ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

04.07.2022

Дело № А40-124255/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2022 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего - судьи Голобородько В.Я.

судей Перуновой В.Л., Каменецкого Д.В.

при участии в заседании:

от ООО «Проект Наследие»: ФИО1 по дов. от 31.01.2022

от конкурсного управляющего должника: ФИО2 по дов. от 05.05.2022

от Росимущества: ФИО3 по дов. от 22.01.2021

от АО «Росагролизинг»: ФИО4 по дов. от 29.12.2021

от АО "Возрождение": ФИО5 по дов. от 28.05.2022

рассмотрев 27.06.2022 в судебном заседании кассационные жалобы Росимущества, АО "Возрождение", конкурсного управляющего ФГУП ЭХ «КЛЕНОВО-ЧЕГОДАЕВО»

на определение от 17.12.2021 Арбитражного суда города Москвы

на постановление от 02.03.2022 Девятого арбитражного апелляционного суда об отказе в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об истребовании доказательств; урегулировании разногласий между лицами, участвующими в деле: Продажу имущественного комплекса должника осуществлять единым лотом в соответствии с положениями параграфа 3 главы 9 Закона о банкротстве; отказе в удовлетворении остальной части заявления конкурсного управляющего ФИО6,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Федерального государственного унитарного предприятия Экспериментальное хозяйство «КЛЁНОВО-ЧЕГОДАЕВО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.03.2020 ФГУП ЭХ «КЛЁНОВО-ЧЕГОДАЕВО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 (член НП Союза АУ «СРО СС», ИНН 

<

***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих - 28, адрес для направления корреспонденции: 143500, 

<

...>, а/я 1450).

В Арбитражный суд города Москвы 19.07.2021 в электронном виде поступило заявление конкурсного управляющего ФИО6 о разрешении разногласий.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022, в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего об истребовании доказательств отказано; урегулированы разногласия между лицами, участвующими в деле: продажу имущественного комплекса должника осуществлять единым лотом в соответствии с положениями параграфа 3 главы 9 Закона о банкротстве. В удовлетворении остальной части заявления конкурсного управляющего ФИО6 отказано.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Росимущество обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, урегулировать разногласия следующим образом: продажу имущественного комплекса должника осуществлять с учетом законодательного запрета на передачу унитарными предприятиями прав и обязанностей по договорам аренды, а также права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, утверждая, что  судами не учтено, что право постоянного (бессрочного) пользования является ограниченным вещным правом, которое не может быть отчуждено в пользу иного лица (пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») и подлежит обязательному переоформлению на право аренды; право постоянного (бессрочного) пользования федеральных земельных участков не может быть включено в конкурсную массу с целью дальнейшей реализации имущества Предприятия единым лотом в соответствии с нормами статьи 179 Закона о банкротстве.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, АО "Возрождение" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить,  направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд города Москвы.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, утверждая, что  продажа всего имущественного комплекса должника одним лотом приведет к фактической необоснованной потери государственного имущества; судами не учтено, что в составе имущественного комплекса должника есть объекты, которые не участвуют в производственном цикле предприятия, являются неликвидными и в случае их продажи отдельно от имущественного комплекса появляется возможность избавления от ненужного и более выгодной продажи ликвидного имущества; суды не приняли доводов АО «Возрождение» о готовности приобретения в собственность части неосновных активов должника, остаточная стоимость которых минимальна, и не интересна крупным покупателям. АО «Возрождение» имеет возможности и желание инвестировать в восстановление этих активов с целью ведения основной деятельности сельхозпредприятия - молочного производства.

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, конкурсный управляющий ФГУП ЭХ «КЛЕНОВО-ЧЕГОДАЕВО» обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить,  принять новый судебный акт, которым утвердить иной способ урегулирования разногласий, а именно, отменить банкротство Должника по правилам параграфа 3 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть по правилам банкротства сельскохозяйственной организации, и перейти на банкротство Должника, как обычной организации.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на нарушение судами норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, утверждая, что продажа имущественного комплекса должника осуществлять единым лотом нарушит права Российской Федерации, как собственника имущественного комплекса; реализация имущества по частям позволит выручить большую сумму для пополнения конкурсной массы должника; продажа 286 объектов недвижимости даже по скромной цене для г. Москвы каждого объекта в три миллиона руб., т.е. за 858 млн. руб. и имеющегося в инвентаризационных ведомостях транспорта оборудования, а также права аренды более 8000 га сельхозземли, расположенных на территории г. Москвы, явно превысит сумму в 1 млрд рублей. При задолженности должника на настоящий момент реестровой 83,3 млн. руб. и 19 млн. текущей задолженности, всего 102 млн. руб. т.е. в 10 раз меньше чем стоимость всего имущества должника.

