АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А45-7453/2022

г. Новосибирск

28 сентября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 28 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Магнит-Трейд», г. Новосибирск, ИНН: 

<

***> 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***> 

третьи лица: 1) публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице Новосибирского филиала, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>, 2) Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>, 3) ФИО2, 4) общество с ограниченной ответственностью «СибТехМеталл»

о признании недействительным одностороннего отказа от договора купли-продажи от 28.02.2022, обязании передать недвижимое имущество, государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в  судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 21.04.2022, удостоверение адвоката №2187 от 04.05.2018,

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 29.03.2022, диплом №ВСГ0992249 от 02.06.2007, паспорт, ФИО1 (лично), паспорт,

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3)  ФИО5, по доверенности от 22.06.2022, диплом №16 от 18.12.2014, паспорт, 4) ФИО5, по доверенности №01/15 от 22.06.2022, диплом №16 от 18.12.2014, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Магнит-Трейд» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением о признании одностороннего отказа индивидуального предпринимателя ФИО1 от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 28.02.2022 недействительным, обязании ответчика исполнить обязательство по передаче истцу: 

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 491,8 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 53; 54; 64-69; 71; 73-93; 113-116, кадастровый номер: 54:19:180109:19582;

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, пом. 108, кадастровый номер: 54:19:180109:11042;

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 65,2 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, кадастровый номер: 54:19:180109:13120;

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 640,1 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 27; 34; 37; 38; 40а; 41-51, кадастровый номер: 54:19:000000:3481;

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 552,3 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 16-26; 28-33; 35; 36; 39; 40; 49а; 52-55, кадастровый номер: 54:19:180109:11046,

а также о регистрации перехода права собственности в пользу общества с ограниченной ответственностью «Магнит-Трейд» на спорные доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанные помещения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены публичное акционерное общество «Ростелеком» в лице Новосибирского филиала и Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных третьих лиц согласно их заявлениям в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исковые требования мотивированы тем, что ИП ФИО1, являясь победителем публичных торгов по реализации имущества ПАО «Ростелеком», в нарушение условий договора, заключенного 28.02.2022 между истцом и ответчиком,  в одностороннем порядке отказался от исполнения этого договора купли-продажи, не и мея на то законных оснований, поскольку истец полностью выполнил условия заключенного сторонами договора.

Ответчик с предъявленными  требованиями не согласился, сославшись на нарушение истцом условий договора (п. 2.4 – не позднее 05.03.2022) в части своевременного внесения платы за приобретение в будущем недвижимого имущества (фактически денежные средства были перечислены в полном объеме только 14.03.2022), что предоставило ответчику право в соответствии с п. 4.8 договора в одностороннем порядке отказаться от исполнения дог7овора, письменно уведомив об этом покупателя, при этом договор считается прекращенным с даты получения покупателем  уведомления продавца об отказе от исполнения договора, отдельного соглашения сторон о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление от 12.03.2022 об отказе от исполнения договора ответчик направил истцу на адрес электронной почты истца 14.03.2022. Данное уведомление было получено истцом   15.03.2022. Кроме того, ответчик сослался на то, что в отношении спорного имущества им был заключен 03.03.2022 замещающий договор с обществом с ограниченной ответственностью «СибТехМеталл», расчеты по которому были произведены со стороны покупателя  04.03.2022.

От ФИО2 и ООО «СибТехМеталл» поступило заявление  о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суд, рассмотрев ходатайство третьих лиц, руководствуясь ст. 51  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 и  ООО «СибТехМеталл».

Представителем ФИО2 и ООО «СибТехМеталл»  приобщены к материалам дела копии договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 03.03.2022, копии договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022, копии расписки от 25.02.2022, копии платежного поручения № 172 от 04.03.2022. 

В отзыве ФИО2 и ООО «СибТехМеталл» поддержали позицию ответчика, в удовлетворении иска ООО «Металл-Т рейд» просят отказать.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьих лиц, проверив обстоятельства дела в поряек, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом исходит из следующего.

