АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-254/2021

г. Чебоксары

16 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2021 года.

Арбитражный суд в составе судьи Васильева Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Михайловой А.В. (до перерыва в судебном заседании), секретарем судебного заседания ФИО1 (после перерыва в судебном заседании),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428032, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428022, 

<

...>,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428022, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью «Стройка-21»,

о взыскании 3240436 руб. 40 коп.,

при участии:

от истца и третьего лица МКУ "Земельное управление" – ФИО2 по доверенностям от 29.01.2021 и от 19.01.2021 (участвовала до перерыва в судебном заседании),

от ответчика – директора ФИО3, ФИО4 по доверенности от 03.02.2021,

установил:

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – истец) обратилась с иском в суд к обществу с ограниченной ответственностью "Деловой центр" (далее – ответчик, ООО "Деловой центр") о взыскании 2898243 руб. 58 коп. платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.07.2020, 342192 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2018 по 10.11.2020.

Исковые требования мотивированы следующим. Согласно сведениям из ЕГРН ООО «Деловой центр» является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 21:01:0120206:831 по адресу 

<

...>. Договор аренды земельного участка с ответчиком не заключен. Следовательно, ответчиком в силу принципа платности использования земли должно быть уплачено неосновательное обогащение соразмерно арендной плате используемого земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столица Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Стройка-21».

В судебном заседании представитель истца и третьего лица исковые требования поддержала по изложенным в иске мотивам. Пояснила, что поскольку первоначальный земельный участок уже не существует, ранее заключенный договор аренды прекратил свое действие. С другим собственником помещений ООО «Стройка-21» был заключен новый договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Ответчик отказался от подписания указанного договора. Ответчик был уведомлен об изменении размера платы на землю в соответствии с проведением рыночной оценки права аренды земельного участка письмом от 25.11.2019, к которому был приложен проект нового договора аренды.

Представители ответчика иск не признали по доводам, ранее изложенным в отзыве, согласно которому ответчик указал, что 25.02.2013 между Администрацией города Чебоксары и ООО «Деловой центр» заключен договор аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013 сроком до 31.12.2017. В соответствии с пунктом 9.2 договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомить арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления) указанного уведомления. ООО «Деловой центр» по истечении срока действия договора аренды и в отсутствие возражений истца продолжало пользоваться предоставленным ему земельным участком, к тому же на арендованном земельном участке расположен объект недвижимости, нежилые помещения в котором принадлежат на праве собственности ООО «Деловой центр» (помещения № 13, 15, 16, 17, 18, 19). Каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, свидетельствующих о намерении сторон договора прекратить продленные арендные отношения, совершено не было, доказательств обратного в дело не представлено. После окончания срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, более того, арендатор периодически вносил арендную плату, при этом арендодатель продолжал принимать денежные средства по оплате аренды. Со стороны арендодателя в адрес арендатора уведомлений о расторжении договора аренды не поступало. Таким образом, по состоянию на сегодняшний день договор аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013 сторонами не расторгнут и продолжает действовать.

Более того, арендодатель направил 25.10.2018 претензию № 29-08-6461 второму арендатору ООО «Стройка-21» (ИНН 

<

***>), согласно которой арендодатель рассчитал сумму долга и сумму пени в соответствии с договором аренды № 46/5604-М от 25.02.2013, т.е. арендодатель признал действие договора на дату направления претензии в соответствии с п. 9.2. договора аренды и п. 2 ст. 621 ГК РФ (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок). 06.11.2018 ООО «Стройка-21» оплатило сумму начисленных пени согласно полученной претензии. С даты направления вышеуказанной претензии арендодатель также уведомлений о расторжении договора аренды не направлял, в связи с чем договор аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013 считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями.

ООО «Деловой центр» все арендные платежи согласно договору № 46/5604-М от 25.02.2013 производятся своевременно, что подтверждается приложенными платежными поручениями. Указанные суммы оплаты истцом принимались, но в исковом заявлении не учтены. Таким образом, задолженность ООО «Деловой центр» перед Администрацией города Чебоксары по договору аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013 отсутствует.

В 2015 году арендуемый земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:163 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:010206:831 и 21:01:010206:832. В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, согласно правой позиции, изложенной, в частности, в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, раздел арендуемого земельного участка не повлек прекращения договора аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013. К рассматриваемым правоотношениям нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применению не подлежат, поскольку сохранилось обязательство арендатора по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды.

