АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-572/2017

г. Ярославль

30 июля 2020 года

Резолютивная часть решения оглашена «20» июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен «30» июля 2020 года 

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Марусина В.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи    Чудайкиной О.Ю,,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  исковое заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 

к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о взыскании 321287,03 руб.,

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров"

при участии:

от истца – не явились;

от ответчика –  ФИО1 лично (до перерыва); ФИО2, представитель по устному ходатайству (до перерыва);

от третьего лица – не явились;

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 19400-о от 13.11.2016 за период с 17.12.2010 по 31.12.2015 и сентябрь 2016 года в размере 80189,20 руб., пени за период с 12.01.2011 по 28.08.2019 в размере 241097,83 руб.

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Роза ветров". 

 В судебное заседание, проведенное с перерывом, представитель истца не явился, направив в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

 Присутствующий в судебном заседании до перерыва Ответчик требования не признал  по основаниям, указанным в ранее представленном отзыве и дополнениях к нему, представил в материалы дела контррасчет задолженности и пени.

  Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание  не обеспечило, отзыв на иск не представило.

 В порядке статьи 156 АПК РФ  дело рассматривается в отсутствие представителей истца и  третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Ярославской области от 28.05.2019 по делу № А82-12515/2015 по иску МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" к ООО "РОЗА ВЕТРОВ" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.11.2006г. №19400-о по арендной плате в сумме 1 373 628,19 руб. за период с июля 2011г. по август 2015г., пени в сумме 781 862,25 руб. за период с 01.05.2009г. по 17.08.2015г., всего 2 155 491,04 руб. установлены следующие обстоятельства.

13 ноября 2006г. между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля в лице МУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и ООО «Роза ветров» (арендатор) заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №19400-о, согласно которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует земельный участок площадью 3549 кв.м. с кадастровым номером 76:23:061705:0065, расположенный: по проспекту Фрунзе, 45 в Фрунзенском районе г.Ярославля, кадастровый квартал №061705, земли населенных пунктов, вид функционального использования: для строительства 2-этажного магазина с административными помещениями, помещениями аптеки и иженерными коммуникациями взамен сносимого временного мини-магазина. 

Срок действия договора аренды установлен с 16 октября 2006г. по 15 октября 2009г. 

Согласно пункту 3.1. договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора аренды, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля начисляется арендная плата.  

Согласно пункту 3.3. договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно. 

В соответствии с пунктом 5.1. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. 

28 сентября 2009г. между Департаментом по управлению государственным имуществом Ярославской области и ООО «Роза ветров» заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды №19400-о, в соответствии с которым произведена замена арендодателя на Департамент, изменены редакции пунктов 3.1., 3.4., 3.5. договора; срок действия договора продлен до 14 октября 2012г. 26 февраля 2010г.  

Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями. 

В материалы дела представлено Соглашение о расторжении договора №19400-о от 02.10.2012г. между Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области и ООО «Роза ветров», согласно которому в связи с вводом объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU76301000-013-2010 от 26.02.2010г.) стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 27.02.2010г., а также акт приема-передачи земельного участка о передаче участка 27.02.2010г. Департаменту, подписанный сторонами с приложением печатей. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства установлено, что подписанные арендатором соглашение о расторжении и акт приема-передачи не были возвращены ООО «Роза ветров» арендодателю, в связи с чем суд пришел к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать.

Согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ООО «Роза ветров» 17.05.2011г. зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 76:23:010101:181774 площадью 558,5 кв.м., в том числе: помещения №№1, 4-7, 14-19, 27-37 (подвал), №№1-4 (1-ый этаж), №№1, 13-15, 19- 21,54,57,58 (2 этаж), №№1,2 (выход на крышу).  

При этом на те же помещения, за исключением помещений 2 этажа №№14,54,58 и помещений подвала №№4,18 общей площадью 19,9 кв.м., зарегистрировано право общей долевой собственности на основании решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82- 3531/2011 от 25.12.2012г.

