ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45 

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности судебного акта

Дело № А65-7494/2020

г. Самара

03 февраля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Гольдштейна Д.К., 

судей Александрова А.И., Гадеевой Л.Р., 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

...>, апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.10.2021 

по заявлению ФИО2 о разрешении разногласий с залоговым кредитором ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» по вопросу о порядке и условиях реализации имущества должника (вх.34585),

по ходатайству финансового управляющего ФИО3 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.48742),

по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Казань, ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>,

при участии третьего лица: ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие»

ФИО2- лично, паспорт,

представитель ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» - ФИО4 по доверенности от 15.08.2019.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.08.2020 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим имуществом должника утвержден ФИО3.

В Арбитражный суд Республики Татарстан 09.06.2021 поступило заявление ФИО2 о разрешении разногласий с залоговым кредитором ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» по вопросу о порядке и условиях реализации имущества должника (вх.34585).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2021 заявление (вх.34585) принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица,  привлечено ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

В Арбитражный суд Республики Татарстан 12.08.2021 поступило ходатайство финансового управляющего ФИО3 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника (вх.48742).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.08.2021 ходатайство (вх.48742) принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица,  привлечено ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие». Этим же определением заявление (вх.34585) и ходатайство (вх.48742) объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан  от 18.10.2021 заявление (вх.34585) о разрешении разногласий между должником ФИО2 и залоговым кредитором ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» удовлетворено. Заявление (вх.48742) о разрешении разногласий между финансовым управляющим ФИО3 и залоговым кредитором ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» удовлетворено. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника ФИО2.

ФИО2 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.10.2021.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 27.01.2022.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции заявитель апелляционной жалобы поддержал доводы указанной жалобы.

Представитель ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ. 

В суд апелляционной инстанции поступили письменные пояснения от  ФИО2 с приложенными документами (письмо кадастрового инженера и отчет кадастрового инженера от 12.01.2022).

Согласно части 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Учитывая, что непринятие судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств в данном случае может привести к вынесению неправильного судебного акта, представленные доказательства имеют существенное значение для правильного разрешения данного спора (наличие или отсутствие задолженности), относятся к предмету рассматриваемого спора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что представленные доказательства могут повлиять на законность принятого судебного акта, в связи с чем они подлежат приобщению (пункт 29 постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу пункта 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.

Пунктом 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина.

Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Согласно п.40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан» в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего. Данное положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 и 140 Закона о банкротстве. Имущество должников - индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан, предназначенное для осуществления ими предпринимательской деятельности, подлежит продаже в порядке, установленном Законом о банкротстве в отношении продажи имущества юридических лиц (пункт 4 статьи 213.1 Закона о банкротстве). В связи с этим общие правила пункта 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве об одобрении порядка, условий и сроков продажи имущества собранием (комитетом) кредиторов применяются при рассмотрении дел о банкротстве индивидуальных предпринимателей и утративших этот статус граждан в случае продажи имущества, предназначенного для осуществления ими предпринимательской деятельности. Эти правила не применяются при продаже имущества, не предназначенного для осуществления должником предпринимательской деятельности, и при рассмотрении дел о банкротстве граждан - не индивидуальных предпринимателей и не имевших этого статуса ранее. 

Суд первой инстанции указал, что определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 января 2021 года (дата резолютивной части 19.01.2021г.) требование публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие», г.Москва, в размере 8 141 706,56 рублей в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Казань, ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, адрес регистрации: 

<

...>, как обеспеченное залогом следующего имущества:

-    жилой дом, кад.номер 16:50:350204:641, расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь 206,7 кв.м.;

-  земельный участок, кад.номер 16:50:350204:181, расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь 1500 кв.м.

В ходе процедуры залоговым кредитором утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества должника в отношении вышеуказанного имущества.

В соответствии с абз.3 п.2.1. Положения залогового кредитора, начальная цена на первых торгах составляет 8 593 000,00 рублей. Стоимость имущества, являющегося предметом торгов, определена на основании отчета 27921-ОТКР-С/21 от 24.02.2021 ООО ЭсАрДжи-Консалтинг».

