АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-7217/2022

г. Тюмень

05 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2022г. 

Решение в полном объеме изготовлено 05.10.2022г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец) 

к Департаменту имущественных отношений города Тюмени (далее – ответчик) 

третье лицо - МКУ «ТГИК»

о признании незаконным

об обязании совершить определенные действия

при участии:

от истца: ФИО2, паспорт

                 ФИО3, доверенность от 10.01.2022 №б/н

от ответчика: ФИО4, доверенность от 04.04.2022 №54

от третьего лица: ФИО5, доверенность от 24.03.2022 №16

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 01.04.2022 поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту имущественных отношений города Тюмени, согласно которому истец просит:

- признать незаконным отказ Администрации города Тюмени в компенсации истцу улучшений, неотделимых от объекта недвижимости по договору от 21.09.2021 №802,

- об обязании Администрации города Тюмени выплатить 900300,00 рублей компенсацию стоимости неотделимых улучшений от недвижимого имущества.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что между ним и ответчиком существовали длительные отношения по аренде нежилого помещения площадью 19.9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0430002:3954. Балансодержателем указанного имущества являлось третье лицо. Последний договор между сторонами заключен 29.03.2019 и прекратил свое действие в связи с выкупом истцом указанного помещения на основании договора купли-продажи от 21.09.2021 №802. В период действия между сторонами арендных отношений с письменного согласия ответчика в лице балансодержателя истец произвел капитальный ремонт указанного помещения, поскольку оно было непригодно к эксплуатации. Ответчиком указанный ремонт до передачи помещения в аренду истцу не производился. Стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений составила 900300,00 рублей согласно отчету об оценке от 19.11.2021 №20-11/2021. Поскольку ответчик после письменного обращения истца о возмещении указанной стоимости ремонта отказал истцу в возмещении, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

Исковые требования истца сформулированы следующим образом:

- признать незаконным отказ администрации города Тюмени в компенсации улучшений, неотделимых от объекта недвижимости от 21.09.2021 № 802.

- обязать администрацию города Тюмени компенсировать стоимость выполненных улучшений, неотделимых от недвижимого имущества в размере 900300,00 рублей. 

Истец представил заявление об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:

 - признать незаконным отказ департамента имущественных отношений города Тюмени в компенсации улучшений, неотделимых от объекта недвижимости от 21.09.2021 № 802.

- обязать Департамента имущественных отношений города Тюмени компенсировать стоимость выполненных улучшений, неотделимых от недвижимого имущества в размере 900300,00 рублей.

Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Ответчик представил отзыв о несогласии с иском, в котором указывает, что решение им об отказе в компенсации улучшений, неотделимых от недвижимого имущества от 21.09.2021 №802, не принималось, стороны осуществляли переписку в рамках досудебного порядка урегулирования спора. Относительно требования о компенсации денежных средств, ответчик указывает, что у него с истцом были длительные договорные отношения, однако они с 02.10.2007 по 14.10.2010 отсутствовали, в связи с чем, непрерывность владения истцом не подтверждена. Истец 31.07.2003 обратился к третьему лицу о разрешении выполнить ремонтные работы в виде пристроя из пластиковых панелей на существующем крыльце. Третье лицо письмо от 05.08.2003 №1464 сообщило истцу, что оно не возражает против выполнения тамбура из легких конструкция на существующем крыльце спорного помещения за собственные средства истца. Спорное помещение 25.09.2006 на основании акта о вводе в эксплуатации самовольной постройки введено в эксплуатацию. Указанные строительные работы осуществлялись истцом в рамках договоров аренды от 08.05.2003 №05314208, от 23.04.2004 №04416519, от 08.08.2005 №08519940, от 23.12.2005 №12520611, от 11.12.2006 №12622475. Арендные отношения с истцом прекращены со 02.10.2007 года. На основании изложенного, истец заявил ходатайство о применении судом срока исковой давности. Также ответчик указывает, что третье лицо письмо от 16.06.2014 №44-07-215/4 отказало истцу в принятии представленных смет и актов о приемке выполненных работ, а также в зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы, в связи с согласием истца на проведение реконструкции за его счет. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права. 

