ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А63-6444/2017

г. Ессентуки

15 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Джамбулатова С.И.,

судей: Жукова Е.В., Сомова Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания             ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Светлограда на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2017 по делу №А63-6444/2017 по иску индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Светлоград, ОГРН 

<

***>) к администрации города Светлограда Петровского района (г. Светлоград, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.02.2017 № 01-к/17 в редакции протокола разногласий от 07.03.2017, при участии в судебном заседании: ФИО2 (лично), ФИО3 (доверенность 27.06.2017), ФИО4 (доверенность от 19.10.2015); от администрации города Светлограда – не явились. извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ, предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковыми заявлением к администрации города Светлограда Петровского района (далее - администрация), в которым просил обязать администрацию города заключить с главой КФХ договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.02.2017 № 01-к/17 в редакции протокола разногласий от 07.03.2017.

Решением от 03.08.2017 суд обязал администрацию заключить с предпринимателем договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.02.2017 № 01-к/17 в редакции протокола разногласий от 07.03.2017, на следующих условиях: исключить из текста договора купли-продажи от 17.02.2017 № 01-к/17 пункт 1.2 «Покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на Участок, произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в Межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12x4 м; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5x1,5 м и высотой около 2,5 м и предоставить Продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права». Считать пункт 1.3 договора от 17.02.2017 № 01-к/17 пунктом 1.2. Исключить из текста договора купли-продажи от 17.02.2017 № 01-к/17 пункт 3.2.2 договора «Покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на Участок, произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в Межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12x4 м; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5x1,5 м и высотой около 2,5 м и предоставить Продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права». Считать пункты 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора от 17.02.2017 № 01-к/17 пунктами 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 соответственно. Взыскать с администрации в пользу предпринимателя 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает продажу земельных участков, на которых находятся объекты, право собственности на которые не зарегистрировано. Истец не подтвердил право собственности на объекты, которые к тому же являются самовольными.

Предприниматель направил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании предприниматель и его представители просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Администрация, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя для участия в судебном заседании не направила, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом при рассмотрении дела № А63-4413/2016, между администрацией и крестьянским хозяйством «Алекс» заключен договор аренды земли от 12.03.1992, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные угодья 69 га пашни для сельскохозяйственного использования.

В силу пункта 1.2 названного договора срок аренды установлен на 50 лет, договор вступает в силу с момента его регистрации в администрации Петровского района.

Указанный договор зарегистрирован в комитете по земельной реформе и земельным ресурсам администрации Петровского района 12.03.1992 за номером 19.

28 августа 1998 года Петровская районная государственная администрация и крестьянское хозяйство «Алекс» заключили договор аренды земельных угодий общей площадью 10 га для сельскохозяйственного использования сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петровского района 29.09.1998 за номером 385.

Постановлением главы администрации Петровского района Ставропольского края от 06.10.1992 № 312 крестьянскому хозяйству «Алекс» предоставлен в аренду сроком на 50 лет земельный участок из специального земельного фонда района на землепользовании колхоза-племзавода «Колос» общей площадью 0,5 га для размещения производственных баз и объектов соцкультбыта.

Впоследствии крестьянское хозяйство «Алекс» прекратило деятельность ввиду приобретения главой КФХ статуса индивидуального предпринимателя.

В связи с истечением сроков договоров аренды от 28.08.1998 и от 12.03.1992 администрация Петровского муниципального района Ставропольского края и глава КФХ заключили соглашение от 16.01.2012, в соответствии с которым последнему передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51 площадью 795 000 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8, для сельскохозяйственного производства (далее - земельный участок, зу :51), состоящий из следующих частей: с кадастровым номером 26:08:041601:47 площадью 81 000 кв.м пастбищ (далее - чзу :47); с кадастровым номером 26:08:041601:48 площадью 7 000 кв.м пастбищ (далее - чзу :48); с кадастровым номером 26:08:041601:49 площадью 12 000 кв.м пастбищ (далее - чзу :49); с кадастровым номером 26:08:041601:46 площадью 690 000 кв.м пашни (далее - чзу :46); с кадастровым номером 26:08:041601:50 площадью 5 000 кв.м пастбищ (далее - чзу :50), согласно приложению к соглашению (запись о государственной регистрации от 04.07.2012 № 26-26-26/006/2012-416).

Приложением к названному соглашению является договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (новая редакция договоров аренды от 12.03.1992 и от 28.08.1998), согласно которому главе КФХ передан в аренду земельный участок с кадастровым номером зу :51. Срок аренды для частей названного участка чзу :47, чзу :48 и чзу :49 установлен до 29.09.2018, для чзу :46 - до 12.03.2042, для чзу :50 - до 06.10.2042 года.

В силу дополнительного соглашения от 26.07.2012 к соглашению от 16.01.2012 срок аренды для всех частей спорного земельного участка установлен до 01.01.2042. Соглашение зарегистрировано в ЕГРП 17.08.2012 за номером 26-2626/006/2012-416.

Глава КФХ обращался в администрацию города с заявлением о выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. В уведомлении от 12.02.2016 № 01/160 администрация города отказала истцу в предоставлении земельного участка в собственность за плату ввиду того, что к заявлению не приложены документы, подтверждающие надлежащие использование земельного участка.

