АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3772/2018

г. Южно-Сахалинск

15 апреля 2019 года

Резолютивная часть определения объявлена 08 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования «Анивский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка № 85 от 28.07.2016,

при участии:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.03.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования «Анивский городской округ» (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажная компания В-три» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 85 от 28.07.2016. В обоснование требований истец сослался на положения пункта 3.4.2 договора аренды земельного участка № 85 от 28.07.2016, положения статей 30, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), неоднократное невнесение арендной платы по договору аренды.

Определением суда от 09.06.2018 исковое заявление оставлено без движения, определением от 05.07.2018 иск принят к производству и назначен к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 02.08.2018. Определением суда от 02.08.2018 дело назначено к судебному разбирательству по существу на 03.09.2018, в последующем судебное разбирательство по делу откладывалось и определением от 21.02.2019 было отложено на 01.04.2019. В судебном заседании 01.04.2019 был объявлен перерыв до 08.04.2019. 

В представленном отзыве и в дополнениях к нему ответчик возражал против заявленных требований, указав следующее: требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ООО  «Строительно-монтажная компания В-три» (дело № А59-2034/2016) с учётом того, что право аренды имеет стоимостное выражение и может быть реализовано с торгов, а также с учётом положений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»; в случае удовлетворения иска будет расторгнут договор субаренды от 28.07.2016 с ООО СК «СахМонтажПроект», вследствие чего данное Общество лишится возможности оформить дорожный проезд, расположенный на земельном участке, для выкупа его истцом.    

Определением суда от 20.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО СК «СахМонтажПроект».

В судебном заседании 01.04.2019, 08.04.2019 представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, в том числе с учётом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). На основании части 5 статьи 56 АПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

01.04.2013 между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Строительно-монтажная компания В-три» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 27, в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял (согласно акту приема-передачи) в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов на срок с 01 апреля 2013 года по 01 апреля 2015 года общей площадью 27044,0 кв.м., имеющий кадастровый номер 65:05:0000054:16, расположенный: г. Анива, пересечение ул. Калинина и ул. Гоголя, комплексное освоение в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктами 3.1 – 3.3 договора максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет 90 календарных дней с момента заключения договора аренды. 

Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность составляет 2 года с момента заключения договора аренды земельного участка. 

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства – 2 года с момента заключения договора аренды земельного участка. 

28.06.2016 между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Строительно-монтажная компания В-три» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 85, в соответствии с которым Арендодатель сдал, а Арендатор принял (согласно акту приема-передачи) в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов на срок с 28 июля 2016 года по 09 июня 2019 года общей площадью 17 175,0 кв.м., имеющий кадастровый номер 65:05:0000054:41, расположенный: 

<

...> с разрешенным использованием – комплексное освоение в целях жилищного строительства (классификатор видов разрешенного использования – среднеэтажная жилая застройка).

В соответствии с пунктами 2.1 – 2.3 договора Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком согласно прилагаемому к Договору расчёту арендной платы (Приложение № 1), которое является неотъемлемой частью настоящего Договора. Арендная плата начисляется с 28 июля 2016 года. За период с момента подписания сторонами договора до окончания срока его действия арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года.   

В соответствии с пунктами 3.1 – 3.3 договора максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, составляет 90 календарных дней с момента заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2013 № 27.

Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность составляет 2 года с момента заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2013 № 27.

Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства – 2 года с момента заключения договора аренды земельного участка от 01.04.2013 № 27.

Согласно подпунктам 3.4.1, 3.4.2 пункта 3.4 договора в случае нарушения установленных максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальных сроков осуществления жилищного строительства:

 -взимается неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы за каждый день просрочки;

-Арендодатель оставляет за собой право на досрочное расторжение договора в досудебном порядке.

В соответствии с пунктом 5.1.3 с согласия Арендодателя Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе внести арендные права на земельный участок в залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка. 