15.02.2022 ПАО «Ростелеком» были проведены публичные торги по продаже недвижимого имущества:

• помещение, назначение: нежилое, общей площадью 491,8 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 53; 54; 64-69; 71; 73-93; 113-116, кадастровый номер: 54:19:180109:19582;

• на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, пом. 108, кадастровый номер: 54:19:180109:11042;

• помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение,  общей  площадью  65,2  кв.м,  этаж:  №2,  расположенное  по  адресу:  Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок/Крарнообск, БГ-1-6 кадастровый номер: 54:19:180109:13120;        

• помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 640,1 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 27; 34; 37; 38; 40а; 41-51, кадастровый номер: 54:19:000000:3481;

• помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 552,3 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 16-26; 28-33; 35; 36; 39; 40; 49а; 52-55, кадастровый номер: 54:19:180109:11046.

По результатам проведения торгов победителем признан ИП ФИО1.

28.02.2022 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «Магнит-Трейд» (покупатель) заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

По пункту 1.1 договора купли-продажи продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в общую долевую собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:

- 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое, общей площадью 491,8 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 53; 54; 64-69; 71; 73-93; 113-116, кадастровый номер: 54:19:180109:19582 (далее по тексту - «Объект-1»);

- 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, пом. 108, кадастровый номер: 54:19:180109:11042 (далее по тексту - «Объект-2»);

- 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 65,2 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, кадастровый номер: 54:19:180109:13120 (далее по тексту- «Объект-3»);

- 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 640,1 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 27; 34; 37; 38; 40а; 41-51, кадастровый номер: 54:19:000000:3481 (далее по тексту - «Объект-4»);

- 1/2 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 552,3 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 16-26; 28-33; 35; 36; 39; 40; 49а; 52-55, кадастровый номер: 54:19:180109:11046 (далее по тексту - «Объект-5»).

Согласно пункту 1.4. договора на день подписания договора названные нежилые помещения  принадлежали ПАО «Ростелеком» на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны записи:

• № 54:19:180109:19582-54/131/2021-1 от 20.09.2021г. (в отношении Объекта-1);

• № 54-54-01/323/2011-241 от 04.07.2011г. (в отношении Объекта-2);

• № 54-54/001-54/001/501/2015-954/1 от 12.11.2015г. (в отношении Объекта-3);

• № 54-54-01/214/2011-591 от 04.07.2011г. (в отношении Объекта-4);

• № 54-54-01/273/2011-549 от 04.07.2011г. (в отношении Объекта-5).

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи стоимость имущества определена сторонами в размере: 24 110 640,00 рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен, в связи с применением продавцом упрощённой системы налогообложения.

По пункту 2.3 договора купли-продажи стороны согласовали следующий порядок оплаты. Покупатель осуществляет оплату стоимости имущества в течение 4 (четырёх) календарных дней со дня подписания настоящего договора и уведомления продавцом покупателя о подписании договора купли-продажи Объектов между продавцом и собственником, указанным в п. 1.4. договора. Уведомление оформляется в письменном виде, в свободной форме, с приложением скан-копии договора купли-продажи Объектов, заключённого между продавцом и собственником (без акта приема-передачи Объектов). Уведомление направляется по адресу электронной почты продавца, без последующего направления оригинала указанного документа покупателю. Моментом получения покупателем уведомления продавца, по смыслу пункта 2.3. договора, является дата отправки указанного документа покупателю по адресу электронной почты: m.a.vardanvan@mail.ru. Если датой отправки является нерабочий и/или праздничный день, или письмо отправлено после 18:00 (время новосибирское) рабочего дня, Уведомление считается полученным в 10:00 (время новосибирское) следующего рабочего дня.

По утверждению истца, в нарушение пункта 2.3. договора купли-продажи 01.03.2022 ИП ФИО1 направил в адрес ООО «Магнит-Трейд» на электронную почту m.a.vardanyan@mail.ru уведомление о подписании договора купли-продажи между. ИП ФИО1 и ПАО «Ростелеком» без приложения скан-копии договора купли-продажи объектов недвижимости. Вместо скан-копии договора купли-продажи объектов недвижимости к письму была прикреплена ссылка на облачный сервис google Диск, которая не открывалась.

