Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-31536/2018

14 декабря 2018 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2018 г.

Решение в полном объеме изготовлено 14 декабря 2018 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Соцкая Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «РетейлГрупп», ОГРН: 

<

***>, г. Челябинск,

о расторжении договора аренды, обязании возвратить нежилое помещение,

при участие в судебном заседании представителя истца: ФИО3, на основании доверенности от 10.09.2018, сроком на 5 лет, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, г. Челябинск (далее – истец, ИП ФИО2), обратилась в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «РитейлГрупп», ОГРН: 

<

***>, г. Челябинск (далее – ответчик,  ООО «РитейлГрупп»), о досрочном расторжении договора аренды №54 от 28.10.2016, обязании возвратить нежилое помещение общей площадью 148,8 кв.м., являющегося частью нежилого помещения №4, (кад. номер: 74:36:0714001.8891) расположенное по адресу 

<

...>.

Определением суда от 04.10.2018 исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.

В обоснование исковых заявленных требований истец сослался на положения ст.ст. 309, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на существенное нарушение условий договора арендатором, допустившим просрочку внесения арендной платы более двух раз подряд и более, чем на 10 банковских дней.

Ответчик отзыва на исковое заявление не представил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением о вручении почтовой корреспонденции (л.д. 68)

В судебном заседании истец поддержал доводы искового заявления, представил в материалы дела справку по счету, в соответствии с которым  последние поступления денежных средств от ответчика поступили 05.07.2018.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 4, общей площадью 288,7 кв.м, по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.46).

Между ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «РитейлГрупп» (арендатор) подписан договор аренды указанного нежилого помещения №54 от 28.10.2016 (л.д.10-16).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 75 000 руб. в месяц. НДС не предусмотрен.

Кроме того, в силу п. 3.1.1 арендатор возмещает арендодателю затраты на обеспечение помещения коммунальными услугами. Возмещение коммунальных услуг начисляется с момента подписания акта приема-передачи помещения. Размер подлежащих возмещению затрат пересчитывается ежемесячно на основании выставленных счетов соответствующих обслуживающих организаций в зависимости от предоставленных услуг по содержанию помещения и включает: платежи за отопление помещения согласно индивидуальным приборам учета (ИПУ), либо, в случае его отсутствия, расчетным методом, электроэнергию согласно ИПУ, водоснабжение и водоотведение согласно ИПУ, содержание и текущий ремонт помещения.

Арендная плата вносится ежемесячно безналичным платежом на расчетный счет арендодателя в срок до 5-го числа месяца, за который вносится арендная плата (п. 3.2 договора).

Коммунальные услуги оплачиваются в платежный период с 25-го числа текущего месяца по 1-е число следующего месяца после выставления счетов на оплату, актов оказания услуг (п.п. 3.3, 3.6 договора).

В соответствии с п. 3.4 договора пересмотр арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен по Челябинской области (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный) государственным органом статистики Челябинской области, н не более чем на 10% от арендной платы. Повышение арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления арендной платы и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Изменение размера постоянной части арендной платы оформляется дополнительным соглашением к основному договору аренды. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.

В соответствии с п. 5.6 договора в случае нарушения сроков внесения арендной платы без обоснованной причины арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от размера арендной платы, срок внесения которой был нарушен, за каждый день просрочки. Пеня начисляется и уплачивается при наличии письменной претензии. Если неустойка не предъявлена, то она равна нулю. Уплата пени не освобождает стороны от выполнения своих обязательств по договору.

Согласно п.п. 4.3, 5.3 договора арендодатель не вправе расторгнуть договор в внесудебном порядке, кроме как по основанию: просрочка внесения арендной платы более двух раз подряд.

Приложение № 2 к договору содержит план-схему объекта аренды в виде выписки из кадастрового паспорта помещения (л.д.18).

В приложении № 4 к договору аренды сторонами согласованы технические характеристики объекта аренды (л.д.20).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 28.10.2016 (л.д.17).

Срок действия договора составляет 10 лет с даты передачи помещения арендатору (п. 4.1 договора), договор зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.16 ).

23.07.20188 истец направил в адрес ответчика претензию, в которой указал на систематическое нарушение последним сроков внесения арендной платы по договору. Ссылаясь на п.п. 4.3, истец уведомил ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, с 01.09.2018 которое было получено ответчиком 08.08.2018 (л.д.32-34).

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, оцениваемое истцом как существенное нарушение условий договора, послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований на основании следующего.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Оценив содержание договора аренды №54 от 28.10.2016, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным, поскольку содержание данного договора соответствует требованиям п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы, анализируемый договор зарегистрирован в ЕГРН 04.11.2016 (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положениями п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию стороны при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Истец в обоснование требования о расторжении договора аренды ссылается в исковом заявлении на нарушение ответчиком более двух раз внесения арендной платы, а именно, за июль, август и сентябрь 2018 года.

В судебном заседании представителем истца  представлена выписка по  счету по состоянию на 06.12.2018 из которой следует, что последний платеж по  арендной плате  осуществлен ответчиком  27.06.2018, иных  поступлений нет.

Нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, оцениваемое судом как существенное нарушение условий договора.

Такое нарушение условий договора аренды в силу п. 4.3 договора дает арендодателю право на односторонний внесудебный отказ от исполнения договора. 

Исходя из буквального содержания приведенного условия (ст. 431 ГК РФ), договор не расторгается автоматически при не устранении указанных в претензии нарушений или в отсутствие в установленный срок ответа на нее, но указанное дает инициирующей стороне право отказаться от исполнения договора.

В соответствии с под. 3 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, принимая во внимание периоды допускавшихся просрочек, суд приходит к выводу, что допущенные нарушения сроков внесения арендных платежей, могут быть признаны существенным нарушением ответчиком условий договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств своевременной уплаты арендных платежей в соответствии с условиями договора, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения №54 от 28.10.2016, возложении на ответчика обязанности освободить нежилое помещение № 4, кадастровый номер: 74:36:07114001:8891, общей площадью 148,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, передав его по акту приема-передачи истцу, подлежат удовлетворению.

При обращении в арбитражный суд за рассмотрение дела истцом в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 333.21 Налогового кодека РФ уплачена государственная пошлина в размере 12 000 руб., что подтверждается чеками-ордерами по операции № 4978 от 13.09.2018, №4979 от 13.09.2018 (л.д7-8).

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Поскольку исковые требования удовлетворены, понесенные истцом расходы на уплату государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Досрочно расторгнуть договор аренды №54 от 28.10.2016, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, г.Челябинск  и  обществом с ограниченной ответственностью «РетейлГрупп», ОГРН: 

<

***>, г. Челябинск.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «РетейлГрупп», ОГРН: 

<

***>, г. Челябинск  возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, г. Челябинск нежилое помещение общей площадью 148,8 кв.м., являющееся частью нежилого помещения №4, (кад. номер: 74:36:0714001:8891) расположенное по адресу 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РетейлГрупп», ОГРН: 

<

***>, г. Челябинск  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП: 

<

***>, г.Челябинск   в возмещение расходов по госпошлине 12000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Челябинской области.  

Судья                                                                     Е.Н. Соцкая