Истец уточнил исковые требования в части наименования ответчика. Истец просит суд считать по делу ответчиком Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени. Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Истец возражений на отзыв ответчика не представил.

Истец представил заявление об изменении предмета иска, согласно которому просит суд взыскать с ответчика в пользу истца стоимость капитального ремонта в размере 900300,00 рублей на основании отчета об оценке от 19.11.2021 №20-11/2021, включающую в себя приобретенные за счет истца материалы. Оборудование и работы, выполненные в нежилом помещении общей площадью 19.90 кв.м., находящемся по адресу: Тюменская область, ул. Пермякова, д. 56, кадастровый номер 72:23:043002:3954. Заявление принято к производству суда в порядке ст.49 АПК РФ.

Ответчик представил возражения относительно указанного заявления.

Истец приобщил дополнительное доказательство в виде отчета ООО «Центр экономического содействия» от 19.07.2021 №3911/21 об оценке рыночной стоимости объекта.

Третье лицо представило отзыв на иск, в котором поддержало позицию ответчика, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как установлено судом, между департаментом, муниципальным казенным учреждением «Тюменское городское имущественное казначейство» (балансодержатель), с одной стороны, и истцом, с другой стороны, были заключены договоры аренды нежилого помещения (строения) в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>:

- договор аренды от 22.05.2002 № 05211920, сроком действия с 08.04.2002 до 07.04.2003;

- договор аренды от 08.05.2003 № 05314208, сроком действия с 07.04.2003 по 05.04.2004;

- договор аренды от 23.04.2003 № 04416519, сроком действия с 06.04.2004 по 04.04.2005;

- договор аренды от 08.08.2005 № 08519940, сроком действия с 05.04.2005 по 04.10.2005;

- договор аренды от 23.12.2005 № 12520611, сроком действия с 05.10.2005 по 03.10.2006;

- договор аренды от 11.12.2006 № 12622475, сроком действияс 04.10.2006 по 02.10.2007.

- договор аренды от 14.10.2010 № 10102749, сроком действия 3 года со дня передачи по акту-приема-передачи;

- договор аренды от 18.12.2013 № 121330462, сроком действия с 06.11.2013 по 05.11.2018;

- договор аренды от 29.03.2019 № 031933055, сроком действия с даты передачи имущества по акту приема-передачи сроком на 5 лет.

С 02.10.2007 по 14.10.2010 у МКУ «ТГИК» договорные отношения с истцом отсутствовали.

31.07.2003 истец обратился в МКУ «ТГИК» с письмом о получении разрешения выполнить ремонтные работы в виде пристроя из пластиковых панелей на существующем крыльце. МКУ «ТГИК» 05.08.2002 направлено истцу письмо №1464, в котором сообщено, что не возражает против выполнения тамбура из легких конструкций на существующем крыльце по адресу: 

<

...>, за собственные средства.

Выполнение арендатором работ по устройству тамбура осуществлялось в рамках договоров аренды от 08.05.2003 №05314208, от 23.04.2004 №04416519, от 08.08.2005 №08519940, от 23.12.2005 №12520611, от 11.12.2006 №12622475. 

Арендные отношения с истцом прекращены со 02.10.2007 года.

В соответствии с п.1.5 положения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения на праве оперативного управления, об изъятии имущества из оперативного управления, о бюджетном учете имущества и об обеспечении его сохранности, утвержденного постановлением Администрации города Тюмени от 12.08.2013 №99-пк (далее - Положение), МКУ «ТГИК» является лицом, ответственным за эксплуатацию в отношении зданий, сооружений, составляющих муниципальную казну города Тюмени, в случае, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии с п.1.4 положения МКУ «ТГИК» осуществляет бюджетный учет имущества, составляющего муниципальную казну города Тюмени, за исключение акций акционерных обществ, находящихся в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень.

