﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-50375/2019

г. Краснодар

04 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича (ИНН 233000540447, ОГРНИП 314237316900033) – Галагана М.В. (доверенность от 11.02.2021), от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» (ИНН 2312018906, ОГРН 1022304974097) – Добротиной Н.В. (доверенность от 11.01.2021), общества с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (ИНН 2312281897, ОГРН 1192375026546) – Добротиной Н.В. (доверенность от 01.10.2020), Сербина Д.Ю. (доверенность от 26.04.2021), в отсутствие представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Будилова Алексея Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А32-50375/2019, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Будилов Алексей Сергеевич (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Васюринский мясоперерабатывающий комбинат» (далее – комбинат), обществу с ограниченной ответственностью «Агрохолдинг Васюринский» (далее – холдинг), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) о признании недействительными заключенных комбинатом и холдингом соглашений от 03.06.2019 о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам от 28.11.2005 № 1, от 13.07.2007 № 2, от 01.10.2011 аренды земельных участков площадью 54 753 270 кв. м с кадастровым номером 23:07:0602000:141, площадью 4 167 100 кв. м с кадастровым номером 23:07:0602000:305, площадью 2,61 га с кадастровым номером 23:07:0502000:251, расположенных по адресам: Краснодарский край, Динской р-н, в 1-8 км по направлению на северо-запад, северо-восток, юго-восток от ориентира ст. Пластуновская, в границах СПК «Красная Звезда» и в границах ЗАО «Красносельское», относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с множественностью лиц на стороне арендодателей (далее – соглашения о перенайме, договоры аренды, земельные участки), незаконными действий по осуществлению государственной регистрации соглашений о перенайме, о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записей от 23.07.2019 12.07.2019 15.07.2019 с номерами регистрации 23:07:0602000:141-23/031/2019-824, 23:07:0602000:305-23/031/2019-176, 23:07:0502000:251-23/031/2019-11 и восстановлении сведений о договорах аренды в пользу комбината.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. Договоры аренды не содержат положений о запрете на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу или о необходимости получения согласия арендодателей на такую передачу. Комбинат, действуя добросовестно и разумно, опубликовал в выпусках общественно-политической газеты Динского района Краснодарского края от 26.09.2019 № 38, от 14.11.2019 № 45 уведомления участников долевой собственности о соглашениях о перенайме. На момент осуществления их государственной регистрации предпринимателю было известно о состоявшемся перенайме. Государственный регистратор при проведении правовой экспертизы представленных документов не выявил основания для приостановления осуществления государственной регистрации соглашений о перенайме либо для отказа в такой регистрации.

Предприниматель обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов. Отчуждение права аренды земельных участков и государственная регистрация соглашений о перенайме незаконны. Последние заключены без согласия арендодателей. Передача прав и обязанностей арендатора произведена лицу, не являющемуся участником долевой собственности на земельные участки.  Один из договоров аренды (от 28.11.2005 № 1) недействителен ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации. Соглашения о перенайме нарушают права кредиторов комбината и заключены с целью вывода его активов. На дату заключения соглашений о перенайме у комбината имелась задолженность по обязательным платежам. Договоры аренды не допускают перевод прав и обязанностей арендатора третьим лицам. Государственная регистрация соглашений о перенайме осуществлена без согласия арендодателей – участников долевой собственности на земельные участки. Условия договоров аренды не могли быть изменены без заключения письменных соглашений. Предприниматель не уведомлялся о состоявшихся перенаймах. Уведомление опубликовано спустя более трех месяцев со дня заключения соглашений о перенайме. Последние являются недействительными, а права предпринимателя – нарушенными.

