ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-52434/2024

21 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2025 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Балакир М.В. судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е. 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1 при участии: от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2024 

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 30.04.2025  

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2025 по делу № А56-52434/2024(судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску (заявлению) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к Обществу с ограниченной ответственностью «Братство»  

о взыскании 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Братство» (далее - Общество) о взыскании 500.000,00 рублей штрафа за нарушение пункта 5.2.1. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 17.10.2022 № 17/ЗКС10975; 65.987,06 рублей за нарушение срока внесения арендной платы, установленного пунктами 4.3, 4.3.1 договора аренды от 17.10.2022 № 17/ЗКС-10975.  

Определением суда по делу № А56-52434/2024 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства.  

Определением суда от 05.08.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства А56-52434/2024.  

В то же время в рамках дела № А56-82639/2024 рассматривался иск Комитета, о взыскании с Общества 1.000.000,00 рублей штрафа, предусмотренного пунктом 8.2-2 Договора аренды от 17.10.2022 № 17/ЗКС10975; 37.640,00 рублей пеней, предусмотренных пунктом 6.2.14 Договора; 15.617.800,00 рублей пеней, предусмотренных пунктом 6.2.14 Договора; о расторжении договора аренды от 17.10.2022 № 17/ЗКС-10975 на основании пунктов 10.2.1, 10.2.2, 10.2.5 Договора.  

Определением суда от 22.11.2024 дела № А56-52434/2024 и № А56-82639/2024 объединены в одно производство для совместного рассмотрения.  

В судебном заседании 28.04.2025 судом приняты в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований Комитета, в которых он просит суд взыскать с Общества штраф за нарушение пункта 5.2.1 Договора, предусмотренный пунктом 8.2-1 Договора в сумме 500.000,00 рублей; пени за нарушение срока внесения арендной платы, установленного пунктами 4.3 и 4.3.1 Договора в сумме 65.987,06 рублей; повторный штраф за нарушение пункта 5.2.1 Договора, предусмотренный пунктом 8.2-2 Договора в сумме 1.000.000,00 рублей; пени за нарушение пункта 6.2.14 Договора в сумме 37.640,00 рублей; пени за нарушение пунктов 6.2 и 6.2.2-1 Договора в размере 15.617.800,00 руб., а также расторгнуть Договор на основании пунктов 10.2.1, 10.2.2 и 10.2.5 Договора.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.05.2025 исковые требования Комитета удовлетворены частично.  

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, считая, что при принятии решения суд не учел признаки недобросовестности ответчика как стороны по договору и его злоупотребление платежной дисциплиной, что порождает правовые основания для расторжения договора аренды.  

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы.  

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы и снижения суммы неустойки и штрафа по ст. 333 ГК РФ возражал.  

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.  

Как видно из материалов дела, между Комитетом и Обществом 17.10.2022 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 17/ЗКС-10975 (далее – Договор), на условиях которого арендодатель (Комитет) обязался предоставить во временное владение и пользование арендатору (Обществу) земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, кадастровый номер 78:34:0428601:1399, находящийся по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Юнтолово, ул. Глухарская, уч.70, площадью 20 907 кв.м.  

В силу пункта 1.2 Договора участок предоставлен Обществу для осуществления Инвестиционного проекта – строительства объекта обеспечения театрально-зрелищных мероприятий.  

Договор предусматривал внесение арендатором (Обществом) арендных платежей, пунктом 4.1 Договора устанавливалась общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы (согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2022 № 878) в размере 68.200.000,00 рублей.  

Пунктом 4.1.1 Договора устанавливалось, что общая сумма арендной платы, подлежащая перечислению арендатором, за период строительства объекта инвестирования составляла 31.450.086,00 рублей.  

