ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-27076/2018

г. Киров

27 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 сентября 2021 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Минаевой Е.В.,

судейИвшиной Г.Г., Кононова П.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

без участия представителей сторон, третьих лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Волна»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2021 по делу №А82-27076/2018

по иску акционерного общества «Волна» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН 

<

***>,      ОГРН 

<

***>)

о взыскании арендной платы, неустойки и процентов

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Орион» к акционерному обществу «Волна»

о взыскании стоимости неотделимых улучшений

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317762700041866), публичного акционерного общества «ТНС Энерго Ярославль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Газпром газораспределение Ярославль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Ярославль» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), акционерного общества «Ярославльводоканал» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>); Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (правопреемник Департамент градостроительства мэрии города Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Чкаловский Плюс» (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>)

установил:

акционерное общество «Волна» (далее – АО «Волна») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ООО «Орион») о взыскании по договору аренды от 10.11.2014 № 04-13/14: 147 977 рублей 74 копейки, в том числе 133 166 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате за август 2018 (частично), сентябрь-октябрь 2018 года, 14 810 рублей 97 копеек пени за период с 11.08.2018 по 22.10.2018, о расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А82-27112/2018.

АО «Волна» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к ООО «Орион» о взыскании по договору от 26.09.2014 № 04-11/14: 345 183 рубля 18 копеек задолженности по арендной плате за период с 10.05.2017 по 08.06.2018, 3 394 рубля 53 копейки задолженности по коммунальным платежам за период с 01.11.2017 по 08.06.2018, 208 990 рублей 49 копеек пени за период с 11.05.2017 по 08.06.2018, 2 138 рублей 55 копеек пени по просрочке по коммунальным услугам, 3 633 рубля 88 копеек процентов за период с 09.06.2018 по 31.07.2018, 35 рублей 74 копейки процентов по коммунальным платежам за период с 09.06.2018 по 31.07.2018, продолжение взыскания процентов (с суммы задолженности по основному долгу по коммунальным платежам 348 577 рублей 71 копейка) по день фактического исполнения решения суда, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А82-27076/2018.

ООО «Орион» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к АО «Волна» о взыскании 2 230 117 рублей стоимости неотделимых улучшений, заявление принято к производству, возбуждено производство по делу № А82-18952/2018.

Определением суда от 19.07.2019 объединены в одно исковое  производство для совместного рассмотрения: дело № А82-27076/2018 по иску АО «Волна» к ООО «Орион» о взыскании 563 376 рублей 37 копеек и дело № А82-18952/2018 по иску ООО «Орион» к АО «Волна» о взыскании 2 230 117 рублей, делу присвоен номер А82-27076/2018.

Определением суда от 20.09.2019 объединены в одно исковое производство для совместного рассмотрения дело № А82-27076/2018 и дело № А82-27112/2018.

АО «Волна» по первоначальному требованию представило письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать:

1) по договору аренды недвижимого имущества от 26.09.2014 № 04-11/14: 307 294 рубля 46 копеек основного долга по арендной плате за период с 01.06.2017 по 08.06.2018, 3 394 рубля 53 копейки долга по коммунальным платежам, 166 344 рубля 72 копейки пени за период с 14.06.2017 по 08.06.2018, 2 138 рублей 55 копеек за период с 11.11.2017 по 08.06.2018 по коммунальным услугам, 26 061 рубль 10 копеек процентов за период 09.06.2018 по 23.07.2019, 20 818 рублей 13 копеек за период с 24.07.2019 по 10.09.2020, 287 рублей 89 копеек процентов за пользование денежными средствами по коммунальным услугам за период с 09.06.2018 по 23.07.2019, с 24.07.2019 по 10.09.2020 в размере 229 рублей 98 копеек;

