Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А64-2152/2017

09 августа 2019г.

г. Тамбов

Резолютивная часть решения объявлена 02.08.2019г.

В полном объеме решение изготовлено 09.08.2019г.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи  Н.Ю. Макаровой 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи О.И. Долгополовым 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г.Тамбов

к АО «Корпорация развития Тамбовской области», г. Тамбов

третье лицо: КПТО «Капиталстрой», г. Тамбов

о взыскании 479 011 руб. 60 коп.

и встречному иску 

АО «Корпорация развития Тамбовской области», г. Тамбов 

к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г.Тамбов

третье лицо: 

1) КПТО «Капиталстрой», г.Тамбов

2)  Администрацию Тамбовской области, г. Тамбов,

3) Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области, г. Тамбов

о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 3 150 300,06 руб., расторжении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 09.01.2019 №01-15-08;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 28.12.2018.

от третьих лиц: не явились извещены.

установил:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовКапиталПроект», г. Тамбов о взыскании задолженности по договору аренды от 26.01.2015 №9 в размере 479 011 руб. 60 коп., из них: 412 215,80 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 28.02.2017, 66795,80 руб. - пени за период с 26.01.2016 по 28.02.2017.

Определением от 28.06.2017г. принят встречный иск Обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовКапиталПроект», г. Тамбов к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, г. Тамбов о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 3150300,06 руб.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены КПТО «Капиталстрой», г.Тамбов, Администрацию Тамбовской области, г.Тамбов, Управление градостроительства и архитектуры Тамбовской области, г.Тамбов

Определением от 23.01.2018г. произведена замена ответчика на надлежащего - Акционерное общество «Корпорация развития Тамбовской области».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 18.07.2018 года производство по делу № А64-2152/2017 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А64-2150/2017.

14.06.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании от 30.07.2019г. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 02.08.2019г. После перерыва заседание продолжено.

В судебном заседании истец требовании поддержал.

Ответчик требования истца не признал.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Постановлением администрации города Тамбова от 13.01.2015 № 34 обществу с ограниченной ответственностью «ТамбовКапиталПроект» (ООО «ТамбовКапиталПроект») в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок площадью 11540 кв.м с кадастровым номером 68:29:0211026:103 по ул.Рылеева, 97 под строительство центра многофункционального использования.

26.01.2015 между комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (комитет) и ООО «ТамбовКапиталПроект» заключен договор аренды земельного участка № 9 сроком на 3 года с 14.01.2015 по 14.01.2018.

18.02.2015 договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно уведомлению № 68/001/010/2015-355 от 18.02.2015.

 Согласно п.3.1 договора аренды земельного участка от 13.01.2015 № 9 (договор аренды) годовой размер арендной платы за землю рассчитывается от кадастровой стоимости с применением коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, утвержденного решениями Тамбовской городской Думы от 26.12.2012 № 797, от 30.10.2013 №1071 и постановлениями администрации Тамбовской области ot28.11.2014 №1498.

Согласно п. 4.4 договора аренды ООО «ТамбовКапиталПроект» обязано выполнять в полном объеме все условия договора, в том числе уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

Данное условие исполнялось ответчиком ненадлежащим образом, вследствие чего за период с 01.01.2016 по 28.02.2017 образовалась задолженность по арендной плате в сумме 412 215,80 руб.

Пункт 5.2 договора аренды предусматривает обязанность уплаты ООО «ТамбовКапиталПроект» пени в размере 0.3 % за каждый день просрочки платежа со срока оплаты по день оплаты платежа включительно. Задолженность ответчика по пени за период с 26.01.2016 по 28.02.2017 составляет 66 795,80 коп.

06.03.2017 комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в адрес ответчика направлено претензионное письмо с требованием погасить образовавшуюся задолженность за пользование земельным участком Требования комитета ответчиком не удовлетворены.

Истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим иском.

По встречному иску АО «Корпорация развития Тамбовской области» (произведена замена первоначального ответчика – определение от 23.01.2018г.) ссылается на то, что с момента заключения договора и до настоящего момента ООО «ТамбовКапиталПроект» произвело оплату в размере 3 150 300,06 руб. 

