Арбитражный суд Московской области

 

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва 

 

А41-40608/20

02            мая            23

«__» ___________ 20_ г.                                                                Дело № _____________________

 

судьи Бобковой С.Ю.

 

помощник судьи Цимахович О.А.

 

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

ООО «Брянский Капитал»

ООО «Леруа Мерлен Восток»

3 лицо: ООО  «Мегамолстрой»

к _________________________________________________________________________________

взыскании

 

о ________________________________________________________________________________

от истца: ФИО1, ФИО2, ФИО3

от ответчика: ФИО4, ФИО5

от 3 лица: не явился, извещен

 

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «Брянский Капитал»  обратилось в  Арбитражный суд Московской области с иском к  ООО «Леруа Мерлен Восток» при участии третьего лица ООО  «Мегамолстрой» о взыскании, с учетом уточнений,  29.500.000руб. задолженности (гарантийного удержания) по договору №779/02 от 21.12.2015г., 17.775.000руб.  неустойки за просрочку оплаты суммы гарантийного удержания за период с 30.03.2020г. по 10.03.2022г., 362.205руб.05коп. расходов на проведение внесудебной экспертизы.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал, ссылаясь на отсутствие оснований для возврата гарантийного удержания ввиду наличия недостатков товара, не устраненных истцом, стоимость устранения которых обеспечивается суммой гарантийного удержания.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

21 декабря 2015 года между ООО «Брянский Капитал»  (Продавец) и ООО «Леруа Мерлен Восток» (Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 779/02, по условиям которого истец  обязался построить на принадлежащем ему земельном участке здание торгового центра и дополнительные объекты недвижимости, и продать указанные объекты недвижимости ответчику.

Дополнительным соглашением № 9 от 21.11.2017г.  к договору, стороны конкретизировали объекты недвижимости, которые истец продает ответчику:

Здание - нежилое здание, общей площадью: 16 927 кв.м., наименование: Торговый комплекс «Леруа Мерлен», 1-2 этажный, кадастровый номер: 29:22:050406:358. расположенный по адресу: Архангельская обл., Ломоносовский территориальный округ, ул. Касаткиной, дом 10, корпус 3;

Дополнительные объекты недвижимости:

- сооружение коммунального хозяйства, протяженностью 1 291 м., наименование: Наружные сети водопровода, кадастровый номер: 29:22:050406:356, расположенные по адресу: 

<

...>. Наружные сети водопровода принадлежат Продавцу на праве собственности, номер государственной регистрации: 29:22:050406:356-29/001/2017-1 от 26.10.2017 года;

- сооружения канализации, протяженностью 221 м., наименование: Наружные сети канализации, кадастровый номер: 29:22:050406:354, расположенные по адресу: 

<

...>. Наружные сети канализации принадлежат Продавцу на праве собственности, номер 29:22:050406:354-29/001/2017-4 от 26.10.2017 года;

- сооружения коммунального хозяйства, протяженностью 71 м., наименование: Тепловые сети, кадастровый номер: 29:22:050406:355, расположенные по адресу: 

<

...>;

- сооружения канализации, протяженностью 2 000 м., наименование: наружные сети дренажа, кадастровый номер: 29:22:050406:357, расположенные по адресу: 

<

...>;

- нежилое здание, общей площадью 511. 9 м.кв., наименование: Здание насосной с пожрезервуарами, 1 этажное, кадастровый номер: 29:22:050406:353, расположенное по адресу: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>;

- сооружения канализации протяженностью 1 705 м., наименование: Наружные сети ливневой канализации, кадастровый номер: 29:22:0504066360, расположенные по адресу: 

<

...>;

- сооружения электроэнергетики, протяженностью 626 м., наименование: Сети электроснабжения, кадастровый номер: 29:22:000000:8668, расположенные по адресу: 

<

...>;

- сооружения электроэнергетики, протяженностью 1 046 м., наименование: Сети наружного освещения, кадастровый номер: 29:22:050406:359, расположенные по адресу: 

<

...>.

Из пункта 2.1 договора следует, что при заключении договора стороны исходят из того, что на отношения сторон по договору распространяется пункт 2 статьи 455 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ                         от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

В соответствии с пунктом 3.1 договора Продавец обязуется после регистрации на свое имя права собственности на Здание, Земельный участок, и Дополнительные объекты недвижимости передать Здание, Земельный участок и Дополнительные объекты недвижимости за плату в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять их у Продавца и заплатить за них цену в порядке   и на условиях, предусмотренных Договором.

Таким образом, Договор подлежит квалификации в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, к которому подлежат применению правила главы 30 ГК РФ «Купля-продажа».