2) по договору аренды недвижимого имущества от 10.11.2014 № 04-13/14: 171 055 рублей 49 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 22.10.2018, 24 508 рублей 19 копеек пени за период с 11.07.2018 по 22.10.2018, 21 432 рубля 30 копеек процентов за период с 23.10.2018 по 10.09.2020. Уточнения приняты судом первой инстанции.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО2, публичное акционерное общество «ТНС Энерго Ярославль», акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль», общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Ярославль», акционерное общество «Ярославльводоканал», Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля; Департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля (правопреемник Департамент градостроительства мэрии города Ярославля, общество с ограниченной ответственностью «Чкаловский Плюс».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2021    взыскал с ООО «Орион» в пользу АО «Волна 339 626 рублей 26 копеек долга, 104 463 рублей 06 копеек санкций; с АО «Волна» в пользу ОО «Орион» 1 864 027 рублей долга. В результате зачета встречных однородных требований суд определил ко взысканию с АО «Волна» в пользу ООО «Орион» 1 438 564 рублей 55 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, АО «Волна» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. АО «Волна» не согласно с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части суммы задолженности, неустойки за период ремонтных работ, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Кроме того истцом заявлены доводы о том, что при удовлетворении встречных исковых требований суд не в полной мере учел фактические обстоятельства дела, не учел факт длительного использования помещения (объект баня № 10) арендатором в качестве банного комплекса после производства неотделимых улучшений.

ООО «Орион» представило мотивированный отзыв на апелляционную жалобу, в котором выразило несогласие с доводами заявителя, опровергло их и просило оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 19.05.2021 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 21.05.2021 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

На основании статьи 158 АПК РФ рассмотрение апелляционной жалобы неоднократно откладывалось, последний раз - протокольным определением от 16.08.2021 на 20.09.2021 в 13 часов 45 минут.

Определением от 16.08.2021 в соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Кононова П.И. в рассмотрении настоящего дела произведена его замена на судью Ившину Г.Г., рассмотрение дела начато сначала.

Определением от 20.09.2021 в соответствии со статьей 18 АПК РФ и в связи с невозможностью по причине нахождения в отпуске дальнейшего участия судьи Волковой С.С. в рассмотрении настоящего дела произведена ее замена на судью Кононова П.И., рассмотрение дела начато сначала.

Стороны, третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, третьих лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО «Волна» (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2014 № 04-13/14 (т.4 л.д.29-31), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 194,4 кв.м (помещения №№ 13-27, часть помещения № 12 (площадью 11.8 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...> (баня № 3) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность.

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (пункт 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 583 200 рублей в год, в том числе НДС (пункт 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (пункт 3.5 договора).

В пунктах 3.12, 3.13 договора стороны предусмотрели, что Арендатор, на основании представленного ему счета, перечисляет Арендодателю ежемесячно равными платежами сумму арендной платы по 10 число текущего месяца. Излишне перечисленная Арендатором арендная плата засчитывается в счет последующих платежей арендной платы.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 10.11.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение - холодное и горячее в рабочем состоянии.

26.09.2014 между АО «Волна» (арендодатель) и ООО «Орион» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 04-11/14 (т.1 л.д.7-12), согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 131,2 кв.м (помещения №№ 9-11, 23-32, 34-41, часть помещения № 6 (площадью 3.4 кв.м.), расположенное по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Ивняковский сельский округ, 

<

...> (баня № 10) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность.

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (пункт 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 296 500 рублей (пункт 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (пункт 3.5 договора).

В пунктах 3.12, 3.13 договора стороны предусмотрели, что Арендатор, на основании представленного ему счета, перечисляет Арендодателю ежемесячно равными платежами сумму арендной платы по 10 число текущего месяца. Излишне перечисленная Арендатором арендная плата засчитывается в счет последующих платежей арендной платы.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 26.09.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение - от городских сетей в рабочем состоянии.

В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

ООО «Орион», ссылаясь на то, что в добровольном порядке требование о возмещении стоимости произведенного ремонта в арендованных помещениях по договору № 04-11/14 от 26.09.2014 не исполнено, обратился со встречными требованиями в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), в силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МУП «Волна» (арендодатель) и ЗАО «Орион» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 10.11.2014 № 04-13/14, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 194,4 кв.м (помещения №№ 13-27, часть помещения № 12 (площадью 11,8 кв.м), расположенное по адресу: 

<

...> (баня № 3) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность.

