основании вынесенного судом решения ответчик не только теряет право собственности на неоконченный строительством объект недвижимости, но и право дальнейшей аренды земельного участка, в силу чего ООО «Башкирская кухня» теряет право получения вознаграждения в виде права собственности на помещения в будущем объекте недвижимости.

По существу спора апеллянт 2 указал, что вывод суда первой инстанции об отсутствии на момент регистрации права собственности в 2017 году объекта недвижимости является ошибочным, вопрос о существовании либо отсутствии объекта незавершенного строительства на момент его регистрации на разрешение эксперту не ставился. В связи с тем, что срок действия разрешения на строительство был продлен, арендатор и застройщик участка вносили корректировку в проектную документацию в сторону увеличения объема строительства, возведение фундамента было продолжено и на момент проведения экспертизы находилось на стадии устройства свайного поля и бетонной стяжки свай. Свайное поле выполнено полностью и подготовлено. Его размер и характеристики полностью соответствуют будущему зданию и его характеристикам. То, что зарегистрированный объект незавершенного строительства является частью имеющегося на момент экспертизы объекта, подтверждается выводами эксперта.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2021 апелляционные жалобы были приняты к производству суда, назначены к рассмотрению в судебном заседании на 18.05.2021.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 судебное разбирательство было отложено на 08.06.2021.

К дате судебного заседания, назначенного на 08.06.2021, в суд апелляционной инстанции от Управления поступили возражения на апелляционные жалобы с приложением запрошенных судом апелляционной инстанции документов, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на апелляционные жалобы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» и ООО «Башкирская кухня» в апелляционный суд не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

В отсутствие возражений представителей подателей апелляционных жалоб и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.10.2014 между Управлением (арендодатель) и ООО «Губадия» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 1054-14, в соответствии с п.п. 1.1., 3.1 которого арендатору на срок с 21.07.2014 по 21.07.2017 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, общей площадью 4 106 кв.м, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> для проектирования и строительства административно-торгового комплекса с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга (т. 1 л.д. 13-16).

Между ООО «Губадия» (арендатор) и ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (новый арендатор) был подписан договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4 от 17.04.2017 (т. 1 л.д. 58-59), согласно п. 1 которого арендатор передает   новому   арендатору   права   и   обязанности,   предусмотренные договором аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14, а новый арендатор принимает переданные ему права и обязанности.

В пункте 8 указанного договора арендатор и новый арендатор предусмотрели, что передача прав  и  обязанностей,  осуществляемая  по  настоящему  договору,  является возмездной. Новый арендатор передает арендатору 360 квадратных метров ориентировочной площади (уточняется после утверждения проектно-сметной документации) на 3-м этаже в проектируемом здании на данном участке.

20.06.2017  между Управлением и ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» было подписано дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в договор № 1054-14 от 03.10.2014 аренды земельного участка (т. 1 л.д. 17), согласно которому права и обязанности арендатора по договору переданы от ООО «Губадия» к ООО «ИнвестРегионСтрой» с 15.06.2017.

12.07.2017 ООО «ИнвестРегионСтрой» на срок до 21.07.2017 было выдано разрешение № 02-RU03308000-1436П-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 объекта капитального строительства «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга» площадью застройки 1 722,3 кв.м (общей площадью строительства 8 371,3 кв.м). Срок действия разрешения был продлен до 30.03.2021 (т. 1 л.д. 63-66).

19.07.2017 на государственный кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства с присвоением кадастрового номера 02:55:011030:332, площадью застройки 8 371,3 кв.м, степенью готовности 7 %. Право собственности на указанный объект 19.07.2017 было зарегистрировано за ООО «ИнвестРегионСтрой» (выписка из ЕГРН от 19.07.2017, т. 1 л.д. 23-25).

Письмом от 28.02.2018 № 5064 Управление сообщило ООО «ИнвестРегионСтрой», что договор аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 не расторгнут, является действующим, после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (т. 1 л.д. 142).

05.04.2019 ООО «ИнвестРегионСтрой» было выдано откорректированное разрешение № 02-RU03308000-1436П-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 объекта капитального строительства «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга». Были изменены площадь застройки на 2 277,75 кв.м (общая площадь строительства на 20 165,73 кв.м) (т. 1 л.д. 79-81).

Муниципальным инспектором отдела земельного контроля Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:308. Актом осмотра и установления фактического использования земельного участка № 2843/о от 14.08.2019 было установлено, что на земельном участке вырыт котлован, забиты сваи (т. 1 л.д. 26-27).