Также ООО «Деловой центр» не согласно с представленным в исковом заявлении истца расчетом арендной платы. В пункте 2 постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 24.11.2016 №489 было установлено, что в случае, если годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с абзацем первым настоящего пункта (по формуле А=С*Р), больше годового размера арендной платы, установленного действующим договором аренды земельного участка, сохраняется установленный указанным договором размер арендной платы. При этом данный размер арендной платы по договорам, заключенным на срок более одного года, ежегодно, начиная с 1 января 2017 г., изменяется на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год. В связи с тем, что годовой размер арендной платы за 2017 год составлял 172801,65 руб., то при расчете размера арендной платы в соответствии с указанной формулой, она составляла бы сумму 1367278,71 руб., что превышает годовой размер ранее установленной арендной платы. В связи с этим, ООО «Деловой центр» считает, что за 2018 год, 2019 год и 2020 год размер арендной платы рассчитывается по формуле, действующей до изменений, внесенных постановлением от 24.11.2016 №489. Пункт 2 Порядка предусматривал, что размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле: А = К кад. ст. х К1 х К2 х КЗ, где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; К кад. ст. - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; К3 - коэффициент, местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Третье лицо ООО «Стройка-21», извещенное надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило. Ранее представило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, а также письменные пояснения, согласно которым указало, что между истцом и ООО «Стройка-21» по предложению истца был заключен новый договор аренды от 30.12.2019 № 191/6153-М, все необходимые арендные платежи ООО «Стройка-21» оплатило. В то же время в адрес ООО «Стройка-21» и ООО "Деловой центр" не поступало со стороны арендодателя уведомлений о расторжении договора аренды от 25.02.2013 №46/5604-М.

Суд в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании  в порядке статьи 163  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 06.04.2021 до 13.04.2021.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведениям из ЕГРН ООО «Деловой центр» является собственником нежилых помещений №№ 13, 15, 16, 17, 18, 19 с кадастровыми номерами 21:01:010206:214, 21:01:010206:216, 21:01:010206:829, 21:01:010206:830, 21:01:010206:753, 21:01:010206:754, общей площадью 2024,50 кв.м., расположенных в здании по адресу: 

<

...>.

ООО «Стройка-21» является собственником нежилого помещения № 14 с кадастровым номером 21:01:010206:215 площадью 435 кв.м., расположенного в указанном здании.

Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:0120206:831, который согласно выписке из ЕГРН от 29.01.2021 расположен по адресу: 

<

...>, имеет следующие характеристики: дата присвоения кадастрового номера – 10.04.2015; площадь 2242 кв.м.; категория земель - «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования – «для обслуживания пристроенных офисных помещений, кафе и частного клуба, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов» (л.д. 39-41 Том 1).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно расчетам истца у ответчика имеется задолженность по оплате за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.07.2020 в размере 2898243 руб. 58 коп. 

Суд, проверив данные расчеты, признает их неверными и выполненными без учета положений нормативных правовых актов, регулирующих порядок установления платы за пользование земельными участками.

Как следует из материалов дела, 25.02.2013 между арендодателем - Администрацией города Чебоксары  и арендаторами - ООО «Деловой центр» и ООО «Стройка-21» был заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № 46/5604-М от 25.02.2013.

В соответствии с договором Арендодатель сдает, а Арендаторы принимают во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010206:163 общей площадью 2307 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для обслуживания нежилого здания с пристроенными офисными помещениями, кафе и частным клубом.

Срок аренды земельного участка устанавливается до 31.12.2017 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 4.2 договора Арендаторы приняли на себя обязательство своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что арендная плата за пользование земельным участком исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка и корректирующих коэффициентов.

В пункте 5.4. установлено, что размер и сроки внесения арендной платы на последующий календарный год в пределах срока аренды устанавливается отдельным расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора (Приложения), произведенным с учетом изменений, указанных в п. 5.3. договора.

В пункте 5.3. договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются Арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 9.2 договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомить арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления) указанного уведомления.

Как следует из материалов дела, в 2015 году арендуемый земельный участок с кадастровым номером 21:01:010206:163 был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:010206:831 (вид разрешенного использования – «для обслуживания пристроенных офисных помещений, кафе и частного клуба, для размещения объектов, характерных для населенных пунктов») и 21:01:010206:832 («коммунальное обслуживание»).

