АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

улица Большая Советская, д. 30/11, г. Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город Смоленск                                                                      

21.06.2024                                                                 Дело № А62-2729/2024

 

                                   Резолютивная часть решения объявлена 14.06.2024

                                     Решение в полном объеме изготовлено 21.06.2024

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи  Донбровой Ю.С., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Грозой Т.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Министерства имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН   

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора купли-продажи  недвижимого имущества, возврате  объекта недвижимого имущества, погашении записей о регистрации права собственности и ограничения прав в виде ипотеки 

при участии:                

от истца: ФИО1, представителя по доверенности (паспорт, диплом); 

от ответчика: ФИО2, генерального директора (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ);

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее по тексту – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора купли-продажи  недвижимого имущества от 03.03.2022 № 2 (далее - договор) нежилого помещения (учебный корпус), назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадью 2 123,4 кв.м, с кадастровым номером, 67:27:0020210:452, расположенного по адресу: 

<

...>, обязании передать Министерству по акту приема-передачи объект недвижимого имущества,  о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права собственности  от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-10 и ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-11 на объект недвижимого имущества.

В обоснование требования истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.

Ответчик исковые требования не признал, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав на оплату задолженности по договору. Произведенные ответчиком платежи составляют в сумме более половины цены спорного имущества, в связи с чем у истца отсутствуют основания для предъявления иска.

Суд заслушав, лиц участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 03.03.2022 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (в соответствии с постановлением Правительства Смоленской области от 10.10.2023 № 5 переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Смоленской области)  и ООО «Смоленский вариант» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2, согласно пункту 1.1 которого истец (продавец) обязался передать в собственность, а ответчик (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях договора находящееся в государственной собственности Смоленской области недвижимое имущество – нежилое, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадью 2 123,4 кв.м, с кадастровым номером, 67:27:0020210:452, расположенного по адресу: 

<

...> (далее – объект).

Согласно пункту 2.1. договора стоимость объекта составила 28 095 600 руб. с учетом НДС. Покупатель перечисляет денежные средства в размере 23 413 000 руб. в соответствии с графиком платежей, являющегося приложением к договору (пункт 2.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

В    соответствии    с    пунктом   2.3    договора   на   основании   обращения  ООО    «Смоленский    вариант»    от    13.12.2021    оплата   нежилого помещения осуществляется в рассрочку посредством ежеквартальных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 3.1 договора передача нежилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются на основании акта приема-передачи.

Переход права собственности на нежилое помещение подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 договора). 

Покупатель считается выполнившим свои обязательства по договору с момента зачисления на расчетный счет продавца суммы, указанной в пункте 2.2 раздела 2 договора, принятия нежилого помещения от продавца по акту приема-передачи и выполнения иных обязательств покупателя, предусмотренных договором. Нежилое помещение находится в залоге у продавца до полной его оплаты (пункты 3.3, 3.4 договора).

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора покупатель обязуется полностью исполнить свои обязательства по оплате нежилого помещения в размере, порядке и  сроки, установленные настоящим договором.

03.03.2022 сторонами договора подписан акт приема-передачи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность находящееся в государственной собственности Смоленской области спорный объект недвижимости.

23.03.2022 за обществом с ограниченной ответственностью «Смоленский вариант» зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.03.2024 (л.д. 32-46). 

Внесены записи о государственной  регистрация   права   ответчика  на объект недвижимого имущества от 23.03.2022  № 67:27:0020210:452-67/056/2022-10, а также о государственной регистрации ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-11.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что стороны несут ответственность за невыполнение, либо ненадлежащее выполнение условия настоящего, договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Просрочка внесения денежных средств, в счет оплаты имущества в сумме и сроки, которые указаны в разделе 2 настоящего договора, не может составлять более, 30 (тридцати) календарных дней (далее - допустимая просрочка). 

Просрочка свыше 30 (тридцати)   календарных   дней   считается   отказом   покупателя   от   исполнения обязательств    по    оплате   имущества,   установленных   разделом   2   договора.

Как указывает истец, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области  от 21.12.2023 по делу  № А62-11739/2023 с общества  с ограниченной  ответственностью  "Смоленский вариант" в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Смоленской области  взыскана задолженность в сумме 2 196 300,00 рублей, проценты в размере 514 229,31 руб. и пени в сумме 128 124,31 руб., образовавшиеся за период IV квартал 2022- II квартал 2023.

Кроме этого, согласно графику платежей к договору за период III-IV квартал 2023 года покупателю в сроки до 29.09.2023 и 29.12.2023 необходимо внести на расчетный счет продавца денежные средства в размере 2 341 300 руб.

По состоянию на 18.01.2024 у покупателя образовалась задолженность по основному долгу за период III-IV квартал 2023 года в размере 2 341 300 руб.

За период с 08.08.2023 по 18.01.2024 задолженность по пене составляет 249 872,70 руб.

Согласно графику уплаты процентов к настоящему договору за период III-IV квартал 2023 года покупателю необходимо внести на расчетный счет продавца денежные средства в размере                            447 878,99 руб.

