Именем Российской Федерации

г. Москва

07.03.2024                                                                           Дело №А40-277468/22-133-1527

Резолютивная часть решения оглашена 27 февраля 2024г.

Полный текст решения изготовлен  07.03.2024 г.

 

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (127055, 

<

...>, СТР.9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к ответчику - АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (125315, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 31.07.2012, ИНН: 

<

***>)

при участии третьего лица:

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (109012, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 25.06.2004, ИНН: 

<

***>),

ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РОСИМУЩЕСТВА ПО Г. МОСКВЕ (107078, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ДАТА ПРИСВОЕНИЯ ОГРН: 15.06.2009, ИНН: 

<

***>),

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №2013/ар-1 от 15.04.2013г. в размере 12 616 880 руб. 14 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 898 001 руб. 42 коп., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,

и встречное исковое АНО ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ"

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ АВТОНОМНОМУ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА"

об : 1. обязании РУТ (МИИТ) зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 7 892 003, 30 (семь миллионов восемьсот девяносто две тысячи три рубля 30 копеек) из стоимости работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях;

2. обязании РУТ (МИИТ) зачесть в счет арендной платы по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 9 641 121,67 (девять миллионов шестьсот сорок одна тысяча сто двадцать один рубль 67 копеек) составляющих стоимость работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях путем заключения соответствующего Дополнительного соглашения.

При участии:

от истца: ФИО3, дов. от 28.03.2023 г. № 64/2023, пред. паспорт, диплом; ФИО4, дов. № 85/2023 от 07.04.2023 г., пред. паспорт, коп. диплома;

от ответчика: ФИО5, дов. от 27.02.2023 г., пред. паспорт, диплом;

от третьего лица: МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ- ФИО6, дов. от 09.01.2024 г. № ПД-39/5-ис, пред. удостов. 

 

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск заявлен о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения №2013/ар-1 от 15.04.2013г. в размере 12 616 880 руб. 14 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 898 001 руб. 42 коп., с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 13.07.2023 для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением к производству суда принят встречный иск, в соответствии с которым, АНО ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ просит:

-обязать РУТ (МИИТ) зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 12 616 880 руб. 14 коп. из стоимости работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях;

-обязать РУТ (МИИТ) зачесть в счет арендной платы по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 4 916 244 руб. 83 коп. составляющих стоимость работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях путем заключения соответствующего Дополнительного соглашения.

В судебном заседании 22.02.2024 объявлен перерыв до 27.02.2024 в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальной сайте Арбитражного суда г. Москвы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В судебном заседании РУТ (МИИТ) поддержало требование первоначального искового заявления по основаниям, изложенным в нем, и возражало против удовлетворения требований встречного иска в полном объеме по доводам отзыва на встречное исковое заявление.

АНО ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" в судебном заседании возражало против удовлетворения исковых требований, поддержало требования встречного искового заявления по основаниям, изложенным в нем.

Суд, рассмотрев первоначальные и встречные исковые требования, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Судом при рассмотрении настоящего дела установлено, что 15.04.2013 между ФГАОУ ВО РУТ (МИИТ) (Арендодатель) и АНО «Гарант» (Арендатор) заключен договор аренды №2013/ар-1 нежилого помещения по адресу: 

<

...>, общей площадью 797,4 кв.м.

Согласно п. 5.2 договора арендные платежи должны быть зачислены на счет арендодателя не позднее 15-го числа текущего оплачиваемого месяца.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.01.2016 часть арендуемых помещений общей площадью 235 кв. м возвращена арендодателю, оставшаяся площадь арендуемых помещений составляет с 11.01.2016 – 562,4 кв. м. Согласно п. 2 дополнительного соглашения сумма ежемесячной арендной платы составляет 245 768 руб. 80 коп.

Дополнительным соглашением от 29.12.2018 сумма ежемесячной арендной платы увеличена до 294 922 руб. 56 коп. с 01.01.2019.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 27.05.2020 арендатор предоставил арендодателю отсрочку по оплате арендной платы на срок с 1 апреля по 1 октября 2020  на основании Распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 №670-р, Постановлений Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 №439, от 03.04.2020  №434. Вместе с тем, у ответчика образовалась задолженность в размере 12 616 880 руб. 14 коп. за период с 15.10.2020 по 22.02.2024, которая им не оплачена.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 20.09.2022 № 021/11991, которая оставлена без ответа и удовлетворения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

 В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик в отзыве на иск не оспаривает задолженность по арендной плате, вместе с тем считает, что требования удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик в период неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации прекратил работу на период ограничений, однако арендная плата продолжала начисляться в полном объеме. Кроме того, арендатор не произвел зачет в счет арендной платы денежных средств в целях компенсации произведенных арендатором затрат на проведение перепланировки и ремонтно-строительных работ.