В пунктах 1.5. 1.6 договора стороны предусмотрели, что при невозможности Арендатора заключить договоры со снабжающими организациями на поставку коммунальных услуг арендодатель за счет Арендатора обеспечивает его приобретенными для него коммунальными услугами. Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги производится с учетом цен и тарифов энергоснабжающих организаций и нормативов на потребление энергоресурсов. Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению.

В пунктах 1.7, 1.8 договора стороны установили, что арендатор предоставляет Арендодателю для расчета за предоставляемые коммунальные услуги данные согласно Приложению № 2 к настоящему договору. Арендатор подтверждает полученные надлежащим образом коммунальные услуги, если письменно не уведомит Арендодателя об обратном, в срок не позднее 10 числа месяца следующего за текущим.

В пункте 2.1.5 договора стороны определили, что Арендодатель имеет право при необходимости произвести текущий ремонт фасада, кровли здания, центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции и включить затраты по ремонту Арендатору в счет для оплаты пропорционально занимаемым площадям (согласно Приложению № 1Р).

В соответствии с пунктом 2.1.8 договора при промывке к отопительному сезону снабжающей организацией систем отопления Арендодателя, Арендодатель имеет право в одностороннем порядке на основании выставленных счетов снабжающей организации включать затраты пропорционально занимаемым площадям Арендатору в счет для оплаты (согласно Приложению № 1О). 

В пунктах 2.2.1, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.14 договора стороны предусмотрели, что Арендатор имеет право заключить договоры поставки коммунальных услуг непосредственно со снабжающими организациями. Арендатор обязан своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить арендодателю, на основании выставленных Арендодателем счетов, оплату за пользование недвижимым имуществом, возмещать ему стоимость потребленных коммунальных услуг и других расходов, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.2.27 настоящего договора. Арендатор обязан перечислять арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период планового останова бани при отключении горячей воды. Арендатор обязан самостоятельно получать в бухгалтерии Арендодателя до 5-го числа каждого месяца счета для оплаты коммунальных услуг и за пользование недвижимым имуществом. Арендатор обязан самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого имущества: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска холодной и горячей воды в случае их временного отключения. Арендатор обязан производить своевременно или по предписанию Арендодателя, с обоснованием необходимости проведения ремонта, и за свой счет текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора; устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях.

В пункте 2.2.19 стороны установили, что по окончании срока действия настоящего договора арендатор обязан передать арендуемое недвижимое имущество Арендодателю по передаточному акту в исправном состоянии с учетом нормального износа, а также произвести все расчеты по настоящему договору.

В пунктах 2.2.23, 2.2.24 договора аренды стороны согласовали, что Арендатор обязан в арендуемом помещении произвести установку приборов учета расхода воды и электрической энергии. С целью составления представителем Арендодателя двустороннего акта приемки установленных приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии с указанием марки, номера и первоначальных показателей счетчиков, Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя об установке приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии. В случае неисправности приборов учета расхода воды, газа, электрической и тепловой энергии Арендатор обязан немедленно в письменной форме уведомить Арендодателя. Арендатор обязан ежемесячно в срок до 25 числа и своевременно передать информацию Арендодателю о показаниях приборов учета расхода воды, электрической энергии.

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (пункт 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 583 200 рублей (пункт 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (пункт 3.5 договора).

В пунктах 3.12, 3.13 договора стороны предусмотрели, что Арендатор, на основании представленного ему счета, перечисляет Арендодателю ежемесячно равными платежами сумму арендной платы по 10 число текущего месяца. Излишне перечисленная Арендатором арендная плата засчитывается в счет последующих платежей арендной платы.

Приказом от 22.10.2015 № 223 МУП «Волна» изменило на 7 % постоянную величину арендной платы (т.4 л.д. 114).

В соответствии с пунктом 5.1 договора Арендодатель не несет ответственности за не предоставление коммунальных услуг Арендатору, если отсутствует возможность для их предоставления.