Согласно ст.264.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации (далее – БК РФ) бюджетный учет представляет собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении о состоянии финансовых и нефинансовых активов и обязательств Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В силу п.3 ст.219 БК РФ получатель бюджетных средств принимает бюджетные обязательства путем заключения государственных (муниципальных) контрактов, иных договоров с физическими и юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями или в соответствии с законом, иным правовым актом, соглашением.

МКУ «ТГИК» в рамках своих полномочий передало истцу нежилое помещение в технически исправном состоянии, согласно актов приема-передачи.

Пунктом 2.3 договоров аренды определено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объёме и сроки, установленные актом приема-передачи и дефектной ведомостью.

Цели деятельности арендатора, для реализации которых и было принято в аренду спорное помещение, указаны в договорах аренды, и каких бы то претензий к арендованному имуществу арендатор не предъявлял, следовательно, добровольно принял на себя бремя содержания принятого в аренду помещения.

Выполнение устройства входной группы в нежилое помещение было обусловлено потребностью арендатора для осуществления деятельности по оказанию услуг парикмахерской.

В период проведения истцом работ по обустройству входной группы действовало положение о порядке проведения ремонта и зачета затрат по капитальному ремонту зданий, сооружений и нежилых помещений в счет уплаты арендной платы, утвержденное постановлением Главы города Тюмени от 26.02.2001 №8 (далее - Положение).

Согласно п.4.1, п.4.2 положения, при заключении договора аренды балансодержатель устанавливает необходимые объемы и сроки проведения работ, связанные с капитальным и текущим ремонтом передаваемого в аренду здания, сооружения, нежилого помещения, с составлением акта приема-передачи здания, сооружения, нежилого помещения. Арендатор не имеет права приступать к выполнению работ без утвержденной балансодержателем сметной либо проектно-сметной документации. При необходимости ремонта составляется дефектная ведомость, после выполнения работ оформляется акт приемки.

По окончании ремонтных работ арендатор вправе обратиться к балансодержателю здания, сооружения, нежилого помещения с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды о зачете затрат, связанных с капитальным ремонтом здания, сооружения, нежилого помещения, в счет уплаты арендной платы.

В заключенных договорах аренды отсутствовало требование о проведении арендатором капитального ремонта нежилого помещения; объем и сроки выполнения работ по капитальному ремонту нежилого помещения арендодателем не устанавливались. Балансодержатель не согласовывал сметную либо проектно-сметную документацию по выполнению устройства входной группы, проверка актов приемки выполненных работ балансодержателем не осуществлялась.

16.06.2014 МКУ «ТГИК» письмом №44-07-2158/4 сообщено истцу об отказе в принятии представленных смет и актов о приемке выполненных работ, а также в зачете стоимости выполненных работ в счет арендной платы, в связи с согласием истца на проведение реконструкции за его счет.

Между департаментом, МКУ «ТГИК» и истцом был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 21.09.2021 №802, предметом которого выступало спорное нежилое помещение.

В силу ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно п.2.1 договора купли-продажи, цена продажи имущества в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости составила 1479947,00 рублей.

Следовательно, зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

При заключении договора купли-продажи, разногласия между департаментом и истцом в части цены выкупа муниципального имущества отсутствовали.

Истец обосновывает свои исковые требования положениями п.2 ст.623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому следует, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В уточнении к иску, истец указывает, что произведенные им улучшения следует расценивать как капитальный ремонт. 

В обоснование стоимости капитального ремонта истцом приложен отчет об оценке от 19.11.2021 №20-11/2021 рыночной стоимости материалов, оборудования и работ, выполненных в нежилом помещении общей площадью 19,9 кв.м., находящихся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 72:23:0430002:3954, согласно которому истцом выполнены ремонтные работы в виде пристроя из пластиковых панелей на существующем крыльце, стоимость которых составила 900300,00 рублей. 