Поскольку ответчик аргументы истца документально не опроверг, доказательств оплаты за спорный период задолженности не представил, суд, учитывая предоставленную арендодателем отсрочку оплаты арендной платы, считает, что требования истца о взыскании задолженности в размере 12 616 880 руб. 14 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истец также просит взыскать 1 898 001 руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.10.2020 по 22.02.2024.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях просрочки уплате денежных средств подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В связи с тем, что судом установлены обстоятельства, связанные с просрочкой в уплате арендной платы, то истец правомерно воспользовался мерами гражданско-правовой ответственности, предусмотренными ст. 395 ГК РФ, и начислил проценты. Расчет судом проверен, признан арифметически верным.

Заявляя встречные исковые требования, АНО «ГАРАНТ» просит обязать РУТ (МИИТ) зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 12 616 880 руб. 14 коп. из стоимости работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях. Обязать РУТ (МИИТ) зачесть в счет арендной платы по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежные средства в размере 4 916 244 руб. 83 коп. составляющих стоимость работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях путем заключения соответствующего Дополнительного соглашения.

В обоснование встречного искового требования АНО «ГАРАНТ»  ссылается на передачу по договору аренды помещения не пригодного для использования в соответствии с целями, изложенными в п. 1.1 Договора. В связи с чем арендатором была проведена перепланировка и ремонтно-строительные работы с согласия арендатора. Приемочной комиссией арендодателя, созданной приказом от 04.06.2014 №137/а работы были приняты. Общая стоимость работ составила 17 533 127 руб. 97 коп.  В последующем арендатор неоднократно обращался к арендодателю  с просьбой рассмотреть вопрос об уменьшении арендной ставки в счет неотъемлемых капитальных вложений и произвести согласно пункту 10.2 договора аренды перерасчет арендной платы в целях частичной компенсации произведенных арендатором затрат.

Для решения вопроса, какие из произведенных истцом работ, относятся к неотделимым улучшениям, определением от 03.10.2023 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО  "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ИССЛЕДОВАНИЙ "УСЛУГИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ СТРУКТУРАМ" ФИО7, ФИО8, ФИО9 Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

«Определить фактическую стоимость произведенных АНО «Гарант» ремонтных работ капитального характера части здания, расположенного по адресу: 

<

...>, направленных на создание условий, обеспечивающих использование арендованных помещений для организации общественного питания».

Согласно представленному экспертному заключению, фактическая стоимость произведенных АНО «Гарант» ремонтных работ капитального характера части здания, расположенного по адресу: 

<

...>, направленных на создание условий, обеспечивающих использование арендованных помещений для организации общественного питания, составляет 17 107 473 руб. 72 коп.

Относимость, допустимость, достоверность и взаимосвязь представленных в материалы дела доказательств, суд оценил с позиции статьи 71 АПК РФ, согласно которой каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В составленном экспертами АНО  "ЦЕНТР ЭКСПЕРТИЗЫ И ИССЛЕДОВАНИЙ "УСЛУГИ ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ СТРУКТУРАМ" ФИО7, ФИО8, ФИО9 экспертном заключении содержится необходимая, достаточная и существенная применительно к предмету спора информация. Заключение экспертов соответствует части 2 статьи 86 АПК РФ и является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу.

Участвующие в деле лица возражений относительно выводов эксперта, либо о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Как следует из материалов дела 04.07.2014 приемочная комиссия, назначенная приказом ректора за №137/ах установила, что капитальный ремонт части здания института выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, пожарным, строительным нормам и правилам и вводится в действие.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 616 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1), в свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2).

В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).

Учитывая диспозитивный характер указанной нормы, стороны в договоре в пункте 3.3.2 согласовали право арендатора на возмещение своих расходов понесенных на осуществление ремонтных работ капитального характера, направленных на создание условий, обеспечивающих использование арендованных помещений согласно п. 1.1 договора.