В пункте 5.2 договора стороны установили, что при невнесении в срок арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 10.11.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение - холодное и горячее в рабочем состоянии (т.4 л.д.32).

В дополнительном соглашении № 1 от 01.07.2015 стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 1.6 Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг, полученных от сторонних снабжающих организаций, а также произведенных собственными силами Арендодателя (при наличии собственных котельных и тепловых пунктов Арендодателя, направленных на производство теплоэнергии и горячего водоснабжения). Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (Приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению (т.4 л.д. 34).

В дополнительном соглашении № 2 от 31.07.2015 стороны изложили пункты 2.2.9 и 2.2 в следующей редакции: «Арендатор обязан своевременно и в соответствии с условиями настоящего договора производить Арендодателю на основании выставленных Арендодателем счетов, оплату за пользование недвижимым имуществом, возмещать ему стоимость потребленных коммунальных услуг и других расходов, предусмотренных пунктами 2.1.2, 2.1.5, 2.1.6, 2.1.7, 2.1.8, 2.2.13, 2.2.27 настоящего договора» (т.4 л.д.35). 

В письме от 15.08.2018 арендатор сообщил о прекращении электроснабжения с 14.08.2018 (т.4 л.д.46-47).

15.06.2018 между АО «Волна» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан договор аренды № 06-83/2018 (т.4 л.д.118-121).

Во исполнение пункта 2.2.1 договора аренды, арендатор заключил договоры: - с ПАО «ТНС энерго Ярославль» № 76650551770 от 29.06.2018; с АО «Ярославльводоканал» № 10174 от 18.09.2018; с АО «Газпром газораспределение Ярославль» № ЯФ-ТО-219/18 от 17.07.2018 на техническое обслуживание газопровода. 

18.06.2018 АО «Волна» направило в адрес ООО «Орион» уведомление о сдаче в аренду части здания бани № 3 ИП ФИО2, просит по вопросам расчетов за потребленные коммунальные услуги обращаться к данному арендатору (т.4 л.д.117).

В заявлении от 02.08.2018 года индивидуальный предприниматель ФИО2 указал, что в связи с запланированным закрытием в период с 14.08.2018 по 14.09.2018 группы помещений общей площадью 726,5 кв.м в здании бани № 3 по пр. Авиаторов, д. 35, находящихся в аренде по договору № 06-83/2018, просит создать комиссию по предварительной оценке и согласованию запланированных работ: 

- ремонт печи (замена кирпича, колосников, рельс, двери),

- ремонт крыши (устранение протечек, восстановление вентиляции, ремонт вентиляции помещений, ремонт очистных сооружений (канализации),

- замена водосточных труб в помывочном отделении,

- замена двери в помывочном отделении),

- ремонт крыльца, покраска стен и потолка в вестибюле,

- замена плитки в помывочном отделении (т.4 л.д.99).

02.08.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 уведомил ООО «Орион», что в период с 14.08.2018 года по 14.09.2018 группа помещений общей площадью 726,5 кв.м. в здании бани № 3 по пр. Авиаторов, д. 35, находящаяся в аренде по договору № 06-83/2018 будет закрыта для проведения текущего ремонта. Сроки закрытия могут быть продлены, о чем уведомление будет отдельно. В связи с закрытием эксплуатация помещений и находящихся в них машин и агрегатов может быть приостановлена (т.4 л.д.100-102). 

09.08.2018 ООО «Орион» направило арендодателю заявление, в котором указало, что пункт 2.2.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период плановой остановки бани при отключении горячей воды. В связи с вышеизложенным арендатор просит предоставить график планового отключения горячей воды на период с 09.08.2018 до 31.12.2018 в срок до 13 августа 2018 г., отметка о получении проставлена от 09.08.2018 № 262 (т.4 л.д.108). 

В заявлении от 12.09.2018 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился к АО «Волна» с предложением о согласовании срока ремонта на 7 календарных дней по 21.09.2018 включительно в связи с увеличением проводимых ремонтных работ (т.4 л.д.98).

В письме от 14.09.2018 АО «Волна» согласовывает проведение ремонтных работ до 21.09.2018 (т.5 л.д.140).