Несмотря на непредставление ИП ФИО1 скан-копии договора купли-продажи, заключенного между ИП ФИО1 и ПАО «Ростелеком»,  ООО «Магнит-Трейд» произвело перечисление стоимости недвижимого имущества в следующем порядке:

-платежным поручением № 19 от 03.03.2022 перечислено 9 800 000 рублей;

-платежным поручением № 20 от 05.03.2022  перечислено 4 500 000 рублей;

-платежным поручением № 21 от 05.03.2022 перечислено 4 560 000 рублей;

-платежным поручением № 22 от 05.03.2022 перечислено 3 000 000 рублей;

-платежным поручением № 23 от 05.03.2022  перечислено 2 250 640 рублей.

Общая сумма денежных средств перечисленных от ООО «Магнит-Трейд» в пользу ИП ФИО1 в счет оплаты по договору купли-продажи от 28.02.2022 составляет 24 110 640 рублей. 

Таким образом, истец считает, что им надлежащим образом были исполнены условия договора купли-продажи.

15.03.2022 в адрес ООО «Магнит-Трейд» от ИП ФИО1 поступило уведомление от 12.03.2022 № 12-3/2022 об отказе от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 28.02.2022 со ссылкой на нарушение покупателем сроков снесения оплаты  по договору.

15.03.2022 ООО «Магнит-Трейд» на электронную почту ИП ФИО1 направило письмо (претензию), в котором истец выразил несогласие с уведомлением об одностороннем отказе от договора купли-продажи указав, в свою очередь,  на неисполнение ИП ФИО1 условий, предусмотренных п.2.3. договора купли-продажи, в части не направления скан - копии договора купли-продажи, а также на несоответствие требования об одностороннем расторжении п. 4.8 договора купли-продажи.

По пункту 4.8 договора купли-продажи в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения (просрочка оплаты и прочее) продавцом обязательства, предусмотренного п.2.3. договора, в срок, указанный в п.2.3. договора, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом покупателя. договор в соответствии с условиями настоящего пункта считается прекращённым с даты получения покупателем уведомления продавца об отказе от исполнения договора, отдельного соглашения сторон о расторжении договора в данном случае не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пунктах 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом согласно пункту 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Кроме того, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми 4 актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Исходя из содержания статей 153, 154 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 50 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, решение об одностороннем отказе от исполнения договора, по сути, является односторонней сделкой и может быть признано недействительным по правилам оспаривания сделок.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ определено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ).

По пункту 1 статьи 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Должник не несет ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение вызвано противоправными действиями (бездействием) кредитора.

Как следует из материалов дела, указанное в исковом заявлении недвижимое имущество, расположенное по адресу: Новосибирская область, р.п. Краснообск, БГ-1-6, а именно: нежилое помещение площадью 640,1 кв. м, кадастровый номер 54:19:000000:3481; нежилое помещение площадью 552,3 кв. м, кадастровый номер 54:19:180109:11046; нежилое помещение площадью 70,3 кв. м, кадастровый помер 54:19:180109:11042; нежилое помещение площадью 491,8 кв. м, кадастровый номер 54:19:180109:19582; нежилое помещение площадью 65,2 кв. м, кадастровый номер 54:19:180109:13120, общей площадью 1819,7 кв. м, ранее принадлежало НЛО «Ростелеком» и было продано ИИ ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022 по результатам аукциона в электронной форме на Единой электронной торговой площадке. Адрес электронной площадки: https://com.roseltorg.ru, реестровый помер аукциона: СОМ30122100002.

25.03.2022 и 28.03.2022 управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области произведена регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости: номера регистрации: 54:19:180109:11042-54/163/2022-2 от 28.03.2022, 54:19:180109:19582-54/163/2022-3 от 28.03.2022, 54:19:180109:13120-54/177/2022-2 от 25.03.2022 54:19:180109:11046-54/177/2022-2 от 25.03.2022, 54:19:000000:3481-54/177/2022-2 от 25.03.2022.