 Указанным решением суда установлено, что на момент рассмотрения дела в суде зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров» на спорные помещения подвала № 1,4,5,6,7,14,15,16,17,19, помещения 1 этажа №1- 4, помещения 2 этажа № 1,13,14,15,19,20,21, 54, 57 и право собственности ФИО3 на спорные нежилые помещения 1 этажа № 23, 2 этажа № 29, 30 без отражения мест общего пользования. Спорные помещения используются в предпринимательской деятельности ФИО3 (помещение 1 этажа №23, помещения 2 этажа № 29 и 30) и остальные спорные помещения ООО «Роза ветров». Требования истца о выделении в натуре из состава помещений ответчиков мест общего пользования вышеназванных помещений признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем указанные помещения выделены в натуре из состава объектов, права на которые зарегистрированы в ЕГРП за ООО «Роза ветров» и ФИО3, и исключены из состава этих объектов. 

При рассмотрении дела № А82-12515/2015 судом  установлено, что третьи лица – собственники помещений в здании на основании договоров на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг, заключенных с ООО «Роза ветров», ООО СБК «Партнер», на основании выставленных счетов в период 2012 - 2016гг. производили платежи за аренду земельного участка, которые не были перечислены ООО «Роза ветров» в счет оплаты по договору аренды №19400-о. 

При этом суд пришел к выводу также и о неисполнении  ООО «РОЗА ВЕТРОВ» решения Арбитражного суда Ярославской области по делу №А82-3531/2011 от 25.12.2012 (пункты 2, 4, 6 резолютивной части решения). 

Принимая во внимание изложенное, суд при рассмотрении дела посчитал правомерными и обоснованными требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере, пропорциональном площади помещений, на которые зарегистрировано право собственности ООО «Роза ветров», согласно сведениям ЕГРН.

Ответчику ФИО1 с 2010 года принадлежит на праве собственности нежилое помещение в построенном ООО «РОЗА ВЕТРОВ» здании   площадью 27, 5 кв.м., с 2011 года – помещение  площадью 16,2 кв.м.

Полагая, что ответчик с момента приобретения указанного помещения в собственность является стороной (соарендатором) по договору аренды от  13.11.2006 №19400-о, при этом не вносил арендную плату,  истец обратился в суд с рассматриваемым иском. При этом площадь земельного участка, приходящаяся на ответчика (88 кв.м.) определена истцом   как соотношение площади помещения, принадлежащей ответчику, к общей площади объекта недвижимости и к общей площади земельного участка    с кадастровым номером  76:23:061705:0065.

        Возражая против иска, ответчик приводит следующие доводы:

1. Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части требований;

2. Ответчик полагает, что договор аренды земельного участка от 13.11.2006 №19400-о прекратил свое действие  13.11.2016 в силу   пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ, устанавливающего предельный срок договора аренды, заключаемого   в целях строительства (реконструкции)   объектов капитального строительства, в связи с чем после 13.11.2016  договорная неустойка на сумму долга начислению не подлежит. С указанной даты, по мнению ответчика, истец имеет право лишь на начисление процентов на сумму долга в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. 

3. Ответчик указывает на то, что уведомление об изменении размера арендной платы за период  с 2013 по 2018 гг. получил от истца  только 16.05.2018, в связи с  чем, ссылаясь на пункты 3.5. 3.6. договора от 13.11.2006 № 19400-о,  считает неправомерным начисление пени за предшествующий период.

4. Ответчик заявил о снижении подлежащей взысканию неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на  ее несоразмерность сумме задолженности.

5. Ответчик также заявил  о предоставлении ему рассрочки уплаты долга и пени  в связи с  прекращением в 2019 году предпринимательской деятельности и отсутствием иных источников дохода, кроме пенсионных выплат.

          Оценивая материалы дела и доводы  сторон, суд исходит из следующего.

 Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что  использование земли в Российской Федерации является платным.

 Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений  в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 76:23:061705:0065, обязан вносить  плату за пользование соответствующей  частью земельного участка.

Из материалов дела следует, что весь земельный участок  2006 году предоставлен в аренду третьему лицу. 

Обществу с ограниченной ответственностью «Роза ветров» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: магазин с административными помещениями, помещениями аптеки и инженерными коммуникациями. 

         Под строительством в статье 1  Градостроительного кодекса РФ понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

       Согласно статье 273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В пункте 2 статьи 552 Кодекса указано, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом,  при регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения в реконструированном объекте  произошел переход права на   часть данного объекта недвижимости от третьего лица к ответчику независимо от правового механизма,  которым воспользовались  стороны такой сделки.