18.09.2018 между АО «Ярославльводоканал» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 подписан договор № 10174 холодного водоснабжения, согласно которому организация водопроводно-канализационного хозяйства, осуществляющая холодное водоснабжение, обязуется осуществлять подачу абоненту через присоединенную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду (т.4 л.д.88-97, т.5 л.д.2-7).

Согласно акту № 5/2 от 21.09.2018 выполнены работы по договору подряда № 04/2018 от 02.08.2018 года (т.5 л.д.146), ИП ФИО2 известил АО «Волна» о завершении ремонтных работ в установленный срок (т.5 л.д.145).

31.10.2018 ответчик направил в адрес истца уведомление о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества, требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора, в котором указано об извещении арендодателя о досрочном расторжении договора аренды с 30.12.2018 (т.4 л.д.53-54, т.5 л.д. 11-14).

В уведомлении от 14.11.2018 года № 01-07/899 АО «Волна» сообщает ООО «Орион», ссылаясь на пункт 4.1 договора, о расторжении договора аренды с 30.11.2018 (т.5 л.д.142). 

22.04.2019 между АО «Волна» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) подписан договор купли-продажи, согласно которому Продавец передает в собственность, а Покупатель принимает и уплачивает по цене и на условиях, изложенных в настоящем договоре, нежилое здание, находящееся по адресу: 

<

...>, общей площадью 920,9 кв.м.

В пункте 1.3.4 указано, что имущество находится в обременении: Аренда помещений общей площадью 194,4 кв.м по договору аренды № 04-13/14 от 10.11.2014 с ООО «Орион». Срок обременения с 10.11.2014 по 09.11.2024.

В уведомлении № 17 от 01.02.2019 ООО «Орион» уведомило арендодателя о готовности передать помещение по акту приема-передачи, обеспечить явку представителя для приема помещения и подписания акта 06.02.2019 в 11 часов (т.5 л.д.135).

 В письме от 05.02.2019 года № 01-07/26 в ответ на уведомление № 17 от 01.02.2019 АО «Волна» сообщает, что 26.12.2018 года в АО «Волна» поступило уведомление об отказе от досрочного расторжения договора.

В связи с отказом от приема недвижимого имущества по адресу 

<

...> ООО «Орион» направило в адрес МУП «Волна» акт приема-передачи недвижимого имущества от 06.02.2019 (т.5 л.д.139-141).

В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с учетом уточнения 171 055 рублей 49 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 22.10.2018 года, 24 508 рублей 19 копеек пени за период с 11.07.2018 по 22.10.2018 года, 21 432 рублей 30 копеек за период с 23.10.2018 по 10.09.2020 года.

26.09.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) подписан договор аренды недвижимого имущества от № 04-11/14, согласно пунктам 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из надземных, полностью обустроенных помещений на первом этаже) общей площадью 131,2 кв.м. (помещения №№ 9-11, 23-32, 34-41, часть помещения № 6 (площадью 3.4 кв.м.), расположенное по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Ивняковский сельский округ, 

<

...> в (баня № 10) для использования под физкультурно-оздоровительную деятельность (т.1 л.д.6-10).

В приложении № 1 к договору поименовано использование ресурсов (теплоэнергия, холодное водоснабжение по счетчику) (т.7 л.д.26).

В разделе 3 стороны предусмотрели арендную плату и порядок расчетов.

Арендная плата состоит из двух частей - постоянной (собственно платы за аренду) и переменной (платы за коммунальные услуги) (пункт 3.1).

Сумма постоянной величины арендной платы устанавливается в размере 583 200 руб. (пункт 3.4 договора).

Сумма переменной величины арендной платы устанавливается по показателям потребления коммунальных услуг, в случае отсутствия или неисправности счетчиков - по расчетной величине, с учетом цен и тарифов снабжающих организаций на энергоносители, материалы, необходимые для обслуживания коммуникаций и энергоносителей (пункт 3.5 договора).

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества 26.09.2014. В акте сторонами поименовано, что отопление в рабочем состоянии, водоснабжение - от городских сетей в рабочем состоянии.