Впоследствии Администрация г. Чебоксары предложила ООО «Деловой центр» и ООО «Стройка-21» подписать новый договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:0120206:831.

Между истцом и ООО «Стройка-21» по предложению истца был заключен новый договор аренды от 30.12.2019 № 191/6153-М, который был зарегистрирован 31.12.2019.

Однако ООО «Деловой центр» предложенный истцом проект нового договора аренды не подписало, поскольку не согласилось с предложенным истцом условием о распространении размера арендной платы, определенного на основании отчета оценщика, на уже прошедший период, начиная с 01.01.2018 (л.д. 129-130 Том 1).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ) в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014 изложена правовая позиция, согласно которой норма права, содержащаяся в пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Аналогичная правовая позиция изложена также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258 по делу N А04-10653/2017, в котором указано, что согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса (ни в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, ни в редакции Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ), ни нормы Гражданского кодекса не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Аналогичная правовая позиция изложена также в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019

С учетом изложенного, суд находит обоснованными доводы ответчика о том, что раздел арендуемого земельного участка сам по себе не повлек прекращения договора аренды земельного участка № 46/5604-М от 25.02.2013.

Как указывает ответчик, в соответствии с пунктом 9.2 договора № 46/5604-М от 25.02.2013 договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми остальными его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомить арендодателя или арендатора сторонам по договору. ООО «Деловой центр» по истечении срока действия договора аренды и в отсутствие возражений истца продолжало пользоваться предоставленным ему земельным участком. По мнению ответчика, каких-либо юридически значимых действий, предусмотренных законодательством, свидетельствующих о намерении сторон договора прекратить продленные арендные отношения, совершено не было, поэтому по состоянию на сегодняшний день договор аренды земельного участка №46/5604-М от 25.02.2013 сторонами не расторгнут и продолжает действовать.

Вместе с тем, ответчик не учитывает, что в соответствии с пунктом 2.1 договора № 46/5604-М от 25.02.2013 срок аренды земельного участка был установлен до 31.12.2017.

Согласно пункту 9.1 указанного договора уведомление арендодателя об отказе от пролонгации договора, отправленное до истечения срока аренды, является безусловным, и арендаторы обязаны освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи арендатору в недельный срок после истечения срока аренды.

В материалы дела представлен ответ от 20.11.2017 № 039/з-3577 на обращение ООО «Деловой центр» в Администрацию г. Чебоксары с просьбой о продлении срока действия договора № 46/5604-М от 25.02.2013. Указанный ответ был получен Обществом 29.11.2017 и в нем содержится явно выраженный отказ арендодателя на заявление Общества о пролонгации договора (л.д. 107 Том 1).

С учетом изложенного, доводы ответчика о том, что договор аренды №46/5604-М от 25.02.2013 продолжает действовать в настоящее время не могут быть признаны обоснованными.

Вместе с тем, по мнению суда, данное обстоятельство для настоящего дела в принципе не имеет существенного значения, поскольку плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен и определяется независимо от наличия либо отсутствия договора аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорным участком относится к категории регулируемых цен.

В силу положений пункта 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 Пленума арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленным на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 №148 утвержден Порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок № 148).

Пункт 2 указанного Порядка № 148, в редакции действовавшей в период по 21.09.2016, предусматривал, что размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле: А = Ккад.ст x К1 x К2 x К3, где: А - годовой размер арендной платы за арендуемый земельный участок; Ккад.ст - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; К1 - процент от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, равный налоговой ставке земельного налога, утвержденной органами местного самоуправления; К2 - коэффициент, характеризующий вид разрешенного использования арендуемого земельного участка; К3 - коэффициент, корректирующий доходность местных бюджетов, устанавливаемый органами местного самоуправления для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

24.11.2016 постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики №489 внесены изменения в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006  №148, действие которых в силу пункта 3 постановления от 24.11.2016 № 489 распространено на правоотношения, возникшие с 22.09.2016.

На основании пункта 1.4 Порядка № 148 арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, рассчитывается на основании кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, стоимости земельного участка.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и выраженной в процентах ключевой ставки Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - кадастровая стоимость земельного участка; Р - действующая ключевая ставка Банка России.

