Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-92480/19-50-785

12 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения оглашена 16 июня 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 июля 2021 года 

Арбитражный суд в составе

Судьи И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола секретарем с/з ФИО1

Рассмотрев  в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (125009, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

к Общеобразовательному частному учреждению "Дети мира" (111020, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.07.2012, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: Департамент образования и науки города Москвы (129090, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности в размере 25 398 993 руб. 15 коп. и пени в размере 2 225 591 руб. 35 коп. по договору аренды нежилого помещения № 00-00233/15 от 22.05.20015; о расторжении договора аренды; о выселении ОЧУ "Дети мира" из нежилого помещения и об обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы,

по встречному иску Общеобразовательного частного учреждения "Дети мира"  

к Департаменту городского имущества города Москвы 

о взыскании неосновательного обогащения в размере 2 905 894 руб. 74 коп.

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО2 по доверенности № 33-Д-1367/20 от 18.12.2020 г.

ФИО3 по доверенности № 33-Д-1363/20 от 18.12.2020 г.

от ответчика: ФИО4 (директор)

ФИО5 по доверенности от 01.06.2021 г.

от третьего лица: представитель не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился с исковым заявлением к общеобразовательному частному учреждению «Дети мира» (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды №00-00233/15 от 22.05.2015, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, долга в размере 38 744 267 руб. 82 коп., пени в размере 4 949 845 руб. 65 коп.; о расторжении договора аренды №00-00233/15 от 22.05.2015; о выселении ОЧУ «Дети мира» из нежилого помещения и об обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2019 года к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечен Департамент образования и науки города Москвы. 

С учетом своевременного размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, спор рассмотрен в его отсутствие на основании статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения АПК РФ в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в АПК РФ».

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, просил иск удовлетворить.

Ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в отзыве, заявил встречное исковое заявление о взыскании 2 905 894 руб. 74 коп. неосновательного обогащения, которое судом принято для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями.

Как следует из материалов дела, 22.05.2015 между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Истец) и общеобразовательным частным учреждением «Дети мира» (далее -Ответчик) заключен договор аренды нежилого помещения №00-00233/15 площадью  3237, 90 кв.м., расположенного по адресу: ул.Ухтомская, д.12 на срок действия с 30.04.2015 по 30.04.2064.

Согласно п. 6.4. Договора аренды №00-00233/15 от 22.05.2015 ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств  по договору, обратился с настоящим исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате в размере 38 744 267 руб. 82 коп. за период с 01.06.2016 по 30.04.2019, а также о применении меры ответственности в виде начисления пени, выселении и обязании освободить помещение.

Ответчик оспаривал наличие задолженности по арендной плате, ссылаясь на то, что главой 13 договора аренды предусмотрено применение льготной ставки 1 рубль за 1 кв.м.

Ответчик считает, что все условия для перехода на ставку арендной платы 1 рубль за 1 кв.м. в год им было выполнено, в связи с чем, считает, что, напротив, имеет место переплата, а на стороне истца образовалось неосновательное обогащение, которое  общеобразовательное частное учреждение «Дети мира» просит взыскать в рамках встречного иска.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 13 договора предусмотрен особые условия.

Пунктом 13.4. договора установлено, что условие договора аренды, заключенного по  результатам аукциона, в части применения ставки арендной платы в размере 1 рубля за квадратный метр общей площади объекта нежилого фонда в год подлежит применению при осуществлении арендатором в установленном порядке образовательной деятельности по реализации основных общеобразовательных программ с соблюдением условий:

13.4.1. Предоставления образовательных услуг по реализации основных общеобразовательных программ обучающимся частной образовательной организации в количестве:

13.4.1.1. Не менее 50% от минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования  города Москвы, в первый календарный год от даты начала предоставления образовательных услуг.

13.4.1.2. Не менее 200 мест, во второй и последующие календарные годы от дата начала предоставления образовательных услуг.

13.4.2. При реализации образовательных программ начального общего, основного общего, среднего общего образования частная образовательная организация предоставляет образование в отношении не менее 50 процентов детей, зарегистрированных органами регистрационного учета по месту жительства в городе Москве, от общего количества обучающихся, получающих образование по одной из указанных программ в данной частной образовательной организации. 