На данную сумму АО «Корпорация развития Тамбовской области» считает, что ответчик неосновательно обогатился.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что  заявленные требования подлежат удовлетворению частично, в удовлетворении встречного следует отказать. При этом суд руководствовался следующим. 

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В данном случае обязательства сторон установлены договором аренды земельного участка от 26.01.2015 № 9.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно ст.611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Доказательств оплаты долга полностью или частично, подлежащего погашению в соответствии со ст.614 ГК РФ, ответчик не представил.

В силу п.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исполнение  договора  оплачивается  по  цене,  установленной соглашением  сторон.  В  предусмотренных  законом  случаях  применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченным и на то государственными органами (пункт1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ).Земельный  участок  предоставлен  с  предварительным  согласованием места размещения объекта. Размер арендной платы правомерно определен Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в соответствии с Порядком определения  размера арендной  платы  за  использование предоставленных  без  проведения  торгов  земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Администрации Тамбовской области No271 от 18.03.2015, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, площади земельного  участка,  установленного органом  местного самоуправления процента арендной платы, коэффициента инфляции

Из материалов дела следует, что в период действия договора земельный участок был частично занят под строительство автомобильной дороги. 

Согласно представленного в материалы дела заключения МУП «Тамбов-недвижимость» от 27.04.2016г. (л.д. 105, т. 1) на основании проведенного обследования существующей дороги по ул. Рылеева было выявлено наложение участка дороги и тротуаров на арендуемые земельные участки компании ООО «ТамбовКапиталПроект», а именно земельный участок по адресу: 

<

...> (КН 68:29:02111026:103) наложение дороги площадью 2377кв.

Таким образом, в период действия договора земельный участок был частично занят третьими лицами под строительство автомобильной дороги; площадь занятия - 2377 кв.м; начало занятия - 20.09.2016 - дата заключения контракта на строительство дороги, с учетом фактов установленных в деле №А64-2150/2017 – ст. 69 АПК РФ.)

Определением суда от 25.10.2017г. судом были затребованы документы: проектная документация на дорогу, касающаяся отвода земельного участка, информация о проведении торгов, техническое задание, государственный контракт на изготовление проекта.

Управлением градостроительства и архитектуры Тамбовской области представлено задание на разработку проектной документации, договор на выполнение работ по разработке проектной документации от 30.01.2015г. № 88-12/2016 (т. 2, л.д. 43-91), иных документов, свидетельствующих о полном занятии дорогой спорного земельного участка в материалы дела не представлено.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ч.ч. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса).

По правилам ч. 1 ст. 611, ч. 1 ст. 612 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Земельный участок с кадастровым номером 68:29:02111026:103 площадью 11540 кв.м, расположенный: 

<

...>, без каких-либо обременений передан Комитетом арендатору по акту приёма-передачи ООО «ТамбовКапиталПроект».

При этом претензий либо возражений со стороны арендатора относительно состояния и качества земельного участка заявлено не было. Претензии относительно частичного занятия арендуемого земельного участка строящейся автомобильной дорогой высказаны ответчиком в процессе рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, истец свои обязательства на стадии заключения договора аренды и передачи земельного участка ответчику выполнил надлежащим образом.

Нормами ч. 1 ст. 615 Гражданского кодекса закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из материалов дела следует и не отрицается сторонами, что ответчик на протяжении всего срока действия договора к строительству МФЦ не приступил. Доказательства обратного отсутствуют. 

Статьёй 620 Гражданского кодекса определено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Между тем, предусмотренным ст. 620 Гражданского кодекса правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке ответчик воспользовался лишь в рамках рассмотрения настоящего дела, заявив соответствующее уточнение к встречному иску, то есть после начала строительства автомобильной дороги.

В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса закреплено, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Не использование арендуемого земельного участка не освобождает арендатора от оплаты арендной платы. Обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком прекращается с момента расторжения договора в установленном порядке (п. 3.6. договора).