          Таким образом,  собственником нежилых помещений по адресу: Новосибирская область, р.п. Краснообск, БГ-1-6 с кадастровыми номерами 54:19:000000:3481, 54:19:180109:11046, 54:19:180109:11042, 54:19:180109:19582, 54:19:180109:13120 общей площадью 1819,7 кв. м является ИП ФИО1

Доводы истца о нарушении ИП ФИО1 условий договора в части передачи скан-копии договора купли-продажи, заключенного им с ПАО «Ростелеком» суд считает несостоятельными, после подписания 01.03.2022 договора купли-продажи недвижимого имущества между ИП ФИО1 и ПАО «Ростелеком», ответчик направил в этот же день на электронную почту истца уведомление исх. №08-2/2022 с приложением скан-копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022 на 41 л.

Факт направления ответчиком уведомлени №08-2/2022 с приложением скан-копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022  на 41 л. на адрес электронный почты истца (m.a.vardanvan@mail.ru.) подтверждается Протоколом от 04.04.2022 (зарегистрировано в реестре за №54/89-н/54-2022-2-1866), подготовленным нотариусом нотариального округа города Новосибирска ФИО6, о получении истцом уведомления исх. №08-2/2022 с приложением скан-копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022 на 41 л. на адрес электронный почты истца (m. a. vardan у an@mail. ги.), а также подтверждается действия истца по частичной оплате недвижимого имущества ПП №12 от 03.03.2022 на сумму 9 800 000 рулей.

Тем самым ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, предусмотренные п. 2.3. договора.

Пунктом 2.4. договора сторонами определен порядок оплаты стоимости имущества, а именно стоимость имущества оплачивается в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в реквизитах договора. Обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на расчетный счет продавца в полном объеме, согласно п. 2.1. договора.

01.03.2022 истец, после получения на адрес электронной почты m.a.vardanyan@mail.ru от ответчика исх. №08-2/2022 от 01.03.2022 с приложением скан-копии договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022, в соответствии с п. 2.3. договора был обязан осуществить оплату стоимости имущества в течение четырех календарных дней со дня подписания договора и уведомления ответчика о подписании договора купли-продажи Объектов между ИП ФИО1 и ПАО «Ростелеком», т.е. не позднее 05.03.2022 включительно.

Истец, в нарушении взятых на себя обязательств по оплате имущества, произвел следующие платежи по договору:

-9 800 000 рублей (платежное поручение №19 от 03.03.2022), которые были зачислены на расчетный счет ответчика 03.03.2022;

-4 500 000 рублей (платежное поручение №20 от 05.03.2022), которые были зачислены на расчетный счет ответчика 05.03.2022;

-4 560 000 рублей (платежное поручение №21 от 05.03.2022), которые были зачислены на расчетный счет ответчика 05.03.2022;

-3 000 000  рублей (платежное поручение №22 от 05.03.2022), которые были зачислены на расчетный счет ответчика 14.03.2022;

         -2 250 640 рублей (платежное поручение №23 от 05.03.2022), которые были зачислены на расчетный счет ответчика 14.03.2022 .

Данные обстоятельство также подтверждается выпиской по операциям на счете (специальном банковском счете) ООО «Магнит-Трейд» от 11.05.2022 №420911 Сибирского банка ПАО «Сбербанк». Из выписки по расчетному счеты видно, что на 01.03.2022 на расчетном счете истца находилась сумма в размере 8 715 999,30 рублей Также из выписки видно, что впоследствии истец неравномерно пополнял свой расчетный счет заемными денежными средствами, что свидетельствует о том, что реальной возможности исполнить обязательства по договору купли-продажи будущей вещи от 28.012.2022 в установленный договором срок до 05.03.2022  у истца не было.

Следовательно,  истец бездоказательно утверждает, что 05.03.2022 он в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате.

В связи с неисполнением истцом обязательства по оплате имущества в срок, определяемым условиями п. 2.3. договора, ответчик, руководствуясь п. 4.8. договора, направил в адрес истца уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 28.02.2022 исх. №12-3/2022 от 12.03.2022. 

Истец подтвердил факт получение от ответчика уведомления об отказе от исполнения договора до поступления всей суммы денежных средств на расчетный счет ответчика. Более того, факт получения уведомления от ответчика об отказе от исполнения договора истцом также подтверждается письмом истца от 15.03.2022, б/н, которое имеется в материалах дела.