Пунктом 13.5.1. договора установлено, что по результатам аукциона в отношении объекта нежилого фонда, заключается договор аренды объекта нежилого фонда и к победителю аукциона применятся требование (условие) об использовании объекта нежилого фонда для целей осуществления образовательной деятельности по реализации основных общеобразовательных программ с соблюдением условий осуществления образовательной деятельности, указанных в п.13.4.

Договор был заключен для целей организации начального общего, основного общего и среднего общего образования, что установлено пунктом 1.3. договора.

Обязанность подтвердить исполнение условий договора возложена на ДОНМ в соответствии с Постановлением Правительства Москвы №145-ПП от 11.03.2013.

Ответчик в обоснование своей позиции ссылается на то, что переданное в аренду помещение не соответствует нормам, находится в неудовлетворительном состоянии, в связи с чем, не представлялось возможным его использование по целевому назначению.

Данный довод судом изучен и признан несостоятельным, исходя из следующего.

07.05.2015 указанное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии, ответчик на момент приемки помещения был осведомлен о техническом состоянии помещения (технические характеристики указаны в техническом паспорте БТИ №1905/1, который является неотъемлемой частью вместе с экспликацией, поэтажным планом и справкой БТИ о состоянии здания).

Кроме того, доводы ответчика о неудовлетворительном техническом состоянии (отсутствие коммуникаций, тепла, электричества) также опровергаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2017 по делу А40-64783/17-142-502, которым установлено, что общеобразовательным частным учреждением «Дети мира» в нарушение принятых на себя договорных обязательств требования, предусмотренные пунктами 5.4.7 и 5.4.10 договора, не исполнены, за что Департамент применил меру ответственности, предусмотренную пунктом 7.15 договора.

Доводы ответчика о невозможности выполнения требований относительно установленного договором порядка организации учебного процесса, судом также оценены и признаны несостоятельными, поскольку обязательства ответчика по организации учебного процесса уже были предметом рассмотрения в рамках дела № 3а-3089/2020, по иску общеобразовательного частного учреждения «Дети мира» к Правительству Москвы об оспаривании постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 «Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы, объектов нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы».

В рамках дела № 3а-3089/2020 ответчик по настоящему делу оспаривал:

Административным истцом оспариваются следующие положения постановления Правительства Москвы от 11 марта 2013 года № 145-ПП:

1.3 Ставка арендной платы в размере 1 рубля за квадратный метр общей площади объекта нежилого фонда в год подлежит применению при осуществлении арендатором в установленном порядке образовательной деятельности по реализации основных общеобразовательных программ с соблюдением следующих условий (далее - условия осуществления образовательной деятельности):

1.3.1.Предоставления образовательных услуг по реализации основных общеобразовательных программ обучающимся частной образовательной организации, зарегистрированным в Комплексной информационной системе "Государственные услуги в сфере образования в электронном виде", в количестве:

-Не менее 50 процентов от минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, в первый календарный год от даты начала предоставления образовательных услуг.

-Не менее минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, во второй и последующие календарные годы от даты начала предоставления образовательных услуг.

1.3.2.При реализации образовательной программы дошкольного образования _ частная образовательная организация предоставляет  образование в отношении не менее 80 процентов детей в возрасте от 1 года 6 месяцев до 7 лет, зарегистрированных органами регистрационного учета по месту жительства в городе Москве, от общего количества обучающихся, получающих дошкольное образование в данной частной образовательной организации. Возраст ребенка определяется на 1 сентября текущего учебного года.

1.3.3. При реализации образовательных программ начального общего, основного общего, среднего общего образования частная образовательная организация предоставляет образование в отношении не менее 50 процентов детей, зарегистрированных органами регистрационного учета по месту жительства в городе Москве, от общего количества обучающихся, получающих образование по одной из указанных программ в данной частной образовательной организации.

2.7. По результатам аукциона в отношении объекта нежилого фонда, включенного в перечень, утвержденный Департаментом городского имущества города Москвы (пункт 1.2 настоящего постановления), заключается договор аренды объекта нежилого фонда с включением в него следующих обязательных условий: условие об отсутствии компенсации арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений объекта нежилого фонда, капитального ремонта объекта нежилого фонда, реконструкции объекта нежилого фонда.

4.Для применения ставки арендной платы, предусмотренной пунктом 1.3 настоящего постановления, арендатор обращается с заявлением в произвольной форме в Департамент образования города Москвы, которое рассматривается в срок не позднее 5 рабочих дней.

