ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-39245/17

20 февраля 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 февраля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 февраля 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Бархатова В.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

от истца Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика Акционерного общества «Трест Мособлстрой № 6» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) – ФИО2 представитель по доверенности от 01 февраля 2018 года,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации Одинцовского муниципального района Московской области – представители не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года по делу № А41-39245/17, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к Акционерному обществу «Трест Мособлстрой № 6» о взыскании задолженности по договору аренды и по встречному иску о понуждении произвести перерасчет цены аренды по договору, третьи лица - Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Одинцовского муниципального района Московской области, 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Акционерному обществу «Трест Мособлстрой № 6» (далее - ответчик) о взыскании с по договору аренды от 14 сентября 2016 года № 6593 задолженность за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 1 035 339 руб. 12 коп., пени в размере 37 532 руб. 33 коп.

В порядке статьи 132 АПК РФ АО «Трест Мособлстрой № 6» обратилось со встречным иском (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района о понуждении произвести перерасчет цены аренды по договору от 14 сентября 2016 года № 6593 за период с 01 апреля 2014 года по 20 ноября 2017 года и обязать направить в адрес общества акт сверки для определения наличия задолженности переплаты общества.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимают участие Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Одинцовского муниципального района Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года иск удовлетворен частично: суд взыскал с общества в пользу комитета по договору аренды от 14 сентября 2016 года № 6593 задолженность за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 222 157 руб. 60 коп., пени за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 12 152 руб. 94 коп., а всего в общей сумме 234 310 руб. 55 коп. в остальной части иска отказал. В удовлетворении встречного иска отказал в полном объеме (л.д. 57-60 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, комитет обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года № 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель общества возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя общества, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 12 октября 2004 года Муниципальное образование «Одинцовский район» Московской области, ОАО «Трест Мособлстрой              № 6» (правопредшественник АО «Трест Мособлстрой № 6») и Министерством строительного комплекса Московской области был заключен инвестиционный контракт № 02 на строительство объектов недвижимости в пос. Лесной городок Одинцовского района Московской области, предметом которого являлась «реализация инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного комплекса с размещением объектов социального назначения и инженерного обеспечения на земельных участках общей площадью 15 га в пос. Лесной городок».

В рамках реализации Инвестиционного проекта «инвестор обязуется за счет собственных (заемных) средств, произвести снос ветхих жилых домов №№ 3.5 по улице Фасадной и №№ 2,4.6 по улице Лесной и выполнить новое строительство объекта, по адресу: Московская область. Одинцовский район, пос. Лесной городок: ориентировочно суммарная площадь жилых и нежилых помещений объекта 152 700 кв.м. (пункты 2.2. 2.3 ст. 2 Инвестиционного контракта)», а также иные объекты, включая инженерно-технические коммуникации и объекты обеспечивающие жизнедеятельность граждан, произвести реконструкцию/строительство школы. Разработать проект планировки микрорайона «Восточный» в пос. Лесной городок на земельном участке ориентировочной площадью 15 га. а администрация обязуется «передать Инвестору, согласно условиям контракта в установленном порядке земельный участок под проектирование и строительство, согласно действующему законодательству, если иное не предусмотрено условиями настоящего Контракта (пункт 5.1.1 статьи 5. Инвестиционного контракта).

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района от 12 декабря 2006 года № 3653 утвержден проект планировки микрорайона «Восточный» в пос. Лесной городок с уточненной площадью земельного участка 13.6 га.

На основании постановления администрации № 2683 между Администрацией (Муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район Московской области») и Инвестором (ОАО «Трест Мособлстрой № 6») был заключен договор               № 2053 аренды земельного участка от 01 октября 2007 года, в соответствии с которым земельный участок общей площадью 136 118 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0070227:0684, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, г.п. Лесной городок, д. п. Лесной городок, был передан в аренду ОАО «Трест Мособлстрой № 6».

01 октября 2007 года стороны договора аренды земельного участка № 2053 подписали Соглашение о его расторжение, для последующего заключения договоров аренды земельных участков на каждый объект строительства, в границах проекта планировки микрорайона «Восточный». При этом, часть земельных участков подлежащих передачи Инвестору в аренду находилась под объектами капитального строительства подлежащих сносу или под объектами принадлежащими третьим лицам, подлежащим переносу или сносу с одновременной меной (уступкой прав) на земельные участки переданные в аренду ответчику, в рамках реализации Инвестиционного контракта № 02, на земельные участки на которых располагалось имущество, подлежащее переносу/сносу, принадлежащее третьим лицам.

В целях выполнения обязательств, по строительству/реконструкции школы, установленных Инвестиционным контрактом № 02 ответчик за счет собственных средств снес и перенес металлические гаражи, принадлежащие членам кооператива «Весна-33» на принадлежащие ему земельные участки, а также построил новые гаражи за счет собственных денежных средств и денежных средств членов кооператива, а также за счет собственных средств выплатил компенсацию членам кооператива, отказавшимся от участия в строительстве новых гаражей.