На дату заключения (01.03.2022) договора купли-продажи недвижимого имущества между ПАО «Ростелеком» (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) на расчетном счету ИП ФИО1 находилась сумма в размере 20 869 950,19 рублей, что подтверждается Выпиской банка по счету за период с 01.03.2022  по 14.03.2022. Для окончательной оплаты имущества по указанному договору ответчику не доставало 20 014 849,81 рублей (40884800 рублей - 20869950,19 рублей).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства истца по оплате имущества по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между истцом и ответчиком от 28.02.2022 и, как следствие, недостаточностью у ответчика денежных средств на расчетном счете, ответчик вынужден был заключить с третьим лицом - ООО «СибТехМеталл» (покупатель) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 03.03.2022, по которому ИП ФИО1 продал долю в праве общей долевой собственности на нежилые помещения за 10 000 000 рублей при рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на нежилые помещения 11 332 200 = (45 328 800 / 4). Скидка составила 1 332 200 рублей.

03.03.2022 ООО «СибТехМеталл» перечислило на расчетный счет ИП ФИО1 сумму в размере 10 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением №172 от 04.03.2022 и Выпиской из расчетного счета ИП ФИО1 за период с 01.03.2022 по 14.03.2022 .

Из Выписки по расчетному счету ИП ФИО1 за период от 01.03.2022 по 14.03.2022  видно, что только после перечисления ООО «СибТехМеталл» 10 000 000  рублей у ответчика появилось достаточно денежных средств на расчетном счете для исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО1 01.03.2022.

Между тем, в соответствии с п.п. 13.2.1 п. 13.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022, заключенного между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО1, в случае нарушения срока оплаты Объектов недвижимости, определенного в п. 4.4 указанного договора, более чем на 10 календарных дней, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, направив покупателю соответствующее уведомление.

При таких обстоятельствах, ненадлежащее исполнение истцом обязательств по оплате имущества по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 28.02.2022 в согласованные сроки, в случае, если бы ответчик не получил денежные средства по договорам с ФИО2. и ООО «СибТехМеталл», могло повлечь для ответчика наступление следующих неблагоприятных последствий:

-одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022, заключенного между ПАО «Ростелеком» и ИП ФИО1 со стороны ПАО «Ростелеком»;

-потерю перечисленного в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022  задатка в размере 4 444 000 рублей;

-применение ПАО «Ростелеком» штрафных санкций, предусмотренных в пунктах 5.1, 5.3 и п. 13.3 договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022, что поставило бы ответчика в крайне неблагоприятные условия и принесло ему значительные материальные убытки.

О данных неблагоприятных для ответчика последствиях ненадлежащего исполнения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 28.02.2022 истцу было известно, поскольку согласно представленному ответчиком Протоколу № С0М30122100002 рассмотрения заявок на участие в аукционе в электронной форме по продаже имущества по адресу: Новосибирская область, р.п. Краснообск, БГ-1-6 (Дом связи) от 03.02.2022, одним из участников аукциона был ИП ФИО7, который является единственным участником и исполнительным органом ООО «Магнит-Трейд». Соответственно, ООО «Магнит-Трейд» и ИП ФИО7 являются аффилированными лицами (пункты 1, 2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»).

При таких обстоятельствах следует признать, что ответчик во избежание вышеуказанных неблагоприятных последствий 03.03.2022 был вынужден заключить замещающий договор купли-продажи будущей недвижимой вещи на невыгодных для себя условиях (цена договора составила лишь 10 000 000 рублей, предметом которого выступала передача в будущем в общую долевую собственность ООО «СибТехМеталл» следующего имущества:

• 1/4 (одна четвертая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, общей площадью 491,8 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 53; 54; 64-69; 71; 73-93; 113-116, кадастровый номер: 54:19:180109;.

• 1/4 (одна четвертая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, пом. 108, кадастровый номер: 54:19:180109:11042 ;

• 1/4 (одна четвертая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 65,2 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, кадастровый номер: 54:19:180109:13120 ;

• 1/4 (одна четвертая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 640,1 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 27; 34; 37; 38; 40а; 41-51, кадастровый номер: 54:19:000000:3481;

• 1/4 (одна четвертая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 552,3 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 16-26; 28-33; 35; 36; 39; 40; 49а; 52-55, кадастровый номер: 54:19:180109:11046.

