АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-32040/2023

г. Краснодар

11 июля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Артамкиной Е.В. и Зотовой И.И., при участии в судебном заседании от истца – закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 01.10.2024), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), публичного акционерного общества «Банк ВТБ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Санаторий "Жемчужина моря"» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу № А32-32040/2023, установил следующее. 

ЗАО «Санаторий "Жемчужина моря"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее – администрация) о признании права собственности на самовольно реконструированные объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 по адресу: г. Геленджик, 

<

...>:

– нежилое здание (коттедж) общей площадью 3 236,8 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:454;

– нежилое здание (спальный корпус № 1) общей площадью 3 897,8 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:720.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края и ПАО «Банк ВТБ».

Решением суда от 27.12.2024 требования удовлетворены. Распределены судебные расходы.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.03.2025 решение суда от 27.12.2024 отменено, в иске отказано.  Распределены судебные расходы.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, суд первой инстанции, установив, что единственным признаком самовольных построек является отсутствие разрешения на реконструкцию, в получении которого обществу было отказано, а также принимая во внимание отсутствие каких-либо препятствий для использования нежилых зданий (согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы), правомерно удовлетворил требования. Суд апелляционной инстанции необоснованно указал на наличие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения общества, которое обратилось в компетентные органы для получения разрешения после начала реконструкции и не представило с заявлением о выдаче разрешения заключение государственной экологической экспертизы. Общество полагало, что заключение государственной экологической экспертизы не требовалось,  так как на дату обращения санатория с заявлением (26.12.2022) действовало лишь требование о проведении государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкция которых предполагается осуществлять в границах особо-охраняемых природных территорий, к которым в силу пункта 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) отнесены земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов; земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:1113) относится к категории земель – земли населенных пунктов. Апелляционный суд не учел, что спорные реконструированные постройки соответствуют требованиям строительных норм и правилам пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, администрация выводы судебной экспертизы не оспаривала. 

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, общество владеет на праве аренды по договору от 18.05.2021 № 4000005999 земельным участком общей площадью 63 289 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:1113 (категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – санаторная деятельность; ограничения участка – зона курортного строительства (КС), зона охраны памятников археологии, водоохранная зона (500 м) зона Черного моря, из которого земельный участок площадью 2258 кв. м – режим первой зоны санитарной охраны курортов, земельный участок площадью 61031 кв. м – режим второй зоны санитарной охраны курортов), расположенный по адресу: город Геленджик, 

<

...>.

Арендатор имеет право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видами разрешенного использования земельного участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство (пункт 1.2 договора аренды).

Арендатор принял на себя обязанность не допускать строительства объекта до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также получения разрешения на строительство в установленном порядке (пункт 4.3.10 договора аренды).

В иске общество указывает, что до реконструкции на земельном участке были расположены нежилое здание (коттедж) общей площадью 1 341,7 кв. м с кадастровым номером 23:40:0202006:454 и нежилое здание (спальный корпус № 1) общей площадью 1 407,1 кв. м с кадастровым номером: 23:40:0202006:720, которые принадлежали истцу на праве собственности (выписка из ЕГРН от 26.12.2022).

26 декабря 2022 года общество обратилось в Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Геленджик (далее – управление) с заявлениями № 294 и 295 о выдаче разрешений на реконструкцию объектов недвижимого имущества (коттеджа и спального корпуса № 1).

Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик в письмах № 110-52-7956/22-01-18 и 110-52-7957/22-01-18 отказало в выдаче разрешительной документации на реконструкцию объектов недвижимости, указав, что основания для этого отсутствуют, поскольку обществом  уже начата реконструкция объектов капитального строительства.

Ссылаясь на то, что в отсутствие разрешительной документации, в получении которой было отказано, реконструированные объекты (увеличена площадь зданий за счет надстройки третьего этажа и переоборудования его из чердачного помещения, а также остекления, ограждения открытых проходов на существующих фундаментах здания путем превращения их в отапливаемые помещения (коридоры)  обладают признаки самовольной постройки,  общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьями 2 и 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), пунктом 20 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, пунктами 39 и 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление Пленума № 44), пунктом 21 Обзора судебной практики № 2 (2020), правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 18-КГ21-145-К4 и от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061, определениях Конституционного суда Российской Федерации от 29.01.2015 № 101-О и 27.09.2016 № 1748-О, а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10 и исходил из следующего.

В целях определения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда первой инстанции от 10.10.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Южный региональный центр экспертиз» ФИО2 и ФИО3

Согласно экспертному заключению от 12.04.2024 № 206/04/24 объект с кадастровым номером 23:40:0202006:454 (нежилое здание (коттедж)) подвергался реконструкции и был видоизменен путем надстройки третьего этажа на ранее возведенное двухэтажное строение. Были произведены работы по устройству железобетонной плиты перекрытия в параметрах наружных стен второго этажа ранее возведенного строения; работы по возведению наружных и внутренних стен третьего этажа; работы по устройству кровли из металлических двускатных ферм с устройством покрытия из профилированного металлического листа с устройством светового фонаря; произведены внутренние и наружные отделочные работы; проведены внутренние коммуникации с подключением к наружным сетям ранее возведенного строения «Коттедж» с кадастровым номером 23:40:0202006:454, расположенного по адресу: Краснодарский край, город-курорт Геленджик, 

<

...>.

