АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Постовая ул., д. 32, Краснодар, 350063

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru, e-mail: info@krasnodar.arbitr.ru, karpenko@krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-36

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-49776/2017                         

Резолютивная часть решения объявлена 12.10.2018

Полный текст решения изготовлен 19.10.2018

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Карпенко Т.Ю.

При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скворцовой Н.А.,

рассмотрев дело по иску закрытого акционерного общества «Объединенная дирекция инвестиций и строительства», г. Элиста (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) конкурсный управляющий ФИО1, г. Москва, 

к акционерному обществу «Тандер», г. Краснодар, в лице филиала «Тандер» Запад,                    г. Москва (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

о взыскании, 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 05.07.2018, ФИО3 – представитель по доверенности от 05.10.2018, 

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 13.03.2017, 

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Объединенная дирекция инвестиций и строительства», г. Элиста,             обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Тандер», г. Краснодар, в лице филиала «Тандер» Запад, г. Москва, о взыскании неосновательного обогащения (сбереженной арендной платы) в размере 6 950 000 рублей (уточненные требования).

Определением суда от 18.07.2018 г. по делу была назначена судебная экспертиза, производство экспертизы было поручено ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу».

В связи с окончанием проведения экспертизы материалы дела с заключением эксперта  №603/18-К от 27.08.2018 г. возвращены в суд. В связи с этим, определением суда от 13.03.2018 г. производство по делу возобновлено.

Истец в судебном заседании заявил устное ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому он просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение (сбереженную арендную плату)  в размере 7 803 579,70 рублей за период с 16.03.2015 г. по 05.02.2018 г. 

При этом в ходе рассмотрения дела истец уточнил, что рассчитал неосновательное обогащение исходя из площади помещения 307,7 кв.м. 

Судом ходатайство истца рассмотрено и удовлетворено в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о вызове эксперта  в судебное заседание для уточнения вопроса – где отражено влияние такого фактора, как отсутствие зарегистрированного права.

Как следует из заключения эксперта №603/18-К от 27.08.2018 г., процедура определения наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки осуществлена на основе соблюдения такого условия, как юридическая (законодательная) разрешенность (допустимость), варианты использования рассмотрены с точки зрения разрешенных законом (стр. 39 экспертного заключения №603/18-К от 27.08.2018 г.).

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований ля удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений, в связи с чем, ходатайство подлежит отклонению. 

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

В судебном разбирательстве был объявлен перерыв 05.10.2018  до 09 час. 00 мин. 12.10.2018, после окончания которого судебное разбирательство было продолжено. В судебном разбирательстве 12.10.2018 был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 12.10.2018, после окончания которого судебное разбирательство было продолжено. 

Суд, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил следующее.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2015 по делу                       № А32-63269/2014 в отношении ЗАО «ОДИиС» открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщика» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Между Министерством строительного комплекса Московской области, органом местного самоуправления г. Протвино в лице главы города,                                                 ЗАО «Протвиностройинвенст» (инвестор-генподрядчик) и ЗАО «Объединенная дирекция инвестиций и строительства» (заказчик) 27.10.2003 заключен инвестиционный контракт (договор) № 170/59-03 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории г. Протвино Московской области.

В рамках вышеуказанного контракта с учетом редакции контракта дополнительным соглашением от 25.10.2009, инвестор-генподрядчик обязался за счет собственных (заемных) средств произвести новое строительство объектов по адресу: Московская область, г. Протвино, Северная часть, кварталы Б-1, Б-3, размер общей площади 27070,5 кв.м, в том числе общей площади квартир 20422,2 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации:

– 10% общей площади квартир

Инвестору-заказчику

- 90% общей площади квартир;

- 100 % общей площади нежилых помещений.

Вместе с тем в рамках реализации инвестиционного проекта по контракту истец осуществлял привлечение денежных средств для долевого строительства указанного объекта. 

Так, 20.10.2011 между истцом и ООО «Серебряный век» заключен договор          участия в долевом строительстве № 3Н/10-11, в соответствии с п. 1.1 которого            застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: 

<

...> (многоквартирный жилой дом)и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать дольщику объект долевого строительства, определенный договором, а дольщик обязался уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В соответствии с п. 1.4 договора долевого строительства объектом долевого строительства является:

- нежилое помещение площадью всех частей здания 360 кв.м, расположенное на первом этаже, третьего подъезда, возведенного жилого дома.