Как указал суд первой инстанции, согласно п.2.2. Положения залогового кредитора состав имущества следующий: земельный участок, кадастровый номер 16:50:350204:0181, общая площадь 1500 кв.м. и жилой дом, кадастровый номер 16:50:350204:641, общая площадь 206,7 кв.м. (фактическая площадь дома 396,9 кв.м., количество этажей 3, в том числе 1 подземный), расположенные по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с представленным залоговым кредитором Положением, должник и финансовый управляющий обратились в суд с рассматриваемыми ходатайствами.

В соответствии с Положением, представленным финансовым управляющим, рыночная стоимость реализуемого имущества должника и состав имущества следующие: Жилой дом, кад. №16:50:350204:641, общ.пл.206,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (+3 этаж 104 кв.м., не зарегистрированный в установленном законом порядке), находящийся в залоге у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» рыночной стоимостью 6 109 000,00 руб.; Земельный участок, кад. №16:50:350204:0181, общ.пл.1500 кв.м., расположенный по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, 

<

...>, находящегося в залоге у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» рыночной стоимостью 5 322 000,00  руб.

В обоснование доводов о стоимости имущества, финансовым управляющим представлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества Центр Экспертизы «Столица» от 18.05.2021г.

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Согласно статье 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 -19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

В пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога.

На основании пункта 1 статьи 350 ГК РФ, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

По правилам статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее также – Закон об ипотеке) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 указанного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названных законом.

Оценка заложенного имущества может не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно определения судом начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика - суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Как указывал Верховный суд Российской Федерации, данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества (определение от 16.02.2016 № 80-КГ15-29).

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

Согласно пункту 2 статьи 12 указанного Федерального закона рыночная стоимость, определенная в отчете независимого оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В любом случае реальная рыночная стоимость имущества может быть определена исключительно по результатам торгов по его продаже, поскольку формируется путем использования рыночных механизмов спроса и предложения. Цена продажи имущества при продаже посредством открытых торгов определяется только исходя из спроса на имущество и его ликвидности. Следовательно, имущество должника либо будет реализовано, либо возможность его выгодной продажи окажется исчерпанной.

Установление начальной продажной цены обеспечивает условия для торгов и только в ходе самих торгов может быть выявлена фактическая стоимость имущества в зависимости от существующего на рынке спроса. Если предлагаемое имущество представляет интерес для потенциальных приобретателей, максимальная цена на торгах будет достигнута.

Торги проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников и получения должником наибольшей цены за реализуемое имущество (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2015 № 309-ЭС14-5788 по делу № А71-15246/2012).

Как установил суд первой инстанции, в обоснование рыночной стоимости реализуемого имущества залоговым кредитором в материалы дела представлен отчет 27921-ОТКР-С/21 от 24.02.2021, выполненный ООО ЭсАрДжи-Консалтинг», согласно которому рыночная цена спорного имущества составляет 8 593 000 руб.; должником представлен отчет об оценке рыночной стоимости имущества, выполненный Центр Экспертизы «Столица» от 18.05.2021, согласно которому рыночная цена спорного имущества составляет 11 431 000 руб.

Оценив указанные документы суд первой инстанции констатировал, что как следует из отчета 27921-ОТКР-С/21 от 24.02.2021, выполненного ООО ЭсАрДжи-Консалтинг», при проведении оценки внешний осмотр объекта и осмотр внутренней части помещений объекта оценщиком не производился; также в отчете указано, что эксперт сведений о наличии в оцениваемом жилом доме телефона, Интернета, водоснабжения, канализации не выяснил. 

Суд первой инстанции указал, что в отсутствие внутреннего осмотра оценщиком не могли быть учтены такие недостатки внутренней части оцениваемого объекта как, например, состояние инженерных коммуникаций (канализация, электроснабжение и водоснабжение, интернет, телефонная связь и т.д.), состояние потолков, стен и т.д. Указанные факторы могли существенно повлиять на итог оценки спорного объекта недвижимости.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости отклонения сведений об рыночной оценке  имущества, установленной данным отчетом и отсутствии оснований для принятия результатов такой оценки для цели устанволения продажной цены имущества на торгах.

