Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс) 

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А02-2089/2021

17 мая 2022 года

город Горно-Алтайск

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2022 года. Полный текст решения изготовлен 17 мая 2022 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пл. им. Карла Маркса, д. 7, пом. 1904, г. Новосибирск, обл. Новосибирская) к Сельской администрации Чемальского сельского поселения (ОГРН 1030400667054, ИНН 

<

***>, ул. Пчелкина, д. 64, с. Чемал, р-н. Чемальский, Республика Алтай) при участии в деле Администрации Чемальского района (ОГРН 1030400668320, ИНН 

<

***>, ул. Пчелкина, д. 89, с. Чемал, р-н. Чемальский, Республика Алтай) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о признании права собственности на самовольные постройки,

при участии:

от истца – ФИО2, представителя (доверенность  и диплом в деле);

от ответчика – без участия;

от третьего лица – без участия,

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ" (далее – ООО «СИТИ», истец) обратилось в арбитражный суд к Сельской администрации Чемальского сельского поселения (далее – Чемальская сельская администрация, ответчик) с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости, расположенные в пределах земельного участка с кадастровым номером 04:05:071006:67 по адресу: Республика Алтай, Чемальский район, в районе лога Айры-Дьярык (всего 13):

- здание Большая баня, литер «А», общей площадью 65,4 кв. м., этажность 1;

- здание Большая баня, литер «Б», общей площадью 50,3 кв. м., этажность 1;

- здание Большой дом, литер «В», общей площадью 111,2 кв. м., этажность 1;

- здание Большой дом, литер «Г», общей площадью 109,6 кв. м., этажность 1;

- здание Малая баня, литер «Д», общей площадью 42,9 кв. м., этажность 1;

- здание Малая баня, литер «Е», общей площадью 42,1 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «Ж», общей площадью 67,0 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «З», общей площадью 69,1 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «И», общей площадью 69,2 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «К», общей площадью 69,2 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «Л», общей площадью 69,2 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «М», общей площадью 69,4 кв. м., этажность 1;

- здание Малый дом, литер «Н», общей площадью 69,4 кв. м., этажность 1.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:05:071006:67, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, на котором были возведены строения (дома, бани) в отсутствие выданного в установленном законом порядке разрешения на строительство.  

Поскольку регистрация права собственности на возведенные без получения разрешительной документации объекты недвижимости во внесудебном порядке невозможна, общество обратилось в суд с исследуемым иском.

Иск обоснован ссылками на статьи 12, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).   

Ответчик заявил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

С учетом категории земель земельного участка, на котором возведены спорные самовольные строения - земли особо охраняемых территорий и объектов, применительно к положениями пункта 3 статьи 222 ГК РФ, суд определил юридически значимые для рассмотрения настоящего дела обстоятельства:

         - допускается или нет  строительство на  данном земельном участке объектов   недвижимого имущества, указанных в иске исходя из категории земель и вида разрешенного   использования,  указанных  в Выписке из ЕГРП, 

         - соответствуют или нет постройки истца параметрам, установленным   документацией   по планировке  территории, правилам  землепользования   и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах,

         - предусмотрено или нет документацией по планировке территории, правилами   землепользования и застройки строительство на земельном участке с кадастровым номером 04:05:07100:67 объектов недвижимого имущества, указанных в  иске.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию Чемальского района.

        В пояснениях Администрация Чемальского района указала, что земельный участок  с  кадастровым номером 04:05:07100:67 расположен в границах МО Чемальского сельского поселения, утверждение правил землепользования и застройки отнесено к полномочиям органов местного самоуправления сельского поселения.    

Суд отложил судебное заседание для получения от истца пояснений по обстоятельствам, имеющим значение для дела, со ссылкой на доказательства.

Настаивая на заявленных требованиях, в дополнительных пояснениях истец указал, что согласно ответу Чемальской сельской администрации (письмо от 25.04.2022 № 302), что в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Чемальское сельское поселение», утвержденными решением Совета депутатов Чемальского сельского поселения от 14.05.2021 № 22-3, земельный участок с  кадастровым номером 04:05:07100:67 имеет вид разрешенного использования: туристическое обслуживание, который включает размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них.    

