﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-4080/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  12 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  13 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Демидовой Е.Ю.,

								        Тихомирова В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации Омского муниципального района Омской области (ответчика) на решение                            от 16.05.2019 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.)                    и постановление от 07.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Еникеева Л.И., Сидоренко О.А.) по делу                              № А46-4080/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Николаева Артёма Вадимовича (ИНН 550515243560, ОГРНИП 315554300058942) к администрации Омского муниципального района Омской области (644009, Омская обл., г. Омск, ул. Лермонтова, 171 а, ИНН 5528003601, ОГРН 1025501867962) о взыскании денежных средств                    и процентов за пользование чужими денежными средствами, о признании договора аренды земельного участка действующим.

Другое лицо, участвующее в деле: администрация Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области. 

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Николаев Артём Вадимович обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации Омского муниципального района Омской области (далее – администрация Омского муниципального района) о взыскании  383 320 руб. 47 коп. неосновательного обогащения за период с 23.04.2018 по 01.08.2018, а также 11 378 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.10.2018 по 01.03.2019 с последующим начислением процентов по день фактической оплаты основного долга, признании договора аренды земельного участка от 14.02.2018 № АЗ-853 (далее – договор аренды), подписанного 23.04.2018, действующим до 01.04.2021.

Исковые требования со ссылкой на статьи 611, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы невозможностью пользования истцом в спорный период арендованного земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Морозовского сельского поселения Омского муниципального района Омской области (далее – администрация Морозовского сельского поселения).

Решением от 16.05.2019 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 07.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация Омского муниципального района просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что судами неверно истолкована сумма, внесенная Николаевым А.В., как плата за пользование земельным участком, тогда как фактически денежные средства в заявленной сумме является задатком, внесенным арендатором для участия в аукционе; по условиям договора аренды задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе, в размере 519 600 руб. засчитывается в счет арендной платы и арендатору не возвращается; за недостатки сданного в аренду имущества, которые были известны арендатору, ответчик не несет ответственность; вид разрешенного использования спорного земельного участка являлся юридически значимым и нарушений со стороны администрации не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу Николаев А.В. возражает против ее удовлетворения ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.

Николаев А.В., администрация Омского муниципального района, администрация Морозовского сельского поселения о времени и месте судебного заседания извещены, однако своих представителей не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, администрацией были проведены торги на заключение договора аренды земельного участка, государственная собственности на который не разграничена, с кадастровым номером 55:20:000000:5078, площадью                             20 000 м², расположенного по адресу: Омская область, Омский район,                      с. Морозовка, примерно в 2 999 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, расположенного по адресу: Омская область, Омский район, с. Морозовка, ул. Зеленая, д. 6, из категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования: ритуальная деятельность.

Согласно протоколу о результатах открытого аукциона от 02.02.2018                   № 2 предметом аукциона выступает земельный участок с видом разрешенного использования – для размещения крематория; начальный размер ежегодной арендной платы и размер задатка составляет 519 600 руб., срок аренды 2 года 8 месяцев.

По результатам торгов между администрацией Омского муниципального района (арендодателем) и Николаевым А.В. (арендатором), как победителем аукциона, заключен договор аренды, по которому арендодатель обязался передать в пользование арендатора на вышеуказанный срок  земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:5078, площадью 20 000 м², с видом разрешенного использования – для размещения крематория, под строительство крематория площадью  от 1 500 до 5 000 м².

Арендная плата определена сторонами в размере 1 408 116 руб. в год или 352 029 руб. в квартал (пункт 2.1 договора аренды).

Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено что задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в размере 519 600 руб., засчитывается в счет арендной платы, арендатору не возвращается.

Земельный участок передан истцу 23.04.2018 по акту приема-передачи земельного участка от 14.02.2018 с отметкой о том, что участок пригоден для использования в целях, предусмотренных договором.

Договор аренды считается заключенным с момента его подписания сторонами (пункт 1.6), подписан Николаевым А.В. 23.04.2018, а 15.05.2018 зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Ссылаясь на невозможность использования в рассматриваемый период земельного участка по назначению в связи с наличием недостатков, истец предъявил в суд настоящий иск.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их правомерности.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор на основании статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

Системное толкование статей 328, 611 со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке. Основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Статьей  65 АПК РФ на каждое лицо, участвующее в деле, возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проанализировав материалы дела, суды установили, что после заключения договора аренды  Николаев А.В. обнаружил несоответствие документов территориального планирования Морозовского сельского поселения действующему законодательству, поскольку в градостроительном плане земельного участка отсутствовала необходимая штриховка с указанием участка допустимого разрешения объекта, в пункте 2.2 градостроительного плана отсутствовало указание основного вида разрешенного использования (крематорий), в связи с чем потребовалось внесение изменений в Правила землепользования и застройки села Морозовка, деревни Ракитинка Морозовского сельского поселения (далее – Правила землепользования) и в градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 55:20:000000:5078.

Поскольку указанные недостатки не позволили истцу использовать земельный участок по назначению, он инициировал процедуру внесения изменений в Правила землепользования, вследствие чего были проведены публичные слушания, в результате которых, а также представленных Николаевым А.В. замечаний в Правила землепользования внесены изменения для приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в территориальной зоне СН (зона специального назначения) в соответствие со сведениями Единого государственного реестра недвижимости и решением Совета депутатов Морозовского сельского поселения от 01.08.2018 № 31,  в территориальной зоне СН выделена подзона СН-2 с основным видом разрешенного использования земельных участков – для размещения крематория.

Измененный градостроительный план земельного участка                            № RU 5552000000022, согласно которому основным видом разрешенного использования установлено – для размещения крематория, был утвержден постановлением администрации Морозовского сельского поселения от 01.08.2018 № 135.

Поэтому в связи с утверждением измененного градостроительного плана с 01.08.2018 земельный участок с кадастровым номером 55:20:000000:5078 стал отвечать характеристикам, указанным администрацией в извещении о проведении торгов № 291217/0146452/01 и условиям заключенного между сторонами договора и использоваться арендатором в предусмотренных договором целях.

Принимая во внимание, что в период с 23.04.2018 по 01.08.2018 истец не имел возможности осуществить подготовку проектной документации для строительства крематория и соответственно получить разрешение на строительство и приступить к строительству объекта, так как  сведения, содержащиеся в аукционной документации, не соответствовали фактическим сведениям, имеющимся в градостроительном плане земельного участка, при этом документы территориального планирования противоречили действующему законодательству, тогда как одним из документов, обязательных для подготовки проектной документации и последующей выдачи разрешения на строительство является градостроительный план, суды пришли к обоснованному выводу о наличии препятствий в пользовании земельным участком в названный период и отсутствии в связи с этим у арендатора обязанности по внесению арендной платы.

С учетом того, что истец не мог предвидеть и преодолеть обстоятельства, послужившие основанием для подачи заявления                           об изменений условий договора до его заключения, исполнение договора без изменения условий о его сроке лишило истца права на использование земельного участка на весь период аренды, установленный договором, суды сочли правомерными требования Николаева А.В. о признании договора аренды действующим до 01.04.2021.

При таких обстоятельствах заявленные требования удовлетворены на законных основаниях.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Так как судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.05.2019 Арбитражного суда Омской области и постановление от 07.08.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу                       № А46-4080/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Е.Ю. Демидова

										        В.В. Тихомиров