АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19496/2020

31 марта 2021 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 31 марта 2021 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пономоревой И.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Николаева Артема Вадимовича (ИНН 550515243560, ОГРН 315554300058942) к Администрации Омского муниципального района Омской области  (ИНН 5528003601, ОГРН 1025501867962) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды № АЗ-853 от 14.02.2018,  

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.03.202019;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 11.01.2021,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к Администрации Омского муниципального района Омской области  (далее – ответчик, Администрация), в котором просил обязать Администрацию Омского муниципального района Омской заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № АЗ-853 от 14.02.2018 об уменьшении размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.05.2020 на сумму 158 980,84 руб.

Истец в судебном заседании требования поддержал в полном объёме с учётом уточнений.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Выслушав представителя истца и ответчика и изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

Между ФИО1 и Администрацией Омского муниципального района Омской области по результатам проведения аукциона заключён договор № АЗ-853 аренды земельного участка от 14.02.2018, подписанный 23.04.2018 и зарегистрированный 15.05.2018.

Согласно пункту 1.1 договора ФИО1 принял земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:5078, с видом разрешённого использования - для размещения крематория.

В силу пункта 1.2. целевое назначение аренды - строительство крематория площадью от 1500 до 5000 кв.м.

Арендная плата определяется согласно протоколу в размере 1 408 116 руб. в год или 352 029 руб. в квартал (пункт 2.1. договора).

Пунктом 2.2 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендую плату по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора, ежеквартально равными долями: 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего финансового года, соответственно за первый, второй, третий и четвёртый кварталы финансового года.   

Как указывает истец, в связи введением режима повышенной готовности и ограничительных мер на территории Омской области, ФИО1 в период с 30.03.2020 по 11.05.2020 не имел возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:5078 в соответствии с установленной целью по договору (строительство крематория).

В том числе, по не зависящим от него причинам отсутствовала возможность осуществления работ по проектированию, геологическим и геодезическим изысканиям, что является неотъемлемыми этапами строительства, необходимыми для освоения земельного участка.

При этом, ФИО1 должен был произвести оплату аренды за период с 01.04.2020 по 11.05.2020 в сумме 158 980,84 руб.

08.07.2020 истцом в адрес ответчика направлено обращение с просьбой зачесть уплаченную арендную плату за период с 30.03.2020 по 31.03.2020 в счёт оплаты за последующие периоды, а также уменьшить размер годовой арендной платы на сумму арендных платежей за весь период действия ограничительных мер в связи с введением режима повышенной готовности, а именно: за период с 01.04.2020 по 11.05.2020 в размере 158 980,84 руб. 

Ответчик письмом от 31.07.2020 № Исх20/ОМС-7229 отказал Истцу в перерасчёте арендной платы, сославшись на положения постановления Правительства РФ от 03.04.2020 №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" и от 03.04.2020 №434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", указав, что деятельность Истца не входит в перечень пострадавших отраслей.

 Как полагает истец, Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" установлены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, тогда как ФИО1 в своем обращении не просил предоставить отсрочку уплаты арендной платы, а просил на основании части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" уменьшить размер арендной платы за период невозможности использования земельного участка в связи с введёнными ограничительными мерами и режимом повышенной готовности на территории Российской Федерации в целом, и в Омской области в частности. 

По убеждению истца, часть 3 статьи 19 ФЗ от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций"  не ограничивает субъектный состав лиц, которые вправе требовать уменьшения арендной платы, в том числе, в нём отсутствует ссылка на перечень отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, заслушав представителей сторон, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии со статьёй 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как определено пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, в сроки и в размере, определённые договором.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Абзацем 3 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется путём восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В вопросе № 4 Обзора Верховного Суда РФ № 2 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, разъяснено, что если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). 

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. 

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 разъяснено, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ). 

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма N 66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения. 

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Для установления наличия или отсутствия у арендатора обязанности по оплате аренды имущества следует установить, в том числе, наличие у арендатора возможности использовать арендованное имущество в целях, для которых оно было предоставлено.

Истец не оспаривает, что ответчиком обязанность по предоставлению объекта аренды исполнена надлежащим образом. 

В соответствии с Указами Президента РФ от 25.03.2020 № 206, 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 №294 на территории страны введён режим повышенной готовности, а также объявлен период нерабочих дней с 30 марта 2020 года по 11 мая 2020 года.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определённый срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда возникла невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

Таким образом, право арендатора требовать уменьшения арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества, а не самим фактом введения режима повышенной готовности.

Распоряжением Губернатора Омской области от 17 марта 2020 года №19-р «О мероприятиях по недопущению завоза и распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Омской области» (далее - Распоряжение) введён режим повышенной готовности на территории Омской области. 

