﻿ 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12259/2019

г. Краснодар

15 ноября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2021 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пилояном Э.С., при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Ставропольского края в составе судьи Приходько А.И., при участии в судебном заседании от истца – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края (ИНН 2631004071, ОГРН 1022603625186) – Бескоровайной О.Ю. (доверенность от 01.11.2021), от ответчика – открытого акционерного общества «Невинномысский котельно-механический завод» (ИНН 2631014802, ОГРН 1022603623173) – Обмочаева Р.А. (доверенность от 21.04.2021), в отсутствие представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Ермоловой Татьяны Александровны, Кокоревой Натальи Николаевны, Костенко Игоря Владимировича, Воякиной Елены Анатольевны, Василенко Игоря Петровича, общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис», общества с ограниченной ответственностью «НСК», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.04.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу № А63-12259/2019, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска (далее – комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Ставропольского края к открытому акционерному обществу «Невинномысский котельно-механический завод» (далее – общество) о взыскании 15 263 208 рублей 42 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2016 по 31.12.2018, 4 519 986 рублей 16 копеек неустойки с 24.01.2016 по 22.02.2019 по договору от 16.06.2000 № 2045 аренды земельного участка площадью 101 809 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:3, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, ул. Монтажная, 7, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственной деятельности (далее – договор аренды, земельный участок; требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ермолова Татьяна Александровна, Кокорева Наталья Николаевна, Костенко Игорь Владимирович, Воякина Елена Анатольевна, Василенко Игорь Петрович, общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис», общество с ограниченной ответственностью «НСК».

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.04.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021, с общества в пользу комитета взыскано 231 656 рублей 93 копейки задолженности по арендной плате с 25.06.2016 по 31.12.2018, 30 247 рублей 59 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы следующим. В спорный период на земельном участке размещалось несколько объектов недвижимости, принадлежавших разным лицам. Общество должно было вносить арендную плату за пользование частью земельного участка, площадь которой пропорциональна площади принадлежащих ему объектов недвижимости. Комитет, обратившись в суд 26.06.2019, пропустил срок исковой давности в отношении требований за период до 25.06.2016. Расчет арендной платы с 25.06.2016 по 31.12.2018 произведен на основании нормативно установленного порядка определения размера арендной платы по ставке 5,5 % от кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида его разрешенного использования.

Комитет, обжаловав решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.04.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привел следующие основания проверки законности судебных актов. Договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок. Судебными актами по делам № А63-6382/2014, А63-11496/2015 с общества в пользу комитета взыскана задолженность с 01.01.2013 по 31.03.2014 и с 01.04.2014 по 31.03.2015 за аренду всего земельного участка. Общество не исполнило обязанность по внесению арендной платы с 01.01.2016 по 31.12.2018. Комитет является кредитором по текущим платежам общества, в отношении которого осуществляется процедура банкротства. Комитет не извещался о переходе к иным лицам права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости. Договор аренды земельного участка является действующим, не оспорен и не признан недействительным. Условиями договора аренды предусмотрена необходимость согласования с арендодателем продажи расположенных на земельном участке зданий, строений или их части. Неиспользование земельного участка не является основанием для освобождения общества от обязанности по внесению арендной платы. Сделки по отчуждению расположенных на земельном участке объектов недвижимости признаны недействительными, применены последствия их недействительности, а сами объекты возвращены в конкурсную массу общества. Порочные сделки не привели к переводу обязанности по внесению арендных платежей на иных лиц. За обществом сохранилась обязанность по внесению арендной платы за весь земельный участок. Право аренды всего земельного участка оценено конкурсным управляющим и включено в конкурсную массу для реализации на торгах. Срок исковой давности комитетом не пропущен.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на осведомленность комитета о смене собственников расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества, приобретение ими прав на использование части земельного участка, отсутствие у общества в заявленный период права собственности на ряд объектов недвижимости.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит судебные акты по делу подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления главы города Невинномысска от 14.01.2000 № 42 правопредшественник комитета – комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Невинномысска (арендодатель) и общество (арендатор) 16.06.2000 заключили договор аренды земельного участка с правом последующего выкупа. Арендную плату предполагалось вносить поквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, с окончательным расчетом не позднее 15 ноября текущего года (пункт 2 приложения № 1 к договору). Пунктом 6.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения стороны обеспечили своевременное внесение арендной платы неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день неисполнения обязательства. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.06.2000.