На основании определения от 27.06.2022 в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Коротковой Е.Н. на судью Каменецкого Д.В.

В судебном заседании представители Росимущества, АО "Возрождение", конкурсного управляющего ФГУП ЭХ «КЛЕНОВО-ЧЕГОДАЕВО»доводы кассационных жалоб поддержали, соответственно.

Обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых в части судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Порядок рассмотрения заявлений и ходатайств арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалоб кредиторов о нарушении их прав и законных интересов определен статьей 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Согласно ст.60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

04.09.2020 Арбитражный суд города Москвы по делу А40-124255/2018 о банкротстве ФГУП ЭХ «КЛЁНОВО-ЧЕГОДАЕВО» вынес определение о переходе к рассмотрению дела о банкротстве Федерального государственного унитарного предприятия Экспериментальное хозяйство «КЛЁНОВО-ЧЕГОДАЕВО» с применением параграфа 3 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть по правилам банкротства сельскохозяйственной организации.

Правила банкротства сельскохозяйственной организации гласят о продаже имущества должника исключительно в форме имущественного комплекса предприятия и недопустимости продажи имущества по частям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, имущество ФГУП ЭХ «КЛЁНОВО-ЧЕГОДАЕВО» состоит, в том числе, из зданий и сооружений.

В ходе инвентаризации имущества выявлены объекты недвижимости, расположенные по следующим адресам: г. Москва, пос. Кленовское, с. Кленово - 132 объекта; г. Москва, пос. Кленовское, д. ВИМ-Каменка - 119 объектов; Московская обл., Подольский район, д. Дубровицы - 35 объектов.

В отношении указанных объектов недвижимости, право хозяйственного ведения за ФГУП ЭХ «Кленово-Чегодаево» в Росреестре не зарегистрировано.

За предприятием закреплено 2 земельных участка:

- На основании постановления Главы Подольского района от 04.02.1997г. выдано свидетельство №1062 от 22.10.1997г. на земельный участок с кадастровым номером №50:27:0000000:69 общей площадью 4118 га, расположенный в г. Москве, пос. Кленовское на праве постоянного (бессрочного) пользования за ФГУП «Кленово- Чегодаево». Данный земельный участок расположен на 57-ми земельных участках, размеры которых колеблются от 1 до 695 га. Границы земельного участка не определены. Право федеральной собственности на данный земельный участок не зарегистрировано. Право постоянного (бессрочного) пользования за ФГУП «Кленово- Чегодаево» не зарегистрировано.

- Согласно приказу №69 от 25.06.2012г. Российской академии сельскохозяйственных наук к ФГУП «Кленово-Чегодаево» было присоединено ОПХ «Каменка» с земельным участком общей площадью 4759 га. Данный земельный участок состоит из множества земельных участков. Границы данного земельного участка не установлены. Право федеральной собственности на данный земельный участок не зарегистрировано. Право постоянного (бессрочного) пользования за ФГУП «Кленово-Чегодаево» не зарегистрировано.

При этом, для проведения регистрационных действий, требуются значительные денежные средства.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 12.04.2021 по делу № А40- 124255/18-86-159 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО6 об увеличении размера лимита расходов на оплату услуг привлеченных лиц было отказано.

В настоящее время конкурсный управляющий самостоятельно проводит работу по государственной регистрации объектов недвижимости должника с использованием денежных средств должника.

Статьей 273 ГК РФ определено, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Соответственно, здания и сооружения, принадлежащие должнику должны реализовываться вместе с земельным участком, на котором находятся эти здания и сооружения и необходимом для использования имущества.

Согласно п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021), в отношении земельных участков государственных и муниципальных предприятий имеется следующая правовая позиция.