В то же время, представленный отчет об оценке рыночной стоимости имущества от 18.05.2021, выполненный ООО «Центр Экспертизы «Столица», оценен судом первой инстанции как не имеющим вышеперечисленных недостатков, достоверный и обоснованный, не противоречащий Федеральным стандартам оценки. Суд первой инстанции не установил оснований для признания отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 18.05.2021, выполненного ООО «Центр Экспертизы «Столица»,  недопустимым доказательством.

Суд первой инстанции констатировал, что выводы относительно величины рыночной стоимости спорного жилого дома и земельного участка, предлагаемых к реализации, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости имущества от 18.05.2021, выполненного ООО «Центр Экспертизы «Столица», участвующими в деле лицами не оспорены, доказательства  недостоверности отчета вследствие некомпетентности эксперта, его заинтересованности, неполноты представленных для ее проведения материалов или по иным основаниям, не представлены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о целесообразности установления начальной продажной цены, исходя из результатов оценки в соответствии с  отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 18.05.2021, выполненном ООО «Центр Экспертизы «Столица».

Суд первой инстанции также отметил, что установление начальной продажной цены свидетельствует лишь об установлении нижней границы стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене.

Кроме того, как указал суд первой инстанции, согласно п.1.1., 3.1, 9.2, 10.2, 10.5 Положения финансового управляющего, реализации подлежит, в том числе: жилой дом, кад. №16:50:350204:641, общ.пл.206,7 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> (+3 этаж 104 кв.м., не зарегистрированный в установленном законом порядке), находящийся в залоге у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие».

В соответствии с п.1.3., 1.4., 3.1., 4.3., 9.2., 10.2 и 10.5 данного Положения часть жилого дома с кадастровым номером 16:50:350204:641 расположена на земельном участке с кад. №16:50:350204:1521, эксплуатация которого осуществлялась на основании Договора аренды №18504 от 26.05.2015, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани. Уведомлением №11641/КЗИО-ИСХ от 10.08.2021 действие договора прекращено. Решением Приволжского районного суда г.Казани от 23.09.2014 по гражданскому делу № 2-5937/14 суд признал незаконным использование муниципального земельного участка с кадастровым номером 16:50:350204:1521 и обязал освободить самовольно занятый земельный участок путём демонтажа самовольно возведённых на нём объектов, а именно части жилого дома с кад №16:50:350204:641.

Упомянутым ршением Приволжского районного суда г.Казани от 23.09.2014 дело №2-5937/14 признано незаконным использование ФИО2 муниципального земельного участка, площадью 147 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, путем установки забора. Обязать ФИО2 освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 147 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, путем демонтажа забора, установленного на муниципальном земельном участке, за счет средств и силами ответчика.

Как следует из резолютивной части данного решение, суд обязал ФИО2 освободить самовольно занятый земельный участок, площадью 147 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, путем демонтажа забора, установленного на муниципальном земельном участке, за счет средств и силами ответчика. Сведения о демонтаже самовольно возведённых на нём объектов, а именно части жилого дома с кад. №16:50:350204:641, в тексте решения отсутствуют.

Сведения о расположении части спорного объекта недвижимости (жилого дома с кадастровым номером 16:50:350204:641) на земельном участке с кад. №16:50:350204:1521, эксплуатация которого осуществлялась на основании Договора аренды №18504 от 26.05.2015, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, также отсутствуют и в решении Приволжского районного суда г.Казани Республики Татарстан от 09.10.2017 дело №2-4147/17, послужившим основанием для включения требования публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие», г.Москва, в размере 8 141 706 руб. 56 коп. в состав третьей очереди реестра требований кредиторов ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: г.Казань, ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>, адрес регистрации: 

<

...>, как обеспеченное залогом следующего имущества:

-    жилой дом, кад.номер 16:50:350204:641, расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь 206,7 кв.м.;

-  земельный участок, кад.номер 16:50:350204:181, расположенного по адресу: 

<

...>, общая площадь 1500 кв.м.