В отзывах на кассационную жалобу комбинат, холдинг и управление Росреестра, указали на то, что договоры аренды земельных участков не запрещают арендатору передавать свои права и обязанности третьему лицу, не требуют получения согласия арендодателей на перенаем. Сведения об оспариваемых сделках опубликованы, участники долевой собственности на земельные участки уведомлены о состоявшихся переводах прав и обязанностей арендатора. Занижение платы за перенаем не свидетельствует о недействительности соответствующих соглашений. Законодательство допускает передачу прав и обязанностей арендатора не только участникам долевой собственности на объект аренды. Комбинат и холдинг представили необходимый пакет документов для осуществления государственной регистраций оспариваемых соглашений. У государственного регистратора не было законных оснований для приостановления осуществления государственной регистрации соглашений о перенайме либо для отказа в такой регистрации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель является участником долевой собственности на земельные участки. Обладатели долей в праве общей долевой собственности на земельные участки (множественность лиц на стороне арендодателя) и комбинат (арендатор) 28.11.2005, 13.07.2007 и 01.10.2011 заключили договоры аренды земельных участков для сельскохозяйственного производства на 15 лет. Условиями договоров аренды арендатору не запрещено передавать в пределах срока аренды права и обязанности арендатора и не установлено обязательное получение согласия участников долевой собственности на земельные участки на перенаем.

По соглашениям от 03.06.2019 комбинат передал холдингу права и обязанности арендатора по договорам аренды. Государственная регистрация соглашений о перенайме осуществлена управлением Росреестра 12.07.2019, 23.07.2019 и 15.07.2019. В Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи с номерами регистрации 23:07:0602000:305-23/031/2019-176, 23:07:0602000:141-23/031/2019-824, 23:07:0502000:251-23/031/2019-11. Комбинат обеспечил опубликование уведомления участников долевой собственности о соглашениях о перенайме в выпусках общественно-политической газеты Динского района Краснодарского края от 26.09.2019 № 38, от 14.11.2019 № 45.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

К ничтожным законодатель относит сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статьи 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснена возможность квалификации как ничтожного договора, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный установленный законом запрет, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

По общему правилу, сформулированному в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса, арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Иное может быть установлено законом или иным правовым актом. Одна из особенностей аренды земли определена в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды. Согласия арендодателя в этом случае не требуется, а достаточно его уведомления. Иное может быть предусмотрено договором аренды земельного участка.

По смыслу приведенного в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, правового подхода, получение согласия участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для передачи в пределах срока действия договора аренды прав и обязанностей арендатора такого участка не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Достаточно уведомить об этом участников долевой собственности на данный земельный участок.

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса действия органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны незаконными при установлении их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200).

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1). Государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда (часть 6 статьи 1). В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся, в том числе сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (часть 1 статьи 13). Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные документы (пункты 2, 8, 9 части 2, пункт 7 части 4 статьи 14). Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации договора, прекращения ограничения или обременения (пункт 2 части 3 статьи 15). Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении (пункт 3 части 1 статьи 29). Государственному регистратору императивно предписано приостановить осуществление государственной регистрации в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, не представлены необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации обременения объекта недвижимости сделка является ничтожной (пункты 3, 5, 13 части 1 статьи 26). Неустранение названных причин должно повлечь отказ в осуществлении государственной регистрации сделки (статья 27).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о следующем. Право комбината на перенаем земельных участков условиями договоров аренды земельных участков не ограничено. Необходимость получения от участников общей долевой собственности согласия на передачу прав и обязанностей арендатора условиями договоров аренды также не предусмотрено. Соглашения о перенайме не противоречат требованиям земельного законодательства. Предприниматель в числе других участников долевой собственности был уведомлен о состоявшихся перенаймах. Позднее опубликование соответствующих уведомлений не образует признаков недействительности соглашений о перенайме. В отношении одного из договоров аренды указана не дата его подписания сторонами, а дате осуществления его государственной регистрации. Между арендаторами (как прежним, так и настоящим) и арендодателями отсутствуют разногласия и неопределенность относительно договоров аренды и объектов аренды по ним. Доказательства того, что соглашения о перенайме заключены исключительно с целью причинения вреда кредиторам комбината и вывода его активов, в деле отсутствуют. Основания для обратного вывода с учетом презумпции добросовестности участников хозяйственного оборота отсутствуют.

В управление Росреестра представлен необходимый и достаточный для осуществления государственной регистрации соглашений о перенайме пакет документов. У органа регистрации отсутствовали основания для квалификации этих соглашений как ничтожных сделок, приостановления осуществления их государственной регистрации и отказа в этом. Оспариваемые предпринимателем действия управления Росреестра законны, не нарушают и не могут нарушить права предпринимателя.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.07.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2020 по делу № А32-50375/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев