ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-9914/2022

г. Челябинск

27 сентября 2022 года

Дело № А07-37682/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2022 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания      ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2022 по делу № А07-37682/2019.

В судебном заседании приняли участие:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (лично, паспорт);

представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 (доверенность № 11 от 10.06.2022, срок действия по 30.09.2022, диплом, паспорт).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка №69-12-57 зем от 06.08.2012;

- обязать предпринимателя освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23 общей площадью 8189 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават район гаражного комплекса «Пингвин» по ул. Революционной;

- обязать предпринимателя вернуть его Комитету по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления в силу настоящего решения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее – третье лицо, Администрация).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 14.06.2022 (резолютивная часть от 31.05.2022) исковые требования удовлетворены: суд расторг договор аренды земельного участка №69-12-57 зем от 06.08.2012, обязал ИП ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23 общей площадью 8189 кв.м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават район гаражного комплекса «Пингвин» по ул. Революционной и вернуть его Министерству по акту приема-передачи в течение 1 месяца с момента вступления в силу настоящего решения.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП ФИО2 (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт указал, что в границах спорного земельного участка находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:59:070314:153. Судьба это объекта судом не решена. О сносе строения истец не просил, судом такое требование не рассматривалось, в судебном акте не отражено, каким образом ответчик обязан освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23, какие конкретно действия он должен предпринять для освобождения данного земельного участка, учитывая, что на нем находится принадлежащий ему объект недвижимости площадью 4097 кв.м степенью готовности 20% с кадастровым номером 02:59:070314:153, кадастровой стоимостью 85 412 617,2 рублей. При этом судом не дана правовая оценка тому обстоятельству, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 02:59:070314:23 составляет всего 8 314 952,64 руб., то есть в десять раз дешевле расположенного на нем объекта недвижимости, возведенного на законных основаниях, не имеющего признаков самовольности, не представляющего угрозу жизни и здоровью граждан, более того, имеющего социальную значимость для города, что подтверждается представленными в дело доказательствами.

По мнению апеллянта, учитывая, что на спорном земельном участке находится не завершенный строительством объект недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ИП ФИО2 обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Податель жалобы считает, что иск подан неуполномоченным на то органом.

Апеллянт отметил, что земельный участок был изначально предоставлен ответчику для завершения строительства в период отсутствия в законе нормы об однократности такого предоставления, чему судом первой инстанции правовая оценка не дана.

По мнению апеллянта, договор является продленным на неопределённый срок, что обе стороны признали, требование же о расторжении действующего договора аренды земельного участка истцом обосновано необходимостью исполнения представления прокуратуры, чему судом первой инстанции не дана правовая оценка.

Податель жалобы указал, что спорный земельный участок не предоставлялся в аренду без торгов однократно для завершения строительства, так как указанная в постановлении администрации формулировка об однократности предоставления земельного участка для завершения строительства была ошибочной, не соответствовала действующему законодательству, сторонами не была исполнена: договор не расторгался, новый договор не был заключен.

Апеллянт отметил, что до окончания действия договора (в срок до 22.03.2018) возражений относительно продления договора аренды от Администрации в адрес ИП ФИО2 не поступало, ответчик обратился к истцу по вопросу продления договорных отношений до истечения срока договора аренды, уведомление №66-24-УЗ от 08.05.2018 о расторжении договора аренды было получено ИП ФИО2 на почте спустя 54 дня после истечения срока действия договора аренды земельного участка.

Податель жалобы считает, что при расторжении договора по истечению срока его действия стороны должны подписать соглашение о расторжении договора, основанием для которого должен служить правовой акт (постановление) Администрации. Такой правовой акт Администрацией не издавался. 

Апеллянт полагает, что отсутствуют правовые основания для расторжения договора аренды и освобождения земельного участка, так как в настоящее время договор аренды земельного участка от 06.08.2012 № 69-12-57зем является продленным в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Податель жалобы считает, что дополнительное соглашение от 13.04.2015 к договору аренды земельного участка от 06.08.2012 № 69-12-57зем не может расцениваться как новый договор, так как в нем отсутствуют все существенные условия нового договора аренды земли, которым арендатору земельный участок был предоставлен без торгов однократно для завершения строительства.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению на 24.08.2022.