Вступившим в законную силу решением от 27.10.2016 по делу № А63-4413/2016 (с учетом изменений, внесенных постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.06.2017) суд обязал администрацию города подготовить и направить в адрес главы КФХ подписанный проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51 площадью 795 000 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Петровский район, город Светлоград, площадь 50 лет Октября, 8, для сельскохозяйственного производства, состоящего из следующих частей: с кадастровым номером 26:08:041601:47 площадью 81 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:48 площадью 7 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:49 площадью 12 000 кв.м пастбищ; с кадастровым номером 26:08:041601:46 площадью 690 000 кв.м пашни; с кадастровым номером 26:08:041601:50 площадью 5 000 кв.м пастбищ.

Во исполнение решения суда по делу № А63-4413/2016 администрация города направила главе КФХ проект договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 17.02.2017 № 01-к/17.

Согласно пунктам 1.2 и 3.2.2 проекта договора купли-продажи покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12x4 м; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5x1,5 м и высотой около 2,5 м и предоставить продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права.

Глава КФХ проект договора купли-продажи не подписал, вернул его в администрацию города с протоколом разногласий от 07.03.2017, в котором предложил исключить из текста договора купли-продажи от 17.02.2017 № 01-к/17 пункт 1.2 «Покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на Участок, произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12x4 м.; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5x1,5 м. и высотой около 2,5 м. и предоставить Продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права».

Считать пункт 1.3 договора от 17.02.2017 № 01-к/17 пунктом 1.2.

Исключить из текста договора купли-продажи от 17.02.2017 № 01-к/17 пункт 3.2.2 договора «Покупатель обязан до государственной регистрации перехода права собственности на Участок, произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, в межмуниципальном отделе по Петровскому, Туркменскому и Благодарненскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, а именно: одноэтажное здание с мансардой размерами примерно 12x4 м; двухэтажное здание из кирпича красного цвета размерами 1,5x1,5 м и высотой около 2,5 м и предоставить Продавцу копии свидетельств о государственной регистрации права». Считать пункты 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора от 17.02.2017 № 01-к/17 пунктами 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4 соответственно.

В письме от 31.03.2017 № 05/890 администрация города отклонила протокол разногласий к договору купли-продажи, считая условия проекта договора законными и обоснованными. При этом администрация города сослалась на статью 421 ГК РФ и указала, что условия договора определяются на усмотрение сторон.

В связи с тем, что стороны не достигли согласия по условиям выкупа земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Досудебный порядок урегулирования спора по требованию о понуждении к заключению договоров купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий сторонами соблюден.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень случаев предоставления земельных участков в собственность без проведения торгов, в частности: земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.17 ЗК РФ в случае подачи заявления о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 или подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ к этому заявлению прилагаются документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом № 101 -ФЗ.

Правомерность пользования главой КФХ спорным земельным участком с соблюдением условий его надлежащего использования, по целевому назначению не менее трех лет и наличие условий для приобретения этого участка без проведения торгов в рамках настоящего дела не оспаривались.

Спор возник по условиям договора, обязывающих главу КФХ произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47 (пункты 1.2 и 3.2.2 проекта договора купли-продажи).

Предметом проекта договора купли-продажи является земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:08:041601:51 (единое землепользование), состоящий из 5 обособленных участков, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, статьям 554, 555 ГК РФ, пункта 1 статьи 454 ГК РФ, статьи 37 ЗК РФ существенными условиями для договоров купли-продажи недвижимости (в частности земельных участков) являются условия о предмете договора и его цене.

Такие условия определены в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 27.10.2016 года по делу № А63-4413/2016.

На основании пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент подачи главой КФХ заявления, в качестве условия продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, называлось нахождение такого земельного участка у покупателя в аренде более 3  лет и надлежащее его использование, доказываемое путем предоставления документов, согласно перечню утвержденного Министерством сельского хозяйства Российской Федерации.

Каких-либо иных условий, в том числе о регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке сельскохозяйственного назначения, законодательство не содержит.

Из буквального толкования пункта 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует, что данная норма не содержит условий ее применения в зависимости от наличия либо отсутствия на таком земельном участке принадлежащих заявителю объектов капитального строительства и доказательств государственной регистрации права собственности на них, что очевидно следует из конструкции части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Так, например, условие для осуществления продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений, предусмотрено пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Тогда как глава КФХ обосновывал свое обращение о выкупе земельного участка на пункте 9 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ, то есть реализация права истца на выкуп земельного участка не основана на исключительном праве в порядке пункта 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

При рассмотрении дела № А63-4413/2016 суды указали, что испрашиваемый земельный участок используется главой КФХ по целевому назначению более 15 лет, доказательства прекращения правоотношений либо выбытия объекта аренды из владения истца в обозначенный период материалы дела не содержат, факт надлежащего использования объекта аренды подтвержден актами обследования, доказательства привлечения арендатора к административной ответственности (статьи 8.6 - 8.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации), отсутствуют, при обращении в уполномоченный орган заявитель представил все предусмотренные законом документы. При этом суды отклонили довод администрации города о ненадлежащем использовании главой КФХ спорного земельного участка, ввиду наличия на нем объектов недвижимости, установленных при обследовании согласно акту от 28.09.201 6.

Следовательно, включение в договор купли-продажи пунктов 1.2 и 3.2.2, обязывающих главу КФХ произвести регистрацию объектов капитального строения расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:08:041601:47, может привести к необоснованному нарушению прав истца.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе. 

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.08.2017 по делу №А63-6444/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                   С.И. Джамбулатов 

Судьи                                                                                                  Е.В. Жуков

                                                                                                             Е.Г. Сомов