ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10 

___________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А43-38467/2023

03 июля 2024 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.03.2024 по делу № А43-38467/2023, принятое по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, при участии в судебном заседании: от истца - Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - ФИО1 (по доверенности от 28.12.2023 сроком действия по 31.12.2024 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РИА-СА» (далее - Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.10.2023 № 5/3514 за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 3 759 621 руб. 07 коп., пени за период с 16.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 725 934 руб. 50 коп., пени с суммы долга, взысканного решением суда по делу № А43-38941/2022, за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 218 461 руб. 32 коп.

Решением от 26.03.2024 Арбитражный суд Нижегородской области взыскал с Общества в пользу Комитета 3 759 621 руб. 07 коп. долга, 944 395 руб. 82 коп. пени, а также 46 520 руб. расходов на уплату государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что Общество завершило работы по инвестиционному контракту в октябре 2018 года и представило отчет об объемах их выполнения, однако работы были приняты администрацией города Нижнего Новгорода только 31.03.2022. Полагает, что с учетом принятия администрацией города Нижнего Новгорода постановления № 2789 «О распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения пом. П1, пом. П2» прекратилась обязанность ответчика производить оплату по договору аренды за весь объект аренды без учета распределения долей. По мнению заявителя, несогласие с неправомерным распределением администрацией города Нижнего Новгорода долей и обращение в суд за защитой нарушенных прав фактически привело к наложению на ответчика санкции в виде оплаты арендной платы за весь объект без учета распределения долей, что противоречит основным началам гражданского законодательства. Считает, что начисление и взыскание арендной платы с 16.06.2022, т.е. с даты принятия администрацией города Нижнего Новгорода постановления № 2789 «О распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения пом. П1, пом. П2», без учета распределения долей нарушает права ответчика и приводит к неосновательному обогащению истца. Подробно доводы заявителя изложены в апелляционной жалобе.

Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда от 19.06.2024 не обеспечило. 

Представитель Комитета в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании возразил по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие заявителя жалобы (ответчика) по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022, Комитет (арендодатель) заключил с Обществом (арендатор) договор от 23.10.2013 № 5/3514 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (приложение № 1 к договору) в аренду нежилое помещение № 2 общей площадью 613,60 кв.м, по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Рождественская, д. 42, пом. № 2, для использования под медицинскую деятельность.

Права и обязанности сторон определены в разделах 2 и 3 договора соответственно.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за объект устанавливается согласно приложению № 3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, и на дату заключения договора составляет 109 592 руб. 03 коп. в месяц. С учетом НДС арендная плата составляет 129 318 руб. 60 коп. в месяц.

Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату в размере 109 592 руб. 03 коп. за данный месяц (пункт 4.2 договора).

В силу пункта 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливаемых правовыми актами органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода, и принимается арендатором безусловно.

Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись.

Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования объекта или коэффициента периодичности использования объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью договора.

В случае неоплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со следующего дня по истечении срока платежа и по день уплаты арендной платы включительно (пункт 5.2.1 договора).

Согласно пункту 5.5 договора условия договора распространяются на отношения сторон, возникшие до момента государственной регистрации договора аренды в уполномоченном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Срок действия договора установлен с 23.10.2013 по 22.10.2018 (пункт 8.3 договора).

Объект аренды передан по акту приема-передачи объекта от 23.10.2013.

Дополнительными соглашениями от 12.08.2014, от 22.11.2016, от 24.08.2017 к договору, подписанными сторонами, установлено, что размер арендной платы с 04.08.2014, с 01.01.2015, с 31.10.2016, с 31.07.2017 составляет 0 руб., а с 31.10.2015 - 124 474 руб. 90 коп. в месяц (с НДС - 146 880 руб. 38 коп.), с 31.07.2017 и с 31.05.2018 - 444 231 руб. 06 коп. (с НДС - 524 192 руб. 65 коп.),

Дополнительным соглашением от 20.11.2019 к договору площадь арендуемого помещения установлена 612,5 кв. м, а также внесены изменения в пункты 4.1 и 4.2 договора аренды, согласно которым арендная плата за помещение (здание), указанное в пункте 1.1 договора, с 19.06.2019 составляет 245 451 руб. 67 коп. в месяц, с учетом НДС -294 542 руб. в месяц, с 01.01.2020 - 255 269 руб. 74 коп. в месяц, с учетом НДС - 306 323 руб. 69 коп. в месяц. Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца перечисляет арендную плату с 19.06.2019 в размере 245 451 руб. 67 коп., с 01.01.2020 в размере 255 269 руб. 74 коп.

Комитет уведомлял Общество письмом от 19.11.2021 № Сл-03-02-690247/21 о том, что с 01.01.2022 изменена сумма арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (275 834 руб. в месяц, с учетом НДС - 331 001 руб. 12 коп. в месяц); письмом от 18.11.2022 № Сл-03-02-831544/22 - об изменении с 01.01.2023 арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда (300 659 руб. 35 оп. в месяц, с учетом НДС - 360 791 руб. 22 коп. в месяц).

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022, вступившим в законную силу, с Общества в пользу Комитета взысканы задолженность по договору аренды от 23.10.2023 № 5/3514 за период с 01.05.2022 по 30.06.2022 в сумме 551 668 руб. 54 коп., пени за период с 17.05.2022 по 30.06.2022 в сумме 16 549 руб. 95 коп.