Суд соглашается с доводом, что введение на территории Омской области за заявленный истцом период с 01.04.2020 по 11.05.2020 ограничительных мер в связи с распространением короновирусной инфекции признаётся обстоятельством, при котором арендатор по независящим от него причинам не имел возможности использовать земельный участок в соответствии с договором аренды, что является существенным ухудшением условий пользования имуществом.

Обязательным этапом, предшествующим непосредственно строительству объекта, в силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, является выполнение геологических и геодезических изысканий, разработка проектной документации, а учитывая, что объект «крематорий» относится к опасным производственным объектам, необходимы также проведение государственной строительной экспертизы (ст. 48.1. Градостроительного Кодекса РФ) и разработка проекта санитарно-защитной зоны, который должен утверждаться главным санитарным врачом РФ.

Все указанные действия относятся к так называемому нулевому этапу строительства, и свидетельствуют об освоении земельного участка по назначению.

Невозможность разработки проектной документации среди прочего свидетельствует о невозможности использовать земельный участок по назначению (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2019 по делу №А46-4080/2019, рассмотренному между теми же лицами, что и в рамках настоящего дела).

В подтверждении невозможности пользования земельным участком в соответствии с его целевым назначением и целями, указанными в договоре аренды (строительство), в материалы дела истцом представлено письмо от 02.04.2020 ООО «АлексСтройПроект» о невозможности разработки проектной документации в связи с введёными ограничительными мерами. Указано, что проектно-изыскательские работы на участке подрядными организациями не могли выполняться, так как передвижение на территории области было ограничено и до участка физически никто не мог добраться. На это указывает и письмо Администрации ЦАО города Омска от 06.07.2020 о том, что ИП ФИО1 не может быть отнесен к Перечню субъектов, выполняющих неотложные работы в условиях чрезвычайных обстоятельств и иных случаях, ставящих под угрозу жизнь и нормальные жизненные условия населения. Факт освоения земельного участка непосредственно до момента введения ограничительных мер подтверждается договорами о технологическом присоединении к сети газораспределения от 21.02.2020 №2020-10/716, к электрическим сетям от 29.12.2019 №20.5500.4863.19, к сетям водоснабжения и водоотведения №3 и 4 от 03.02.2020, а также чеками об оплате по указанным договорам, также подтверждается отчетом об инженерно-геологических изысканиях, а также иной документацией.

Факт освоения земельного участка в настоящий момент подтверждается разработанными ООО «Алекс-СтройПроект» разделами проектной документации.

Надлежащих доказательств того, что истец в период пандемии пользовался земельным участком, Администрацией в материалы дела не представлено. 

Доводы Администрации о том, что поскольку деятельность ответчика не относится к числу субъектов малого и среднего предпринимательства, ведущих деятельность в пострадавших отраслях экономики, а значит ответчик обязан исполнять все обязательства по договору в полном объёме, подлежат отклонению, поскольку противоречат положениям части 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, которой вне зависимости от категории арендатора предоставлено арендатору право требовать уменьшения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества за период 2020 года.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу А70-11402/2020, от 20.02.2021 по делу А75-8194/2020.

За заявленный период 01.04.2020 по 11.05.2020 арендная плата подлежала уплате в размере 158 980,84 руб.

Суд при разрешении настоящего спора руководствуется статьями 8, 607, 609, 614, 650, 651, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положениями Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", условиями договора и исходит из того, что оснований для полного освобождения арендатора от обязанности вносить плату не имеется.  Часть 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предполагает, что ввиду невозможности использовать арендуемый объект по причине, в том числе, распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (Закон N 135), арендатор может потребовать уменьшения арендной платы, но не вправе требовать полного освобождения от её оплаты. 

В пункте 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) отражено, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Названным законом не определен конкретный размер (процент, соотношение), на который может быть уменьшена   арендная плата.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата (постановление  Восьмого Арбитражного апелляционного суда от 11.12.2020 по делу А70-11402/2020).

На основании изложенного, суд считает целесообразным уменьшить размер арендной платы на 50% за период 01.04.2020 по 11.05.2020 на сумму 79 490,42 руб.

Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в части.

В силу статьи 333.21 НК РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными - 6 000 рублей.

Истец при подаче иска данную пошлину уплатил, соответственно, в связи с удовлетворением судом требования об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды, пошлина подлежит взысканию с органа местного самоуправления в пользу истца. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) с учётом   уточнений удовлетворить в части.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № АЗ-853 от 14.02.2018 об уменьшении размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 11.05.2020 на сумму 79 490,42 руб.

Взыскать с Администрации Омского муниципального района Омской области  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  6 000 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.  

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.И. Чернышев