В части утверждения истца о том, что ответчик принял исполнение по договору купли-продажи будущей вещи от 28.02.2022 и сразу не возвратил истцу полученные денежные средства после полного расчета по договору, суд принимает во внимание следующие обстоятельства дела:

-расчетный счет истца регулярно блокировался ИФНС России в связи с неисполнением обязательств по оплате налогов, что подтверждается Выпиской по операциям на счете (специальном банковском счете) от 11.05.2022;.

-ответчиком в адрес истца 29.04.2022 за №29-04/2022 был направлен запрос с просьбой предоставить банковские реквизиты с целью возврата денежных средств, в ответ на данный запрос истец потребовал передать имущество по акту-приема передачи;

-денежные средства в размере 24 110 640,00 рублей возращены истцу, что подтверждается платежным поручением №304 от 29.07.2022.

В период рассмотрения настоящего дела в процесс вступили третьи лица, не заявляющие самостоятельные исковые требования: ООО «СибТехМеталл» и ФИО2.

Представитель ООО «СибТехМеталл» подтвердил факт заключения между ответчиком и ООО «СибТехМеталл» договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 03.03.2022  и своевременной оплаты по нему.

Так же представителем ФИО2 был приобщен к материалам дела договор купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022 и расписка в получении денежных средств от 25.02.2022 по которому ответчик обязался передать в общую долевую собственность ФИО2 (покупателя) следующее имущество:

-           1/3 (одна третья) доли в праве общей долевой собственности на помещение, общей площадью 491,8 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 53; 54; 64-69; 71; 73-93; 113-116, кадастровый номер: 54:19:180109:19582 ;

-           1/3 (одна) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, этаж: №1, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, пом. 108, кадастровый номер: 54:19:180109:11042 ; 

-           1/3 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 65,2 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, кадастровый номер: 54:19:180109:13120 ;

-           1/3 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 640,1 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 27; 34; 37; 38; 40а; 41-51, кадастровый номер: 54:19:000000:3481;

- 1/3 (одна вторая) доли в праве общей долевой собственности на помещение, назначение: нежилое помещение, наименование: нежилое помещение, общей площадью 552,3 кв.м, этаж: №2, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, помещение 16-26; 28-33; 35; 36; 39; 40; 49а; 52-55, кадастровый номер: 54:19:180109:11046.

Цена договора 15 000 000   рублей. Доказательства оплаты договору также предоставлены в материалы дела.

Между тем,  истцом было заявлено письменное ходатайство о фальсификации доказательств, а именно:  договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022, заключенного между ФИО2 и ФИО1 и расписки от 25.02.2022, подписанной ФИО1 о передаче ответчику денежных средств в размере 15 000 000 рублей.

ФИО2 отказался исключить из числа доказательств документы, в отношении которых истцом представлено заявление о фальсификации доказательств.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», в порядке статьи 161 АПК РФ подлежат рассмотрению заявления, мотивированные наличием признаков подложности доказательств, то есть совершением действий, выразившихся в подделке формы доказательства: изготовление документа специально для представления его в суд (например, несоответствие времени изготовления документа указанным в нем датам) либо внесение в уже существующий документ исправлений или дополнений (например, подделка подписей в документе, внесение в него дополнительного текста). 

В силу части 3 статьи 71 АПК РФ не подлежат рассмотрению по правилам названной статьи заявления, касающиеся недостоверности доказательств (например, о несоответствии действительности фактов, изложенных в документе).

В обоснование заявления о фальсификации истец сослался на то, что договор и расписка изготовлены незадолго до судебного процесса для их представления в суд, с целью исключения возможности удовлетворения требований ООО «Магнит-Трейд». 

При этом ходатайства о назначении по делу судебной технической экспертизы об установлении давности изготовления оспариваемых истцом документов, истец не заявил.

Исходя из положений части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьи 67, статьи 71, статьей 161 АПК РФ, учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 2 пункта 39 вышеназванного постановления, арбитражный суд  пришел к выводу о том, что доводы о фальсификации, указанные истцом, могут быть оценены судом самостоятельно, без проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств в порядке проведения по делу судебной технической экспертизы.