Согласно пункту 8.3 настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в одностороннем досудебном порядке по требованию Арендодателя в следующих случаях:

-в случае нарушения установленных максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальных сроков осуществления жилищного строительства;

-использование арендуемого имущества с существенными нарушениями условий договора, не в соответствии с его назначением и/или с неоднократными нарушениями;

-более двух ряд подряд по истечении установленного договором срока невнесение арендной платы за землю;

-необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. 

В соответствии с актом от 28.07.2016 Администрация и Общество произвели передачу земельного участка. 

Письмом от 05.09.2017 № 05-2882 Администрация предложила конкурсному управляющему ответчика ФИО3 подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 28.07.2015 № 85, содержащее условие о расторжении указанного договора с 14.08.2017. В обоснование истец сослался на возведение на земельном участке – предмете договора многоквартирных жилых домов, собственниками квартир в которых являются физические лица.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании статьи 606, статьи 608 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно положениям статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.  

 В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как указано ранее, в обоснование требования о расторжении договора истец сослался на положения подпункта 3.4.2 договора аренды земельного участка № 85 от 28.07.2016, которым, во взаимосвязи с пунктами 3.1 – 3.3, 3.4 договора, предусмотрено право истца расторгнуть договор в случае в случае нарушения установленных максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальных сроков осуществления жилищного строительства – то есть 90 календарных дней, 2 года с даты заключения договора № 27 – 01.04.2013. 

В свою очередь, истцом не представлены надлежащие доказательства  несоблюдения ответчиком требований вышеуказанных пунктов 3.1 – 3.3 договора № 85 во взаимосвязи с условиями договора № 27, и, соответственно, доказательства наличия оснований для расторжения договора в силу положений пункта 3.4.2 договора от 28.07.2016.

Кроме того, в обоснование требования о расторжении договора   Администрацией со ссылкой на положения статьи 619 ГК РФ указано на неоднократное невнесение Обществом арендной платы.

Как следует из обстоятельств дела, решением Арбитражного суда Сахалинской области от 18.12.2018 по делу № А59-3822/2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2019, с ООО «Строительно-монтажная компания В-три» в пользу Администрации взыскано 169 520,44 рублей, из которых: 148 100,53 рублей – сумма задолженности по арендным платежам за период с 28.07.2016 по 31.12.2016 в сумме 59 737,78 рублей, за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в сумме 70 011,16 рублей,  21 419,91 рублей - сумма пени за просрочку оплаты.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, помимо прочего, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»  если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Претензией от 15.03.2017 № 05-765 Администрация предложила Обществу оплатить задолженность по договору от 28.07.2016 № 85 в размере 228 557 рублей 92 копейки за 3, 4 кварталы 2016 года со ссылкой на положения статьи 614 ГК РФ и намерение обратиться в суд за взысканием задолженности в случае отказа в удовлетворении претензии.  Кроме того, претензией от 16.08.2017 № 05-2732 Администрация предложила Обществу оплатить задолженность по договору от 28.07.2016 № 85 за 1, 2 квартал 2017 года в общем размере 278 578 рублей 62 копейки так же со ссылкой на положения статьи 614 ГК РФ и намерение обратиться в суд за взысканием задолженности в случае отказа в удовлетворении претензии.

Вместе с тем, указанные претензии не содержат предложения о расторжении расторгнуть договор от 28.07.2016, что свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения указанного договора по основанию, предусмотренному статьёй 619 ГК РФ – то есть второму основанию требования Администрации о расторжении договора. 

Суд не находит оснований для оставления иска Администрации без рассмотрения с учётом позиции ответчика относительно необходимости рассмотрения настоящего спора в рамках дела о банкротстве ООО «Строительно-монтажная компания В-три» с учётом положений пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в определении  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.02.2016 № 306-КГ15-15500, включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.

Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

Как указано ранее, в соответствии с пунктом 5.1.3 с согласия Арендодателя Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе внести арендные права на земельный участок в залог, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие указанного ограничения в виде необходимости согласия Администрации на передачу прав по договору, спор о расторжении договора не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве. 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья             Ю.С. Учанин