﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-12456/2018

г. Краснодар

06 августа 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2020 года

	Постановление в полном объеме изготовлено 6 августа 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Герасименко А.Н. и Илюшникова С.М., при участии в судебном заседании от публичного акционерного общества «Транскапиталбанк» –  Воробьевой Е.В. (доверенность от 13.08.2019), в отсутствие   Козилецкой Татьяны Александровны, должника – Меньшикова Александра Геннадьевича, финансового управляющего должника – Меньшикова Александра Геннадьевича – Абросимова Алексея Михайловича, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационную жалобу Козилецкой Татьяны Александровны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2020 года (судья Шевцов А.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 года (судьи Николаев Д.В., Демина Я.А., Сурмалян Г.А.)  по делу № А32-12456/2018, установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Меньшикова А.Г. (далее – должник) Козилецкая Т.А. обратилась в арбитражный суд с требованиями о признании недействительным дополнительного соглашения к договору об ипотеке № 007-2014/ДИ/2 в части квартиры № 4, с кадастровым номером 23:38:0103002:2947, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18; о признании за Козилецкой Т.А. права собственности на объект недвижимости: квартиру № 4, с кадастровым номером 23:38:0103002:2947, расположенную в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18.

Определением суда от 12 февраля 2020 года, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 4 июня 2020 года, удовлетворено ходатайство ПАО «Транскапиталбанк» (далее – банк) о применении срока исковой давности, отказано в удовлетворении заявления Козилецкой Т.А. о признании права собственности и признании сделки недействительной.

В кассационной жалобе Козилецкая Т.А. просит отменить обжалуемые судебные акты, удовлетворить требования в полном объеме. По мнению заявителя, право собственности и право залога на земельный участок общей площадью 2,453 кв.м. с кадастровым номером 23:38:0103002:1 прекращено в силу закона, в связи с регистрацией права собственности на приобретенные у должника квартиры. Козилецкая Т.А. указывает, что дополнительное соглашение от 28.12.2015 № 7 к договору об ипотеке от 13.03.2014 № 007-2014/ДИ/2 является незаключенным, поскольку не прошло государственную регистрацию и в силу закона является недействительным, не влечет юридических последствий. По мнению заявителя, срок исковой давности не пропущен.

В отзыве на кассационную жалобу банк просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель банка поддержал доводы отзыва.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав пояснения представителя банка, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ПАО «Транскапиталбанк» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом). Определением от 21.09.2018 требования кредитора признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура банкротства – реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Абросимов А.М. 

Определением от 06.03.2019 при рассмотрении дела о признании должника несостоятельным (банкротом) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

Решением от 19.03.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден Абросимов А.М. 

13 марта 2014 года банк и должник заключили договор об открытии кредитной линии и предоставлении кредита № 007-2014/ЛВ (далее – кредитный договор) с лимитом выдачи в размере 50 млн рублей.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, банк и Мартиросян Р.К. заключили договор об ипотеке от 13.03.2014 № 007-2014/ДИ/2, по условиям которого банку в залог передан объект незавершенного строительства (жилой дом), готовностью 56%, и земельный участок, площадью 2 453 кв.м., расположенные по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18. Договор об ипотеке от 13.03.2014 зарегистрирован в установленном порядке. 

С согласия банка и с сохранением обременения в виде залога должник приобрел предмет залога у Мартиросяна Р.К. на основании договоров купли-продажи от 12.05.2014 и 12.03.2015. 

22 августа 2014 года Козилецкая Т.А. и должник заключили договор подряда в строительстве многоквартирного дома (далее – договор подряда), по условиям которого должник обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект строительства заявителю, а Козилецкая Т.А., выступая заказчиком строительства, обязалась уплатить обусловленную цену договора и принять объект капитального строительства. Объектом строительства по договору от 22.08.2014 выступало жилое помещение, имеющее следующее предварительное описание: г. Армавир, ул. Односторонняя 18, будущий номер помещения: 4, этаж: 2, проектируемая площадь квартиры: 50,6 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора подряда от 22.08.2014 цена договора составляет 1 300 тыс. рублей. При подписании настоящего договора переданы деньги в размере 1 млн рублей. Оставшаяся сумма 300 тыс. рублей будет передана не позднее 01.11.2014. Однако надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление Козилецкой Т.А. оплаты по договору в полном объеме, в материалы дела не представлено.

В силу пункта 2.2 договора подряда от 22.08.2014 установлено, что срок передачи застройщиком объекта строительства инвестору – четвертый квартал 2014 года. 