Определением суда от 24.08.2022 судебное разбирательство было отложено на 20.09.2022 с целью представления сторонами дополнительных доказательств по делу.

На основании определения председателя Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 в составе суда в соответствии с нормами частей 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена: судья Колясникова Ю.С. заменена судьей Аникиным И.А. 

Ввиду замены в составе суда в соответствии с частью 5 указанной статьи судебное разбирательство начато с начала.

От Администрации поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое в силу части 2 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено апелляционным судом (вх.№ 50933 от 19.09.2022).

До начала судебного заседания от Министерства и Администрации поступили ходатайства об участии в онлайн заседании, в удовлетворении которых было отказано. Письменные тексты ходатайств приобщены к материалам дела.

До начала судебного заседания от ИП ФИО2 поступило ходатайство о приобщении к материалам дела почтовой квитанции и описи вложения в подтверждение направления в адрес Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан копий дубликата договора №15 от 15.05.2016, акта №26 от 12.02.2018, письма 318 от 02.03.2015, заявления о намерении передать в муниципальную собственность сети ливневой канализации (вх. № 48851 от 07.09.2022). Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители истца и третьего лица по делу не явились. 

С учетом мнения ответчика и его представителя, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца и третьего лица по делу.

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили приобщить к материалам дела оригинал письма исх. №18 от 02.03.2015 о продлении договора аренды для продолжения строительства с 23.03.2015 сроком на три года.

Судом апелляционной инстанции ходатайство ответчика удовлетворено, письмо исх. №18 от 02.03.2015 приобщено к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 02.07.2012 № 1562-п между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2012 № 69-12-57зем (далее – договор, т. 1 л.д. 9-15), в соответствии с которым предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - участок) из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:59:070314:23, площадью 8189,00 кв.м, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Башкортостан, г. Салават, район гаражного комплекса «Пингвин» по ул. Революционной, для использования в целях: строительства оздоровительного комплекса, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемой к настоящему договору в приложении № 1, и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 1.2 договора, на участке имеются: объект незавершенного строительства, находящийся в собственности арендатора. 

Срок аренды участка устанавливается с 23.03.2012 по 22.03.2015 (пункт 3.1 договора). 

Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 06.08.2012 (т. 1 л.д. 18, 19). 

Договор был зарегистрирован в отделе по городу Салават Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 27.08.2012, что подтверждается штампом на договоре. 

На основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 09.04.2015 № 795-п между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) было заключено соглашение от 13.04.2015 о продлении срока действия договора (далее – соглашение, т. 1 л.д. 22, 23), в соответствии с которым срок действия договора продлен с 23.03.2015 по 22.03.2018. 

Соглашение было зарегистрировано в отделе по городу Салават Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 22.04.2015, что подтверждается штампом на соглашении (т. 1 л.д. 23).

На основании пункта 4.6 договора по истечении срока его действия арендатор обязан в 10-дневный срок не позднее 01.04.2018 передать арендуемый земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального. 

Ответчиком в адрес истца направлялось письмо исх.№ 2 от 29.01.2018 с просьбой заключить договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства, договор аренды от 06.08.2012 просил расторгнуть (т. 1 л.д. 24). 

Письмом исх.№ 7 от 04.02.2019 ответчик обращался к истцу с просьбой считать действие договора аренды от 06.08.2012 возобновленным на неопределённый срок (т. 1 л.д. 25).

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 08.05.2018 № 66-24-УЗ о том, что 23.03.2018 истек срок действия договора и необходимо в срок до 11.06.2018 расторгнуть договор, освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23 и передать его в надлежащем состоянии истцу по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 30, 31). 

Уведомление ответчиком оставлено без ответа, земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23 по акту приема-передачи не передан. 