В опровержении доводов, изложенных в заявлении, ответчиком и третьими лица в дело предоставлены достоверные доказательства, объективно свидетельствующие о реальности сделки - договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022  и расписки, а именно:

-наличие у покупателя ФИО2. денежных средств в размере 15 000 000 рублей на дату заключения договора;

-отсутствие аффилированности между ФИО2. и ИП ФИО1

Также в ходе судебного заседания 12.09.2022 непосредственно ИП ФИО1 дал все необходимые пояснения суду и ответил на все вопросы представителя истца о порядке заключения и порядке расчетов по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022, что опровергает доводы истца о нереальности (мнимости) сделки купли-продажи.

Так, ФИО1 пояснил, что он в феврале 2022 г. обратился к ФИО2 с предложением о совместном участии в приобретении ряда помещений в здании по адресу: Новосибирская область, рабочий поселок Краснообск, БГ-1-6, которые являлись лотами на аукционе, организованном АО «Единая электронная торговая площадка» (торговая площадка «Росэлторг») по продаже имущества ПАО «Ростелеком», Новосибирский филиал. Данное предложение заинтересовало ФИО2, и он заключил с ИП ФИО1 договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи от 25.02.2022, предметом которого выступала передача в будущем в общую долевую собственность ФИО2 и ФИО1 указанного в договоре недвижимого имущества.

ИП ФИО1 в 03.03.2022 вновь обратился к ФИО2 по поводу тех же самых помещений, пояснив, что поскольку другой покупатель доли в праве общей долевой собственности на помещения в Краснообске (ООО «Магнит-Трейд») не может полностью оплатить цену договора, у ИП ФИО1 возникла вероятность расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.03.2022, заключенного им с ПАО «Ростелеком»,  сам же ИП ФИО1 не мог покрыть недостающую сумму. В такой ситуации ФИО1 согласился на предложение ФИО2 заключить с ООО «СибТехМеталл», учредителем которого является ФИО2 о готовности приобрести 1\4 доли в праве общей долевой собственности на  помещения в г. Краснообске по цене 10 000 000 рублей, после чего 03.03.2022 между ООО «СибТехМеталл» и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, предметом которого выступала передача в будущем в общую долевую собственность ООО «СибТехМеталл» недвижимого имущества, указанного в этом договоре.

При этом, ФИО1 подтвердил, что и договор от 28.02.2022 и расписка к нему о получении  денежных средств от ФИО2 были составлены в указанные в них даты, переданы сторонам через доверенных им лиц, денежные средства от ФИО2 ФИО1 также получил в указанный в расписке день.

         Представитель  ФИО2 в ходе судебного разбирательства полностью подтвердил указанные обстоятельства.

         С учетом фактических обстоятельств дела, поведения сторон и третьих лиц, состояния их банковских счетов, объяснения ФИО1, других документов дела, у арбитражного суда отсутствуют основания для признания обоснованными доводов истца о недостоверности представленных ответчиком и третьими лицами договоре от 25.02.2022 и расписки к нему о получении от ФИО2 ответчиком денежных средств в размере 15 000 000 рублей в счет оплаты по данному договору. 

         В этой связи суд отказал истцу в заявлении о фальсификации доказательств.

При этом суд учел, что о недостоверности договора от 03.03.2022 между ИП ФИО1 и ООО «СибТехМеталл» истец не заявил.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление № 25).

Согласно  разъяснениям, содержащимся в п. 1 Постановления № 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Учитывая направленное ответчиком в соответствии с п. 4.8. договора уведомление от 12.03.2022 о его расторжении в связи с ненадлежащим исполнением (просрочкой оплаты) покупателем обязательства, предусмотренного п. 2.3. договора, в срок, указанный в п. 2.3. договора, согласно которому продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом покупателя, полученное ответчиком 15.03.2022, договор считается прекращенным с даты получения покупателем уведомления продавца об отказе от исполнения договора. Следовательно, с 15.03.2022 договор считается прекращенным, а отказ ответчика от договора является правомерным.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы по уплаченной по иску государственной пошлине, в том числе по заявлению о принятии обеспечительных мер, отнести на общество с ограниченной ответственностью «Магнит-Трейд».

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 23.03.2022, отменить после вступления  решения суда в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                                    И.В. Лузарева