22.08.2019 в Управление поступило обращение ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (вх. № 28307) о предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенного по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> т. 1 л.д. 12).

Письмом от 26.06.2019 № 431э/п, направленным в адрес ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (приложения к возражениям Управления на апелляционные жалобы), Управление заявило об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 и просило ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи.

Ссылаясь на то, что принадлежащий ответчику на праве собственности объект не является объектом недвижимого имущества, не соответствует признакам недвижимого имущества, наличие записи в ЕГРН о регистрации права собственности ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» на указанный объект нарушает права Управления, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела, по ходатайству ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой», определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.12.2019 была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено ООО ПФ «Вуд мастер».

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли объект незавершенного строительства (площадь объекта 8 371.3 кв.м, кадастровый номер 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...>) готовым фундаментом в соответствии с проектной документацией?

2) Является ли объект незавершенного строительства (площадь объекта 8 371.3 кв.м, кадастровый номер 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...>), прочно связанным с землей, и возможно ли перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению)?

3) Установить процент готовности незавершенного строительства (площадь объекта 8 371,3 кв.м, кадастровый номер 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Кировский район городского округа 

<

...> как объект капитального строительства с признаками недвижимого имущества)?

В материалы дела поступило заключение эксперта (т. 2 л.д. 58-89).

В экспертном заключении на основании представленной проектной документации эксперт ФИО5 установил, что проект «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комбината, многоуровневого подземного паркинга. Корректировка» предусматривает увеличение в плане и совмещение первоначального объекта по проекту «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комбината, многоуровневого подземного паркинга» в единое здание.

Ранее построенный фундамент (объект незавершенного строительства 2:55:011030:332) служит частью, и путем расширения становиться единым для перепроектированного объекта.

Конструктивным элементом, сопрягающим свайное основание с вышестоящими конструкциями, служит монолитная железобетонная плита толщиной 900 мм из бетона В25, подбетонка из толщиной 100 мм из бетона В7.5. 

На основании исполнительной документации эксперт ФИО5 установил, что работы по устройству котлована велись в период с 01.09.2018 по 30.09.2019 (акт выполненных работ КС-2 от  17.09.2018), работы по забивке свай выполнялись в период с середины сентября 2018 г. по 16.04.2019 (КС-2 с 11.03.2019 по 29.08.2019).

Отвечая на 1 вопрос, эксперт пояснил, что по результатам представленной документации установлено, что в период с 01.09.2018 по 09.092019 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 велись строительные работы, в результате которых был отрыт котлован, являющийся основой для устройства подземного паркинга, устроено свайное основание фундамента и бетонная подготовка, основа бетонной монолитной плиты.

Отвечая на 2 вопрос, эксперт указал, что объект незавершенного строительства, состоящий в том числе из свай 577 шт. и бетонной подготовки объемом бетона 121,5 куб.м является прочно связанным с землей и его перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба его назначению.

Отвечая на 3 вопрос, эксперт пришел к выводу, что степень готовности объекта как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества составляет 9 %.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционных жалоб ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» и ООО «Башкирская кухня», арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании частей 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу части 2 статьи 14 указанного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу изложенных разъяснений, а также с учетом правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях № 3809/2012 от 04.09.2012, № 12576/11 от 24.01.2012, признание права отсутствующим является исключительным способом оспаривания зарегистрированного вещного права (обременения), и его применение возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В силу подпункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 1160/13 от 24.09.2013, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Исходя из смысла указанных норм и разъяснений объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Вопрос о наличии либо отсутствии у вещи статуса объекта недвижимого имущества является правовым вопросом и подлежит разрешению судом на основе исследования и оценки доказательств, позволяющих оценить степень прочности связи постройки с землей, степень капитальности (прочности) той ее части, которая образует предназначенное для нахождения лиц и размещения имущества пространство, а также иные обстоятельства, свидетельствующие о характере постройки.

Согласно абзацу 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о признании вещи недвижимой возможен в отношении правомерно строящегося объекта.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью разъяснена в указанном пункте 38 постановления Пленума, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

По смыслу положений СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83*. Основания зданий и сооружений», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», фундамент является конструктивным элементом объекта капитального строительства, обеспечивающий надежность и прочность его строительных конструкций.

Следовательно, и с учетом пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания свайного фундамента в качестве объекта капитального строительства (объекта незавершенного строительства) работы по сооружению такого фундамента должны быть полностью завершены.

