Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-8262/2019

г. Благовещенск

11 июня 2020 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 11.06.2020. Резолютивная часть решения объявлена 04.06.2020.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Сутыриной М.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании  исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>) к администрации  города Свободного (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на административное здание и здание гостиницы (после уточнений),

третьи лица: -

при участии в заседании: 

от истца – ФИО3, по доверенности от 30.01.2020, диплом ВСГ № 1399432 от 21.02.2008, паспорт,

от ответчика   – не явились, извещены,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2  (далее – ИП Гулевич, истец) с исковым заявлением к администрации  города Свободного (далее – администрация, ответчик) о признании права собственности на административно-гостиничный комплекс, состоящий из административного здания общей площадью 504,8 кв.м. этажностью 2 и гостиницы общей площадью 400,4 м², этажностью 2, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010918:618.

В предварительном судебном заседании истец уточнил исковые требования, просит суд признать право собственности на административное здание общей площадью 504,8 м², этажностью 2 и гостиницу  общей площадью 400,4 м², этажностью 2, расположенные по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010918:618, как на два самостоятельных объекта.

В порядке ст. 49 АПК РФ уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

Заявленное требование обосновано тем, что спорные объекты недвижимого имущество были построены на приобретенном земельном участке на основании полученного предыдущим собственником разрешения на строительство, но до настоящего времени право собственности не было зарегистрировано, на заявление о получении разрешения на ввод объектов в эксплуатацию получен отказ администрации. В связи с чем на основании статей 218, 222 Гражданского кодекса РФ истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании 04.06.2020 представитель истца на заявленных требованиях настаивал.

Ответчик в заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указал, что разрешение на строительство от 19.11.2018 № 28-301-171-2018 года было выдано ФИО4 сроком действия до 02.04.2019 г.   было продлено до 01.07.2019.  ФИО2 данное разрешение не продлевала. Данные факты подтверждают, что истец не предпринял меры к осуществлению строительства в установленном порядке с предварительным получением необходимых разрешений и согласований до начала возведения (реконструкции) объекта. Считает, что истец обратился с данным требованием для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. На основании вышеизложенного, просил отказать в удовлетворении заявленных требований истца в полном объеме. Также   просил провести судебное заседание отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителей ответчика. 

Исследовав материалы дела, заслушав доводы  истца, оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) способами, в том числе путем признания права.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановления №10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. 

Судом установлено, что самовольная постройка (административно - гостиничный комплекс, состоящий из двух зданий) расположена в границах земельного участка, приобретенного истцом по договору купли-продажи  земельного участка от 06.06.2019 № 1036156 и принадлежащего истцу на праве собственности, что подтверждается представленными в материалы дела выписками  из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный  участок  с кадастровым номером 28:05:010918:618 образован в результате объединения земельных участков КН 28:05:010918:398 и 28:05:010918:498 на основании Постановления администрации города  Свободного № 2191 от 04.12.2018. 

Образованный в результате земельный участок :ЗУ1 имеет разрешенное использование - для  административно-гостиничного комплекса. Указанное подтверждается межевым планом от 26.12.2018. По результатам  геодезических измерений площадь  земельного участка :ЗУ1 составила   2620 м².  

Таким образом, владение земельным участком на праве собственности в соответствии с разрешенным использованием, предполагающим строительство объектов заявленного назначения,  и градостроительным планом доказано истцом.

Разрешение Администрации города Свободного № 28-301-171-2018 на строительство было выдано 19.11.2018 предыдущему собственнику земельных участков, ФИО4 сроком действия  до 02.04.2019 на строительство  гостиницы на 9 номеров и административного здания, площадью застройки 322,1 м² и 257,5 м² соответственно, площадь земельного участка 1045 м² и 1575 м² соответственно. 

Проектная документация выполнена обществом с ограниченной ответственностью «Амуртехпроект» в 2018 году по заказу ИП ФИО4, представлена в материалы дела.

В дальнейшем разрешение на строительство было продлено ФИО4  до 01.07.2019.

Строительные работы по возведению административного здания и здания гостиницы были произведены генеральным подрядчиком ООО «Смена» для заказчика ФИО2 в период с 19.03.2018 по 24.06.2019, что следует из акта приёмки законченного строительством объекта, подписанного указанными лицами при участии проектной организации ООО «Амуртехпроект». 