В то же время, взыскание арендной платы за весь спорный период исходя из площади земельного участка 11540 кв.м необоснованно. С 20.09.2016 часть этого земельного участка площадью 2377 кв.м была объективно занята строительством автомобильной дороги. 

20.09.2016 - дата заключения контракта на строительство дороги, с учетом фактов установленных в деле №А64-2150/2017 – ст. 69 АПК РФ.)

Соответственно задолженность по договору аренды от 26.01.2015 №9 в сумме должна составить 261237,85руб. за период с 01.01.2016г. по 28.02.2017г., пени за период с 26.01.2016г. по 28.02.2017г. в сумме 20 888,28 руб.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Истец возражает против применения.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права. 

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии со статьями 329 - 331 Гражданского кодекса РФ ответственность в виде неустойки за нарушение обязательств наступает в случае, если неустойка предусмотрена условиями договора или законом. При этом соглашение о применении неустойки должно быть достигнуто в письменном виде. 

Пункт 5.2 договора аренды предусматривает обязанность уплаты ООО «ТамбовКапиталПроект» пени в размере 0.3 % за каждый день просрочки платежа со срока оплаты по день оплаты платежа включительно.

Суд считает ходатайство подлежащим удовлетворению.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Ответчик считает заявленный размер неустойки чрезмерно высоким и заявил ходатайство о снижении суммы неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Истец возражает против снижения неустойки.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с частью первой статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. 

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. 

Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон. 

С учетом Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Принимая во внимание несоразмерность последствиям нарушения обязательства, чрезмерно высокий размер процент неустойки, установленный Договором, учитывая ее компенсационный характер, суд считает возможным снизить размер взыскиваемой истцом неустойки до 20 888,28 руб.

Исходя из вышеизложенного, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно  пункту  1 статьи  612  ГК  РФ  арендодатель  отвечает  за недостатки  сданного  в  аренду  имущества,  полностью  или  частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Пунктом  1  статьи  615  ГК  РФ  закреплено,  что арендатор  обязан пользоваться  арендованным  имуществом  в  соответствии  с  условиями договора  аренды,  а  если  такие  условия  в  договоре  не  определены,  в соответствии с назначением имущества

По смыслу статей 611, 612, 616 ГК РФ невозможность использования арендатором имущества может являться основанием для применения мер правового реагирования только в случае, если невозможность такого использования явилась следствием неправомерных действий арендодателя.

Учитывая выше приведенные правовые положения и положения пункта 2 статьи 328 ГК РФ, при наличии арендных отношений между истцом и ответчиком последний не освобождается от внесения арендной платы, если договор аренды является действующим.

В пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что арендатор не может быть освобожден от внесения арендной платы за взыскиваемый период по действующему между сторонами арендному обязательству.

Ответчик доказательств, подтверждающих погашение основного долга по договору в материалы дела не представил.

В соответствии с ч.2 ст. 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Представленные по делу и исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства, согласно заявленных оснований, предмета иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

По изложенным обстоятельствам и на основании указанных норм закона требования по иску правомерны в части задолженности по договору аренды от 26.01.2015 №9 в сумме 261237,85руб. за период с 01.01.2016г. по 28.02.2017г., пени за период с 26.01.2016г. по 28.02.2017г. в сумме 20 888,28 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Судебные расходы по госпошлины распределяются судом согласно ст. 110 АПК.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, 

 

СУД  РЕШИЛ:

1) Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Корпорация развития Тамбовской области», 

<

...> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 26.06.2008) в пользу Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации 11.09.2007) задолженность по договору аренды от 26.01.2015 №9 в сумме 261237,85руб. за период с 01.01.2016г. по 28.02.2017г., пени за период с 26.01.2016г. по 28.02.2017г. в сумме 20 888,28 руб., всего – 282 126,13 руб., 

в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 7 621,34 руб.

В остальной части иска отказать.

2) В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с АО «Корпорация развития Тамбовской области», 

<

...> (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации 26.06.2008) доход федерального бюджета госпошлину по встречному иску в сумме 44752 руб.

Истцу и налоговому органу выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья                                                                        Макарова Н.Ю.