Ссылаясь на указанное письмо, ответчик указал, что возведенные им объекты проектируемого отеля соответствуют виду разрешенного использования 5.2.1 «Туристическое обслуживание», построены с соблюдением Правил землепользования и застройки МО «Чемальское сельское поселение» от 14.05.2021 № 22-3.  

Испрашиваемые здания возведены в пределах земельного участка с  кадастровым номером 04:05:07100:67 (материалы инженерно-геодезических изысканий ООО «Эдгор») с учетом выданного градостроительного плана земельного участка № РФ-04-4-05-2-2021-0013 и проектной документации на строительство объекта «Проектирование отеля «OSTROV», о чем составлены технические планы. 

Доказательством пригодности испрашиваемых в собственность объектов к эксплуатации и соответствия строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам является техническое заключение от 30.11.2021 шифр № 11/11/2021, выполненное ООО «Центр экспертизы и оценки».   

Согласно представленным в материалы дела описям документов,  в ходе судебного процесса истец обратился в Росреестр с заявлениями о постановке спорных объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт и проведении государственной регистрации прав на них. 

           Как следует из пояснений истца, государственный кадастровый учет испрашиваемых в собственность объектов недвижимости не произведён.     

На основании положений статей 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом уведомленных о времени и месте проведения судебного заседания.  

Выслушав представителя истца, исследовав по правилам статьи 71  АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований. 

Из обстоятельств дела следует, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) ООО «СИТИ» является собственником земельного участка площадью 27281 кв. м., кадастровый номер 04:05:071006:67, адрес: Республика Алтай, Чемальский район, в районе лога Айры-Дьярык, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (дата государственной регистрации права 18.12.2020).

Как следует из представленных в материалы дела документов (проектная документация «Проектирование отеля «OSTROV», разработанная ООО НИЦ «Атриум» шифр № 11-02/21, договор подряда от 15.01.2021 № 15-01-21, локальные сметные расчеты, инженерно-геодезические изыскания, технические планы зданий) в 2021 году на указанном земельном участке с кадастровым номером 04:05:071006:67 ООО «СИТИ» были возведены объекты недвижимого имущества: бани малые и большие, дома малые и большие.

После возведения указанных объектов 20.05.2021 ООО «СИТИ» обратилось в Сельскую администрацию Чемальского сельского поселения с заявлением о выдаче разрешения на строительство/реконструкцию объектов капитального строительства.    

Уведомлением от 24.05.2021 № 447 ООО «СИТИ» было отказано в выдаче разрешения на строительство по основанию: установление факта строительства объекта капитального строительства в отсутствие разрешения на строительство (самовольная постройка).

Уведомлением от 14.02.2022 № 96 Сельская администрация Чемальского сельского поселения отказала ООО «СИТИ» в выдаче разрешения на ввод возведенных объектов в эксплуатацию по причине отсутствия разрешения на строительство объектов.

Ссылаясь на то, что спорные объекты - бани малые и большие, дома малые и большие (всего 13 объектов) возведены в отсутствие разрешительной документации, на собственном земельном участке, без существенных нарушений градостроительных и строительных норм, их сохранение не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ООО «СИТИ» обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствуется следующим.

Пунктом 1 статьи 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления, по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.

При этом письма о том, что возведенные объекты соответствуют виду разрешенного использования 5.2.1 «Туристическое обслуживание», построены с соблюдением Правил землепользования и застройки МО «Чемальское сельское поселение» от 14.05.2021 № 22-3, что испрашиваемые здания возведены в пределах земельного участка с  кадастровым номером 04:05:07100:67 (материалы инженерно-геодезических изысканий ООО «Эдгор») с учетом выданного градостроительного плана земельного участка № РФ-04-4-05-2-2021-0013 и проектной документации на строительство объекта «Проектирование отеля «OSTROV», о чем составлены технические планы, не могут заменить документы, предусмотренные нормами  Градостроительного  кодекса Российской Федерации.  

Суд не может признать допустимым и достаточным доказательством по вопросам соответствия строительным, санитарно-эпидемиологическим, пожарным нормам и правилам, техническое заключение от 30.11.2021 шифр № 11/11/2021, выполненное ООО «Центр экспертизы и оценки», поскольку оно не является   экспертным заключением.     