В соответствии с пунктом 26 Постановления №10/22, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу названной нормы нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьями 49, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения Управления государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Судом установлено, что в период действия разрешения на строительство, 24.06.2019 ИП ФИО2 было подано заявление о предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию спорного административно-гостиничного комплекса.

Письмом № 200 от 25.06.2019 администрацией города Свободного  было отказано с указанием на то, что не произведено благоустройство прилегающей территории и отделки элементов фасадов здания, которое предусмотрено  проектной документацией.

Повторный отказ  в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию (письмо № 240 от 01.08.2019) был мотивирован  тем, что параметры построенного объекта не соответствуют проектной документации.

В досудебном порядке истцом на построенные здания получено техническое заключение ООО «Амуртехпроект», согласно которому была выполнена проверка объекта «административно - гостиничный комплекс», расположенного по адресу: 

<

...> отступлений от проектной документации не выявлено, рекомендовано принять объект в эксплуатацию.  О чём письмом № 28 от 13.06.2019 ООО «Амуртехпроект» было сообщено администрации города Свободного.

В дальнейшей переписке администрация ссылается на истечение срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с разъяснениями Постановления №10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, единственным признаком самовольной постройки по настоящему иску является отсутствие продления разрешения на строительство на момент устранения истцом замечаний по завершению работ в соответствии с проектной документацией (фасады, благоустройство), что повлекло отказ в выдаче акта ввода объектов в эксплуатацию.

Вместе с тем судом признается доказанным, что к получению данных документов и легализации построек истцом принимались соответствующие меры как в период действия разрешения на строительство, так и после его истечения. 

Отступление от проектной документации по фасадам и благоустройству, которые истец не успел завершить к истечению срока действия разрешения на строительство (но давал гарантийное письмо о завершении) связано со спецификой строительных работ, относится к формальным основаниям, которые не являются решающими при рассмотрении подобной категории споров и не могут сами по себе ограничивать собственника в праве на строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием). 

Истец в ходе судебного разбирательства также принимал меры на продление разрешения на строительство, внесение в него изменений, обратившись с заявлением в администрацию 25.05.2020.

Письмом администрации города Свободного № 253 от 27.05.2020 было отказано в внесении изменений в разрешение на строительство  от 19.11.2017 № 28-301-171-2018 поскольку был нарушен  срок подачи заявления, действие разрешения на строительство истекло.

Согласно ст. ст. 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами различными способами, в том числе путем признания права.

При указанных обстоятельствах в их совокупности судом отклоняются доводы администрации, что истцом не принимались меры к легализации построек.

Из ответа администрации города Свободного (письмо № 240 от 01.08.2019) следует, что параметры построенного объекта не соответствуют  проектной документации.

В досудебном порядке истцом (предыдущим правообладателем земельного участка) получены следующие документы о соответствии построек требованиям законодательства и безопасности.

26.11.2018 ООО «Цербер» по заказу ИП ФИО4 выполнило контроль огнезащитной обработки поверхностей металлических конструкций кровли.  

Истцом также проведены мероприятия по огнезащитной обработке сопрных объектов, в частности  ООО «Голден Драгон Логистикс» выполнило  работы  по огнезащитной обработке несущих металлических конструкций в административном здании и здании гостиницы на основании договора на выполнение услуг по огнезащитной обработке от 14.01.2019.

25.02.2020 истцу выдано техническое заключение № 3 ООО «Амурский отряд частной пожарной охраны», согласно которому противопожарное расстояние (противопожарные разрывы) между рассматриваемыми объектами защиты соответствуют установленным требованиям и обеспечивают нераспространение пожара на соседние здания и сооружения.

Так справкой ООО АКВА ДФ от 29.04.2019 подтверждается соответствие построенных объектов  (административное здание   и здание гостиницы) техническим условиям на подключение к системе водоснабжения и водоотведения, выданным ООО АКВА ДФ № 884 от 10.10.2018.

Также представлен акт об осуществлении технического присоединения АО «ДРСК» № 811 от 17.12.2018, в котором установлено,  что  технологическое присоединение  энергопринимающих устройств к электрической сети сетевой организации выполнено  в соответствии с правилами и нормами.

Таким образом, указанные документы подтверждают открытое  и  добросовестное владение истцом спорными объектами, несения затрат на его содержание.

С целью проверки соответствия объектов градостроительным, строительным, иным обязательным нормам и правилам, создания сохранением построек угрозы жизни и здоровью граждан, судом по ходатайству истца назначалась строительно-техническая экпертиза.