В силу подп. 2 п. 5 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 №161 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», при банкротстве государственных унитарных предприятий, принадлежащие им как арендаторам права и обязанности по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, не могут быть переданы иных хозяйствующим субъектам, в том числе посредством проведения торгов.

Сложившаяся практика продажи подобных предприятий в ходе банкротства сельхозорганизации предусматривало продажу в едином лоте недвижимости должника в собственность, земля - право на заключения аренды.

Учитывая данную правовую позицию, имущество ФГУП ЭХ «КЛЁНОВО- ЧЕГОДАЕВО» нельзя реализовывать, поскольку предприятие не обладает правомочиями по распоряжению земельными участками, находящихся в публичной собственности, на день открытия конкурсного производства, на которых находится имущество (здания и сооружения) должника, поскольку у должника не возникли законные основания для приобретения соответствующего правомочия.

Таким образом, на сегодняшний день существуют две позиции: с одной стороны конкурсный управляющий должен реализовывать имущество Должника целым комплексом (здания и сооружения вместе с участками, на которых они расположены) как сельхозорганизацию. При этом понятно что без права пользования землей такая сельхозорганизация не сможет функционировать по назначению, а с другой стороны возникает опасность отмены таких торгов на основании приведенного обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021).

Разрешение указанного противоречия необходимо для того, чтобы избежать расходов на проведение регистрационных действий в Росреестре на вышеуказанное имущество, соответственно минимизировать траты из конкурсной массы должника. И организации торгов конкурсной массой должника в соответствии с законом.

Между тем, на основании п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия, за исключением полномочий органов управления должника, уполномоченных в соответствии с учредительными документами принимать решения о заключении крупных сделок, принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.08.1997 № 20 «Обзор практики применения арбитражными судами законодательства о несостоятельности (банкротстве)» полномочия арбитражного управляющего по распоряжению имуществом должника не ограничены рамками полномочий, установленных для руководителя организации-должника; в подобных случаях следует также учитывать, что при определении полномочий арбитражного управляющего по распоряжению имуществом должника - государственного или муниципального предприятия - не применяются ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз. 5 п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном главой VII данного Закона.

Таким образом, с момента введения в отношении должника - предприятия процедуры конкурсного производства, конкурсный управляющий вправе осуществлять правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника в порядке, установленном названной главой Федерального закона от 26.10.2002 № 127- ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе его развития, составляет конкурсную массу и по общему правилу подлежит продаже с торгов: в составе предприятия (п. 3-8 ст. 110, п. 6 ст. 139 Закона) или как часть имущества - если такая продажа предусмотрена планом внешнего управления (ст. 111, п. 6 ст. 139 Закона).

Конкурсный управляющий обратился с заявлением о разрешении разногласий и предложены следующие варианты их разрешения:

1) Продажа имущественного комплекса должника единым лотом, при этом недвижимость (здания и сооружения) переходит к покупателю на праве собственности; в отношении земельных участков осуществляется переход к покупателю права на заключение договора аренды с РФ.

2) Перейти к рассмотрению дела о банкротстве должника без применения параграфа 3 главы 9 Закон о банкротстве, то есть в порядке банкротства обычной организации.

Судом установлено, что согласно инвентаризационной описи основных средств № 19 от 03.08.2020 конкурсным управляющим должника выявлено два земельных участка:

- земельный участок 4418 га (кадастровый № 50:27:0000000:69) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право собственности РФ не зарегистрировано.

- земельный участок 4759 га (границы земельного участка не установлены) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право собственности РФ и право постоянного (бессрочного) пользования не зарегистрированы.

В соответствии с заявлением конкурсного управляющего без проведения соответствующих регистрационных действий, конкурсный управляющий лишен возможности выставить на торги право бессрочного пользования указанного выше имущества должника для последующего погашения требования кредиторов.

Суд первой инстанции при рассмотрении настоящего обособленного спора сослался на то, что конкурсным управляющим и Росимуществом не учтено, что согласно п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

При этом в п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

С учетом изложенного суд первой инстанции указал, что земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 13.06.2017 № 305-КГ17-877 по делу №А40-8068/2016 формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

Соответственно, исходя из смысла указанных выше разъяснений, а также с учетом положений параграфа 3 главы 9 Закона о банкротстве, имущественный комплекс сельскохозяйственного предприятия может быть сформирован и продан на торгах как при наличии земельных участков, принадлежащих сельскохозяйственной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования, предназначенных для производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции, так и при наличии у организации права аренды на эти участки.