Суд первой инстанции указал, что согласно представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан в материалы дела выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 29.09.2021г. №№КУВИ-002/2021-129502410, КУВИ-002/2021-129501698, объект недвижимости - жилой дом с кадастровым номером 16:50:350204:641, расположен на земельном участке с кадастровым номером 16:50:350204:181, сведений о расположении части спорного объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 16:50:350204:1521 из представленных выписок не усматривается. Данные сведения также отсутствуют в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 29.09.2021 №КУВИ-002/2021-129502893 на земельный участок с кадастровым номером 16:50:350204:1521.

С учетом изложенного, доводы финансового управляющего о необходимости указания в Положении сведений о «расположении части жилого дома с кадастровым номером 16:50:350204:641 на земельном участке с кад. №16:50:350204:1521, эксплуатация которого осуществлялась на основании Договора аренды №18504 от 26.05.2015, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани. Уведомлением №11641/КЗИО-ИСХ от 10.08.2021 действие договора прекращено. Решением Приволжского районного суда г.Казани от 23.09.2014 по гражданскому делу № 2-5937/14 суд признал незаконным использование муниципального земельного участка с кадастровым номером 16:50:350204:1521 и обязал освободить самовольно занятый земельный участок путём демонтажа самовольно возведённых на нём объектов, а именно части жилого дома с кад. №16:50:350204:641», судом первой инстанции отклонены как несоответствующие действительности, а именно, сведениям, содержащимся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 29.09.2021 №№КУВИ-002/2021-129502410, КУВИ-002/2021-129501698, КУВИ-002/2021-129502893.

Судом первой инстанции также указал, что упомянутый финансовым управляющим судебный акт сведений об обязании должника произвести демонтаж самовольно возведённых на земельном участке объектов, а именно части жилого дома с кад. №16:50:350204:641, не содержит.

Ссылка финансового управляющего на письмо Комитета земельных и имущественных отношений ИК МО г.Казани от 07.10.2021 №5476/КЗИО-ИСХ/ОГ, согласно которому «земельный участок кадастровый номер 16:50:350204:181 принадлежит ФИО2 на праве собственности. По результатам обследования выявлено, что на данном земельном участке расположен объект капитального строительства с кадастровым номером 16:50:350204:641, территория ограждена совместно с земельным участком кадастровый номер 16:50:350204:1521. Земельный участок кадастровый номер 16:50:350204:1521 занят частью объекта капитального строительства с кадастровым номером 16:50:350204:641», признана судом первой инстанции несостоятельной в силу следующего.

Как указано судом первой инстанции, в материалах дела имеются выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 29.09.2021г. №№КУВИ-002/2021-129502410, КУВИ-002/2021-129501698, КУВИ-002/2021-129502893, в которых отсутствует указанная в письме Комитета земельных и имущественных отношений ИК МО г.Казани от 07.10.2021 №5476/КЗИО-ИСХ/ОГ информация. В этой связи, суд первой инстанции посчитал, что сведения, изложенные в данном письме, противоречат данным государственного реестра недвижимости, и не могут быть приняты судом в качестве надлежащего доказательства.

Также, как указал суд первой инстанции, согласно п. 1.1., 3.1, 9.2, 10.5 Положения финансового управляющего, жилой дом содержит 3-й этаж 104 кв.м., не зарегистрированный в установленном порядке. Вместе с тем, в положении, предложенном залогом кредитором, указано, что фактическая площадь дома составляет 396,9 кв.м. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанные сведения подтверждаются материалами дела, относятся к категории сведений, представляющих более полную информированность потенциальным покупателям о свойствах приобретаемого имущества. С учетом изложенного, ссылка финансового управляющего на отсутствие регистрации в установленном порядке отклонена судом первой инстанции, как не имеющая отношения к свойствам реализуемого имущества. Собственник имущества самостоятельно принимает решение о государственной регистрации прав на принадлежащее ему недвижимое имущество, такая регистрация носит заявительный характер.

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал, что в п. 1.1., 3.1, 9.2, 10.5 Положения финансового управляющего вместо ссылки на то, что «жилой дом содержит 3-й этаж 104 кв.м., не зарегистрированный в установленном порядке) необходимо указать, что «фактическая площадь дома 396,9 кв.м.».