При этом в пункте 2.1 Порядка указано, что при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Вместе с тем, следует учитывать, что согласно пункту 2 Постановления Кабинета Министров ЧР от 24.11.2016 N 489 "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148" годовой размер арендной платы, установленный действующим договором аренды земельного участка, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежит перерасчету с 22 сентября 2016 г. (при заключении договора аренды земельного участка после 22 сентября 2016 г. - с даты его заключения) в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19 июня 2006 г. N 148 (в редакции настоящего постановления).

В случае если годовой размер арендной платы, рассчитанный в соответствии с абзацем первым настоящего пункта, больше годового размера арендной платы, установленного действующим договором аренды земельного участка, сохраняется установленный указанным договором размер арендной платы. При этом данный размер арендной платы по договорам, заключенным на срок более одного года, ежегодно, начиная с 1 января 2017 г., изменяется на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

Поскольку в данном случае при расчете платы за пользование земельным участком по новой формуле размер платы будет больше чем при расчете по ранее действовавшей формуле, суд приходит к выводу о том, что в период с 22.09.2016 по 31.12.2016 должна использоваться ранее действовавшая формула расчета платы за землю. Начиная с 01.01.2017 указанный размер платы за землю ежегодно должен быть увеличен на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год.

На начало 2018 года действующим являлось распоряжение Кабинета Министров ЧР от 29.06.2017 № 492-р «Об основных показателях прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2018 - 2020 годы», содержащее значение такого индекса в размере 103,7.

На начало 2019 года действующим являлось распоряжение Кабинета Министров ЧР от 29.06.2018 № 429-р «Об одобрении прогноза социально-экономического развития Чувашской Республики на 2019 - 2021 годы», содержащее значение такого индекса в размере 103.

Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики № 349 от 08.09.2017 внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденный постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148.

Согласно данным изменениям размер арендной платы за использование земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, с 11.12.2017 устанавливается в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1.4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее – Порядок), утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148 (в редакции Постановления от 08.09.2017 № 349), ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 14, 15.1 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 21:01:010206:831 за спорный период рассчитал на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды от 24.10.2019 № 4698/19, подготовленного ООО "Аналитик Центр". Согласно указанному отчету рыночная стоимость годового размера (ежегодной) арендной платы земельного участка по состоянию на 15.10.2019 составила 505780 руб. Достоверность указанного отчета сторонами не оспорена.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы за спорный земельный участок до 01.01.2018 был определен по договору на основании формулы расчета, базовым показателем в которой являлась кадастровая стоимость земельного участка.

В связи с принятием Постановления от 08.09.2017 № 349 изменен порядок определения размера арендной платы за землю, а именно: в основу расчета положена рыночная стоимость права аренды.

Таким образом, в результате издания уполномоченным органом нормативного правового акта произошло изменение механизма расчета размера ежегодной арендной платы за спорный земельный участок, связанное с ее первым определением по результатам рыночной оценки, а не изменение размера ежегодной арендной платы, определенной ранее по результатам рыночной оценки (в результате новой оценки).

Измененный порядок подлежит применению как к ранее заключенным договорам аренды земельных участков, так и ко вновь заключаемым договорам.

Однако суд приходит к выводу об отсутствии оснований для проведения расчета задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 с учетом рыночной стоимости аренды, в силу следующего.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендная плата, рассчитанная в соответствии с измененным Порядком N 148 по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, подлежит применению с момента уведомления ответчика о соответствующем изменении.

Подобный подход не противоречит требованиям действующего законодательства и основным принципам определения арендной платы.

Аналогичная правовая позиция изложена, в частности, в постановлениях Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.11.2019 по делу N А79-12344/2018, от 19.12.2019 по делу N А79-12006/2018, от 25.12.2020 по делу N А79-956/2019.

Как следует из материалов дела, ответчик был уведомлен об изменении размера платы на землю в соответствии с проведением рыночной оценки права аренды земельного участка письмом от 25.11.2019, к которому был приложен проект нового договора аренды. Указанное письмо было получено ответчиком 28.11.2019.

Таким образом, суд исходит при определении размера задолженности ответчика из следующих расчетов.

Истец просит взыскать с ответчика 2898243 руб. 58 коп. платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 31.07.2020.

Как следует из материалов дела, начальное сальдо по основному долгу на начало 2018 года составляло 0 руб.

Ранее, согласно представленному в материалы дела расчету, составленному арендодателем, в 2017 году размер арендной платы для ответчика составлял 172801,65 руб. в год (14400,14 руб. в месяц). Указанный расчет ответчиком не оспаривается, признается.