Разрешая разногласия, суд первой инстанции установил, что реализация сельскохозяйственного имущества по частям не будет способствовать восстановлению сельскохозяйственной деятельности должника, так как исключение части имущества, входящего в состав единого имущественного комплекса, может повлечь остановку производственного цикла предприятия должника.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что продажа единым лотом всего имущества позволит более выгодно и в более короткие сроки реализовать не только высоколиквидное имущество должника, но и имущество, которое при самостоятельной продаже заметно упадет в цене, а возможно не будет реализовано по причине изменения его функционального назначения и нарушения единого технологического процесса сельскохозяйственного предприятия.

Кроме того, продажа имущества единым лотом сократит сроки проведения процедуры конкурсного производства и позволит избежать несения дополнительных расходов по проведению процедуры банкротства, которые неизбежны в случае реализации имущества в составе разных лотов.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции сделал вывод о то, что применение к должнику правил банкротства сельскохозяйственных организаций и продажа имущества в качестве единого производственно-технологического комплекса с большей вероятностью обеспечит полное погашение требований конкурсных кредиторов.

С данными выводами суда первой инстанции согласился апелляционный суд, отклонив доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего должника о целесообразности продажи имущества должника разными лотами со ссылкой на то, что конкурсным управляющим должника не представлены сведения о рыночной стоимости каждого из объектов недвижимого имущества.

Между тем, судами не учтено следующее.

Действительно,согласно ст. 179 Закона о банкротстве особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций обусловлены необходимостью сохранения имущественного комплекса таких организаций, используемого в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения и реализации, а исключение части имущества, из единого имущественного комплекса, может повлечь остановку производственного цикла предприятия должника. При этом продажа единым лотом поможет продать не только высоколиквидное имущество, но и неликвидное имущество, которое отдельно продать будет затруднительно.

Такой вывод суда основан на общем подходе к решению вопроса о возможности сохранения деятельности сельскохозяйственной организации.

Однако объединение объектов продажи в один лот должно носить объективный характер. Оно допустимо, например, в ситуации, когда совокупность отчуждаемых активов отвечает признакам предприятия, к которому для целей несостоятельности п. 1 и 3 ст. 110 Закона о банкротстве относят имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности. Разрешая вопрос о том, является ли разнородное имущество предприятием в значении, придаваемом этому понятию законодательством о несостоятельности, следует исходить из того, имеет ли возможность покупатель, приобретший имущество, на его основе приступить к ведению бизнеса без излишних сложностей. Принципиальная невозможность организации предпринимательской деятельности на базе отчужденного имущества свидетельствует о недопустимости его продажи как предприятия по правилам ст. 110 Закона о банкротстве.

В данном случае приобрести единым лотом имущество должника сможет лицо (лица), имеющее крупный капитал, при этом отсутствует гарантия того, что в последующем покупатель будет осуществлять именно сельскохозяйственную деятельность.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела конкурсный управляющий должника обращал внимание судов на то, что  среди всего имущественного комплекса должника, есть объекты, которые не участвуют в производственном цикле предприятия, их продажа никаким образом не затронет производственный цикл предприятия.

Так, согласно инвентаризационным описям имущества Должника (опубликованы на ЕФРСБ сообщениями № 5033880 от 28.05.2020, № 5033795 от 28.05.2020, № 5036822 от 28.05.2020, № 5048875 от 01.06.2020) среди имущественного комплекса должника есть, следующие объекты:

- Центральная контора хозяйства (кадастровый номер: 50:27:0000000:24256), кадастровая стоимость которого согласно данным из Росреестра составляет 25 533 048,44 руб.

- Магазин хозяйства; Столовая хозяйства; Столярная мастерская; Склад материалов и другие объекты.

Данные, отраженные по указанным объектам (их наименование, назначение) сами по себе, определяют, что указанные объекта прямо не участвуют в производственном цикле предприятия, а соответственно, использование указанных объектов не затрагивает производственный цикл предприятия, и их продажа, никаким образом не повлияет на производственный цикл предприятия.