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 08.07.2015 по делу № 2-2037/2015 и определением Армавирского от 13.11.2015 за должником признано право собственности на отдельные квартиры, расположенные в оконченном строительством многоквартирном жилом доме, по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, 18. 

30 ноября 2015 года право собственности должника на спорную квартиру № 4 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, а также произведена регистрация ипотеки в пользу банка. 

Полагая, что жилое помещение передано во владение Козилецкой Т.А., однако регистрация перехода права собственности в её пользу не осуществлена по вине должника, Козилецкая Т.А. обратилась в суд с заявлением о признании за ней права собственности на квартиру № 4 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, и признании недействительной ипотеки в пользу банка.

Отказывая в удовлетворении требований, суды правомерно руководствовались статьями 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – кодекс), статьями 1, 4 и 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве), статьями 190, 192, 196, 199, 200, 308, 345, 352 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьей 37 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статьей 201.5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», правовыми позициями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление от 25.12.2018 № 49).

Суды учли положения статей 1 и 27 Закона о долевом участии в строительстве, правовую позицию, изложенную в постановлении от 25.12.2018 № 49, и пришли к выводу о том, что заключенный Козилецкой Т.А. с должником договор подряда в строительстве многоквартирного дома от 22.08.2014, следует квалифицировать в качестве договора об участии в долевом строительстве и соответственно применять к правоотношениям сторон положения Закона о долевом участии в строительстве.

Суды отметили, что договор подряда в строительстве многоквартирного дома от 22.08.2014 совершен не по правилам Закона об участии в долевом строительстве и не прошел процедуру государственной регистрации. 

Суды установили, что банк своего согласия должнику на заключение с Козилецкой Т.А. договора подряда в строительстве многоквартирного дома от 22.08.2014 не предоставлял, о факте совершения указанной сделки не уведомлялся. 

Установив, что 14.03.2014 сведения о регистрации ипотеки в пользу банка всего строящегося жилого дома и земельного участка по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18 внесены в ЕГРП, а 30.11.2015 при регистрации права собственности должника на спорную квартиру № 4 в ЕГРН внесена соответствующая запись об ипотеке жилого помещения в пользу банка, суды пришли к верному выводу о том, что защита прав участника долевого строительства, не обеспечившего проведение государственной регистрации договора, не может быть противопоставлена интересам добросовестного третьего лица, чье право залога своевременно прошло государственную регистрацию. 

Довод Козилецкой Т.А. о прекращении права собственности должника на земельный участок в целом и об отсутствии в ЕГРН записи об ипотеке в пользу банка, правомерно отклонен судами, поскольку в залоге у банка находились земельный участок и незавершенный строительством многоквартирный дом в целом, выделение из него отдельных квартир, каждой из которых присвоен кадастровый номер и зарегистрировано право собственности должника не влечет прекращение залога. Вне зависимости от факта заключения дополнительного соглашения от 28.12.2015 № 7 к договору об ипотеке, залог банка продолжает действовать, основания считать его прекратившимся отсутствуют. 

Суды установили, что при залоге квартиры одновременно считается заложенной и соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая и земельный участок), размер которой пропорционален размеру общей площади указанного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания за Козилецкой Т.А. права собственности на квартиру № 4 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18 и недействительной ипотеки в пользу банка. Суды отметили, что поскольку Козилецкой Т.А. подтвержден факт оплаты 1 млн рублей в счет договора подряда от 22.08.2014, она вправе предъявить свои требования, основанные на факте представления должнику денежных средств. 

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил довод Козилецкой Т.А. о том, что срок исковой давности по требованию о признании за ней права собственности на спорную квартиру № 4 по адресу: г. Армавир, ул. Односторонняя, д. 18, надлежит исчислять не в соответствии с условиями заключенного сторонами договора, а с момента проведения государственной регистрации права собственности должника, как основанный на неверном толковании норм материального права.

Пунктом 2.2 договора подряда установлено, что срок передачи должником объекта строительства Козилецкой Т.А. – четвертый квартал 2014 года.

При изложенных обстоятельствах, суды установили, что срок исполнения должником обязанности передать Козилецкой Т.А. объект строительства заканчивался 31.12.2014, соответственно последний день срока исковой давности – 09.01.2018. Уклонение должника от проведения процедуры государственной регистрации права на оконченный строительством объект до 30.11.2015 не является препятствием для предъявления приобретателем по договору требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом сделки. 

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судами. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2020 года и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июня 2020 года по делу № А32-12456/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий							   Ю.В. Мацко

Судьи										   А.Н. Герасименко

										   С.М. Илюшников