Следовательно, с переходом права собственности на часть объекта недвижимости к ответчику перешли и  права и обязанности арендатора по договору аренды № 19400-о в соответствующей части.

        В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

        Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

        Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

       Таким образом,  с момента  регистрации права собственности на нежилые помещения ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с договором аренды № 19400-о, а также несет установленную договором ответственность за неисполнение  данной обязанности.

  Из уточненного расчета истца следует, что к взысканию предъявлены задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 19400-о от 13.11.2016 за период с 17.12.2010 по 31.12.2015 и сентябрь 2016 года в размере 80189,20 руб., пени за период с 12.01.2011 по 28.08.2019 в размере 241097,83 руб.

        При этом ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса РФ  момент  общий срок исковой давности устанавливается в три года. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса РФ).

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском 17.01.2017.

Согласно справочным расчетам истца  и ответчика   в пределах срока исковой давности предъявлены требования о взыскании68654,20 рублей долга за период с 17.01.2014 по 31.12.2015 и сентябрь 2016 года. В данной части  требований  расчеты сторон  идентичны.

Также по расчету истца за период с 17.01.2014 по 28.08.2019 сумма пени составляет 186555,70 рублей.

Данный расчет истца суд признает обоснованным.

Согласно положениям статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

         Согласно статье 622 Кодекса если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

           В пункте 68  постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7  "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств"  сформулирована правовая позиция, согласно которой окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

         Таким образом, прекращение договора аренды не освобождает арендатора от уплаты неустойки за просрочку внесения арендной платы, в том числе  и за те периоды пользования имуществом, которые истекли после прекращения договора. 

         Кроме того, доводы ответчика о прекращении договора  № 19400-о 13.11.2016 несостоятельны.

          Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

  В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73  "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

 Из обстоятельств  дела следует, что договор  № 19400-о заключен в соответствии с положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ, действовавшей до 01.03.2015, и не содержавшей  требования о проведении торгов. 

         Также суд отклоняет и довод ответчика о его несвоевременном извещении   об изменении размера арендной платы.

        В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае  договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса РФ, таким образом, размер арендной платы по договору  регулируется положениями действующего в соответствующий период времени законодательства. Следовательно, у ответчика  не имелось препятствий в самостоятельном расчете арендной платы с учетом норм действующего законодательства, и своевременном внесении арендных платежей.

        При таких  обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично (в пределах срока исковой давности).      

При этом суд не находит оснований для применения статьи 333  Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ  ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной. Обстоятельства, на которые ссылается ответчик, по мнению суда, к таковым не относятся.

Суд отмечает, что расчет пени произведен истцом по ставке 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки, что вдвое меньше  установленного договором. 

         Такая же ставка для расчета пени  по договорам аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена,  установлена пунктом 3.3.  «Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», утвержденного  постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

        Не находит суд оснований и для предоставления рассрочки исполнения решения суда.

        Согласно статье 324 АПК РФ суд по заявлению должника вправе  рассрочить исполнение  судебного акта при наличии обстоятельств, затрудняющих его исполнение.

         В постановлении президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.11.2006 № 4714/05 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в соответствии с частью 1 статьи 324 АПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, арбитражный суд, выдавший исполнительный лист, по заявлению должника вправе отсрочить исполнение судебного акта.

Названная норма не определяет оснований для предоставления отсрочки, а лишь устанавливает критерий их определения – затруднительность исполнения судебного акта.

Таким образом, в каждом случае рассмотрения заявления об отсрочке исполнения судебного акта суд должен устанавливать конкретные обстоятельства его исполнения.

           В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

           Суд отмечает, что  ни вместе с заявлением  о предоставлении рассрочки, ни в судебном заседании ответчик  не представил   каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность исполнения решения суда в установленные законом сроки. Прекращение  ответчиком деятельности в качестве индивидуального предпринимателя   само по себе  не является обстоятельством, свидетельствующим о необходимости предоставления   ответчику рассрочки исполнения решения суда.

       В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально  размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО1  в пользу  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 68654,20 рублей долга, 186555,70 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

В остальной частив  иске отказать.

В предоставлении рассрочки исполнения решения отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 7487,00 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья                                                                                                      Марусин В.А.