Кроме того, пунктом  10.2 стороны установили, что помещения передаются арендатору в том виде как они есть на момент передачи, а именно, не приспособленными под организацию общественного питания. В течение тридцати дней с момента подписания данного договора арендатор предоставляет арендодателю на рассмотрение и согласование проект реконструкции указанных в п. 1.1 данного договора помещений. Полученные и согласованные предложения и замечания учитываются арендатором при окончательной доработке проекта. По факту произведенных арендатором затрат по проведению ремонтно-реконструкционных работ капитального характера согласно утвержденному установленным порядком проекта, стороны подпишут соответствующее дополнительное соглашение к данному договору, определяющее порядок их зачета, статья 612 и 616 ГК РФ, путем уменьшения установленной арендной платы. При этом ежемесячное удержание арендной платы не может составлять более пятидесяти процентов от ее месячной величины.

В данном случае, согласно представленным в материалы дела доказательствам, стороны согласовали возможность компенсации стоимости произведенных с согласия арендодателя неотделимых улучшений и в период действия Договора путем, в том числе, зачета в счет арендной платы. Однако в соответствии с условиями договора (пункт 10.2) дополнительное соглашение не заключено.

В материалы дела истцом по встречному иску представлены доказательства обращения к арендодателю с просьбой заключить дополнительное соглашение (том 1 л.д.92-97). Между тем, в настоящее  время соглашение не заключено, судом установлено бездействие как истца, так и не достаточно активные действия со стороны арендатора принимая во внимание , что договором не предусмотрена обязанность какой либо из сторон по инициированию заключения данного соглашения.

Исходя из положений статьи 616 ГК РФ,  в соответствии с которой у арендатора есть право,  и условий договора, прямо предусматривающих возмещение обществу затрат на капитальный ремонт, в том числе путем уменьшения размера арендной платы, и принимая во внимание изложенные выше обстоятельства,  суд приходит к выводу об удовлетворении требования           АНО «ГАРАНТ» о зачете в счет погашения задолженности по арендной плате по Договору аренды от 15.04.2013г. № 2013/ар-1 денежных средств в размере 12 616 880 руб. 14 коп. из стоимости работ по проведению перепланировки и ремонтно-строительных работ капитального характера в помещениях.

Требование АНО «ГАРАНТ» об обязании зачесть в счет арендной платы денежных средств в размере 4 916 244 руб. 83 коп. путем заключения дополнительного соглашения подлежат отклонению поскольку согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Вмешательство суда в процесс заключения договора является изъятием из принципа свободы его заключения, в связи с чем допустимо лишь на основании прямого указания закона либо в силу соглашения сторон.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными правовыми актами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Изложенные нормы действующего законодательства и условия договора свидетельствуют о том, что стороны согласовали возможность заключения дополнительного соглашения.

Суд считает недоказанными доводы истца по встречному иску об уклонении арендодателя от заключения дополнительного соглашения, поскольку в обращениях истца не содержались условия дополнительного соглашения, а лишь указывалось на желание его заключить.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что требования сторон подлежат удовлетворению, поскольку документально подтверждены доказательствами, имеющимися в материалах дела.

В соответствии со ст. ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по первоначальному и встречному исковым заявлениям, распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных первоначальных и встречных требований.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1. Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 12 616 880 (Двенадцать миллионов шестьсот шестнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) руб. 14 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 898 001 (Один миллион восемьсот девяносто восемь тысяч один) руб. 42 коп., судебные расходы по оплате госпошлины в размере 64 081 (Шестьдесят четыре тысячи восемьдесят один) руб.

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 493 (Тридцать одна тысяча четыреста девяносто три) руб.

2. Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Произвести зачет в части задолженности по арендной плате в сумме 12 616 880 (Двенадцать миллионов шестьсот шестнадцать тысяч восемьсот восемьдесят) руб. 14 коп.

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)в пользу  АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (Шесть тысяч) руб., а также расходы по оплате судебной экспертизы в размере 490 000 (Четыреста девяносто тысяч) руб.

3. Произвести зачет встречных однородных требований.

В результате зачета требований взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА "ГАРАНТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО АВТОНОМНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ "РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 408 001 (Один миллион четыреста восемь тысяч один) руб. 42 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 58 081 (Пятьдесят восемь тысяч восемьдесят один) руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение

 может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:                                                                                                              Е.В. Михаи?лова