Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-30302/20

06 ноября 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 ноября 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

Администрации городского округа Химки Московской области (141402, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 504701001) к

АО «Континент проект» (141400, 

<

...>, № 8а, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 18.08.2011, ИНН: 

<

***>, КПП: 504701001)

третьи лица:

- Конкурсный управляющий АО «Континент проект» ФИО2 (123317, 

<

...>)

- Управление Росреестра по Московской области

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и расторжении

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Континент проект» со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. Взыскать с АО «Континент проект» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области по договору аренды земельного участка № ЮА-36 от 17.07.2017:

- сумму задолженности по арендным платежам за период с 2 квартала 2018 года по 1 квартал 2020 года в размере 390 998,61 руб.

- пени, за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.06.2018 по 29.04.2020 в размере 68 553,79 руб.

2.Расторгнуть Договор аренды ЮА-36 от 17.07.2017, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:1059, общей площадью 1632 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования: «коммунальное обслуживание».

3.Обязать АО «Континент Проект» вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:1059, общей площадью 1632 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования: «коммунальное обслуживание», в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Московской области, конкурсный управляющий АО «Континент проект» ФИО2.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании истец ходатайствовал об уточнении требований. Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнения.

 Судом объявлен перерыв. После перерыва слушание дела продолжено согласно протоколу.

Представитель истца дал пояснения, поддержал заявленные требования в полном объеме. Представитель ответчика и конкурсного управляющего в удовлетворении требований возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие Управления Росреестра по Московской области.

Ответчик ходатайствовал об оставлении искового заявления в части расторжения договора аренды земельного участка, поскольку полагает, что данное требование должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве.

Однако ответчиком не учтено следующее.

Порядок предоставления земельный участков в аренду установлен статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договор аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Вместе с тем, в данном случае срок действия договора аренды земельного участка 5 лет, а потому к правоотношениям сторон не подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, и передача прав по спорному договору аренды может осуществляться только с согласия арендодателя (пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 разъяснено, что если право аренды не может считаться активом должника, например, ввиду отсутствия необходимого согласия арендодателя на передачу права аренды другому лицу, требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в общеисковом порядке, а не в рамках дела о банкротстве арендатора.

Как следует из материалов дела, согласно пункту 4.4.8 договора в случае передачи прав и обязанностей арендатора в течение 3 рабочих дней направить арендодателю один экземпляр оригинала соответствующих договоров с отметкой о государственной регистрации.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления арендатором о передаче права аренды по спорному договору другому лицу.

В связи с чем суд отклоняет данное ходатайство.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №ЮА-36 от 17.07.2017г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010303:1059, общей площадью 1632 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – коммунальное обслуживание, расположенный по адресу: 

<

...>.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. В связи с этим истец обратился в адрес ответчика с претензией №132ИСХ-18958 от 26.12.2019г., в которой сообщил ответчику о наличии задолженности и необходимости ее погашения, а также в случае неоплаты с требованием о расторжении договора.

Оставление претензии без реагирования послужило основанием для обращения истца в суд. 

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с Приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным Приложением к Закону и частью 3.1 ст. 14 Закона МО № 23/96-ОЗ.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий:

1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям;

2) историческую и ландшафтную ценность территории;

3) состояние окружающей среды;

4) инженерно-геологические условия;

5) рекреационную ценность территории.

Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.  Суд, проверив расчет, признал его верным.

На основании изложенного, требования в части взыскания задолженности по арендным платежам за период с 2 квартала 2018 года по 1 квартал 2020 года в размере 390 998,61 руб. подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени, представлен расчет на сумму в размере 68 553,79 руб. за период с  16.06.2018 по 29.04.2020 в размере 68 553,79 руб.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют статьи 71 АПК РФ. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон. 

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание  соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Ответчик является юридическим лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

В силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск  деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Субъекты предпринимательской деятельности самостоятельно несут риск по своим обязательствам и ответственность за их нарушение.

В пункте 75 постановления Пленума № 7 отмечено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого дела явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения ответчиком своих обязательств не усматривается.

Таким образом, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не имеется.

Суд, проверив  расчет неустойки истца, признал его верным.

На основании изложенного, требования в данной части также подлежат удовлетворению.

Истец просит расторгнуть договор.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из материалов дела, ответчиком в течение длительного времени не выполняется обязанность по оплате арендных платежей.

В связи с изложенным в претензии №132ИСХ-18958 от 26.12.2019г. истец предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке.

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, данное требование подлежит удовлетворению.

Истец также просит обязать вернуть участок в надлежащем виде путем подписания акта приема-передачи.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Доказательств нахождения на спорном участке какого-либо имущества материалами дела не установлено, согласно акту осмотра участок свободен, не используется арендатором.

Удовлетворение данного требование не приведет к восстановлению нарушенных прав истца. После расторжения договора аренды истец не лишен возможности распорядиться данным участком по своему усмотрению (в том числе повторно выставить на торги).

При этом удовлетворение данного требования в случае отказа ответчика подписать акт приема-передачи участка, либо в случае фактического отсутствия ответчика, приведет к невозможности исполнения судебного акта в данной части. 

С учетом изложенного, в настоящем случае возврат арендованного земельного участка по акту приема-передачи при прекращении договора аренды заключается в том, что арендатор освобождает земельный участок, оставляя его арендодателю в состоянии, установленном договором, а арендодатель использует земельный участок по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17 ноября 2016 г. по делу N А41-19172/16.

Судом установлено, что составление акта приема-передачи носит формальный характер.

При таких обстоятельствах, требование об обязании вернуть участок в изложенной истцом редакции не подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

1. Взыскать с АО «Континент проект» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области по договору аренды земельного участка № ЮА-36 от 17.07.2017:

- сумму задолженности по арендным платежам за период с 2 квартала 2018 года по 1 квартал 2020 года в размере 390 998, 61 руб. и пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.06.2018 по 29.04.2020 в размере 68 553,79 руб.

Всего взыскать 459 552,40 руб.

2.Расторгнуть Договор аренды ЮА-36 от 17.07.2017, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010303:1059, общей площадью 1632 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: 

<

...> вид разрешенного использования: «коммунальное обслуживание».

В остальной части иска отказать.

2. Взыскать с АО «Континент проект»  федерального бюджета госпошлину в размере АО «Континент проект» в доход 18 191 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                    СудьяКузьмина О.А.