/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-38117/2018

Дело № А57-10759/2017

г. Казань

31 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Муравьёва С.Ю., Ананьева Р.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием системы видеоконференц-связи помощником судьи Пашиной Ж.А.,

при участии в судебном заседании Арбитражного суда Саратовской области представителя:

заявителя (Прокуратура Саратовской области) – Касимова В.О. (удостоверение от 12.03.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи с Арбитражным судом Саратовской области кассационные жалобы администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2018 (судья Заграничный И.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу №А57-10759/2017

по исковому заявлению Прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, в интересах публично-правового образования ? Энгельсского муниципального района Саратовской области в лице администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, Саратовская область, г. Энгельс, к Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, Саратовская область, г. Энгельс (ОГРН 1026401980868), обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой», Саратовская область, г. Энгельс (ОГРН 1026401979064), третьи лица: администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, федеральное государственное унитарное предприятие «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области», г. Саратов, Федеральная антимонопольная служба по Саратовской области, г. Саратов, о признании недействительным дополнительного соглашения от 23.03.2015 к договору аренды от 15.09.2014 № 11554/1, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой»,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Саратовской области обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском в интересах публично-правового образования – Энгельсского муниципального района Саратовской области в лице администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – администрация Энгельсского MP) к Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района (далее - КУИ Энгельсского MP), обществу с ограниченной ответственностью «Торгово-строительное управление Энгельсстрой» (далее – ООО «ТСУ Энгельсстрой») о признании недействительным дополнительного соглашения от 23.03.2015 к договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 11554/1, заключенного между КУИ Энгельсского MP и ООО «ТСУ Энгельсстрой», недействительным (ничтожным).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018, заявленные требования удовлетворены, дополнительное соглашение от 23.03.2015 к договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 11554/1, заключенное между КУИ Энгельсского MP и ООО «ТСУ Энгельсстрой», признано недействительным.

Не согласившись с названными судебными актами, администрация Энгельсского MP и ООО «ТСУ Энгельсстрой» обратились в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований прокуратуры Саратовской области, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель прокуратуры, считая доводы жалоб несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы ? без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационных жалобах, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя прокуратуры, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации Энгельсского муниципального района от 09.09.2014 № 5055 между ООО «ТСУ Энгельсстрой», КУИ Энгельсского MP заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2014 № 11554/1.

В соответствии с пунктом 1.4 договора земельный участок предоставлен для использования «сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения».

Согласно акту приема-передачи от 15.09.2014 земельный участок с кадастровым номером 64:50:011204:32 площадью 9255 кв.м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, район ул. Карьерная, передан ООО «ТСУ Энгельсстрой».

 23.03.2015 между КУИ Энгельсского MP и ООО «ТСУ Энгельсстрой» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.09.2014 № 11554/1, в соответствии с которым п.1.4 договора изложен в следующей редакции: земельный участок предоставляется для использования «многоквартирные дома многоэтажные».

Полагая, что указанное соглашение к договору аренды земельного участка заключено в нарушение требований законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой, заместитель прокурора Саратовской области обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной  инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. 

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 52 АПК РФ с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) приведен перечень сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона. Согласно разъяснениям, изложенных в пунктах 74,75, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 этой статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Одним из способов реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду.

Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены – в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 309-КГ17-20985. 

В период подписания сторонами оспариваемого соглашения (изменения) к договору аренды, предусматривающего размещение на участке многоквартирного многоэтажного жилого дома, предоставление земельных участков для жилищного строительства производилось с учетом особенностей, установленных ЗК РФ, определяющим особый порядок предоставления земельных участков для строительства объектов жилого назначения. 

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировалась до 01.03.2015 статьей 30.1 ЗК РФ, после 01.03.2015 статьями 39.6, 39.11 ЗК РФ, согласно которым земельный участок под указанные цели мог быть предоставлен в аренду посредством проведения аукциона.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установили, что предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ императивные правила о необходимости соблюдения публичных процедур предоставления земельного участка для жилищного строительства, в целях расширения доступа участников рынка строительства к земельным участкам, а также в целях эффективного их использования и развития конкуренции, соблюдены не были, по существу соглашение от 23.03.2015 направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков. 

В связи с чем суды первой и апелляционной инстанции с учетом анализа приведенных норм права и имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному выводу о ничтожности соглашения от 23.03.2015 в силу статьей 166, 168 ГК РФ, как совершенного в нарушение явно выраженного запрета, установленного законом, нарушающего публичные интересы (права неопределенного круга лиц).

Доводы жалоб о том, что соглашение от 23.03.2015 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.09.2014 № 11554/1 не противоречит действующему законодательству и не нарушает публичные интересы, отклоняется судебной коллегией.

Так, вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Недопустимо установление вида разрешенного использования конкретного земельного участка лишь для целей кадастрового учета без соблюдения требований градостроительного и земельного законодательства.

Условия договора в соответствии с положениями статей 421, 422 ГК РФ определяются по усмотрению сторон и должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент заключения договора. Принятый после заключения договора закон, устанавливающий иные обязательные для сторон правила, может служить основанием принудительного изменения условий договора только при наличии у названного Закона обратной силы.

Статьями 450, 451 ГК РФ допускается возможность изменения договора по соглашению сторон либо по требованию одной из них в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законами или договором. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.06.2013 № 1756/13 выработал следующие правовые подходы. Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению. В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлено в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. При решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Удовлетворение требования об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой, по существу направленного на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур, недопустимо.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5 также указано, что не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается. При этом невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85, 42 и 30.1 ЗК РФ (в применимой редакции).

Аналогичная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2017 по делу № 304-КГ17-9125, постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 30.07.2018 № Ф06-26446/2017 по делу № А57-16140/2017.

Следует отметить, что изменение вида разрешенного использования любого земельного участка могло быть осуществлено с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований, как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11от 29.05.2012 № 13016/11, № 12919/11.

Однако из материалов дела не видно, что на спорном земельном участке расположен многоквартирный многоэтажный жилой дом, введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке, что могло бы послужить основанием для изменения его вида разрешенного использования. Таких доводов кассационная жалоба общества не содержит.

Напротив, как пояснил в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель прокуратуры, спорный земельный участок не застроен.

При таких обстоятельствах требования прокурора о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительной(ничтожной)сделкой удовлетворены правомерно.

Доводы об обратном, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, данные доводы не свидетельствуют о нарушении или неправильном применении судами норм материального права; фактически направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что в силу статьи 286 АПК РФ не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10.04.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу № А57-10759/2017 оставить без изменений, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                   А.Ф. Фатхутдинова

Судьи                                                                          С.Ю. Муравьёв

                                                                                     Р.В. Ананьев