В силу п. 4.1 ст. 138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

С учетом изложенного, суд первой инстанции посчитал, что Положение финансового управляющего подлежит дополнению соответствующими пунктами о праве залогового кредитора оставить предмет залога за собой, в частности пунктами 9.3-9.6, данные пункты аналогичны пунктам 3.5-3.8 положения, предложенного залоговым кредитором:

«9.3. В случае признания несостоявшимися Повторных торгов и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи Имущества по результатам торгов. Залоговый кредитор вправе оставить Имущество за собой по цене на  10% (десять процентов) ниже начальной продажной цены Имущества на  ; повторных торгах.

9.4 Финансовый управляющий не позднее 5 (пяти) рабочих дней, со дня признания повторных торгов несостоявшимися, письменно уведомляет Залогового кредитора о возможности оставления Имущества за собой с оценкой его в сумме на 10% (десять процентов) ниже начальной цены продажи на Повторных торгах.

9.5. При принятии Залоговым кредитором решения об оставлении Имущества за собой финансовый управляющий в течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента перечисления ПАО Банк «ФК Открытие» денежных средств на специальный банковский счёт (с учетом положений п.4.1. ст.138 Закона о банкротстве) подписывает с ПАО Банк «ФК Открытие» передаточный акт и осуществляет фактическую передачу Имущества.

9.6. Если, в срок, установленный Законом о банкротстве со дня признания Повторных торгов несостоявшимися, Залоговый кредитор не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, он подлежит продаже посредством публичного предложения.».

Также, суд первой инстанции посчитал, что п. 3.2 Положение финансового управляющего подлежит изменению с указанием о том, что начальная цена продажи имущества/лота устанавливается в соответствии с определенной финансовым управляющим рыночной стоимостью имущества на основании отчета Центра экспертизы «Столица» №34/05-21 от 18.05.2021.

Исходя из перечисленных обстоятельств, суд первой инстанции посчитал, что утверждению подлежит положение о порядке реализации имущества должника в редакции финансового управляющего с учетом внесенных судом первой инстанции изменений.

Арбитражный апелляционный суд соглашается с указанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Федерального закона, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными указанным пунктом.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац третий пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Аналогичное положение закреплено в абзаце четвертом пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление № 58), предусматривающем порядок рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абзац шестой пункта 9 Постановления № 58).

Таким образом, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суду следует учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

В данном случае суд первой инстанции оценив по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимной связи доводы сторон и представленные доказательства, пришел к выводу о необходимости утверждения положения о порядке реализации имущества должника в указанной судом редакции.

Согласно пункту 6 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным законом.

Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя, считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества (пункт 1 части 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, а также регистрации этих изменений. По смыслу статьи 76 Закона об ипотеке договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

В этой связи, а также с учетом того, что вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.2021 по настоящему делу, требование кредитора включено в реестр требований кредиторов должника как обеспеченное залогом упомянутого имущества, доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что дом и земельный участок не являются предметом залога в связи с осуществлением должником самовольной реконструкции, необоснованны.

В указанной связи, а также с учетом того, что в соответствии с частью 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, доводы заявителя апелляционной жалобы, в том числе со ссылкой на вновь представленные документы (письмо кадастрового инженера и отчет кадастрового инженера от 12.01.2022) о том, что спорный дом частично является самовольной постройкой, также частично расположенной на не предоставленном для строительства участке, сами по себе не  являются препятствием к утверждению положения о порядке реализации данного объекта.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, являющееся предметом ипотеки жилое помещение должника не обладает исполнительским иммунитетом (п. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Доводы о незаконности действий кредитора (ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие») по выдаче кредита, заключения договора ипотеки, не относятся к предмету спора, в связи с чем не имеют правового значения. При этом как указано выше, вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.2021 по настоящему делу законность правопритязаний кредитора подтвержена (статья 69 АПК РФ). 

Несогласие заявителя с оценкой, установленных по делу обстоятельств не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм права, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалобы и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 18.10.2021 по делу № А65-7494/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

2. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

 

ПредседательствующийД.К. Гольдштейн

 

СудьиА.И. Александров

 

Л.Р. Гадеева