Конкурсным управляющим для сравнения (определения примерной стоимости каждого объекта входящего в имущественный комплекс должника) была представлена информация из открытых источников (с сайтов объявлений по продаже недвижимости).

Суды, отклоняя доводы возражающих лиц в данной части, сослались на то, что конкурсным управляющим не представлены достоверные доказательства рыночной стоимости имущества, принадлежащего должнику, а также доказательств того, что реализация имущества по частям позволит выручить большую сумму для пополнения конкурсной массы должника.

Суд апелляционной инстанции указал, что представленные конкурсным управляющим для сравнения объекты нецелесообразны для сравнения и не может отражать реальную рыночную стоимость объектов недвижимости (поскольку находятся в другой местности), а кадастровая стоимость имущества не является тождественной рыночной стоимости и не может являться критерием определения цены недвижимого имущества.

Вместе с тем, кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством (п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Таким образом, кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом (п. 1.1. Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358)).

Соответственно, величина кадастровой стоимости, отраженная в ЕГРН, может являться относительно достоверным доказательством стоимости имущества, при его реализации.

Также, при осуществлении государственной кадастровой оценке, для определения кадастровой стоимости осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов оценки, а также анализ информации. В рамках этого анализа, в том числе анализируют имеющиеся на рынке предложения (п. 3.1., 3.1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358)). Соответственно, объявления по продаже недвижимости с сайтов - это один из источников получения информации о состоянии рынка.

Судами не проверены надлежащим образом доводы конкурсного управляющего должника о том, что реализация имущества по частям позволит выручить большую сумму для пополнения конкурсной массы должника.

Так, согласно отчету конкурсного управляющего о своей деятельности и о результатах проведения конкурсного производства, общая сумма текущих обязательств составляет 240 965 149,20 рублей. Их них, погашено было обязательств на сумму 221 527 833,09 рублей. Таким образом, непогашенный остаток текущих обязательств составляет 19 437 316,11 руб.

Конкурсный управляющий должника обращал внимание судов на то, что продажи нескольких объектов из имущественного комплекса должника будет достаточно для того, чтобы погасить как текущую задолженность, так и задолженности всех кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника.

В своей кассационной жалобе конкурсный управляющий должника справедливо отмечает, что продажа имущественного комплекса должника единым лотом причинит значительный ущерб интересам Российской Федерации, поскольку:

Во-первых, стоимость имущественного комплекса значительно больше реестровой кредиторской задолженности, а, следовательно, продажа причинит ущерб интересам Российской Федерации, поскольку именно Российская Федерация является собственником имущественного комплекса.

Во-вторых, продавая имущественный комплекс одним лотом, из собственности Российской Федерации выбудет целый производственный комплекс, посредствам которого может осуществляться сельскохозяйственная деятельность.

В-третьих, учитывая существенную стоимость имущественного комплекса (ориентировочно около 1 млрд рублей), продажа его единым лотом, не гарантирует быстрой продажи такого имущества, а следовательно, и сокращения сроков проведения процедуры конкурсного производства. В свою очередь, продажа имущества по частям (отдельными лотами) позволит постепенно гасить кредиторскую задолженность, т.е. реализовывать цели конкурсного производства.

Судами также  проигнорированы доводы Росимущества о наличии прямо установленного в отношении государственных унитарных предприятий подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных 3 и муниципальных унитарных предприятиях» законодательного запрета на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений), что разъяснено в п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021),

В п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Суды сделали вывод о том, что земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены. Также суд отметил, что данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.09.2011 № 4344/11.

Вместе с тем судами не учтено, что право постоянного (бессрочного) пользования является ограниченным вещным правом, которое не может быть отчуждено в пользу иного лица (пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации») и подлежит обязательному переоформлению на право аренды.

В настоящее время в силу пункта 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование исключительно: органам государственной власти и органам местного самоуправления; государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); казенным предприятиям; центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Следовательно, ФГУП ЭХ «Кленово-Чегодаево», являющееся унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения, не относится к лицам, которым в настоящее время земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации общее правило о свободной передаче арендатором права долгосрочной аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) в отношении государственных унитарных предприятий подпунктом 2 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» прямо установлен законодательный запрет на передачу ими прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, иным хозяйствующим субъектам (кроме случаев заключения концессионных соглашений).