Указанные выше обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательств, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Как следует из материалов дела, предыдущему правообладателю объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, данный земельный участок был предоставлен по акту выбора земельного участка на основании Постановления администрации городского округа город Салават о предварительном согласовании места размещения автосалона от 06.08.2008, сроком действия договора с 01.05.2009 по 30.04.2012. 

В результате сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства, у ИП ФИО2 возникло преимущественное право аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости.

Спорный договор аренды подписан предпринимателем и публичным собственником земельного участка 06.08.2012, зарегистрирован в установленном порядке 27.08.2012, т.е. до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015 - даты вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (т. 1 л.д. 9-19).

Срок действия договора аренды был установлен с 23.03.2012 по 22.03.2015.

Постановлением Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 09.04.2015 № 795-п (т. 1, л.д. 20-21) продлен срок действия договора аренды земельного участка от 06.08.2012 № 69-12-57зем с видом разрешенного использования «спортивно-оздоровительные комплексы», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Салават, район гаражного комплекса «Пингвин», по ул. Революционной, площадью 8189 кв.м, с кадастровым номером 02:59:070314:23, однократно на срок с 23.03.2015 по 22.03.2018 для завершения строительства оздоровительного комплекса.

Вопреки доводам апеллянта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатором было реализовано право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Соглашение было зарегистрировано в отделе по городу Салават Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 22.04.2015, что подтверждается штампом на соглашении (т. 1 л.д. 23).

Также апелляционная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок.

В силу пунктов 1, 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством. Одним из таких случаев является истечение срока договора аренды (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из нормы пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что необходимым условием возобновления договора аренды на неопределенный срок является пользование имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. 

Возражения арендодателя против продолжения действия договора аренды на неопределенный срок неоднократно выражалась арендодателем, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлением от 08.05.2018 № 66-24-УЗ.

При исследовании фактических обстоятельств судом установлено, что истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 08.05.2018 № 66-24-УЗ о том, что 23.03.2018 истек срок действия договора и необходимо в срок до 11.06.2018 расторгнуть договор, освободить земельный участок с кадастровым номером 02:59:070314:23 и передать его в надлежащем состоянии истцу по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 30, 31). 

Соответственно договор аренды земельного участка не может быть признан возобновленным на неопределенный срок.

Кроме того, пунктом 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако данные разъяснения в настоящем деле не применимы, исходя из следующего.

В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривалось, что по истечении срока договора аренды земельного участка арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Вместе с тем, пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015 (пункт 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, которая введена Законом № 171-ФЗ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключения из правила, установленного пунктом 15 статьи 39.8 данного Кодекса.

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

Обоснование иного подхода указанием на разъяснения, изложенные в пункте 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», представляется неверным ввиду того, что такие разъяснения имели место до внесения существенных изменений в нормы Земельного кодекса Российской Федерации; а также ввиду того, что они не учитывают специфику отношений, где предметом выступает земельный участок, оборот которых по сравнению с другими объектами, включая иного рода недвижимость, разрешен законодателем в той мере, в которой это не запрещено законом, и регламентируется, в первую очередь, указанием на необходимость соблюдения императивных норм.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 06.08.2012 №69-12-57зем прекращен 23.03.2018 вследствие истечения срока действия, причем вне зависимости от подписания или не подписания дополнительного соглашения об этом.

Следовательно, с учетом вышеизложенного, требование о расторжении договора в рассматриваемом случае, не подлежит удовлетворению, поскольку договор прекратил свое действие 23.03.2018.

Кроме того, судом первой инстанции не учтено следующее.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765 и от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 указано, что Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из собственников этого объекта.

В случае, если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Исходя из вышеуказанных норм земельного законодательства и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, следует, что без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен для завершения строительства после 01.03.2015 однократно в случаях:

- если ранее он был предоставлен в аренду для строительства до 01.03.2015 и на нем имеется объект незавершенного строительства, а заявление о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства без торгов подано арендатором до окончания срока действия договора аренды (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765, от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338);

- если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано до 01.03.2015.