В соответствии с условиями договора ответчиком была выплачена сумма  в размере 1 176 100 000руб. по платежным поручениям  № 13415           от 28.01.2016, № 14905 от 12.08.2016, № 15352 от 14.10.2016, № 15762 от 12.12.2016, № 15874 от 23.12.2016, № 16227 от 17.02.2017, № 16504 от 31.03.2017, № 16566 от 07.04.2017, № 16623 от 14.04.2017, № 16685 от 21.04.2017, № 17019 от 02.06.2017, № 17136 от 09.06.2017, № 17369 от 10.07.2017, № 18121 от 13.10.2017, № 18467 от 24.11.2017, № 18577  от 08.12.2017, № 18981 от 09.02.2018, № 20228 от 10.08.2018.

Согласно пункту 5.4 Дополнительного соглашения № 9 к договора ответчик должен выплатить оставшуюся сумму в размере 29 500 000руб. в счет стоимости Торгового комплекса «Леруа Мерлен», в течение 10 банковских дней, с момента получения счета продавца, который не может быть выставлен ранее двух лет, с момента ввода Здания                       и Дополнительных объектов недвижимости в эксплуатацию, при условии отсутствия замечаний со стороны покупателя, выявленных покупателем недостатков качества Здания, Дополнительных объектов недвижимости  и инженерных сетей.

Согласно пункту 5.6. Дополнительного соглашения № 9 в случае выявления в течение 2 лет с даты ввода Здания и Дополнительных объектов недвижимости недостатков качества и неустранения таких недостатков в рамках исполнения гарантийных обязательств в срок покупатель (ответчик) вправе устранить такие недостатки своими силами с компенсацией своих реальных затрат на такое устранение из сумм платежа, указанного в пункте 5.4 Дополнительного соглашения № 9 и, соответственно, уменьшить сумму платежа при ее выплате.

Согласно пункту 5.7. Дополнительного соглашения № 9 стороны договорились, что в случае возникновения обстоятельств, указанных в пункте 5.6, цена Договора уменьшается на сумму устранения недостатков, качества Здания и Дополнительных объектов недвижимости, в порядке пункта 1 статьи 475 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 470 ГК РФ гарантия качества товара распространяется и на все составляющие его части (комплектующие изделия), если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Условия договора не содержат ограничений гарантии качества в отношении каких-либо частей Здания и Дополнительных объектов недвижимости.

Таким образом, по смыслу условий Договора и Дополнительного соглашения № 9 к нему сумма гарантийного удержания подлежит выплате истцу при условии надлежащего выполнения гарантийных обязательств в отношении Здания и Дополнительных объектов недвижимости, срок гарантии которых составляет 2 года с момента ввода в эксплуатацию соответствующих объектов недвижимости.

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара,  на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Таким образом, действующим законодательством на продавца товара возложено бремя доказывания, что недостатки товара возникли вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Здание и Дополнительные объекты недвижимости введены в эксплуатацию согласно разрешению от 06.10.2017г.

В целях устранения недостатков ответчик письмом от 19.11.2018 (т. 8 л. 12) направил истцу отчет №ТО-23-008-2018 от 09.11.2018г. по результатам технического обследования и геодезического контроля строительных конструкций торгового комплекса, составленный ООО «Геоэкология инжинирг» по заказу ответчика,  и потребовал устранить недостатки, выявленные в гарантийный период.

Письмом от 26.09.2019 (т.1 л. 171) ответчик также потребовал устранить недостатки Здания и Дополнительных объектов недвижимости, выявленные в течение двухлетнего гарантийного срока.

По результатам совместного осмотра, выявленных недостатков, сторонами составлен протокол от 06.11.2019 (т. 1 л. 181), из которого  усматривается, что истец частично признал наличие гарантийных случаев, в том числе по дефектам асфальтобетонного покрытия и бордюрного камня.

Для установления обстоятельств, подлежащих доказыванию в настоящем деле, Определением от 22.06.2022г. по делу была назначена судебная экспертизы, проведение которой поручено АНО Экспертно-правовой центр «Финансовые расследования и судебные экспертизы», экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8, с привлечением для проведения лабораторных исследований ООО «Строительные технологии Севера» в лице начальника производственной дорожно-строительной лаборатории ФИО9

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Определить наличие или отсутствие недостатков (замечаний) объекта - здания Торгового комплекса «Леруа Мерлен» и дополнительных объектов недвижимости, как они определены в договоре купли-продажи недвижимого имущества № 779/02 от 21.12.2015, заключенного между ООО «Брянский капитал» и ООО «Леруа Мерлен Восток», по адресу: Архангельская область, Ломоносовский территориальный округ, ул. Касаткиной, дом 10, корпус 3, поименованных в Протоколе встречи между ООО «Брянский Капитал»  и ООО «Леруа Мерлен Восток» от 06.11.2019г. и Техническом заключении от 06.11.2018 (Приложение № 4 «Дефектная ведомость»).

