ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А70-10045/2024

04 февраля 2025 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 04 февраля 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Краецкой Е.Б., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12662/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2024 по делу № А70-10045/2024 (судья Власова В.Ф.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора и о взыскании денежных средств, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансового управляющего ФИО2 - ФИО3,

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» (далее – ответчик, ООО «СЗ «Северный квартал», общество) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, о взыскании задолженности в размере 1 646 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 289 447,96 руб., с последующим начислением процентов по день фактической оплаты.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3 (далее – третье лицо).

Решением Тюменской области от 06.11.2024 по делу № А70-10045/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в связи с вводом объектов строительства на земельном участке в эксплуатацию, у ответчика наступил срок исполнения обязательств по договору в части оплаты выкупной стоимости; по смыслу договора выкупная цена не тождественна арендным платежам; заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора до 15.06.2026 не должно ставить ответчика в более выгодное положение, поскольку продление срока связано исключительно с достижением целей аренды земельного участка.

Подробнее доводы предпринимателя изложены в апелляционной жалобе.

В судебном заседании апелляционной инстанции, проводимом посредством использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), представитель предпринимателя ФИО4 свое участие в судебном заседании не обеспечила, несмотря на ранее удовлетворенное судом ходатайство.

Присоединившийся в веб-конференции с учетной записи ФИО4 некий мужчина с выключенным микрофоном допущен в качестве слушателя.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей также не обеспечили.

Учитывая, что судом обеспечено транслирование судебного заседания в онлайн-режиме с использованием исправной аппаратуры суда, средства связи суда воспроизводили видео- и аудиосигналы, технических неполадок и сбоев в работе аппаратуры и программного обеспечения не установлено, произведена запись онлайн-заседания, а также ввиду надлежащего извещения сторон о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ФИО5 (арендодатель) и ООО «Северный квартал» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с правом выкупа от 15.06.2016 № 1-А, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (временное владение и пользование) с последующим выкупом земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, площадью 16 683 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Центральный район, перекресток ул. Тимофея Чаркова и Пражской, кадастровый номер: 72:23:0103002:4175, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 03.12.2015 (пункт 1.1 договора).

Как следует из содержания пункта 1.3 договора, земельный участок предоставлен арендатору для строительства многоэтажных жилых домов.

Срок действия договора согласован сторонами в течение 5 лет с момента его заключения (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата за земельный участок за календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. В случае пользования арендатором земельным участком неполный календарный год, размер арендной платы устанавливается пропорционально фактическому периоду его использования арендатором.

Оплата арендной платы осуществляется ежегодно не позднее 15 октября следующего года по предоставлению налоговой декларации (пункт 2.4 договора).

В силу пункта 3.2.12 договора арендатор обязан в течение срока действия договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Пунктом 5.3. договора предусмотрено, что он может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

Между ФИО5 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 21.02.2019 № 1, на основании которого истцом в собственность приобретен земельный участок: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоэтажной жилой застройки, площадью 16 683 кв.м., адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, Центральный район, перекресток ул. Тимофея Маркова и Пражской, с кадастровым номером 72:23:0103002:4175.

Дополнительным соглашением к договору от 13.03.2019 произведена замена арендодателя по договору от 15.06.2016 № 1-А ФИО5 на ИП ФИО1

Дополнительным соглашением от 17.02.2020 № 1 к договору сторонами внесены изменения в пункты 2.3, 2.4, 2.6 посредством изложения в следующей редакции:

пункт 2.3 договора: «Арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. Сумма всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, включена в основную сумму по выкупу земельного участка»; 

пункт 2.4. договора: «Оплата по настоящему договору производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не ранее чем, через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Северный квартал» и Публичным акционерным обществом «Сбербанк России» (БИК 044525225, ИНН 

<

***>. местонахождение: 117997. 

<

...>»;

пункт 2.6. договора: «общая выкупная рыночная стоимость земельного участка составляет 26 000 000 руб.».

Пункты 2.7-2.9 исключены из договора.

Дополнительным соглашением от 02.06.2021 № 2 сторонами продлен срок действия договора до 15.06.2026 включительно.

Как указывает истец достигнуты цели, для которых предоставлялся земельный участок, возведены и введены в эксплуатацию многоквартирные жилые дома, что подтверждается, в том числе разрешениями на ввод в эксплуатацию от 18.05.2022 № 72-304-331 -2018, от 27.06.2022 № 72-304-604-2018, от 26.10.2021 № 72-304-345-2018, от 31.08.2021 № 72-304-342-2018.

Согласно позиции истца, поскольку цели договора аренды достигнуты, жилые дома введены в эксплуатацию, на стороне ответчика наступил срок исполнения обязательств по выкупу земельного участка. Указанная обязанность до настоящего времени арендатором не исполнена.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его изменения или отмены, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как указано в пункте 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее- Постановление № 73), при рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления № 73.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога (пункт 7 Постановления № 73).

Как установлено статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. 

По смыслу статей 450 и 619 ГК РФ расторжение договора является крайней мерой ответственности для недобросовестной стороны в случае, если ею допущено существенное нарушение условий договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ). 