5.По результатам рассмотрения указанного обращения арендатора Департаментом образования города Москвы:

5.1.Составляется заключение, в котором подтверждается факт соблюдения арендатором условий осуществления образовательной деятельности (пункт 1.3 настоящего постановления). Указанное заключение вместе с копией заявления арендатора (пункт 4 настоящего постановления) направляется Департаментом образования города Москвы в срок не позднее двух рабочих дней со дня его составления в Департамент городского имущества города Москвы для применения ставки арендной платы, предусмотренной пунктом 1.3 настоящего постановления. При этом указанная ставка арендной платы устанавливается со дня поступления заявления арендатора в Департамент образования города Москвы.

Решением Московского городского округа от 26.08.2020 по делу №3а-3089/2020 было установлено следующее.

«По условиям договора аренды № 00-00233/15 от 22.05.2015 административному истцу передано в аренду нежилое помещение площадью 3 237,9 кв.м. по адресу: 

<

...> для использования в целях: начальное общее, основное общее, среднее общее образование. 

Объект аренды является государственной собственностью города Москвы.

В соответствии со ст. 18 Закона г. Москвы от 19.12.2007 №49 "Об основах управления собственностью города Москвы" передача объектов собственности города Москвы, находящихся в казне, в аренду осуществляется в порядке, установленном Правительством Москвы. Размер арендной платы за пользование объектами собственности города Москвы не может быть меньше минимальной ставки арендной, платы. Минимальная ставка арендной платы устанавливается Правительством Москвы.

В целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению   имущественной поддержки субъектам, арендующим. объекты нежилого фонда, принадлежащие на праве собственности городу Москве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» Правительством Москвы принято постановление от 25.12.2012 N 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящих в собственности города Москвы», пунктом 2 которого предусмотрено установить на 2020 год минимальную ставку арендной платы за 1 кв. м. нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Мое расположенных в пределах административных границ города Москвы размере 4750 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми акт Правительства Москвы.

Исключение из общего правила о ставке арендной платы объекта недвижимости, находящегося в имущественной казне города Москвы предусмотрено оспариваемым нормативным правовым актом постановлением Правительства Москвы от 11.03.2013 N 145-ПП « Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основную общеобразовательную программу дошколы образования, объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы".

Из положений указанного нормативного правового акта следует, что при осуществлении арендатором в установленном порядке образовательной деятельности по реализации основной общеобразовательной программы, дошкольного образования с соблюдением определенных указанным Постановлением условий, подлежит применению ставка арендной плат размере 1 руб. за квадратный метр общей площади объекта нежилого фонда в год.

Таким образом, законодатель субъекта Российской Федерации, реализуя предоставленные ему полномочия в сфере образовательной деятельности обладает широкой дискрецией и вправе как определять форму, виды и условия предоставления за счет собственных средств дополнительных льгот образовательным учреждениям за счет своего бюджета.

В соответствии со ст.26.3 Федерального закона от 06.10.1999 N 184 «Об общих принципах организации законодательных (представительных исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации по предметам совместного ведения, установлена Конституцией Российской Федерации, указанные в пункте 2 настоящей статьи, осуществляются данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации.

В данном случае постановление Правительства Москвы 11 марта 2013 года № 145-ПП, ряд положений которого оспаривается административным истцом, предоставляя возможность льготного использования имущества, находящегося в казне города Москвы, вправе устанавливать основания и порядок такого использования.

Предоставление подобной льготы (преференции) в виде ставки арендной платы за 1 рубль за 1 кв.м. является правом собственника имущества, которым является город Москва, а не его обязанностью.

Несостоятельным является утверждение административного истца о том, что оспариваемые положения нормативного правового акта сформулированы таким образом, что исключают возможность их применения. Данные обстоятельства в ходе рассмотрения административного дела не установлены. Кроме того, по запросу суда Департаментом образования и науки города Москвы представлены сведения о частных образовательных организациях города Москвы, которым предоставлена льгота по аренде имущества в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11 марта 2013 года № 145-ПП. Из представленных сведений следует, что не менее 10 частных образовательных организаций, реализующих основные общеобразовательные программы, пользуются указанной льготой, уплачивая арендную плату по ставке 1 рубль за 1 кв.м.

Судом отклоняется довод административного истца о том, что оспариваемый нормативный правовой акт не соответствует положениям ФЗ «О защите конкуренции».