По данным истца, ответчик ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем за ним образовался долг по арендной плате за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 3 759 621 руб. 07 коп., по пени за период 16.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 725 934 руб. 50 коп. Кроме того, ответчику начислены пени на сумму долга, взысканную решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022, за период за 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 218 461 руб. 32 коп.

Комитетом Обществу была направлена претензия с требованием о погашении образовавшейся задолженности.

Поскольку претензия Обществом не исполнена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендные правоотношения подчиняются правилу встречного исполнения обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное пользование.

Факт передачи арендатору имущества по договору подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается. 

Ответчик доказательства внесения арендной платы по договору за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в полном объеме в дело не представил.

Доводы ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы прекратилась с даты направления Обществу проекта дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 31.10.2013 судом первой инстанции проверены и отклонены в силу следующего.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Суд первой инстанции, исходя из условий контракта, пришел к выводу о том, что контракт по своей правовой природе является договором смешанного типа, содержащим элементы договора подряда и договора купли-продажи, что сторонами не оспаривается.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В пункте 6 Постановления № 73 указано, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 данного Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Из материалов дела усматривается, что пунктом 3.1 инвестиционного контракта от 31.10.2013 установлены предварительные доли в праве общей долевой собственности на реконструированный и капитально отремонтированный объект:

- городу Нижнему Новгороду принадлежит доля в размере 33/100, что составляет 33% общей площади объекта инвестирования,

- инвестору принадлежит доля в размере 67/100, что составляет 67% общей площади объекта инвестирования.

Окончательно доли города и инвестора определяются после завершения работ по объекту инвестирования на основе представленных и подтвержденных объемов выполненных работ и уточнения стоимости доли города в случае изменения ставок арендной платы.

Оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по настоящему контракту и сдачи объекта в эксплуатацию (пункт 3.2 контракта).

В соответствии с пунктом 3.3 контракта после окончательного определения соотношения долей города Нижнего Новгорода и инвестора в праве общей долевой собственности на объект инвестирования может производиться на основании дополнительного соглашения к настоящему контракту раздел в натуре реконструированного и отремонтированного объекта инвестирования соразмерно окончательно установленным долям участников. При этом в собственность инвестора и отдельно в муниципальную собственность города переходят части объекта инвестирования, соответствующие их долям, а право долевой собственности прекращается.

Судом установлено, что дополнительное соглашение к инвестиционному контракту об окончательном распределении долей в праве общей долевой собственности на спорный объект не заключено. В настоящее время в производстве Арбитражного суда Нижегородской области находится дело № А43-11164/2023, предметом которого является понуждение к заключению дополнительного соглашения к инвестиционному контракту от 31.10.2013 с распределением долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения пом П1, общей площадью 347,5 кв.м (кадастровый номер 52:18:0060025:48), пом П2, общей площадью 612,5 кв.м (кадастровый номер 52:18:0060025:110), расположенные по адресу: 

<

...>.

Приминая во внимание вышеизложенные разъяснения и учитывая фактические обстоятельства дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства ответчика по внесению арендных платежей без учета распределения долей не прекратились.

Поскольку ответчик доказательства внесения арендной платы по договору за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в полном объеме в дело не представил, наличие и размер задолженности в сумме 3 759 621 руб. 07 коп. документально не опроверг, суд первой инстанции правомерно признал требование о взыскании задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению в заявленной сумме.

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5.2.1 договора в случае неоплаты арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Начисление пени производится, начиная со следующего дня по истечении срока платежа и по день уплаты арендной платы включительно

Учитывая, что ответчиком не представлены доказательства полного и своевременного внесения арендных платежей по договору, требование о взыскании неустойки предъявлено Комитетом правомерно.

По расчету истца, пени за период с 16.07.2022 по 31.07.2023 составляют 725 934 руб. 50 коп. Кроме того, истцом начислены пени за просрочку внесения арендных платежей, взысканных решением Арбитражного суда Нижегородской области от 17.05.2023 по делу № А43-38941/2022, за период с 01.07.2022 по 31.07.2023 в сумме 218 461 руб. 32 коп.

Проверив произведенные истцом расчеты пеней и признав их арифметически верными и соответствующими нормам действующего законодательства и условиям заключенного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании неустойки в полном объеме.

Разрешая спор, суд первой инстанции, вопреки мнению заявителя жалобы, полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы относительно прекращения с учетом принятия администрацией города Нижнего Новгорода постановления № 2789 «О распределении долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения пом. П1, пом. П2» обязательства по внесению арендных платежей по договору за весь объект аренды без учета распределения долей судом апелляционной инстанции отклоняются.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что в отношении объекта аренды между администрацией города Нижнего Новгорода и Обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 31.10.2013, предметом которого является совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (помещение № 2), расположенного по адресу: 

<

...>.

По условиям контракта проведение капитального ремонта предполагает возникновение общей долевой собственности на капитально отремонтированный объект.

Однако, как указано выше, на момент рассмотрения спора доли в праве общей долевой собственности на спорный объект окончательно не распределены, в связи с чем оснований для признания прекратившимся обязательства по внесению арендных платежей в соответствии с договором (без учета распределения долей) судом не установлено. 

Аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе, которые могли бы повлиять на правовую оценку спорных правоотношений и законность судебного акта, заявителем не приведено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.03.2024 по делу № А43-38467/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РИА-СА» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Судьи

Н.В. Устинова 

Е.Н. Наумова 

А.Н. Ковбасюк