В силу пункта 6.2.2-1 Договора арендатор обязывался представить арендодателю соответствующее требованиям, установленным правовым актом Арендодателя, обеспечение исполнения обязательства по перечислению арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора с начислением процентов, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания Договора, за период времени с даты подписания Договора до даты платежа, установленной в Договоре, в сроки, указанные в пункте 4.3 Договора и приложении 4 к Договору, а также по возмещению убытков, уплате неустойки (штрафа, пени) в  

связи с нарушением указанных обязательств в виде банковской гарантии в случае, если сумма арендной платы, указанная в пункте 4.1.1 Договора, равна или превышает 25.000.000,00 рублей.  

Графиком перечисления денежных средств (Приложение № 4 к Договору) устанавливалась общая сумма арендных платежей в размере 31.450.086,00 рублей (что соответствует п.4.1.1 Договора), сумма платежей с учетом начисления процентов по ставке рефинансирования – 37.543.423,94 рублей.  

Согласно пункту 5.2 Договора реализация Инвестиционного проекта осуществляется в несколько этапов.  

Первый этап (п. 5.2.1. Договора) - инженерные изыскания и архитектурно-строительное проектирование подлежал выполнению в срок не более 3 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 16 января 2023г. Срок осуществления архитектурно-строительного проектирования - не более 11 месяцев с даты истечения срока выполнения инженерных изысканий, необходимых для архитектурно- строительного проектирования объекта, предусмотренного в абзаце втором настоящего пункта, то есть по 16 декабря 2023г. Продолжительность этапа - не более 14 месяцев с даты подписания Договора, то есть по 16 декабря 2023г. Окончание этапа - получение разрешения на строительство.  

Поскольку ответчиком был нарушен срок завершения мероприятий в рамках Первого этапа, Комитет обратился с требованиями о взыскании штрафных санкций на основании пункта 8.2-1 и п.8.2- 2 Договора в общей сумме 1.500.000,00 рублей и расторжении Договора на основании пункта 10.2.5 Договора.  

Также, Комитет указывал на нарушение Обществом сроков внесения арендной платы, заявил о взыскании с Общества 65.987,06 руб. пеней за нарушение срока внесения арендной платы, 37.640,00 руб. пеней за нарушение установленного пункт 6.2.14 Договора срока предоставления арендодателю и в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга паспорта объекта и о расторжении Договора на основании пунктов 10.2.1. 10.2.2, 10.2.5 Договора.  

Также Комитетом заявлено о взыскании пеней в сумме 15.617.800,00 рублей, начисленных на основании пункта 8.2 Договора, за период с 17.12.2022 по 19.03.2024, составляющий 458 дней. По мнению Комитета, представленная Обществом банковская гарантия от 10.01.2024 № 23-БГ/019, оформленная Ответчиком во исполнение условий Договора в ПАО «РосДорБанк», не может быть признана достаточной и надежной для обеспечения исполнения обязательств по Договору.  

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды Комитет обратился с настоящим иском в суд.  

Решением суда от 15.05.2025 требования Комитета удовлетворены в части. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.  

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены,  

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренным законом.  

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.  

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.  

Статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.  

Ставка неустойки в договоре ее сторонами установлена сторонами договора с учетом действия принципа свободы договора (статьи 421 ГК РФ).  

Общество в соответствии с принципом свободы договора подписало его без разногласий, подтвердив свое согласие с предусмотренным договором размером неустойки.  

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, ответчик не оспаривал нарушения им сроков внесения арендной платы, и в ходе судебного разбирательства, пени в размере 65.987,06 руб. за нарушение срока внесения арендной платы и пени в размере 37.640,00 руб. за нарушение установленного пункта 6.2.14 Договора срока предоставления арендодателю и в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга паспорта объекта, были оплачены Обществом, что подтверждено копиями платежных поручений, представленных в материалы дела, и не оспаривается Комитетом. В части взыскания неустойки и штрафов ответчик просил снизить сумму задолженности, полагая ее размер чрезмерным, применив ст. 333 ГК РФ.  

Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.  

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Аналогичное положение содержится в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума № 7).  