Из материалов дела усматривается, что в период с 27.02.2012 ответчиком был приобретен объект незавершенного строительства – автосалона площадью 400,6 кв.м до 04.08.2014 (дата получения разрешения на строительство №RU 03305000-45 сроком до 22.03.2015, после оформления и согласования всей  разрешительной документации и до 22.03.2018 (окончание срока продления по соглашению сторон) у ответчика отсутствовала возможность использования земельного участка по его целевому назначению.

Фактически, строительство из всего срока аренды земельного участка, осуществлялось с учетом сезонности работ:

-с августа по октябрь 2014 года,

-с 12.05.2015 по октябрь 2015 года (разрешение на строительство № RU 03305000-45 от 08.08.2014 было продлено до 31.12.2015, а с 01.01.2016 по 25.03.2016 рассматривалось заявление предпринимателя о выдаче разрешения на строительство).

С 25.03.2016 (разрешение на строительство № RU 03305000-45 выдано до 30.06.2017) по 22.03.2018 (разрешение на строительство № RU 03305000-45 было продлено до 22.03.2018), но освоение земельного участка было невозможно из-за его подтопления, повлекшего необходимость осушения строительной площадки общей площадью более 2700 кв.м от стоков дождевой канализации с территории городского парка и с гаражного комплекса «Пингвин», не предусмотренных проектом строительства, устройства наружной сети дождевой канализации согласно проекта СЛ-10-23-НДК и восстановительных работ из-за подтопления.

Итого за 6 лет аренды земельного участка строительство велось только 7 месяцев, так как в остальные временные промежутки законных оснований для строительства у ответчика либо не было в результате отсутствия разрешительной документации, причем не по вине ответчика, либо в связи устранением недостатков земельного участка, препятствующих его использованию по целевому назначению (с 25.03.2016 по 22.03.2018)

Спорный договор аренды подписан предпринимателем и публичным собственником земельного участка 06.08.2012, зарегистрирован в установленном порядке 27.08.2012, то есть до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015 - даты вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ). 

Как указывает ответчик, ИП ФИО2 добросовестно осуществлял строительство объекта, отступая от графика только в случае затягивания уполномоченными органами оформления разрешительной документации и в целях прокладывания ливневой канализации городских улиц, стоки с которых размывали объект, то есть в период с 27.02.2012 по 04.08.2014 строительство объекта было объективно невозможно из-за необходимости устранения допущенной администрацией ошибки при оформлении предварительной документации для выдачи разрешения на строительство, а с 25.03.2016 по 22.03.2018 использование земельного участка для целей строительства было объективно невозможно из-за подтопления земельного участка, что потребовало строительство дополнительной ливневой канализации за счет ИП ФИО2, осушения строительной площадки и устранения негативных последствий подтопления.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, у предпринимателя имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В настоящий момент на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительством площадью 4 097 кв.м, степенью готовности 20% (т. 1, л.д. 26), что Комитетом не оспорено.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

ИП ФИО2 неоднократно письмами 16.01.2018, от 29.01.2018, от 21.03.2018 обращался в Администрацию с просьбами о продлении договора аренды земельного участка с целью завершения строительства (т. 1 л.д. 24-25).

Кроме того, в апелляционной жалобе и в дополнениях к ней, предприниматель ссылается на наличие уважительных причин, по которым он был лишен возможности завершить строительство недвижимого объекта.

С учетом установленных по делу обстоятельств, принимая во внимание, что Комитет не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований истца об обязании ИП ФИО2 освободить и передать земельный участок.

Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия считает, что при рассмотрении дела суд первой инстанции допустил нарушения норм права, которые повлияли на исход дела, поэтому решение суда подлежит отмене, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктами 1, 1.1 пункта 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, оснований для ее распределения у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Поскольку апелляционная жалоба ИП ФИО2 подлежит удовлетворению, уплаченная апеллянтом государственная пошлина в размере 3 000 руб. относится на Министерство и подлежит взысканию с него в пользу апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.06.2022 по делу № А07-37682/2019 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяВ.А. Томилина

СудьиИ.А. Аникин 

А.С. Жернаков