За период с 08.08.2023 по 18.01.2024 задолженность по пене на сумму процентов составила 54 397,73 руб.

Требования о взыскании задолженности  по основному долгу за период III-IV квартал 2023 года, процентов и пени предъявлены в порядке искового производства в рамках дела № А62-3773/2024.

Также по состоянию на 21.06.2024 ответчиком не исполнены обязательства по внесению платежей по договору за первый квартал 2024 года.

23.01.2024 в адрес ООО «Смоленский вариант» направлено уведомление о необходимости погашения образовавшейся задолженности в течение десяти дней со дня получения указанного уведомления. 

Кроме того, покупатель предупрежден о том, что в случае непогашения образовавшейся задолженности в предложенный срок Министерство намерено обратиться в суд с исковыми требованиями о возврате нежилого помещения, являющегося предметом договора, в государственную собственность Смоленской области и расторжении договора.

Представитель истца указал, что ненадлежащее исполнение  ООО «Смоленский Вариант» обязательств по оплате   нежилого   помещения   является   существенным нарушением условий договора, повлекшее для Министерства неблагоприятные последствия, посколькуоно в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, так как нежилое помещение выбыло из его владения, и оно лишено было возможности пользоваться, извлекать доходы от его использования, в  том числе, посредством сдачи его в аренду.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела со стороны ответчика представлены платежные поручения в подтверждение погашения задолженности, которые учтены истцом в счет погашения задолженности, взысканной в рамках дела № А62-11739/2023.

В соответствии со статьями 1 и 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее   -  Федеральный закон № 159-ФЗ) субъект малого и среднего предпринимательства вправе выкупить арендуемое муниципальное имущество на условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом.

Согласно   части   1   статьи   5   Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого    имущества,    осуществляется    единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

 Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом   Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Факт нарушения ответчиком сроков внесения оплаты по договору подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам А62-11739/2023, А62-9689/2022 и в силу положений статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию.

Судом установлено, что требования о взыскании задолженности  по основному долгу за период III-IV квартал 2023 года, процентов и пени также предъявлены в порядке искового производства в рамках рассмотрения дела № А62-3773/2024.

Кроме этого, по состоянию на 21.06.2024 ответчиком не представлены доказательства исполнения обязательств по внесению платежей по договору за первый квартал 2024 года.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание направление истцом в адрес ответчика уведомления, содержащего требование о расторжении договора в связи с неисполнением обязательств по оплате выкупаемого объекта, суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи и наличии оснований для его расторжения.

Неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о существенном его нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 N 12295/06, от 15.04.2008 N 16732/07, от 23.06.2009 N 4651/09, от 10.06.2014 N 1999/14, определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 N 304-ЭС17-11435, от 26.12.2017 N 305-ЭС17-14389). При этом тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты, выбор конкретного способа защиты находится в воле продавца.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлены платежные документы в подтверждение погашения задолженности, которые учтены истцом в счет погашения задолженности, взысканной в рамках дела № А62-11739/2023.

Вопреки доводам ответчика сумма внесенных платежей, в том числе с нарушением срока исполнения обязательств, не превышает половины стоимости товара, что в соответствии с пунктом 2 статьи 489 ГК РФ исключало бы удовлетворение требований о расторжении договора.

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК РФ).

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (пункт 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара (пункт 2 статьи 486 ГК РФ).

Поскольку вследствие расторжения в судебном порядке договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.03.2022 № 2 ответчиком утрачиваются правовые основания для владения имуществом, препятствий для удовлетворения требований истца  о возврате переданного покупателю  имущества – нежилого помещения, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 и пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 5 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В силу положений пункта 52 того же постановления Пленумов, решения по делам об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

По изложенным мотивам, суд пришел к выводу, что записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности  от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-10 и ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-11 на объект недвижимого имущества подлежат погашению. 

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя на спорное помещение и государственной регистрации права собственности на это объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) по требованиям неимущественного характера государственная пошлины составляет 6 000 руб. (2 х 6 000 руб.) – 12 000 руб.

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Соответственно, государственная пошлина в размере  12 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,  

 

Р Е Ш И Л :

Расторгнуть договор купли – продажи недвижимого имущества № 2 от 03.03.2022, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (после переименования – Министерством имущественных и земельных отношений Смоленской области)  и обществом с ограниченной ответственностью «Смоленский вариант».

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) передать Министерству имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по акту приема-передачи объект недвижимого имущества - нежилое помещение (учебный корпус), назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадью 2 123,4 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020210:452, расположенное по адресу: 

<

...>.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности  от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-10 и о государственной регистрации ограничения прав в виде ипотеки в силу закона от 23.03.2022 № 67:27:0020210:452-67/056/2022-11 на объект недвижимого имущества – нежилое помещение (учебный корпус), назначение: нежилое, этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, площадью 2 123,4 кв.м., с кадастровым номером 67:27:0020210:452, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смоленский вариант" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                       Ю.С. Донброва                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     Ю.С. Донброва