В дополнительном соглашении № 1 от 01.07.2015 стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 1.6 договора Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг, полученных от сторонних снабжающих организаций, а также произведенных собственными силами Арендодателя (при наличии собственных котельных и тепловых пунктов Арендодателя, направленных на производство теплоэнергии и горячего водоснабжения). Расчет за предоставляемые коммунальные услуги прилагается (Приложение № 1) к настоящему договору и является его неотъемлемой частью. Приложение № 1 оформляется в течение 20 дней с момента подписания настоящего договора, а также подлежит возможному изменению (т.7 л.д.34).

В целом положения договора от 26.09.2014, за исключением указанных выше пунктов, аналогичны условиям договора от 10.11.2014.

В соответствии с письмом от 30.05.2017 ООО «Орион» сообщило арендодателю о невозможности осуществлять свою деятельность, напрямую зависящую от наличия горячего водоснабжения (т.7 л.д.91).

В письме от 29.05.2017 № 01-07/318 арендодатель уведомил арендатора об аварийном состоянии оборудования котельной бани № 10, сообщил о ремонте с 29.05.2017 (т.7 л.д.92).

В уведомлении от 26.09.2017 № 01-07/595 АО «Волна» указало, что повторно извещает ООО «Орион» о сдаче в аренду части здания Бани № 10  ООО «Чкаловский плюс», согласно акту приема-передачи от 15.09.2017 (т.7 л.д.93).

В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность по арендной плате за взыскиваемый период, истец обратился в суд с исковыми требованиями о взыскании с учетом уточнения 307 294 рублей 46 копеек основного долга по арендной плате за период с 01.06.2017 по 08.06.2018, 3 394 рублей 53 копейки долга по коммунальным платежам, 166 344 рублей 72 копеек пени за период с 14.06.2017 по 08.06.2018, 2 138 рублей 55 копеек за период с 11.11.2017 по 08.06.2018 по коммунальным услугам, 26 061 рублей 10 копеек процентов за период 09.06.2018 по 23.07.2019, 20 818 рублей 13 копеек за период с 24.07.2019 по 10.09.2020, 287 рублей 89 копеек процентов за пользование денежными средствами по коммунальным услугам за период с 09.06.2018 по 23.07.2019, с 24.07.2019 по 10.09.2020 в размере 229 рублей 98 копеек.

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом. Обязанность по обеспечению возможности пользования имуществом лежит на АО «Волна» как арендодателе.

В соответствии с частью 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 

Материалами дела подтверждена передача имущества в аренду ответчику по договору № 04-13/2014 от 10.11.2014. Наличие задолженности по арендной плате за заявленный период подтверждается материалы дела с учетом исключения периода проведения ремонтных работ согласно уведомлениям с 14.08.2018 по 21.09.2018 в связи с чем требование истца о взыскании арендной платы по договору за спорный период признается судом обоснованным в размере 104 459 рублей 38 копеек. 

Нарушение сроков оплаты по арендной плате подтверждается представленными в дело доказательствами, расчет неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы судом признается обоснованным в размере 8 829 рублей 47 копеек (статья 330 ГК РФ).

Материалами дела подтверждена передача имущества в аренду ответчику по договору № 04-11/2014 от 26.09.2014. Наличие задолженности по арендной плате за заявленный период подтверждается материалы дела с учетом исключения периода ремонта общих инженерных систем, приостановления водоснабжения с 01.06.2017 по 15.09.2017 (т.8 л.д.103). Следовательно, требование истца о взыскании арендной платы по договору за спорный период признается судом обоснованным в размере 231 772 рублей 35 копеек. 

Нарушение сроков оплаты по арендной плате подтверждается представленными в дело доказательствами, расчет неустойки в связи с нарушением сроков внесения арендной платы судом признается обоснованным в размере 93 495 рублей 04 копейки за период с 12.09.2017 по 08.06.2018 (статья 330 ГК РФ). 