2) В случае  наличия указанных недостатков определить причины их возникновения:    недостатки качества здания и дополнительных объектов недвижимости, как они определены в договоре купли-продажи недвижимого имущества №779/02 от 21.12.2015, заключенного между ООО «Брянский капитал» и ООО «Леруа Мерлен Восток, нарушающими условия указанного договора, а также требований ГОСТов, СНиПов и иных обязательных требований; неправильная эксплуатация объекта; эксплуатационный износ; иные причины.

Определить,  какие из выявленных недостатков возникли по обстоятельствам, зависящим от ООО «Брянский капитал».

3)   В случае установления недостатков здания и дополнительных объектов недвижимости, как они определены в договоре купли-продажи недвижимого имущества №779/02 от 21.12.2015, заключенного между ООО «Брянский капитал» и ООО «Леруа Мерлен Восток», возникших по обстоятельствам, зависящим от ООО «Брянский капитал», определить объем и стоимость устранения указанных недостатков.

4) Определить, возможна ли эксплуатация объекта по прямому назначению  с учетом выявленных недостатков.

5) Определить, повлекли ли корректировки ООО «Брянский капитал» рабочей документации объектов экспертизы, в том числе в части устройства дорожных конструкций парковки и проездов, ухудшение качества указанных конструкций, в том числе уменьшение их расчетного срока службы, прочности, расчетных показателей нагрузки и других параметров.

Определением от 15.08.2022 произведена замена лабораторной организации, к производству экспертизы привлечено ООО «Дорожная Строительная Исследовательская Лаборатория «Башстройинвест», эксперты ФИО10, ФИО11

Эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлены и поименованы недостатки объекта - здания Торгового комплекса «Леруа Мерлен» и дополнительных объектов недвижимости, как они определены в договоре купли-продажи недвижимого имущества № 779/02 от 21.12.2015, заключенного между ООО «Брянский капитал» и ООО «Леруа Мерлен Восток», по адресу: Архангельская область, Ломоносовский территориальный округ, ул. Касаткиной, дом 10, корпус 3, поименованных в Протоколе встречи между ООО «Брянский Капитал»  и ООО «Леруа Мерлен Восток» от 06.11.2019г. и Техническом заключении от 06.11.2018 (Приложение № 4 «Дефектная ведомость»), определены причины их возникновения, и в отношении недостатков,  возникших по обстоятельствам, зависящим от ООО «Брянский капитал», определены объем и стоимость устранения указанных недостатков - 68 971 153,20 руб.

Экспертом установлено, что  фактическое состояние объекта на момент производства натурного осмотра относится к работоспособному техническому состоянию, таким образом, эксплуатация объекта возможна по прямому назначению с учетом выявленных недостатков.

Экспертом установлено, что существующие дорожные конструкции парковки и проездов в целом удовлетворяют требованиям нормативных документов, однако использование большегрузных транспортных средств с нагрузкой на ось более 10,197 т. отрицательно воздействуют на качество, прочность асфальтобетонных покрытий                           и уменьшают расчетный срок службы дорожной одежды.

Ввиду того, что выводы эксперта по поставленным судом вопросам являются однозначным и мотивированным, неясности и противоречия в заключении эксперта отсутствуют, оснований для назначении по делу повторной экспертизы у суда не имеется, возражения истца связаны с несогласием с выводами эксперта.

Нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют.  Заключение эксперта не содержит противоречий,  является достаточно ясным и полным, и принимается в качестве надлежащего доказательства по делу.

Таким образом, заключением эксперта установлено, что стоимость устранения выявленных в рамках гарантийных обязательств недостатков составляет  68 971 153,20 руб., что превышает сумму гарантийного удержания, в связи с чем на стороне ответчика не возникло обязанности по выплате гарантийного удержания.

В связи с отсутствием оснований для взыскания с ответчика суммы гарантийного удержания, у суда отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки за просрочку выплаты данной суммы.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы в виде расходов по госпошлине и заявленных к взысканию судебных издержек по оплате внесудебного заключения в размере 362 205руб.05коп. возлагаются на истца.

Руководствуясь ст.ст.309,310  ГК РФ, ст.ст.102,110,167-171,176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

 

Судья                                                                                                Бобкова С.Ю.