Согласно представленным в материалы дела документам объекты недвижимого имущества на государственный кадастровый учёт  не поставлены.     

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории (пункт 1 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, государственном кадастре недвижимости, документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорные строения возведены истцом на земельном участке с кадастровым номером 04:05:071006:67, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, вид разрешенного использования: туристическое обслуживание (выписка из ЕГРН).

В силу положений статьи 94 ЗК РФ к землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ одной из обязанностей собственников земельных участков является использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Виды разрешенного использования земельных участков на момент возникновения спорных правоотношений определялись в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, согласно которому виду разрешённого использования земельного участка: туристическое обслуживание соответствовало размещение пансионатов, туристических гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них; размещение детских лагерей.

В нарушение статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательства, подтверждающие, что возведенные самовольно объекты относятся к объектам, указанным в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, используемых   для  туристического обслуживания.

Истец не доказал надлежащими доказательствами, что  самовольные строения  отвечают целевому назначению и виду разрешенного использования земельного участка, на котором они возведены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Материалами дела подтверждается и истцом признается, что испрашиваемые в собственность объекты недвижимости были возведены обществом в нарушение положений статьи 51 ГрК РФ без получения разрешения на строительство, то есть, в отсутствие документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающего застройщику право осуществлять строительство.

В силу пункта 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащихся в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец   надлежащих доказательств для применения   части 3  статьи 222 ГК РФ  не представил. 

Доказательств, свидетельствующих, что испрашиваемые в собственность строения используются в соответствии с целью для вида разрешенного использования земельного участка: туристическое обслуживание, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в нем, отсутствуют.  

В пункте 31 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3  статьи 222 ГК РФ.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В таком случае, суд устанавливает не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Разъяснение в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222  ГК РФ ( статья 10 ГК РФ).  

Например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, без  приложения  предусмотренных градостроительным законодательством документов, в отсутствие заблуждений относительно порядка выдачи разрешения, что следует из правовых позиций, изложенных в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118).

         Истец не доказал  совершение  действий  по разработке проектной документации  на  строительство  объектов,  перечисленных в классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденном приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540, согласно виду разрешённого использования земельного участка: туристическое обслуживание, категория земель-   земли особо охраняемых  территорий и объектов и  его обращения  в соответствующие органы за получением разрешения на строительство спорных объектов.

        Фактически предъявление  иска  направлено на   упрощение   регистрации   прав   на  вновь созданные объекты  с целью обхода  норм специального   законодательства, предусматривающего  разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Судом установлено, что до начала строительных работ истец не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство объектов недвижимости. Доказательства незаконного отказа в выдаче необходимой разрешительной документации в деле отсутствуют.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии истцом мер по легализации построек и к получению разрешения на строительство. 

Обращение истца к ответчику о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов является формальным.

Требования истца сводятся к легализации спорных построек в судебном порядке в обход административного порядка, установленного действующим законодательством и предусматривающего необходимость получения разрешения на ее строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

          В отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих возведение   объектов, перечисленных  в классификаторе  по виду разрешенного  использования: туристическое обслуживание,   с обращением в установленном порядке  за получением  разрешительных документов с приобщением документов, предусмотренных градостроительным законодательством  исходя из  цели использования земельного участка и объектов,  подлежащих  возведению на  нем,  основания для  признания требований  истца законными и  обоснованными отсутствуют.

С учетом изложенного, руководствуясь вышеуказанными правовыми позициями,  в отсутствие совокупности условий, предусмотренных статьей 222 ГК РФ, суд не находит оснований для признания права собственности истца на самовольные строения. 

Исковые требования  удовлетворению не подлежат. 

В связи с отказом в иске судебные расходы истца возмещению не подлежат. 

Государственная пошлина в размере 32250 руб. подлежит возврату истца как излишне уплаченная (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СИТИ" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, пл. им. Карла Маркса, д. 7, пом. 1904, г. Новосибирск, обл. Новосибирская) из доходов федерального бюджете 32250 руб., уплаченные по платежному поручению от 30.11.2021 № 1008. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Судья

                                    О.Л. Новикова