Объект с кадастровым номером 23:40:0202006:720 (нежилое здание (спальный корпус № 1)) также подвергался реконструкции и был видоизменен путем надстройки третьего этажа на ранее возведенное двухэтажное строение. Произведены работы по устройству железобетонной плиты перекрытия в параметрах наружных стен второго этажа ранее возведенного строения; работы по возведению наружных и внутренних стен третьего этажа; работы по устройству кровли из металлических двускатных ферм с устройством покрытия из профилированного металлического листа с устройством светового фонаря; в здании спального корпуса № 1 возведены боковые (фасадные) светопрозрачные конструкции для ограждения открытых проходов здания; произведены внутренние и наружные отделочные работы; проведены внутренние коммуникации с подключением к наружным сетям ранее возведенного строения с кадастровым номером 23:40:0202006:720.

Реконструкция спорных объектов производилась согласно проектной документации на их реконструкцию. Спорные объекты соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, Генеральному плану муниципального образования город-курорт Геленджик, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий; требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной  экспертизы, суд первой инстанции счел возможным признать за обществом право собственности на реконструированные объекты. Суд исходил из того, что объекты соответствуют всем обязательным градостроительным, строительным, санитарным, эпидемиологическим и противопожарным требованиям и не создают угрозу жизни и здоровью граждан в случае их сохранения.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 10 и 222 Гражданского кодекса, 49 и 51 Градостроительного кодекса, пунктом 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой  права собственности и других вещных прав (далее – постановление № 10/22),   пунктом 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, и пришел к следующим выводам. 

Суд отметил, что из поведения общества усматривается, что оно обратилось в компетентные органы для оформления документов, позволяющих легализовать постройку,  уже после начала реконструкции, что недопустимо, в том числе исходя из того, что объект реконструировался в курортном городе и его использование предполагает массовое нахождение в нем граждан.

Кроме того, общество при обращении 26.12.2022 в Управление архитектуры и градостроительства администрации не представило заключение государственной экологической экспертизы, необходимое при производстве строительных работ на земельном участке, расположенном в границах особо охраняемой природной территории (вторая зона санитарной охраны города – курорта Геленджика).

Также суд апелляционной инстанции критически оценил судебное экспертное заключение в части выводов эксперта о соблюдении сейсмической безопасности реконструированных объектов, указав, что эксперты провели исключительно внешний визуальный осмотр, использовали только лазерный дальномер, рулетку и фотоаппарат. Натурные измерения, вскрытия (отбор проб), лабораторные исследования несущих конструкций, их надежность, специалистами экспериментально не применялись и не проводились, тогда как предполагается, что в спорных объектах одновременно будет находиться массовое скопление граждан-курортников.

Установив, что реконструкция спорных объектов путем надстройки третьего этажа  осуществлялось с нарушением установленного законом порядка по вине общества, суд апелляционной инстанции посчитал, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольные строения противоречит требованиям закона.

Между тем суд апелляционной инстанции не учел следующее.

По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно сложившейся судебной практике при рассмотрении данной категории споров суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта, имеются ли в действиях истца очевидные признаки явного и намеренного недобросовестного поведения (пункт 43 постановления Пленума № 44).

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642, такой подход направлен на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса (статья 10 названного Кодекса), и касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 43 постановления Пленума № 44, следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса).

При этом указанные разъяснения, как и прежние разъяснения высших судебных инстанции по данному вопросу, содержавшиеся в пункте 26 постановления № 10/22, не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 43 постановления Пленума № 44 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642 по делу № А55-12718/2018).

Суды установили, что общество владеет на праве аренды по договору от 18.05.2021 № 4000005999 земельным участком с кадастровым номером 23:40:0202006:1113. До реконструкции на указанном земельном участке были расположены нежилое здание (коттедж) и нежилое здание (спальный корпус № 1), которые принадлежали обществу на праве собственности (выписка из ЕГРН от 26.12.2022).

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество 26.12.2022 обратилось в управление архитектуры и градостроительства администрации за получением разрешения на реконструкцию указанных объектов, при этом вместе с заявлением были представлены договор аренды земельного участка от 18.05.2021, градостроительный план земельного участка от 14.04.2021 РФ-23-3-03-0-00-2021-10110, технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям, проектная документация и сопутствующие к ней документы, а также выписки из ЕГРН в отношении реконструируемых строений (согласно приложению к заявлению). 