Дополнительным соглашением на основании постановления главы города Невинномысска от 30.08.2000 № 1505 площадь земельного участка уменьшена до 95 319 кв. м, а дополнительным соглашением на основании постановления администрации города Невинномысска от 27.11.2014 № 3680 – до 88 876 кв. м. Постановлением главы города Невинномысска от 27.09.2001 № 1379 полномочия арендодателя переданы комитету.

Постановлением администрации города Невинномысска от 08.12.2014 № 3825 произведен раздел земельного участка, в результате чего образованы земельные участки площадью 5196 кв. м с кадастровым номером 26:16:20201:7755, площадью 3271 кв. м с кадастровым номером 26:16:20201:7758, площадью 11 938 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:7757, площадью 9159 кв. м с кадастровым номером 26:16:020201:7756. На образованных земельных участках расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Грифон», Костенко И.В., Газиеву Г.М., Воякиной Е.А. и Василенко И.П.

На земельном участке, площадь которого в связи с разделом составила 59 312 кв. м, расположены нежилые здания трансформаторной подстанции площадью 66,1 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:78, котельно-сварочного цеха площадь 4597,6 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:68, механического сборочного цеха площадью 793,6 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:91, электроцеха МСУ площадью 984,2 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:99, котельно-сварочного цеха площадью 1188,9 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:67, цеха изоляции труб площадью 1869,3 кв. м с кадастровым номером 26:16:010201:92 (далее – нежилые здания), а также здание заводоуправления площадью 488,4 кв. м.

Общество (продавец) и Ермолова Т.А. (покупатель) заключили договоры от 03.04.2015, 24.04.2015 купли-продажи нежилых зданий. Соответствующий переход права собственности на нежилые здания зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 14.04.2015 (записи с номерами регистрации 26-26/022-26/022/009/2015-322/2, 26-26/022-26/022/009/2015-321/2, 26-26/022-26/022/009/2015-323/2 и 26-26/022-26/022/009/2015-324/2) и 05.05.2015 (записи с номерами регистрации 26-26/022-26/022/009/2015-352/2 и 26/022/009/2015-351).

Обществом и Ермоловой Т.А. достигнуто соглашение о разделе земельного участка. В пользовании общества определена часть площадью 1312 кв. м земельного участка под зданием заводоуправления, в пользовании Ермоловой Т.А. – часть площадью 58 000 кв. м земельного участка под нежилыми зданиями. Заявление Ермоловой Т.А. от 08.12.2015 о предоставлении в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка под нежилыми зданиями не содержит отметку о его принятия комитетом.

По договорам купли-продажи от 20.01.2016 имущественный комплекс приобретен Орловой Т.В. Договоры послужили документом, подтверждающим передачу объектов покупателю. Соответствующий переход права собственности на нежилые здания зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 03.02.2016. По договорам купли-продажи от 02.02.2016 нежилые здания приобрел Тужиков А.Ю. Соответствующий переход права собственности на нежилые здания зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 16.02.2016. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости с 01.01.2016 по 31.12.2018 за обществом было зарегистрировано только право собственности на здание заводоуправления, площадь земельного участка под которым составляла 1312 кв. м.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 25.01.2016 возбуждено производство по делу № А63-422/2016 о признании общества несостоятельным (банкротом). Определением от 26.07.2016 в отношении него введена процедура наблюдения, а решением от 26.12.2016 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2017, договоры от 03.04.2015, 24.04.2015 купли-продажи нежилых зданий признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделок путем взыскания с Ермоловой Т.А. в пользу общества 13 597 949 рублей 50 копеек неосновательного обогащения. В судебных актах указано как на передачу обществом Ермоловой Т.А. с 03.04.2015 по 05.05.2015 нежилых зданий, так и на недоказанность исполнения указанных сделок, реальности совершенных хозяйственных операций.

Решением Невинномысского городского суда Ставропольского края от 18.07.2018 по делу № 2-1441/2018 нежилые здания истребованы из незаконного владения Тужикова А.Ю., последний присужден к возвращению нежилых зданий в конкурсную массу общества. Суд общей юрисдикции указал на отсутствие нежилых зданий у Орловой Т.В. и Тужикова А.Ю., сохранение у общества отношений с ресурсоснабжающими организациями на договорам энергоснабжения. Во исполнение решения суда  в Едином государственном реестре недвижимости 30.10.2019 зарегистрировано право собственности общества на нежилые здания.