Таким образом, при рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом обязательного порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ). 

Поскольку расторжение договора в судебном порядке является исключительной мерой, для расторжения договора в судебном порядке недостаточно только довода истца о наличии со стороны ответчика ненадлежащего исполнения условий договора, необходимо также доказать, что нарушение договора ответчиком повлекло причинение истцу такого ущерба, что он в значительной степени лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае требования предпринимателя мотивированы неисполнением обществом обязанности по выкупу земельного участка в согласованном сторонами размере выкупной стоимости в полном объеме. Наступление обязательства по выкупу земельного участка арендодатель связывает с фактическим достижением целей предоставления земельного участка- введением в эксплуатацию многоквартирных жилых домов.

Оценив доводы апеллянта, судебная коллегия находит их подлежащими отклонению с учетом следующего.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 ГК РФ).

Норма статьи 421 ГК РФ допускает согласование сторонами в договоре любых условий, определяемых по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым толкование условий договора осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора следует, что договор аренды от 15.06.2016 № 1-А действует с учетом изменений, согласованных сторонами дополнительными соглашениями.

В пункте 2.7 договора аренды сторонами определен порядок выкупа земельных участков, в соответствии с которым в период действия договора стороны обязались заключить договор купли-продажи земельного участка, на котором будет осуществляться строительство жилых домов. Выкупная стоимость согласована как произведение общей рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с пунктом 2.6 договора и площади выкупаемого земельного участка.

Также указанным пунктом предусмотрено заключение договоров участия в долевом строительстве в счет оплаты стоимости земельного участка.

Между тем, дополнительным соглашением от 17.02.2020 № 1 пункты 2.7- 2.9 из текста договора исключены.

В соответствии с измененной редакцией пункта 2.6 договора общая стоимость земельного участка составляет 26 000 000 руб.

В свою очередь, арендная плата за земельный участок за каждый календарный год пользования им устанавливается в размере годовой суммы земельного налога, причитающегося к уплате арендодателем как собственником земельного участка за соответствующий календарный год. Сумма всех арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, включена в основную сумму по выкупу земельного участка (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2020 № 1).

Таким образом, согласовав выкупную стоимость в твердой денежной сумме, стороны также договорились, что годовая сумма земельного налога, являющаяся арендной платой, идет на погашение выкупной стоимости.

Согласно сведениям, представленным налоговым органом по запросу суда, за период с 2016 по 2019 гг в отношении земельного участка, переданного в аренду, начислен земельный налог в размере 359 245 руб., за период с 2019 по 2023 гг – 226 110 руб.

Задолженность по земельному налогу отсутствует, что истцом не оспаривается. Более того, предприниматель указывает, что из 26 000 000 руб. выкупной стоимости невыплаченными остался 1 646 000 руб., что, как верно указано судом первой инстанции, превышает сумму арендной платы (земельного налога) в период с 2019 по 2023 гг, засчитываемой в выкупную стоимость.

В соответствии с пунктом 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.02.2020 № 1 оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не ранее чем, через 6 месяцев после полного исполнения ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» своих обязательств по договору на открытие невозобновляемой кредитной линии № 9 от 12.02.2020.

Вопреки позиции апеллянта, из буквального толкования указанного пункта следует, что оплата может быть произведена не ранее чем через 6 месяцев с момента наступления поименованного события, однако предельный срок исполнения обязательства не ограничен, что с учетом системного толкования условий во взаимосвязи с пунктом 3.2.12 договора свидетельствует о том, что срок выкупа ограничен сроком действия договора.

Как указывалось ранее, дополнительным соглашением от 02.06.2021 № 2 срок действия договора аренды продлен до 15.06.2026.

Согласно пункту 3.2.12 договора арендатор обязан в течение срока действия договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором.

Таким образом, в настоящий момент ответчик не может признаваться просрочившим обязательство по оплате выкупной стоимости в полном объеме, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что основания для досрочного расторжения договора по основаниям, указанным истцом, отсутствуют.

Доводы апеллянта о наличии сомнений в беспристрастности суда вследствие привлечения к участию в деле третьего лица также подлежат отклонению за необоснованностью, правильность выводов суда не опровергают.

Иные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права, при этом истец не уполномочен действовать в интересах собственников помещений в МКД. 

Верховным судом Российской Федерации в определении от 30.08.2017 № 305-КГ17-1113 отмечено, что неотражение в судебных актах всех имеющихся в деле доказательств либо доводов стороны не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки, следовательно, судом апелляционной инстанции отклоняются доводы относительно неполного исследования судом первой инстанции доводов истца при рассмотрении заявления.

Таким образом, отсутствие в мотивировочной части судебного акта детальных выводов, касающихся оценки каждого доказательства или заявленного аргумента в отдельности, не свидетельствует о том, что такие доказательства и аргументы не рассматривались и не оценивались судом при рассмотрении спора по существу.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Поскольку определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2024 предпринимателю предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, апелляционная жалоба оставлена без удовлетворения, с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета надлежит взыскать 10 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2024 по делу № А70-10045/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 доход федерального бюджета 10 000 руб. государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Е.Б. Краецкая

Е.С. Халявин