В письмах от 26.12.2022 управление отказало в выдаче разрешительной документации на реконструкцию объектов недвижимости, указав в качестве единственного основания к отказу то, что реконструкция объектов капитального строительства уже начата.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 № 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может, однако сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

В соответствии с результатами судебной экспертизы спорные строения соответствуют требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Геленджик, Генеральному плану муниципального образования город-курорт Геленджик, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий. Исследуемые строения не несут угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушают права и законные интересы других лиц.

Суд первой инстанции отметил, что представитель администрации в судебном заседании 16.09.2024 указал, что с выводами судебной экспертизы согласен, возражения относительно выводов в экспертизе отсутствуют. Истец и ответчик о назначении повторной либо дополнительной экспертизы ходатайства не заявляли.

Суд апелляционной инстанции, критически оценивая выводы экспертного заключения в части соблюдении сейсмической безопасности объектов, полагая, что они являются предположительными, сделанными без проведения соответствующего исследования, не поставил на обсуждение сторон и не назначил проведение по делу  дополнительной или повторной судебной экспертизы, которая бы дала ответы на возникшие у суда сомнения, требующие специальных познаний.

Указание суда апелляционной инстанции на то, что общество при обращении в управление за получением разрешения на реконструкцию действовало формально, обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона,  так как не представило заключение государственной экологической экспертизы, необходимое при производстве строительных работ на земельном участке, расположенном в границах особо охраняемой природной территории (вторая зона санитарной охраны города – курорта Геленджика), суд кассационной инстанции считает необоснованным, поскольку истец предпринимал меры к получению разрешения на строительство, подготовил необходимую проектную документацию, градостроительный план земельного участка от 14.04.2021  РФ-23-3-03-0-00-2021-10110, технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям. Само по себе обращение за получением разрешения в начале строительства/реконструкции не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку (указанный подход был применен судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации по делу № А63-2078/2016, в котором были установлены схожие обстоятельства, когда заявитель обратился за получением разрешения только в процессе строительства).

В рассматриваемом деле отсутствие заключения государственной экологической экспертизы не являлось причиной отказа в выдаче разрешения;  уполномоченный орган не предложил обществу исправить данный недостаток, не указал на какие-либо недостатки представленной документации.

Апелляционный суд не учел пояснения общества, которое фактически  заблуждалось относительно перечня документов, необходимых для выдачи разрешения. Как следует из объяснений истца, земельный участок, на котором расположены спорные строения, относится к категории земель – земли населенных пунктов, земли курортов, что, по мнению общества, не свидетельствовало об отнесении его к землям особо охраняемой природной территории и необходимости подготовки экологической экспертизы, поскольку в силу прямого указания в законе (пункт 1 статьи 95 Земельного кодекса) к землям особо охраняемой природной территории отнесены только земли государственных природных заповедников, в том числе биосферных, государственных природных заказников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов.  

            Действительно согласно сложившейся судебной практике, основанной на  системном толковании норм законодательства (Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об особо охраняемых природных территориях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей»), расположение земельного участка во второй зоне санитарной охраны курорта приравнивало такой земельный участок к особо охраняемым природным территориям (например, судебные акты по делам № А32-55903/2019 и  А32-12988/2021), в связи с чем в данном случае требуется заключение государственной экологической экспертизы. 

            Однако названное обстоятельство (с учетом необходимости толкования закона) может быть признано для заявителя не очевидным, в связи с чем он мог заблуждаться относительно необходимости представления  заключения государственной экологической экспертизы. Кроме того, указанное нарушение могло быть устранено обществом, если бы уполномоченный орган указал на него в своем отказе. 

Как видно из ответа управления, истец обратился за выдачей разрешения на реконструкцию объектов, принадлежащих ему на праве собственности и расположенных на земельном участке, переданном ему в установленном законом порядке, в начале производства работ, при этом представил необходимые для этого документы (в основной части), в том числе разработал проектную документацию, что не может свидетельствовать о наличии признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Последствием отказа в признании права собственности на реконструированный объект является его снос, однако исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума № 44).

Для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пункты 4 и 7 статьи 2 Градостроительного кодекса).

Из разъяснений, данных в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, следует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку входит исследование фактических причин несоблюдения застройщиком установленного Градостроительным кодексом порядка получения разрешения на строительство/реконструкцию и оценка поведения застройщика.

Суд кассационной инстанции отмечает, что данные обстоятельства суд апелляционной инстанции в полной мере не исследовал и должную оценку поведению общества с учетом перечисленных обстоятельств и приведенных норм права не дал, вопрос о проведении повторной или дополнительной экспертизы со сторонами не обсуждал.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку суд не установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и не дал надлежащей правовой оценки всем доводам участвующих в деле лиц и представленным в материалы дела доказательствам, судебный акт подлежит отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, обсудить вопрос о проведении повторной экспертизы, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2025 по делу № А32-32040/2023 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                    Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                              Е.В. Артамкина 

                                                                                                                             И.И. Зотова