Как следует из материалов дела, изначально 12.07.2017 ООО «ИнвестРегионСтрой» было выдано разрешение № 02-RU03308000-1436П-2017 на строительство на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 объекта капитального строительства «Административно-торговый комплекс с размещением предприятий питания, гипермаркета, административных и производственных помещений, учебно-производственного комплекса многоуровневого подземного паркинга» площадью застройки 1 722,3 кв.м (общей площадью строительства 8 371,3 кв.м).

19.07.2017, то есть спустя семь дней после выдачи разрешения на строительство, ООО «ИнвестРегионСтрой» поставило на государственный кадастровый учет и зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 02:55:011030:332, площадь застройки 8 371,3 кв.м, с указанием степени готовности 7 %.

Доказательства того, что ООО «ИнвестРегионСтрой» были полностью завершены работы по сооружению по крайней мере фундамента (не только свайного поля, но и железобетонного ростверка), ответчиком в материалы дела представлены не были.

 Из представленной в дело проектной и рабочей документации, а также из заключения судебного эксперта следует, что конструктивным элементом, сопрягающим свайное основание с вышестоящими конструкциями, служит монолитная железобетонная плита толщиной 900 мм из бетона В25, подбетонка из толщиной 100 мм из бетона В7.5. Работы по устройству котлована велись в период с 01.09.2018 по 30.09.2019 (акт выполненных работ КС-2 от  17.09.2018), работы по забивке свай выполнялись в период с середины сентября 2018 г. по 16.04.2019 (КС-2 с 11.03.2019 по 29.08.2019).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика также указал, что ранее существовавшим проектом также предполагалось наличие железобетонного ростверка (железобетонной плиты, связывающей фундаментные сваи в единое целое готового фундамента).

Однако из акта осмотра и установления фактического использования земельного участка № 2843/о от 14.08.2019 следует, что по состоянию на 14.08.2019 на земельном участке был только вырыт котлован и забиты сваи (т. 1 л.д. 26-27).

Сведения, содержащиеся в акте осмотра № 2843/о от 14.08.2019, подтверждаются результатами экспертного исследования в части периода производства работ по сооружению котлована и обустройства свайного основания, и не опровергнуты ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» иными доказательствами, что позволяет судебной коллегии не согласится с доводом апеллянта 1 о недопустимости данного доказательства.

Поскольку до момента проведения указанного осмотра на земельном участке были выполнены работы только по сооружению котлована и размещению свайного поля,  которые не были соединены между собой железобетонным ростверком (монолитной железобетонной плитой), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что на земельном участке не были завершены в полном объеме работы по возведению фундамента капитального объекта недвижимости, в силу чего расположенное на земельном участке имущество не может быть отнесено к объекту недвижимости.

Доводы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» о том, что произошло изменение объекта незавершенного строительства, изменение проекта строительства послужило основанием для изменения фундамента будущего объекта капитального строительства, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку обществом не было подтверждено обстоятельство завершения в полном объеме работ по возведению фундамента первого, исходного объекта, в отношении которого в ЕГРН была внесена запись как об объекте незавершенного строительства.

Апелляционный суд также отмечает, что согласно ответу на первый вопрос, изложенному в экспертном заключении в период с 01.09.2018 по 09.092019 на земельном участке с кадастровым номером 02:55:011030:308 велись строительные работы, в результате которых был отрыт котлован, являющийся основой для устройства подземного паркинга, устроено свайное основание фундамента и бетонная подготовка, основа бетонной монолитной плиты. То есть работы по возведению фундамента капитального объекта недвижимости также не были завершены и применительно к откорректированному проекту возводимого здания, что не позволяет суду прийти к выводу, что спорный объект, который в настоящее время имеется на земельном участке, обладает признаками объекта капитального строительства. 

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» был внесен пункт 24, согласно которому, если объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации права на него является правомерным.

На основании изложенных фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении иска Управления в части признания отсутствующим права собственности ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» на объект незавершенного строительства площадью 8 371,3 кв.м, с кадастровым номером 02:55:011030:332, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, ФИО4.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Из пункта 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов до 01.03.2015.

Вместе с тем, для применения указанных разъяснений необходимо наличие правовой возможности в силу согласованных условий договора об «автоматической» пролонгации срока действия договора аренды земельного участка.

Однако из условий п.п. 3.2-3.5, 6.3 договора аренды земельного участка от 03.10.2014 № 1054-14 апелляционный суд усматривает, что стороны договора не предусмотрели возможности возобновления договора на неопределенный срок в связи с установлением порядка пролонгации договора, требующего заключения соглашения сторон на новый срок, в силу чего действие договора должно было прекратиться 21.07.2017.