Между сторонами возник спор относительного того к какой категории относится выполненные улучшения истцом (текущий ремонт, капитальный ремонт либо реконструкция).

Актом о вводе в эксплуатацию самовольной постройки (самовольно реконструированного жилого дома, иного строения, сооружения или иного недвижимого имущества) от 25.09.2006 №263, утвержденного Администрацией города Тюмени в лице начальника управления по работе с населением Ленинского административного округа города Тюмени установлено, нежилое помещение (бытовое обслуживание) после реконструкции по адресу: 

<

...>, на первом этаже девяти этажного дома имеет пристрой в пределах лестничной площадки, фундамент – железо-бетонный, стены – железобетонные из панелей, перекрытие – железо-бетонная плита, кровля – мягкая. Объект был введен в эксплуатацию на основании указанного акта.

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

Статей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определено, что капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2).

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В постановлении от 20.06.2017 № Ф03-972/2017 по делу № А73-6021/2016 Арбитражный суд Дальневосточного округа основывался на следующих признаках неотделимых улучшений: это, в частности, работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции и техническому перевооружению, работы, увеличивающие объем здания и изменяющие его назначение.

Согласно ст.1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

Проанализировав указанные положения законодательства, нормативных актов, а также акта о вводе объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 №263, суд приходит к выводу, что истцом выполнены неотделимые улучшения.

Пунктом 2.3 договоров аренды определено, что арендатор обязуется поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи и дефектной ведомостью. 

Судом также установлено, что в заключенных договорах аренды отсутствовало требование о проведении арендатором капитального ремонта нежилого помещения. Объем и сроки выполнения работ нежилого помещения ответчиком не устанавливались.

Выполнение устройства входной группы в нежилое помещение было обусловлено потребностью арендатора для осуществления деятельности по оказанию услуг парикмахерской.

Указанные улучшения, в случае их отделения, нанесут вред спорному нежилому помещению.

В соответствии с п.2.9 договоров аренды, арендатор обязуется по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать балансодержателю безвозмездно все произведенные улучшения неотделимые без вреда от конструкций помещений. 

Таким образом, условиями договора прямо было предусмотрено, что неотделимые улучшения по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении являются собственностью балансодержателя.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что приобретая спорное имущество у ответчика и третьего лица по договору купли-продажи, истец сам становится собственником неотделимых улучшений без возможности требования компенсации с указанных лиц, произведенных улучшений. 

Относительно ходатайства ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд приходит к следующему.

Согласно ст.ст.195, 196 и 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчик указывает, что с момента прекращения арендных отношений с 02.10.2007, в рамках которых истцом производились работы по обустройству пристроя для нужд арендатора, истец узнал о нарушении его прав. 

Настоящие исковые требования предъявлены к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени и основаны на договоре купли-продажи, заключенного между сторонами 21.09.202 года1. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что срок исковой давности начинает течь с заключения указанного договора, а не с момента прекращения арендных отношений, поскольку ответчик обратился в суд с настоящими исковыми требования после приобретения права собственности на спорное нежилое помещение.

Кроме того, суд также принимает во внимание, что постановлением Администрации города Тюмени от 26.08.2008 №76-ПК «О порядке проведения капитального ремонта. работ по реконструкции муниципального имущества, работ, по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных  договором затрат на улучшение арендованного имущества» п.2.5 определено, что капитальный ремонт, работы по реконструкции нежилых помещений, зданий, строений осуществляются при наличии разработанной балансодержателем сметной документации в соответствии с настоящим пунктом. Следовательно, требования истца на возмещение стоимости произведенных улучшений направлены к третьему лицу, а не ответчику. 

Таким образом, судом установлено, что срок исковой давности ответчиком по заявленным исковым требования не пропущен, но установленные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований. 

При принятии иска к производству суда, истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины. 

На основании ст.110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 27006,00 рублей.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 27006,00 рублей госпошлины.

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья

Маркова Н.Л.