При этом 14.02.2013 между ООО «Серебряный Век» и ЗАО «Тандер» заключен договор № МсФ/242/13 уступки прав по договору участия в долевом строительстве                      № 3Н/10-11 от 20.10.2011, Дополнительному соглашению № 1 от 28.09.2012, Дополнительному соглашению № 2 от 28.12.2012, в соответствии с п. 1.1 которого                ООО «Серебряный Век» уступает, а ЗАО «Тандер» принимает в полном объеме права требования и обязательства, принадлежащие ООО «Серебряный Век», как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3Н/10-11 от 20.10.2011, зарегистрированному в Протвинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 24.11.2011 за № 50-50-59/009/2011-76,  Дополнительному соглашению № 2 от 28.12.2012, зарегистрированному в Протвинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области 17.01.2013 за № 50-50-59/001/2013-46 на нежилое помещение, общей проектной площадью 360 кв.м, находящееся на первом этаже третьего подъезда многоквартирного жилого дома, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 16.02.2015 Разрешением                           № RU50-57-2015-26, выданным Министерством строительного комплекса Московской области.

Между тем, 08.05.2014 в отношении ЗАО «ОДИиС» определением Арбитражного суда Республики Калмыкия в рамках дела № А22-39/2014 введена процедура банкротства – наблюдение.

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 11.06.2014 в отношении ЗАО «ОДИиС» применены правила параграфа о банкротстве застройщика.

Определением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 15.08.2014 дело                    № А22-39/2014 передано по подсудности на рассмотрение Арбитражного суда Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2015 по делу № А41-63269/2014 ЗАО «ОДИиС» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В соответствии с правилами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - закон о банкротстве), с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, все требования к застройщику о передаче недвижимого имущества, подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротства застройщика.

 В связи с этим АО «ТАНДЕР» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о понуждении ЗАО «ОДИиС» к исполнению обязательств по передаче нежилого помещения площадью 360 кв.м, расположенного по адресу:                           

<

...>, по договору участия в долевом строительстве № 3Н/10-11 от 20.10.2011.

Определением Арбитражного суда Московской области от 28.06.2016, вступившим в законную силу, по делу № А63269/2014 заявление АО «ТАНДЕР» о передаче нежилого помещения и подписания передаточного акта, оставлено без удовлетворения. 

В ходе мероприятий конкурсного производства истцом установлено, что                            АО «ТАНДЕР» незаконно занимает и использует в качестве магазина нежилое помещение площадью 360 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В связи с чем истец направил в адрес ответчика требование об освобождении занимаемого помещения и внесения арендной платы от 07.07.2017, оставленное ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель)  за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания для такого приобретения или сбережения. При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. Исходя из объективной невозможности доказывания факта отсутствия правоотношений между сторонами, суду на основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо делать вывод о возложении бремени доказывания обратного                          (наличия какого-либо основания) на ответчика.

Таким образом, именно на ответчика возлагается бремя доказывания наличия какого-либо основания для получения им денежных средств.

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что он является законным владельцем спорного нежилого помещения, в связи с чем, пользование не может создавать для него неосновательное обогащение.

Однако доводы ответчика не могут быть приняты судом во внимание ввиду следующего.

По договору участия в долевом строительстве № 3Н/10-11 от 20.10.2011с учетом условий договора № МсФ/242/13 уступки прав по договору участия в долевом строительстве № 3Н/10-11 от 20.10.2011, Дополнительному соглашению № 1 от 28.09.2012, Дополнительному соглашению № 2 от 28.12.2012 истец обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу:              

<

...> (многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать ЗАО «Тандер» объект долевого строительства, определенный договором, а ЗАО «Тандер» обязался уплатить в порядке и сроки, установленные договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

Однако заключение договора участия в долевом строительстве не наделяет правом собственности дольщика, а дает лишь право требования передачи такого помещения.

Многоквартирный дом введен в эксплуатацию 16.02.2015 Разрешением                            № RU50-57-2015-26, выданным Министерством строительного комплекса Московской области.

При этом объект долевого строительства по акту приема-передачи ответчику не передавался. 

Требования АО «ТАНДЕР» по передаче нежилого помещения площадью 360 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, по договору участия в долевом строительстве № 3Н/10-11 от 20.10.2011 были рассмотрены в рамках дела № А41-63269/2014 и оставлены без удовлетворения. Судебный акт вступил в законную силу.

Таким образом, ответчик не  является законным владельцем спорного помещения. 

Ответчик также указал, что истец не является собственником спорного помещения, соответственно не является лицом, за счет которого ответчиком могли быть сбережены денежные средства.

Указанный довод ответчика также подлежит отклонению ввиду следующего.

Как указано в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российский Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В соответствии с п. 3 Федерального закона об инвестиционной деятельности объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется в привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается                    долевой собственностью сторон инвестиционного контракта до момента государственной регистрации права собственности сторон на этот объект в соответствии                                          со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 « 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним» с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.

В соответствии со статьей 3 в редакции п. 9.3 инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

10% общей площади квартир – Администрации города Протвино,

90% общей площади квартир – Застройщику,

100% общей площади нежилых помещений, за исключением имущества общего пользования – Застройщику.  