Ответчик 25 августа 2016 года заключил с ПГСК «Весна-33» договор о передаче прав и обязанностей (цессии) по договору аренды на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13 300 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0070227:657, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок, принадлежащий ПГСК «Весна-33» на праве аренды.

После оформления договора цессии на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 13 300 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0070227:657, расположенный по адресу: Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок, в соответствии с Проектом планировки микрорайона «Восточный», указанный участок был размежеван ответчиком на два земельных участка с кадастровыми номерами: 5062060070227:10627. общей площадью 6800+/-29 кв.м., расположенный по адресу Московская область. Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок; 5062060070227:10626, общей площадью 6500+/-28 кв.м., расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок (спорный участок);

Впоследствии 14 сентября 2016 года между Сторонами были заключены договоры аренды земельных участков, в том числе договор № 6593 аренды земельного участка с кадастровым номером 5062060070227:10626, общей площадью 6500+/-28 кв.м., расположенный по адресу Московская область, Одинцовский район, городское поселение Лесной Городок, дачный поселок Лесной Городок.

Срок аренды устанавливается с 14 сентября 2016 года по 01 октября 2039 года (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.2 договора участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.3 договора).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении № 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 3.4 договора установлено, что арендная плата начисляется с даты указанной в пункте 2.1 договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору Арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года включительно составила 1 035 339 руб. 85 коп., на которую начислены пени в размере 37 532 руб. 33 коп.

Истец нарочно вручил ответчику претензию от 19 апреля 2017 года, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения.

Однако данная претензия ответчиком была оставлена без удовлетворения.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с расчетом истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года включительно составила 1 035 339 руб. 85 коп.

Однако, вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делам № А41-18377/08 и № А41-40551/15 установлены обстоятельств предоставления АО «Трест Мособлстрой № 6» земельных участков, в том числе участка по договору от 14 сентября 2016 года № 6593, на основании Инвестиционного контракта от 12 октября  2004 года № 02 и для целей реализации указанного контракта, в связи с чем к правоотношениям сторон по спорному договору аренды подлежат применению нормы Градостроительного кодекса РФ и Земельного кодекса РФ, регулирующие отношения, связанные с договорами о развитии застроенной территории и предоставлением земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Доказательств отсутствия пересечений земельного участка 50:20:0070227:10626 с земельными участками, включенными в Схему планировочной организации земельного участка 199/1-ГП в материалы дела не представлено.

Наличие договора о развитии застроенной территории и предоставление ответчику земельных участков для строительства в рамках развития застроенной территории (Инвестиционного контракта № 02), действующего между сторонами спора, установлено вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Московской области по делам № А41-18377/08 и № А41-40551/15 и имеет преюдициальное значение для рассматриваемого спора, в связи с чем суд пришел к выводу о доказанности ответчиком обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для определения размера арендной платы по договору от 14 сентября 2016 года № 6593 в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Согласно подпункту 2.3 пункта 2 решения Совета депутатов городского поселения Лесной городок Одинцовского района от 09 сентября 2015 года № 9/12-3 «Об установлении земельного налога на территории г.п. Лесной Городок», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков, приобретенных (предоставлены) для мало-средне- и многоэтажной жилой застройки.

Согласно представленному контррасчету, у ответчика существует задолженность по арендной плате за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года в размере 222 157 руб. 60 коп.

Проверив представленный истцом контррасчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным.

Доказательств, подтверждающих оплату долга ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается ответчиком.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 37 532 руб. 33 коп, рассчитанный за период с 14 сентября 2016 года по 31 марта 2017 года.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Поскольку истец просил суд взыскать с ответчика неустойку за несвоевременное внесение арендных платежей, судом произведен перерасчет неустойки которая составила 12 152 руб. 94 коп.

Произведенный судом первой инстанции перерасчет за заявленный период проверен апелляционным судом и признается обоснованным.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Кроме того, АО «Трест Мособлстрой № 6» в порядке статьи 132 АПК РФ обратилось со встречным иском к комитету о понуждении произвести перерасчет цены аренды по договору от 14 сентября 2016 года № 6593 за период с 01 апреля 2014 года по 20 ноября 2017 года и обязать направить в адрес общества акт сверки для определения наличия задолженности переплаты общества.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, требования общества об обязании комитета при расчете стоимости арендной платы по договору аренды земельного участка № 2447 от                       02 февраля 2009 года с 01 января 2017 года по 03 февраля 2024 года применять подпункт 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ, начисляя арендную плату из расчета 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка, не подлежит удовлетворению.

Арендная плата устанавливается нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, в связи с чем, внесение в договор условий и фиксированном размере арендной платы или применяемой ставки может противоречить действующему законодательству на момент применения таких условий и нарушать публичные интересы.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2017 года по делу №А41-39245/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

М.А. Немчинова

Судьи

 

В.Ю. Бархатов

 С.В. Боровикова