Экспертное заключение  ООО «Амурремпроект»  от 28.02.2020, представленное по итогам назначенной судом в рамках настоящего дела судебной экспертизы, подтверждает, что сохранение  объектов  капитального строительства административное здание и здание гостиницы в существующем состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создают угрозу жизни и здоровью проживающих и посетителей.  Объекты  соответствуют  требованиям  действующих градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм и правил. Также они соответствуют установленным  Правилам  застройки и землепользования города Свободного, а также градостроительному плану земельного участка № RU 28301000-16 от 30.01.2019.

На поставленный судом на разрешения эксперта вопрос о том,  имеются ли отклонения возведенных спорных объектов от проектной документации, в случае выявления отклонений установить оказывают ли они влияние на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности спорного объекта и требуют ли они обязательного внесения изменений в проектную документацию и получение нового разрешения на строительство, экспертом указано, что выявленные незначительные отклонения от проектной документами, указанные в ответе на вопрос № 1 и № 2 не оказывают влияние на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности спорных объектов, не превышают предельные параметры разрешённого строительства и не требуют внесение изменений в проектную документацию и получение нового разрешения на строительство.

Заключение судебной экспертизы оценено судом по правилам названных норм и разъяснений, как в отдельности, так и в совокупности с другими доказательствами, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. 

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. Судом отклоняются возражения администрации о том, что спорные объекты не соответствуют проектной документации, поскольку проведенной по делу судебной экспертизой установлено, что изменений в проектную документацию и устранение каких-либо нарушений, недостатков зданий не требуется.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

При разрешении спора судом учтено, что согласно ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Как установлено судом, следует из экспертного заключения и пояснений истца здания, входящие в гостиничный комплекс, не связаны единым назначением, применительно к правилам о неделимой вещи. 

В проектной документации также содержатся разделы как по административному зданию, так и по зданию гостиницы на 9 номеров.

Название административно-гостиничный комплекс при получении разрешения на строительство выбрано вне привязки к единству объекта (ст. 133.1 ГК РФ). Здания могут функционировать отдельно, являются самостоятельными объектами недвижимости, не являются технологически связанными как железные дороги, линии электропередачи.

На основании изложенного, суд пришёл к выводу, что представленные в дело доказательства подтверждают, что объекты недвижимого имущества соответствуют установленным законодательством обязательным градостроительным, строительным, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и экологическим нормам и правилам, а его дальнейшая эксплуатация не создают угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушают прав и законных интересов других лиц.

Уточненные требования о признании права собственности истца на объекты самовольной постройки подлежат удовлетворению, учитывая, что признание права собственности на объекты недвижимости устранит возникшую неопределенность в правоотношениях.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 12 000 руб. (чек-ордер от 24.11.2019). 

Определением суда от 12.12.2019 по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>). 

При назначении по делу экспертизы истцом для последующей оплаты услуг эксперта были перечислены на депозитный счет арбитражного суда  85 000 руб. (платежное поручение от 05.12.2019 № 264). Стоимость проведения экспертизы определена судом и составила 85000 руб. Указанная сумма подлежит выплате экспертной организации.

Как разъяснено в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком, например, исков о расторжении брака при наличии взаимного согласия на это супругов, имеющих общих несовершеннолетних детей (пункт 1 статьи 23 Семейного кодекса Российской Федерации).

Обращение истца в суд с настоящим иском не связано с нарушением прав истца ответчиком. Так отказы администрации в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию имели правовым и фактическим обоснованием наличие отклонений от проектной документации, а не только истечение срока действия разрешения на строительство. Решения об отказе истцом не обжаловались. 

Признание права собственности на самовольные постройки в судебном порядке предполагает нарушения в установленной законом процедуре введения объекта недвижимости в гражданский оборот, допущенные истцом.

То обстоятельство, что отклонения от проектной документации незначительные, не влекущие необходимость внесения изменений в проектную документацию и разрешение на строительство, было установлено в ходе судебного разбирательства с привлечением экспертной организации.

Учитывая, что удовлетворение требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, суд считает возможным отнести расходы по госпошлине и по оплате за проведение экспертизы на истца. 

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на административное здание общей площадью 504,8 кв.м. этажностью 2 и здание гостиницы на 9 номеров, общей площадью 400,4 кв.м. этажностью 2, расположенные по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 28:05:010918:618. 

Выплатить с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Предприятие по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» (ОГРН  

<

***>, ИНН  

<

***>) за проведенную судебную экспертизу денежные средства в размере 85 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                  М.В. Сутырина