Ссылаясь на проведение главными эксплантатами зданий по адресам: 

<

...> д. д.35 (баня № 3) и 

<

...> (баня № 10), ИП ФИО2 и ООО «Чкаловский Плюс» (соответственно) ремонтных работ, АО «Волна» не учитывает, что между ООО «Орион» и указанными лицами отсутствуют договорные правоотношения.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора именно на АО «Волна» возложена обязанность обеспечить поставку коммунальных ресурсов в арендуемые помещения при невозможности арендатора самостоятельно заключить договоры со снабжающими организациями.

Не обеспечив возможность использования переданного в аренду имущества, АО «Волна» не имеет права требовать оплаты арендной платы за периоды проведения ремонтных работ.

В силу пункта 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.

В предмет доказывания входят следующие обстоятельства: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; отнесение результатов произведенных работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; действительная стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Положения данной статьи, действующие в нормативном единстве с другими положениями главы 34 данного кодекса и с учетом принципа свободы договора, обеспечивают необходимый баланс имущественных интересов арендатора и арендодателя (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 2585-О).

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу положений статей 9, 65 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

ООО «Орион» в рамках настоящего дела взыскивает стоимость неотделимых улучшений арендованного по договору от 26.09.2014 № 04-11/14 имущества в общей сумме 2 230 117 рублей.

В силу пункта 2.2.15 договора от 26.09.2014 арендатор обязан содержать арендуемое недвижимое имущество в полной исправности и в соответствующем санитарном состоянии до сдачи его арендодателю. Не производить перепланировку и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя, Комитета и Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Ярославля. По объектам являющимися памятниками истории и культуры дополнительно должно быть письменное разрешение департамента культуры и туризма. Арендатор обязан обеспечивать пожарную и электрическую безопасность по отношению к арендуемому имуществу, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение.

В качестве подтверждения согласования с МУП «Волна» проведенных работ ООО «Орион» представило в материалы дела письмо ООО «Орион» от 10.10.2014 с приложением рабочей документации (т.1 л.д.16-59), письмо МУП «Волна» от 22.10.2014 (т.1 л.д.60), письмо ЗАО «Орион» от 18.06.2016 с приложением локальных сметных расчетов, актов о приемке выполненных работ (т.1 л.д.61-176), письмо МУП «Волна» от 27.09.2016.

Таким образом, в рамках настоящего спора ООО «Орион» получено разрешение АО «Волна» на проведение улучшений арендованного имущества.

Суд первой инстанции, принимая во внимание результаты проведенной по делу судебной экспертизы, назначенной в целях определения перечня неотделимых улучшений, возникших в результате выполнения обществом «Орион» ремонтно-восстановительных работ арендованных объектов, а также их фактического объема и стоимости, установил, что стоимость неотделимых улучшений, рассчитанная на основании фактических затрат и показателя физического износа, составила 1 864 027 рублей.

Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы АО «Волна» относительно результатов экспертизы, оформленных заключением эксперта от 25.11.2020 № 259/1-3-16.1, подлежат отклонению. Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта, а также наличие у него сомнений в обоснованности заключения эксперта, не являются достаточными основаниями для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу.

В рамках настоящего спора судом первой инстанции по заявлениям сторон трижды назначалась судебная экспертиза, вопросы эксперту поставлены судом с учетом продолженных сторонами формулировок.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции находит обоснованным изложенный в решении суда первой инстанции вывод о том, что в рассматриваемом случае имелись основания для удовлетворения встречных исковых требований ООО «Орион» в размере 1 864 027 рублей. Возражения в указанной части ООО «Орион» не заявило.

Несогласие истца с правовой оценкой доказательств, несмотря на правильное установление судом фактических обстоятельств дела и правильное применение норм материального права, не может служить достаточным основанием для отмены или изменения принятого по делу судебного акта.

Доводы АО «Волна» проверены апелляционным судом, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Таким образом, решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2021 по делу № А82-27076/2018 следует оставить без изменения, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.04.2021 по делу № А82-27076/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу акционерного общества «Волна» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                                      

Е.В. Минаева

Судьи         

Г.Г. Ившина

П.И. Кононов