Письмом от 28.02.2018 № 5064 Управление сообщило ООО «ИнвестРегионСтрой», что договор аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 не расторгнут, является действующим, после истечения срока его действия возобновлен на неопределенный срок (т. 1 л.д. 142).

Однако письмом от 26.06.2019 № 431э/п, направленным в адрес ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» (приложения к возражениям Управления на апелляционные жалобы), Управление заявило об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 и просило ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить занимаемый земельный участок, передав его по акту приема-передачи.

Факт получения указанного письма ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» не оспаривался, ссылка на данное письмо содержится в апелляционной жалобе ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой».

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

На основании изложенного, заявленного Управлением отказа от договора аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014, апелляционный суд приходит к выводу, что ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» утратило права владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:011030:308.

Поскольку в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, в силу п. 5.4.13  договора аренды земельного участка № 1054-14 от 03.10.2014 арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю по акту приема-передачи, требование Управления об обязании ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить и вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:011030:308, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, пересечение улиц Софьи Перовской, ФИО4 также правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Довод апеллянта со ссылкой на Закон Республики Башкортостан от 02.11.2020 № 319-З «О внесении изменений в статью 10.1 Закона Республики Башкортостан «О местном самоуправлении в Республике Башкортостан» об отсутствии у Управления заинтересованности в предъявленном иске апелляционный суд находит необоснованным, поскольку иск был подан Управлением до момента вступления в силу указанного Закона Республики Башкортостан, когда Управление было наделено полномочием по распоряжению спорным земельным участком.

На основании пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно части 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Поскольку Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, и с заявлением о процессуальном (функциональном) правопреемстве на стороне истца к суду первой инстанции не обращалось, суд правомерно рассмотрел заявленный Управлением иск.

Доводы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» о том, что факт признания права отсутствующим и истечение срока аренды земельного участка не влекут обязанности ответчика освободить земельный участок, так как при наличии объекта незавершенного строительства ответчик имеет право на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, несостоятельны, поскольку материалами дела не подтверждено наличие объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке. Имеющийся объект таковым судами не признан по вышеуказанным мотивам.

С учетом изложенного судебная коллегия также находит необоснованным и подлежащим отклонению довод апеллянта 1 о недобросовестном характере поведения Управления, выразившемся в предъявлении иска о признании права собственности на данный объект отсутствующим и об освобождении земельного участка, так как иск Управлением заявлен правомерно.

Ссылка апеллянта 1 на предъявление иска до истечения трехмесячного срока отказа от договора аренды земельного участка с учетом даты письма № 431э/п от 26.06.2019 и даты принятия судом первой инстанции уточненного иска (06.10.2020), в котором было заявлено новое требование об обязании освободить и вернуть по акту приема-передачи земельный участок признается судом несостоятельной.

Апелляционный суд не соглашается с доводом апелляционной жалобы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» о том, что требование вернуть по акту приема-передачи земельный участок не соотносится с удовлетворенным требованием о наделении полномочиями истца освободить земельный участок, поскольку по смыслу статей 622, 655 ГК РФ при прекращении договора аренды обязанность арендатора заключается не в формальном возврате по акту приема-передачи арендодателю земельного участка, а в возвращении земельного участка в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, то есть не обремененного имуществом, которое признано судами не обладающим признаками объекта недвижимого имущества.

На основании части 3 статьи 174 АПК РФ арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

В пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» разъяснено, что удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий (например, прекратить размещать отходы производства на земельном участке). При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) или по правилам части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Поскольку положения части 3 статьи 174 АПК РФ предусматривают в качестве эффективного механизма исполнения судебного акта возможность истца осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, и такое требование Управлением было заявлено в иске, указанное требование также правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» не имеется.

Рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Башкирская кухня» по правилам статьи 268 АПК РФ, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 257 АПК РФ правом обжалования в порядке апелляционного производства, не вступившего в законную силу решения арбитражного суда первой инстанции обладают лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Состав лиц, участвующих в деле, определен в статье 40 АПК РФ, к его числу отнесены: стороны; заявители и заинтересованные лица - по делам особого производства, по делам о несостоятельности (банкротстве) и в иных предусмотренных настоящим Кодексом случаях; третьи лица; прокурор, государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и организации, граждане, обратившиеся в арбитражный суд в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным АПК РФ. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (статья 42 АПК РФ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении статей 257, 272, 272.1 АПК РФ арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных АПК РФ. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Таким образом, правом апелляционного обжалования судебного акта в порядке статьи 42 АПК РФ обладают лишь те лица, не участвовавшие в деле, о правах и обязанностях которых он принят.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции» даны разъяснения, согласно которым в случае когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. 