Комитет направил обществу претензию от 06.03.2019 № 869/27 с предупреждением о необходимости внесения арендных платежей за пользование земельным участком с 01.01.2016 по 31.12.2018. Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (статьи 606, 610, 614).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными и региональными законами (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Одной из форм платы за использование земли является арендная плата (статья 65), размер которой определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22)

В соответствии с положениями статей 273, 552 Гражданского кодекса, статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, к приобретателю с момента государственной регистрации перехода права собственности переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых. Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано на переход к покупателю недвижимости как права на земельный участок, так и связанных с этим правом обязанностей.

Недействительный (ничтожный) договор купли-продажи здания в силу статьи 167 Гражданского кодекса не влечет юридических последствий и недействителен с момента его совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.07.2017 по делу № А63-422/2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.12.2017, договоры от 03.04.2015, 24.04.2015 купли-продажи нежилых зданий признаны недействительными не только по признакам, определенным статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», но и на основании статей 10, 168 Гражданского кодекса, то есть по ничтожным основаниям. Аналогичная оценка договорам купли-продажи от 03.04.2015, 24.04.2015 дана в решении Невинномысского городского суда Ставропольского края от 18.07.2018 по делу № 2-1441/2018.

В отсутствие доказательств фактического совершения названных договоров (соответствующие обстоятельства не установлены ни в рамках настоящего дела, ни в рамках дел № А63-422/2016, № 2-1441/2018), а также доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в спорный период Ермоловой Т.А., Орловой Т.В. и Тужиковым А.Ю., у последних отсутствуют какие-либо обязательства перед комитетом как публичным собственником земельного участка. В зависимости от обстоятельств, связанных с фактическим использованием ими нежилых зданий, у Ермоловой Т.А., Орловой Т.В. и Тужикова А.Ю. могла наступить обязанность по возврату обществу неосновательно сбереженной платы за такое пользование, в том числе платы за пользование земельным участком. Ничтожные договоры купли-продажи не могли повлиять на существовавшие между обществом и комитетом отношения по аренде земельного участка. Аналогичные правовые подходы поддерживаются Верховным Судом российской Федерации (определения от 09.01.2017 № 308-ЭС16-17964, от 19.06.2020 № 308-ЭС20-8739, от 11.10.2021 № 309-ЭС20-19446 (2)).

По общему правилу, срок исковой давности составляет три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке, течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры (статьи 195, 196, 199, 202 Гражданского кодекса).

Споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, в силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии. По смыслу данного в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснения в этот период течение срока исковой давности приостанавливается.

Сделав вывод о том, что, обратившись в суд с иском 25.06.2019, комитет пропустил срок исковой давности по требованиям за период до 25.06.2016, суды не учли процессуальный срок рассмотрения направленной комитетом обществу претензии от 06.03.2019 № 869/27 с предупреждением о необходимости внесения арендных платежей за пользование земельным участком с 01.01.2016 по 31.12.2018, в течение которого течение срока исковой давности приостанавливалось, а также согласованный сторонами в договоре аренды порядок внесения арендных платежей, согласно которому арендная плата за второй квартал 2016 года подлежала внесению не позднее 15 июня.

Названные недостатки препятствуют суду кассационной инстанции признать соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам выводы, содержащиеся как в решении суда первой инстанции, так и в постановлении суда апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

В пункте 33 постановления от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что выявление судом кассационной инстанции несоответствия содержащихся в судебных актах выводов суда первой или апелляционной инстанции об обстоятельствах дела доказательствам, на которых основаны такие выводы, несогласие с мотивами, по которым суды отвергли те или иные доказательства, являются основаниями для отмены или изменения решения суда первой инстанции и (или) постановления суда апелляционной инстанции полностью или в части. В этом случае дело направляется на новое рассмотрение, так как суд кассационной инстанции не вправе самостоятельно устранять нарушения, связанные с применением норм процессуального законодательства об исследовании и оценке доказательств по делу.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.04.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2021 по делу № А63-12259/2019 отменить. Дело № А63-12259/2019 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     В.Е. Епифанов

Судья                                                                                                                     Е.Г. Соловьев