Таким образом, с учетом увеличения на размер уровня среднегодового индекса потребительских цен, установленного в прогнозе социально-экономического развития Чувашской Республики на текущий год, размер платы за пользование земельным участком в 2018 году составит для ответчика: 172801,65 руб. * 1,037 = 179195,31 руб. в год (14932,94 руб. в месяц).

Размер платы за пользование земельным участком в 2019 году составит для ответчика: 179195,31 руб. * 1,03 = 184571,17 руб. в год (15380,93 руб. в месяц). Указанный размер платы подлежит применению по 28.11.2019.

Начиная с 29.11.2019 размер платы за пользование земельным участком составит для ответчика: 505780 руб. * 82,34% (размер доли, приходящейся на ответчика, рассчитан исходя из площади принадлежащих ему помещений и ответчиком по существу не оспаривается) = 416439,14 руб. в год (34703,26 руб. в месяц).

Таким образом, размер подлежащей начислению платы за пользование земельным участком для ответчика за период с 01.01.2018 по 31.07.2020 составит 627299,77 руб.:

- за 2018 год: 179195,31 руб.;

- за январь-октябрь 2019 года: 15380,93 руб. * 10 мес. = 153809,30 руб.;

- за 01-28.11.2019: 28/30 * 15380,93 руб. = 14355,53 руб.;

- за 29-30.11.2019: 2/30 * 34703,26 руб. = 2313,55 руб.;

- за декабрь 2019 года: 34703,26 руб.;

- за январь-июль 2020 года: 34703,26 руб. * 7 мес. = 242922,82 руб.

Итого: 179195,31 руб. + 153809,30 руб. + 14355,53 руб. + 2313,55 руб. + 34703,26 руб. + 242922,82 руб. = 627299,77 руб.

Как следует из материалов дела, за период с 06.02.2018 по 16.03.2021 ответчик оплатил по платежным поручениям денежную сумму 649070 руб. 92 коп. со ссылкой в назначении платежа «арендная плата по договору аренды № 46/5604-Н от 25.02.2013», в том числе 523030,92 руб. по платежным поручениям, перечисленным в одностороннем акте сверки взаимных расчетов за период с января 2018 года по июль 2020 года (л.д. 104 Том 1), а также: 07.08.2020, 14.09.2020, 13.10.2020, 15.11.2020, 08.12.2020, 30.12.2020, 08.02.2021, 16.03.2021 (8 платежей по 15755 руб.) на сумму 126040 руб.

По мнению суда, у истца отсутствуют основания не учитывать данные платежи при расчете задолженности по настоящему делу, поскольку ответчик вносил плату за пользование именно данным земельным участком.

Таким образом, у ответчика за взыскиваемый период с 01.01.2018 по 31.07.2020 основной долг отсутствует: 627299,77 руб. – 649070 руб. 92 коп. = - 21771, 15 руб. (переплата). 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 342192 руб. 82 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.01.2018 по 10.11.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса размер процентов за пользование чужими денежными средствами определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Суд приходит к выводу о том, что представленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами подлежит пересчету ввиду того, что расчет платы за пользование земельным участком был признан судом неверным. Кроме того, суд полагает, что в данном случае проценты за пользование чужими денежными средствами можно начислять на сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся за конкретный месяц, только начиная со следующего месяца. Взыскание процентов за конкретный месяц до его истечения ошибочно, так как к указанной дате пользование чужими денежными средствами отсутствует.

С учетом изложенного, согласно произведенному судом расчету с ответчика может быть взыскано 1737 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2018 по 10.11.2020.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца частично. С ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1737 руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2018 по 10.11.2020. В остальной части в иске следует отказать.

В соответствии с распоряжением Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом от 25.12.2015 №663-р "Об администраторе доходов и о закреплении полномочий администратора доходов, зачисляемых в бюджет города Чебоксары" муниципальное казенное учреждение "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики осуществляет полномочия администратора доходов бюджета по взысканию, в том числе, задолженности, получаемой в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность, на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, в бюджет, а также пеней и штрафов. В связи с чем, денежные средства подлежат взысканию с ответчика в пользу муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

Государственную пошлину суд относит на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" в пользу муниципального образования «город Чебоксары – столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения "Земельное управление" муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики 1737 (Одна тысяча семьсот тридцать семь) руб. 92 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2018 по 10.11.2020.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр" в доход федерального бюджета 21 (Двадцать один) руб. 02 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Васильев