Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-135203/2018

07 марта 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  07 марта 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

истец: общество с ограниченной ответственностью «Байконур» (адрес:  Россия 191023, г.  Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки 59 лит. А, ОГРН:  1137847334240);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, г.  Санкт-Петербург, Смольный пр-д 1 лит. Б, ОГРН:  1027809244561);

Об урегулировании разногласий

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 23.10.2018); ФИО3 (директор, согласно решению №18 от 23.11.2018)

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 10.01.2019)

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Байконур» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка №13/ЗД-05928.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2019 в связи с назначением ФИО5 судьей Арбитражного суда Северо-Западного округа дело №А56-135203/2018 передано в производство судьи Егоровой Д.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Обществу на праве собственности принадлежит объект недвижимости (коммерческий объект не связанный с проживанием населения, встроенная газовая котельная) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1, площадью 335,2 кв. м, кадастровый номер 78:12:0007115:3407 (далее – Здание). Здание расположено на земельном участке площадью 1 740 кв. м, по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ольги Берггольц, уч. 1 (западнее дома 4, литера Б по ул. Ольги Берггольц), кадастровый номер 78:12:0007115:3376, вид разрешенного использования – для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес центров; отдельных офисов различных фирм, компаний и других).

Общество обратилось в Комитет с заявлением вх. № 6793-32/19 о предоставлении на условиях договора аренды на срок 49 лет указанного Участка. 

В нарушение вышеуказанных норм права в установленный срок проект договора аренды, либо решение об отказе в предоставлении Участка Комитетом не были подготовлены и не направлены Обществу.

05.09.2018 истец получил от ответчика для подписания проект договора аренды земельного участка № 13/ЗД-05928 (далее – Проект договора) в отношении указанного Участка.

17.09.2018 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к Проекту договора (сопроводительное письмо исх.№ 060/9-18-д от 14.09.2018). В протоколе истец предложил пункты 1.4., 4.1.5, 4.2-1., 4.3.6-2., 4.3.12., 5.2., 5.2-1., 5.3, 5.4., 5.5., 6.3.5., 6.3.5-1., 6.3.6., 6.3.7., 6.3.8., 6.3.9, 6.3.10., 6.3.11., 6.3.12., 7.11., 7.12.,7.20., исключить из проекта Договора; принять пункты 3.10., 4.З.1., 6.З.1., 6.3.3.,7.21. проекта Договора в редакции, изложенной Истцом в протоколе разногласий к проекту Договора.

Протокол разногласий получен Комитетом 20.09.2018.

Поскольку от Комитета извещения о принятии договора в редакции, предложенной истцом, либо об отклонении протокола разногласий не поступило, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, выслушав представителей сторон в судебном заседании, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- Гражданский кодекс, Кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В отношении пункта 1.4 договора аренды земельного участка.

Комитетом предложена следующая редакция данного пункта: «В случае, если Договор заключен с собственником здания (сооружения, иного объекта недвижимого имущества), именуемого в дальнейшем «Объект недвижимости», расположенного на участке, условием пользования Участком является владение Участком исключительно лицом, право собственности которого на Объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке на момент заключения Договора».

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указал, что, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка.

В связи с этим требование истца об исключении пункта 1.4  из договора является обоснованным. Во взаимосвязанных с пунктом 1.4 пунктах договора 4.3.1 и 6.3.1 подлежат исключению слова «и условием пользования Участком, установленным п.1.4 Договора» и «или нарушении Арендатором условия пользования участком, установленного п.1.4 Договора» соответственно, данные пункты подлежат принятию в редакции истца.

В отношении пунктов 3.10 договора аренды земельного участка.

Комитетом предложено указать, что денежные средства, уплаченные арендатором в качестве арендной платы по договору, засчитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы по договору, срок исполнения которого наступил ранее, вне зависимости от периода, указанного арендатором в расчетном документе. Истец же просил учитывать указания арендатора по поводу назначения платежа. Суд полагает, что редакция истца соответствует статье 614 ГК РФ и правилам осуществления безналичных расчетов, установленным главой 46 ГК РФ. 

В связи с этим разногласия, возникшие по пункту 3.10 договора аренды земельного участка подлежат урегулированию в редакции Общества.

Относительно пунктов 7.11 и взаимосвязанных с ним пунктов 4.1.5, 4.3.12, 7.11, 7.12 договора аренды земельного участка, предусматривающих обязательное согласие арендодателя на продажу объекта недвижимости, расположенного на земельном участке и принадлежащего арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление Пленума № 16) норма определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Согласно пункту 3 Постановления Пленума № 16 при отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов.

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Пунктом 3 статьи 271 ГК РФ предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет не установлено условие о получении согласия собственника этого участка на продажу.