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае несоответствия ее последствиями нарушения обязательств, является правом суда, а не его обязанностью. Наличие оснований для снижения суммы неустойки суд проверяет с учетом характера конкретного дела и его обстоятельств.  

К выводу о наличии или отсутствии оснований для снижения суммы неустойки арбитражный суд приходит в каждом конкретном случае при оценке имеющихся в деле доказательств по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании (пункт 1 статьи 71 АПК РФ).  

Учитывая тот факт, что банковская гарантия была оформлена Обществом, предоставлена в Комитет, принимая во внимание пояснения Общества о том, что ошибки, допущенные при оформлении банковской гарантии, были вызваны неверным толкованием условий Договора, учитывая ходатайство Общества о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 2.315.714,29 рублей.  

В части требований о взыскании штрафа по пункту 8.2-1 Договора в сумме 500.000,00 рублей и повторного штрафа по пункту 8.2-2 Договора в сумме 1.000.000,00 рублей за нарушение Обществом обязательств по проведению инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, суд согласился с доводами Комитета о допущенных нарушения условий договора, установив, что ответчиком допущена значительная просрочка исполнения обязательств, в то время как договором предусмотрены фиксированные размеры штрафа и повторного штрафа, на которые не оказывает влияния период просрочки.  

Вместе с тем, исходя из суммы штрафа и принимая во внимание ходатайство Общества о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции также счел возможным снизить общий размер штрафа до 700.000,00 рублей, поскольку Обществом в настоящее время предпринимаются активные меры, направленные на устранение допущенных нарушений и получение разрешения на строительство.  

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в указанной части у апелляционного суда не имеется.  

В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

Нарушения в части уплаты арендных платежей арендатором устранены до обращения Комитета в суд, пени за указанное нарушение также уплачены ООО «Братство» добровольно. Задолженность по внесению арендной платы на дату рассмотрения спора в судебном заседании у Общества отсутствовала. Как установлено судом, первый этап инвестиционного проекта не завершен, однако Обществом представлены в материалы дела документы, подтверждающие осуществление ответчиком мероприятий, направленных на завершение первого этапа. В частности, ответчиком представлен Технический отчет по результатам инженерно-геодезических изысканий, сроки окончания строительных работ не нарушены. Также Общество указывает, что в настоящий момент арендатором  

обеспечена подача пакета документов на оформление разрешения на строительство. Госстройнадзором Санкт-Петербурга назначена плановая дата выдачи документов на 15.10.2025.  

Судом первой инстанций с учетом установленных обстоятельств также обоснованно отметил, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, учтя, что в ходе рассмотрения дела арендатор сохраняет интерес в использовании имущества, приняв во внимание отсутствие доказательства того, что Комитет понес какой-либо ущерб в результате указанных обстоятельств, лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, правомерно отказал в удовлетворении иска о расторжении договора.  

Приняв во внимание изложенное, суд пришел к верному выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора по заявленным Комитетом основаниям, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.  

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции, принимая во внимание, что арендатором был проделан значительный объем работы, первый этап находится в стадии завершения; договор был заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга № 878 от 23.09.2022, в случае расторжения Договора потребуется проведение новой процедуры отбора инвестора, что может существенно увеличит сроки реализации проекта, в связи с чем пришел к выводу о том, что при таких обстоятельствах расторжение Договора будет избыточной мерой, которая не отвечает интересам сторон и целям реализации инвестиционного проекта.  

Суд апелляционной инстанции соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, в связи с чем не находит оснований для расторжения договора аренды от 17.10.2022 № 17/ЗКС10975 и полагает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в части.  

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с оценкой доказательств.  

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

В связи с изложенным, апелляционная жалоба Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга удовлетворению не подлежит.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

постановил:

Решение арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 мая 2025 по делу № А56-52434/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу  

без удовлетворения.  

 Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.  

М.В. Балакир 

Председательствующий М.В.ФИО4 Изотова Судьи Н.Е.Целищева Н.Е. Целищева С.В.Изотова