Следовательно, вне зависимости от порядка обжалования судебного акта (вступившего или не вступившего в законную силу) лицо, не участвовавшее в деле, но полагающее, что о его правах и об обязанностях арбитражный суд принял судебный акт, обязано в силу части 1 статьи 65 АПК РФ предоставить доказательства наличия оснований для обжалования судебного акта в порядке статьи 42 АПК РФ.

В обоснование поданной апелляционной жалобы ООО «Башкирская кухня» указало, что ООО «Губадия» и ООО «Башкирская кухня» к участию в деле не привлекались, тогда как на основании вынесенного судом решения ответчик не только теряет право собственности на неоконченный строительством объект недвижимости, но и право дальнейшей аренды земельного участка, в силу чего ООО «Башкирская кухня» теряет право получения вознаграждения в виде права собственности на помещения в будущем объекте недвижимости.

Однако указанные обстоятельства не могут служить основанием для вывода, что обжалуемый судебный акт был принят о правах и обязанностях ООО «Башкирская кухня».

Так, ни в мотивировочной, ни резолютивной части решения суда первой инстанции не содержится суждений и выводов непосредственно о правах и об обязанностях ООО «Башкирская кухня», права указанного лица относительно предмета спора не установлены, какие-либо обязанности на него не возложены.

Само по себе наличие у ООО «Башкирская кухня» заинтересованности в исходе дела не может являться безусловным основанием для его обязательного привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по настоящему делу.

Учитывая характер рассмотренного спора, принятый по существу спора судебный акт непосредственно затрагивает права и возлагает обязанности только на лиц, участвующих в настоящем деле.

При этом факт признания отсутствующим права собственности ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» на объект незавершенного строительства, обязания ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» освободить и вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок не влечет за собой прекращения обязательств сторон в рамках заключенного ими договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4 от 17.04.2017. Защита нарушенного права ООО «Башкирская кухня» должна осуществляться с учетом условий договора и требований действующего законодательства. Обжалуемый судебный акт не изменяет правоотношения сторон, вытекающие из заключенного ими договора.

Требования ООО «Башкирская кухня» к ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» носят не вещно-правовой, а обязательственно-правовой характер, поскольку в п. 8 договора передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 4 от 17.04.2017 (т. 1 л.д. 58-59) указано, что новый арендатор передает арендатору 360 квадратных метров ориентировочной площади (уточняется после утверждения проектно-сметной документации) на 3-м этаже в проектируемом здании на данном участке, то есть речь идет по существу о приобретении права собственности на будущую вещь.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

С учетом указанных разъяснений, учитывая установленное судами обстоятельство отсутствия у спорного объекта признаков недвижимого имущества как объективно существующий факт, апелляционный суд не усматривает, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях апеллянта 2, что данным судебным актом непосредственно затрагиваются его права и обязанности.

В связи с изложенным, ООО «Башкирская кухня» нельзя признать лицом, чьи права нарушены принятым судебным актом, основания для пересмотра решения суда по его апелляционной жалобе отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 264 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции возвращает апелляционную жалобу, если при рассмотрении вопроса о принятии апелляционной жалобы к производству установит, что апелляционная жалоба подана лицом, не имеющим права на обжалование судебного акта в порядке апелляционного производства.

Если такие обстоятельства будут установлены после принятия апелляционной жалобы, то применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по жалобе подлежит прекращению (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для прекращения производства по апелляционной жалобе ООО «Башкирская кухня».

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе ООО СЗ «ИнвестРегионСтрой» подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на указанного апеллянта.

Применительно к подпункту 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с прекращением производства по апелляционной жалобе ООО «Башкирская кухня», указанному лицу из федерального бюджета подлежат возврату 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной чеком по операции ПАО «Сбербанк России» № 1819436 от 01.04.2021.

Руководствуясь статьями 150, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Башкирская кухня» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 по делу № А07-30776/2019 прекратить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.03.2021 по делу № А07-30776/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ИнвестРегионСтрой» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Башкирская кухня» из федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе, уплаченной чеком по операции ПАО «Сбербанк России» № 1819436 от 01.04.2021.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья     А.С. Жернаков

Судьи:     И.А. Аникин

     М.И. Карпачева