Положениями главы 34 ГК РФ о договоре аренды условие о получении согласия арендодателя на продажу недвижимости, находящейся на земельном участке, не предусмотрено в качестве существенного для договора данного вида.

Соответственно, пункты 7.11, 4.1.5, 4.3.12, 7.11, 7.12 подлежат исключению из договора при отсутствии согласия сторон.

По поводу пункта 4.2-1 и отсылочных к нему пунктов 4.3.6-2, 6.3.7.

В предложенной Комитетом редакции пункта 4.2-1 указано, что в случае неперечисления арендатором арендной платы и/или иных денежных платежей по договору по истечении установленного договором срока платежа арендодатель вправе взыскать задолженность арендатора по договору путем направления в кредитные организации, в которых открыты расчетные счета арендатора, распоряжения (инкассовые поручения) о списании денежных средств с расчетного счета арендатора в пределах сумм просроченных платежей.

В соответствии со статьей 854 ГК РФ списание денежных средств с банковского счета осуществляется банком на основании распоряжения клиента. Без распоряжения клиента списание денежных средств, находящихся на счете, допускается по решению суда, а также в случаях, установленных законом или предусмотренных договором между банком и клиентом.

При отсутствии согласия арендатора условие о безакцептном списании денежных средств со счетов не может быть внесено в договор, пункты 4.2-1, 4.3.6-2, 6.3.7 подлежат исключению.

Пунктом 7.20 договора предусмотрена обязанность арендатора в течение одного месяца с момента государственной регистрации договора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации участка, подготовленную СПбГУП «ГУИОН».

Согласно пункту 2.8 приложения №1 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка предоставление данной ведомости не требуется. В соответствии с пунктом 1.2 договора участок предоставляется только для эксплуатации объекта недвижимости, определен один код функционального использования – 7.2. Следовательно, требование о предоставлении ведомости СПбГУП «ГУИОН» не правомерно, пункт 7.20 подлежит исключению из проекта договора.

Относительно пунктов 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 6.3.3, 7.21

Предложенная Комитетом редакция указанных пунктов договора соответствует форме договора аренды земельного участка, утвержденной распоряжением КУГИ от 01.03.1995 № 102-р "Об утверждении формы примерного договора аренды земельного участка", соответствует требованиям действующего законодательства, является типовой и на таких условиях Комитет заключает все аналогичные сделки по предоставлению земельных участков в аренду.

С учетом изложенного, суд считает, что пункты 3.10, 4.3.1 и 6.3.1 договора подлежат изложению в редакции Общества, пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 6.3.3, 7.21– в редакции Комитета, пункты 1.4, 4.1.5, 4.2-1, 4.3.6-2, 4.3.12, 6.3.7, 7.11, 7.12, 7.20 подлежат исключению из Договора, как противоречащий нормам действующего законодательства.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ.

При рассмотрении дела Комитет представил заявление Общества в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» о согласовании размещения летней веранды, к которому был приложен подписанный со стороны арендатора договор. В судебном заседании 26.02.2019 директор Общества поддержала исковые требования в полном объеме, пояснила, что обращение к учреждению до окончания судебного разбирательства по настоящему делу вызвано скорым наступлением летнего сезона, и не свидетельствует об отказе от намерения урегулирования разногласий в судебном порядке, напротив, поскольку спор передан на рассмотрение арбитражного суда, заключение договора на тех или иных условиях является неизбежным, ввиду чего Общество полагало возможным при обращении за согласованием ссылаться на его заключенность.

Учитывая позицию директора истца, суд не нашел оснований для прекращения производства по настоящему делу. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007115:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, участок 1 (западнее дома 4, литера Б по ул.  Ольги Берггольц), изложив пункты 3.10, 4.3.1 и 6.3.1 договора в редакции общества с ограниченной ответственностью «Байконур»: 

«3.10 Денежные средства, уплаченные Арендатором в качестве арендной платы по договору, зачитываются в погашение обязательства по оплате арендной платы того периода, который указан арендатором в платежном документе»,

«в пункте 4.3.1 исключить слова «и условием пользования Участком, установленным п.1.4 Договора»,

«в пункте 6.3.1 исключить слова «или нарушении Арендатором условия пользования участком, установленного п.1.4 Договора».

Пункты 5.2, 5.2-1, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3.5, 6.3.5-1, 6.3.6, 6.3.8, 6.3.9, 6.3.10, 6.3.11, 6.3.12, 6.3.3, 7.21 изложить в редакции проекта договора аренды № 13/ЗД-05928, предложенной Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и полученной обществом с ограниченной ответственностью «Байконур» 05.09.2018.

Пункты 1.4, 4.1.5, 4.2-1, 4.3.6-2, 4.3.12, 6.3.7, 7.11, 7.12, 7.20 исключить из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007115:3376, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Ольги Берггольц, участок 1 (западнее дома 4, литера Б по ул.  Ольги Берггольц).

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Байконур» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.