Решение от 26.08.2020 по делу №3а-3089/2020 вступило в законную силу.

В соответствии с п.3. ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Учитывая вышеизложенное, требования Департамента городского имущества города Москвы, установленные договором относительно процесса организации учебного процесса обоснованы и должны были быть соблюдены ответчиком, что сделано им не было.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу специфики арендных отношений при нахождении арендатора в предоставленных в аренду помещениях у арендодателя возникает право требовать от арендатора внесения арендных платежей за весь период такого пользования; условие договора о внесении арендной платы продолжает действовать до момента освобождения и передачи спорных помещений. Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли общество, арендуемое имущество.

Спорное имущество было передано арендатору и использовалось им в течение срока, установленного договором, что подтверждается заключенными между арендатором и сторонними организациями договорами: договором от 09.08.2015 № 2007341 холодного водоснабжения и водоотведения, договором от 15.09.2015 № 58668068, договором теплоснабжения от 01.12.2015 № 05.415501-ТЭ.

Использование имущества влечет обязанность по оплате аренды в силу ст. 614 ГК РФ.

В рассматриваемом случае неисполнение ответчиком своих обязанностей по организации учебного процесса влечет недопустимость применения льготной ставки, в связи с чем, арендная плата подлежит начислению на общих условиях.

Представленный в материалы дела истцом расчет задолженности по арендной плате за период с 01.06.2016 по 30.04.2019, судом проверен и признан математически и методологически верным, в связи с чем, требование о взыскании задолженности в размере 38 744 267 руб. 82 коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензией от 06.06.2018 №33-6-104675/18-(0)-1 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента.

Претензиями от 06.06.2018 №33-6-104675/18-(0)-1 Ответчику предлагалось досрочно расторгнуть Договор на аренду нежилого помещения, освободить занимаемое в соответствии с Договором помещение и сдать его по акту приема-передачи

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

Поскольку помещение не освобождено, по акту приема-передачи Департаменту не передавалось, согласно ст. 622 ГК РФ и условиям Договора, общеобразовательное частное учреждение «Дети мира» обязано освободить занимаемое помещение и не позднее 14 дней с момента прекращения Договора передать по акту Департаменту вместе со всеми произведенными в помещении отделимыми и неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости, в связи с чем, первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Первоначальный и встречный иски являются взаимоисключающими.

Встречный иск удовлетворению не подлежит, поскольку заявленная в рамках встречного иска сумма ко взысканию, является суммой арендной платы, оплачиваемой в установленном договором порядке и не образует на стороне ответчика по встречному иску (Департамента городского имущества города Москвы)  неосновательное обогащение.

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения. 

Расходы на оплату госпошлины по первоначальному иску возлагаются на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании  изложенного, в соответствии со  ст.ст. 8, 12, 307, 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской  Федерации, и руководствуясь ст. 2, 4,37,65, 71, 110, 121, 137,156,167-171,176,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  суд

Р Е Ш И Л:

Первоначальные исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 00-00233/15 от 22.05.2015г. заключенный между Департаментом городского имущества города Москвы и Общеобразовательным частным учреждением "Дети мира".

Выселить Общеобразовательное частное учреждение "Дети мира"  из нежилого помещения площадью 3237,90 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (подвал, помещение I, комнаты 1-3, 3а, 4-6; этаж 1, помещение II, комнаты 1-10, 10а, 11, 12, 14, 14а, 15-17, 17а, 17б, 18-27, 27а, 28-37; этаж 2, помещение III, комнаты 1-19; этаж 3, помещение IV, комнаты 1-19; этаж 4, помещение V, комнаты 1-18) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Взыскать с Общеобразовательного частного учреждения "Дети мира" в пользу Департамента городского имущества города Москвы 38 744 267 (тридцать восемь миллионов семьсот сорок четыре тысячи двести шестьдесят семь) руб. 82 коп. долга, 4 949 845 (четыре миллиона девятьсот сорок девять тысяч восемьсот сорок пять) руб. 65 коп. пени.

Взыскать с Общеобразовательного частного учреждения "Дети мира" в доход федерального бюджета 200 000 (двести тысяч) руб. 00 коп. расходов по госпошлине.

В удовлетворении встречных исковых требований Общеобразовательного частного учреждения "Дети мира" отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ:                                                              И.А. Васильева