Поскольку должник является государственным унитарным предприятием, за которым на праве постоянного (бессрочного) пользования закреплены земельные участки, находящиеся в собственности публично-правого образования, право постоянного (бессрочного) пользования этих участков не было активом, который Предприятие до банкротства имело возможность ввести в гражданский оборот путем отчуждения за плату.

Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования федеральных земельных участков не может быть включено в конкурсную массу с целью дальнейшей реализации имущества предприятия единым лотом в соответствии с нормами статьи 179 Закона о банкротстве.

Указанные доводы в полном объеме судами не проверены.

При этом ФГУП ЭХ «КЛЕНОВО-ЧЕГОДАЕВО» является сельскохозяйственной организацией, особенности банкротства которой предусмотрены параграфом 3 главы IX Закона о банкротстве.

Для сельскохозяйственной организации статьей 179 Закона о банкротстве установлены особенности продажи имущества и имущественных прав, направленные прежде всего на сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения. В частности, на первые торги по продаже имущества сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить предприятие должника.

Для целей Закона о банкротстве под предприятием должника понимается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).

При продаже предприятия отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на средства индивидуализации    должника,     его     продукцию     (работы,     услуги)

(коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам (пункт 1 статьи 110 Закона о банкротстве).

Правилами пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве также установлено, что в случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника -сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника -сельскохозяйственной организации).

Продажа предприятия или выставленного на торги единым лотомпроизводственно-технологического                         комплекса                    должника                    -

сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве. В случае если предприятие должника не было продано на торгах, продажа имущества должника осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве, то есть по частям посредством публичного предложения

В силу пункта 4 статьи 177 Закона о банкротстве при признании сельскохозяйственной организации банкротом земельные участки могут отчуждаться или переходить к другому лицу, Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве, определяющему понятие «конкурсная масса», все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Пунктом 2 данной статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, к имуществу, подлежащему исключению из конкурсной массы, законом не отнесены.

Приведенная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.09.2011 № 4344/11.

Таким образом, в формируемый в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности имущественный комплекс для передачи его на торги для продажи сельскохозяйственного предприятия могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, а также имущественные права на них, в том числе право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования землей. При этом включение любого имущества в имущественный комплекс сельскохозяйственной организации - банкрота обусловлено предназначением его для целей сельскохозяйственного производства или производства и переработки сельскохозяйственной продукции и в первую очередь земельных участков, поскольку сельскохозяйственное предприятие не может осуществлять деятельность в отсутствие земли сельскохозяйственного назначения.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (пункт 1 статьи 559 ГК РФ).

Покупатель сельскохозяйственного предприятия имеет право на приобретение в аренду земельного участка под всем принадлежащим ему имущественным комплексом, в том числе под той его частью, на которой не расположены объекты, обладающие признаками недвижимого имущества.

На основании приведенных норм гражданского, земельного и банкротного законодательства, в целях продажи сельскохозяйственного государственного предприятия - банкрота, как имущественного комплекса по правилам статьи 179 Закона о банкротстве, право постоянного (бессрочного) пользования такого государственного предприятия на земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, входящие в состав имущественного комплекса, включая занятые объектами недвижимости, закрепленными за должником на праве хозяйственного ведения, может быть переоформлено на право аренды при наличии решения собрания кредиторов должника. При продаже имущественного комплекса должника на торгах право аренды на такие участки перейдет к покупателю.

Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком не подлежало реализации на торгах, поскольку распоряжение таким правом согласно пункту 3 статьи 269 ГК РФ запрещено. В то же время такое право могло быть переоформлено на право аренды при наличии соответствующего решения собрания кредиторов должника и выставлено на торги в составе имущественного комплекса сельскохозяйственного предприятия. Данная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2017 № 305-КГ17-877.

На основании изложенного, арбитражный суд округа считает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых определении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неправильном применении норм права, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов. 

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, обособленный спор - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, исходя из подлежащих применению норм материального права, дать оценку всем доводам сторон обособленного спора, учесть указанные нормы и разъяснения, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2022, по делу № А40-124255/2018 отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            В.Я Голобородько

Судьи:                                                                                        В.Л. Перунова

                                                                                                     Д.В. Каменецкий