В связи с вышеизложенным истец является правообладателем  спорного помещения. 

Следует также отметить, что решением Арбитражного суда Московской области от 26.02.2014 по делу № А41-6400/13 о привлечении застройщика к административной ответственности установлено, что по состоянию на 10.09.2013 по адресу: 

<

...> на 1 этаже, в торговом зале встроенно-пристроенного продовольственного магазина осуществляется отпуск товаров – ведется эксплуатация объекта без полученного в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При этом согласно проекту помещения, а также по факту возведения дома, указанное помещение используется, как магазин «МАГНИТ».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 31.05.2016 по делу № 41-9783/2016, установлено, что ЗАО «ТАНДЕР» принимает на себя исполнение обязательства абонента по оплате платежных документов, предъявляемых ПАО «Мосэнергосбыт» на оплату электрической энергии в порядке и сроки, установленные договором энергоснабжения от 01.04.2011 № 83142910. При этом местом исполнения договора энергоснабжения является: 

<

...>.

Письмом от 25.05.2015 № 123Э ЗАО «ТАНДЕР» обратилось к истцу с просьбой о выставлении счета на ЗАО «ТАНДЕР» от имени ООО «ОДС Инжиниринг»                                    по договору № 8314910 от 01.04.2011 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2014. приложенное к письму платежное поручение от 09.02.2015 № 001373 на сумму 314 000 рублей свидетельствует о том, что ответчик производит погашение                            ПАО «Мосэнергосбыт» по указанному договору за потребляемую энергию по адресу нахождения магазина «МАГНИТ».

Таким образом, из вышеуказанных обстоятельств следует, что ответчик занимал спорное помещение в указанный истцом период.

Правила предусмотренные Главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Статья 1107 ГК РФ определяет, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.  

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения (сбереженной арендной платы) является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В рамках настоящего спора судом была назначена судебная экспертизы для разрешения следующего вопроса: 

- Каков размер рыночной стоимости арендной платы в период с 16.03.2015 по 05.02.2018 за 1 кв.м. помещения площадью 360 кв.м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...>?

Проведение судебной экспертизы было поручено «Центр судебных экспертиз по Южному округу», г. Краснодар.

В материалы дела поступило заключение эксперта «Центр судебных экспертиз по Южному округу» ФИО5

По результатам проведенных расчетов экспертом определена рыночная стоимость объекта исследования, составляющая 25 361 рублей за 1 кв.м в период с 16.03.2015 по 05.02.2018. 

Оценив экспертное заключение, представленное по результатам проведения судебной экспертизы, данные о примененных стандартах, методиках и правилах оценки, суд приходит к выводу о том, что составленное экспертом заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, экспертиза проведена экспертным учреждением, отвечающим предъявляемым к ним требованиям. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, из материалов дела не усматриваются, и ответчиком, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены.

Размер неосновательного обогащения определен истцом с учетом выводов экспертного заключения.

В связи с вышеизложенным  с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения за период с 16.03.2015 г. по 05.02.2018 г.  в размере 7 803 579,70 рублей (25361 руб. х 307,7 кв.м.)

В соответствии с п. 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Ответчиком в материалы дела было представлено платежное поручение от 09.06.2018 № 485191 на сумму 33 000 рублей, подтверждающее перечисление денежных средств на депозит Арбитражного суда Краснодарского края для проведения судебной экспертизы. 

При этом стоимость экспертизы определена судом в определении о назначении экспертизы от 18.07.2018 г. в размере 35 000 руб. От экспертного учреждения поступил счет на оплату проведенной судебной экспертизы на сумму 35 000 рублей.

Таким образом, денежные средства в размере 2 000 рублей (35 000 руб. – 33 000 руб. = 2 000 руб.) за проведение судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу  ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу».

Расходы по оплате госпошлины следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Устное ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить. 

Ходатайство ответчика о вызове эксперта отклонить. 

Взыскать с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу закрытого акционерного общества «Объединенная дирекция инвестиций и строительства», г. Элиста (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) неосновательное обогащение (сбереженную арендную плату) в размере 7 803 579,70 руб. 

Взыскать с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета РФ госпошлину в размере 62 018 руб. 

Взыскать с акционерного общества «Тандер», г. Краснодар (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу»,                      г. Ростов-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) стоимость экспертизы в размере 2000 руб. 

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 616401001) из средств поступивших по платежному поручению №485191 от 09.06.2018 сумму в размере 33 000 руб. 00 коп. в качестве оплаты за проведение экспертизы №603/18-К от 27.08.2018 по следующим реквизитам: р/с 

<

***>, к/с 30101810703490000758 в Филиал №2351 Банка ВТБ (ПАО) г. Краснодар, БИК 040349758. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента его принятия. 

Судья Т.Ю. Карпенко